בקשה למתן הוראות להמצאת אישורי מס שבח לרישום זכויות בנכס

הבקשה: לפניי בקשת החייב למתן הוראות, לפיהן 660 מניות (להלן: "המניות"), בחברת ח. גושן בע"מ (להלן: "החברה"), המוחזקות על ידי המשיבים: עוה"ד שלמון ו/או עו"ד ברק ו/או עו"ד בן פורת, בנאמנות עבור החייב, תועברנה לידי המנהלת המיוחדת, עד לקבלת הוראות מבית המשפט.

העובדות שאינן במחלוקת: לבקשת החייב, ניתן צו לכנוס נכסיו ומונה מנהל מיוחד לניהול נכסיו.

אשר ליתרה נקבע, כי סך של 250,000 ₪ ישולם עד יום 8.8.10 והיתרה בסך של 1,135,000 ₪, תשולם עם הצגת אישור מס שבח על ידי החייב, ייפוי כוח בלתי חוזר ומסירת החזקה בממכר.

המחלוקות: האם במועד בו חתם החייב על ההסכם השני, הוא קיבל לידיו, על חשבון התמורה, סך של 1.58 מיליון ₪? האם משה ובר ניסים שילמו לחייב, בתקופת הביניים שבין ההסכם הראשון לבין ההסכם השני, סכום נוסף של 340,000 ₪, אשר קבלתו לא נכתבה בהסכם השני? האם החייב נטל לכיסו את הסך של 550,000 ₪, אותו מסר משה לחייב לשם העברתו לעו"ד שלמון, במסגרת תיק ההוצאה לפועל שפתח עו"ד שלמון נגדם? האם משה ובר ניסים שילמו לחייב ביום 18.4.2012 סך של 350,000 ₪? האם משה ובר ניסים שילמו לחייב, באמצעות בנו, סך של 45,000 ₪? האם כספים ששלמו משה ובר ניסים לעו"ד שלמון, הם על חשבון התמורה הנקובה בהסכם המכר השני? האם משה ובר ניסