בקשה למתן סעד זמני בעניין דירה בפרויקט מגורים בפתח תקווה

עוד נקבע בהסכם כי ככל שהדירה האמורה לא תמכר להוריו של המנוח בתוך 14 חודשים, הם יהיו רשאים למכור אותה בחזרה לאלמקס בתמורה לסך של 1,500,000 ש"ח. ביום 25.3.2014 נחתם הסכם נוסף בין אותם צדדים, שגם לו ערבו הנתבעים 4-3 ואלמקס, בגדריו ויתרו הורי המנוח על זכויותיהם לפי הסכם 2011 בתמורה לקבלת דירה בפרויקט אחר של אלמקס, ברחוב ברנדה 58 בפתח תקווה (מוצג 14 לתיק המוצגים מטעם התובעת; להלן: "הסכם 2014").

עוד נקבע כי החברה תשעבד לטובת גב' דיבסי דירת מגורים בפרויקט בשווי של 1,450,000 ש"ח ותרשום לשם כך הערת אזהרה לטובתה (סעיף 2ז).

בהחלטה ניתנו מספר סעדים זמניים האוסרים על מכירת דירות בפרויקט, ביצוע דיספוזיציות בהן ובצוע פעולות בכספי החברה ללא הסכמת התובעת, לצד רישום הערת אזהרה לטובת התובעת על אחת הדירות בבניין שבבעלות החברה, להבטחת יתרת החוב של החברה לתובעת בהתאם לחוות דעת בראל (שם, בפס' 44).

בהחלטה מיום 5.11.2019 נעתר בית המשפט לבקשת הדיירים וביטל את הסעדים הזמניים שניתנו לטובת התובעת בקשר לפרויקט, משעה שנימצא כי לכאורה הסכם התמ"א בוטל כדין על ידי הדיירים, בעוד שטענת הקנוניה שהעלתה התובעת בקשר לנתבעים הנוספים לא הוכחה.

לענייננו די לציין את העובדות הבאות שנקבעו בפסק דין זה: ביום 4.6.2020 הגישו הדיירים תביעה נגד החברה, המנוח וגב' דיבסי (שסימנה ה"פ 12405-06-20), בגדרה עתרו לסעד של מחיקת הערות האזהרה לגבי דירות בפרויקט שנרשמו לטובת החברה (מכח הסכם התמ"א) ולטובת המנוח וגב' דיבסי (מכח הסכמי המכר שכרתו עם החברה), בטענה כי הדיירים ביטלו כדין את הסכם התמ"א (להלן: "תביעת הדיירים").

...

בנסיבות העניין אני סבור כי יש מקום לקבוע כי הסכום האמור בסעיף 94.1 לעיל יישא ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961 (להלן: "ריבית והפרשי הצמדה כחוק"), החל מיום 19.5.2019, הוא מועד הגשת התביעה, ועד למועד התשלום; והסכומים האמורים בסעיפים 94.2 ו-94.3 לעיל יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מיום 8.3.2021, הוא יום הגשת תצהירו של מר פנסו, ועד למועד התשלום.

בשולי הדברים יצוין כי הנתבעים לא טענו בסיכומיהם כל טענה בנוגע להתאמת האגרה ששולמה בהליך לסעדים הנוספים שהתבקשו בתצהירו של מר פנסו ובסיכומי התובעת, ולפיכך לא מצאתי לנכון להידרש לסוגיה זו. למעלה מן הצורך, יצוין כי בהקשר זה ממילא נשאלת השאלה האם לאור הוראת תקנה 2(ב) לתקנות בתי המשפט (אגרות), התשס"ז-2007, אין די באגרה ששולמה על ידי התובעת עבור תביעה בסך של כ-1,500,000 ש"ח. מכל מקום, גם אם הייתי מגיע למסקנה לפיה התובעת שילמה אגרה בחסר, לא היה בכך כדי להוביל לדחיית חלקו העודף של תביעתה, שכן חלף צעד זה ולאור נסיבותיו החריגות של המקרה היה מוצדק להורות לתובעת לשלם את יתרת האגרה כתנאי לפסיקת מלוא הסעד לו היא זכאית (ר' למשל ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל, פס' 20 לפסק דינה של השופטת (כתוארה אז) א' חיות (נבו, 11.10.2012); גורן, בעמ' 1653).

בנסיבות העניין ולאחר שנתתי דעתי לשיקולים הקבועים בתקנה 153(ג) לתקנות, ובכלל זה לאופן שבו התנהלו הנתבעים בהליך דנן, אני קובע כי הנתבעים 4-2 יישאו ביחד ולחוד בהוצאות התובעת בסך של 50,000 ש"ח. המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

הנתבעת היא עורכת דין שרכשה, יחד עם אחרים, את הזכויות על המקרקעין ברחוב קיש 3 בפתח תקווה, הידועים כגוש 6388 חלקה 31 (להלן: "המקרקעין" או "המיגרש"), לצורך הקמה של ביניין מגורים.

בסעיף 17 נקבעה סנקציה נוספת בגין איחור במסירת החזקה בדירה כדלקמן: "הואיל והפעולות בכל שלבי פרויקט הבנייה עד לסיומו תלויות בגורמים שונים זולת צד א', ובכלל זה יבואו בחשבון שביתות ו/או השבתות מכל סוג במוסדות ממשלתיים ו/או מוניציפאליים, ו/או כל 'כוח עליון' אחר מכל סוג שהוא, צד א' מתחייב למסירת חזקה בדירה הנבחרת לצד ב' בתוך 3 שנים מיום חתימה על הסכם זה. מעבר לתקופה זו, אם היה איחור במסירת החזקה בדירה הנבחרת, מתחייב צד א' לשלם לצד ב' דמי שכירות חודשיים בסך 3,500 ₪. למען הסר ספק במידה שלא נימסרה הדירה הנבחרת כנדרש בהתאם להסכמות לעיל וזאת עד לחלוף 40 חודשים מיום חתימה על הסכם זה, הרי שהדבר יחשב כהפרה יסודית של הסכם זה, ויזכה את צד ב' בפצוי המוסכם, וזאת מבלי לגרוע מכל סעד אחר הנתון עפ"י דין, בין במסגרת ביטול החוזה ובין במסגרת אכיפתו. צד א' מחייב לעשות כל מאמץ על מנת לקדם סיומו של הפרויקט הנידון מוקדם ככל הניתן". משמע, סכום הפצוי המוסכם במקרה של הפרת ההסכם הוכפל ואילו המועד שבו האיחור במסירה ייחשב כהפרה יסודית, הוקדם מ- 60 ל- 40 חודשים מיום החתימה.

כפי שכבר צוין לעיל, התובעים 2-1 הם אלה שרכשו בפועל את הדירה בהסכם המכר השני עבור התובע 3, אשר לא היה מעורב כלל בעיניין, למעט בעצם חתימתו על ההסכמים.

ב'6 - טענות הנתבעת לא נזכרו בתצהיר הבר"ל והן בבחינת הרחבת חזית בתצהיר הנתבעת, שתמך בבקשתה למתן רשות להיתגונן, נטען באופן כללי כי לאורך השנים הוסכם בכתב על שינויים וסטיות מהאמור בהסכמים וכי נקבעו תאריכי יעד אחרים למסירת הדירות (ס' 10, 13 ו- 15 לתצהיר הבר"ל).

הנתבעת הפניתה בסעיף 58 לתצהירה לרישא של הסעיפים 16 להסכם המכר הראשון ו- 17 להסכם המכר השני, שם נכתב כך: "הואיל והפעולות בכל שלבי פרויקט הבנייה עד לסיומו תלויות בגורמים שונים זולת צד א', ובכלל זה יבואו בחשבון שביתות ו/או השבתות מכל סוג במוסדות ממשלתיים ו/או מוניציפאליים, ו/או כל 'כוח עליון' אחר מכל סוג שהוא, צד א' מתחייב למסירת חזקה בדירה הנבחרת לצד ב' בתוך 3 שנים מיום חתימה על הסכם זה ...". לטעמה של הנתבעת, לא ניתן היה לדעת מראש מה יהיו זמני העיכוב, והייתה אפשרות שהם יחרגו מ- 3 שנים, כך שלא ניתן לחייבה בהפרה ובפיצויים.

...

טענתה האחרת של הנתבעת, לפיה לא דובר כלל בהלוואה, סותרת באופן ברור את האמור בהסכם ההלוואה ודינה להידחות.

המסקנה היא שהנתבעת הפרה את תנאי הסכם ההלוואה בכך שנמנעה מהחזרת כספי ההלוואה לתובעים 2-1 ביום 11/3/11 ועד היום.

נמצא שטענותיה של הנתבעת בעניין זה חסרות כל בסיס עובדתי או משפטי ודינן להידחות.

הצדדים המבקשים (להלן: המתיישבים) הם זוג נשוי המתגורר בעיר פתח־תקווה, ואשר התקשרו עם המשיבה 1 בחוזה מיום 01.09.13 (להלן: חוזה הרשות).

ובעניין זה ציין בית־המשפט העליון בעיניין אביטסם נחום דלעיל, בפיסקה 22 לפסק־הדין: "בפסיקה נקבע, כי יש להכפיף ביטולו של רישיון במקרקעין לעקרונות של צדק, בהיתחשב בעיקר בציפייה הסבירה שנטע בעל המקרקעין אצל פלוני ובהסתמכותו על כך, וזאת לרוב באמצעות קביעה כי רשות שניתנה התגבשה לכדי רשות מכוח השתק, ולכן אינה ניתנת לביטול חד־צדדי. במקרים המתאימים, יבחן בית המשפט בהתאם לנסיבות כל מקרה ובהתבסס על שקולי צדק, האם ראוי להקנות סעד לבר־הרשות, כאשר באמתחתו מיגוון של סעדים – החל מהתניית ביטול הרישיון בתשלום פיצוי כספי בעבור השבחת המקרקעין וכלה בקביעה כי הרשות בלתי־הדירה ואינה ניתנת לביטול [...] לגישתי, ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי־הדירה, וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן. בצד זאת, כאשר עסקינן ברשות מכללא במקרקעי ציבור, שנוצרה עקב מחדלן של הרשויות מלפעול לסילוקו של מסיג גבול במקרקעין, אין מקום לקביעה כי זכותו של בר־הרשות התגבשה לכדי רשות בלתי הדירה". סיכום המסגרת הנורמאטיבית: · רשות במקרקעין הנה הרשאה בהסכם בכתב, בעל־פה או בהתנהגות, המרשה לאדם להתארח ובכך להחזיק או להשתמש במקרקעיו של המרשה.

חובה הייתה על המבקשים לצרף את היזם לבקשה לסעד זמני כמו צו מניעה, כי הוא עלול להפגע שלא בטובתו ושלא באשמתו, אך אין הדבר שולל את זכות המבקשים לעתור למתן הצוו מכוח זכותם הקודמת לזכותו.

התביעה היא תביעה חוזית רגילה הנמדדת לפי שוויה הכספי, וזה אינו עולה על 2.5 מיליון ש"ח. בית־המשפט שמע את מר יונגרייס, מנכ"ל היזם, בעיניין הנזק העלול להגרם בשים לב לאופיו של הפרויקט והתשומות שהושקעו בו עד כה. כן נתן את דעתו לשיקולים אשר הניעו את האגודה להיתקשר עם יזם לבצוע השכונה כולה יחד עם כוחה של האגודה לאכוף על חבריה החלטות מדיניות בתחום זה. בית־המשפט מצא כי אכן עלולים להגרם נזקים משמעותיים בתחום מימון הפיתוח והגבלת אפשרויות השיווק כתוצאה מן העיכוב בשיווק המיגרש אל מול מצב השיווק דהיום.

...

המסקנה היא כי המיישבת שגתה ועשתה דין לעצמה כאשר ביטלה את זכויות המשיבים שקדמו להערת היזם.

בית המשפט מצא כי המיישבת לא השתמשה באף אחת מדרכי הביטול הרבות והגמישות שההסכם הקנה לה ועדיין מקנה לה, אלא בחרה בביטול שרירותי בדרך ומסיבה שאין להם אחיזה בחוזה, ושלא בדרך מקובלת ובהעדר כבוד בסיסי הנדרש בין בעלי חוזה.

מכאן שאין מנוס אלא להורות על מתן ערובה משמעותית במזומן לשיפוי הנזק כאמור מעלה.

המבקשות – ארבע אחיות בגילאי 16 עד 27 – טוענות לזכויות בדירה בפרויקט מגורים בפתח תקווה (להלן: המבקשות ו-הפרויקט).

יצוין כי בתחילת הדיון בהמרצת הפתיחה, ניתן צו זמני שאסר על מכירת הדירה עד להחלטה אחרת – בהמשך להחלטה דומה שהתקבלה בבית משפט לעינייני מישפחה שדן בעזבון מרדכי ז"ל (ת"ע 35564-07-17); ובעקבות החלטה זו, נמחקה בהסכמה בקשת החברה למתן סעד זמני שיתיר את שיווק ומכירת הדירה (החלטות השופט י' שפסר מיום 2.12.2018 ומיום 28.3.2019, בהתאמה).

בין שני השיקולים מיתקיים יחס של "מקבילית כוחות", כך שככל שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש, ניתן להקל בדרישה בנוגע לסכויי העירעור, ולהפך; והלכה היא שהבכורה נתונה לשיקול מאזן הנוחות (ראו, מיני רבים, ע"א 4116/20 הוך נ' בריכטא, פסקה 4 וההפניות שם (17.9.2020)).

...

אשר לסיכויי הערעור, נטען כי אלה נמוכים, מאחר שפסק הדין מבוסס כולו על קביעות עובדתיות וממצאי מהימנות שערכאת הערעור ממעטת להתערב בהן; ולדבריה ממכלול העובדות שהתבררו, ניכר שהחברה אינה אלא "קורבן לניסיון עוקץ של נוכל מתוחכם (הכוונה למאיר-ע'ב'), מסמכים מזויפים והעדת עדי שקר, בניסיון לחמוד דירה שבבעלות המשיבה (החברה-ע'ב')". לאחר עיון בבקשה, בתשובת החברה ובתגובה לתשובה, על נספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

המסקנה היא אפוא שמאזן הנוחות מטה את הכף במובהק לעבר דחיית הבקשה, ומשכך אינני נדרשת לסיכויי הערעור.

התוצאה היא שהבקשה נדחית, והצו הארעי שניתן בהחלטתי מיום 2.12.2020 מבוטל.

למען הסדר הטוב, יצוין כי כל אחד מן הבתים הפרטיים שמצוי במקרקעין מכונה "דירה". בסעיף 9ד' לתקנון הבית המשותף נקבע כי "בעלי יחידה 233/6 נותנים בזה זכות שימוש בחלק מהקרקע הצמודה לדירה המשמש מתקן פחי אשפה לטובת הדירות במבנה 2, חלקות משנה 233/3-6". (היא יחידת הנתבעים 1-2).

בית המשפט דחה את התביעה הקודמת וקבע, בין היתר, בסעיף 23 לפסק הדין כי הנתבעים שם (התובעים שלפניי) לא ביצעו פלישה כלשהי וכי הגדרות ותשתיות המים ניבנו על ידי החברה שבנתה את הבתים במקרקעין: "התביעה נסמכה על טענה עובדתית שלפיה הנתבעים פלשו לשטחים משותפים בכך שהרחיבו את גדרות ההפרדה לתוך שטח משותף וביצעו שינוי בתשתית המים, בנגוד לתקנון המוסכם וללא היתר בניה. טענה זו הופרכה. לאחר שהוגשו חוות דעת מומחים מטעם הצדדים, אין עוד מחלוקת כי גדרות ההפרדה ותשתית המים המשותפת ניבנו במקור באורכן הנוכחי בהתאם להיתר בניה. זאת, על ידי חברת הבניה שביצעה את הפרויקט עבור הבעלים המקורי מר שרף. כמו כן, אין עוד מחלוקת כי חזיתות הבתים אינן שטח משותף, אלא שטח שהוצמד בתקנון המוסכם לכל אחת מהיחידות, תוך הקניית זכות מעבר השנויה במחלוקת בין הצדדים." במקביל להגשת התביעה עסקינן, הגישו התובעים גם בקשה למתן סעד זמני במסגרתה התבקש בית המשפט להורות לנתבעים ליתן לתובעים לעשות שימוש במבנה פחי האשפה המצוי בשטחם כפי שהיה במשך שנים רבות.

תאשר שברגע שעברת לגור בבית המצב כפי שהוא היום? המצב הזה היה כשקניתי את הבית.

תמצית טענות התובעים התובעים הגישו את תביעתם בעילה יחידה כאמור בכותרת "כתב תביעה פוססורית מכוח סעיף 19 לחוק המקרקעין". הסעד שהתבקש בסעיף 6 לכתב התביעה הפנה גם הוא לרישא התובענה ולכותרת האמורה ובקש צו המורה לנתבעים: "להשיב את החזקה במבנה הפחים... ולפנות כל ציוד ו/או מיגבלה המונעת שימוש חופשי במבנה הפחים.... כן נתבקש בסעיף 8 כל סעד אחר שנראה לבית המשפט כנכון וצודק שעניינו "השבת החזקה במבנה...". ר לעניין זה סעיף 38 לכתב התביעה וכן סעיף 46 לכתב התביעה.

משעה שאין מחלוקת כי אכן בוצע שינוי חד צדדי במצב הקיים על ידי הנתבעים, כפי שעלה בפרוטוקול לפני המותב הקודם, רק לאחר פסק הדין בבית המשפט בפתח תקווה, בו נדחתה תביעת הנתבע, ומשכך נימנע השמוש בפחים שלא באמצעות בירור מסודר ומקיף של הטענות בבית המשפט, וכן ניתן צו זמני על בסיס היתנהלות זו, ועל אף מחיקת התביעה, מצאתי כי כל צד יישא בהוצאותיו.

...

סבורני כי התובעים לא עמדו בנטל להוכחת החזקה במבנה פירי האשפה והפחים שהוצבו על גבי מבנה זה. אין מחלוקת כי לתובעים הוקנתה זכות מכוח תקנון הבית המשותף שעניינה זיקת הנאה במבנה פירי האשפה והפחים שהוצבו עליו בשטחם של הנתבעים וכי התובעים עשו שימוש במבנה פחי האשפה במשך שנים רבות בהסכמה מלאה של הנתבעים וללא מחאה.

אין בידי לקבל טענה זו של התובעים לפיה עצם העמדת מבנה פירי האשפה והפחים שעליו בשטח הנתבעים מקנה לתובעים זכות שימוש העולה לכדי חזקה כחוק.

בהעדר חזקה של התובעים במבנה פירי האשפה דין התביעה להימחק ובית המשפט לא רשאי ליתן שום סעד לטובת התובעים מעבר לסעד היחיד שנתבקש והובהר על ידי התובעים.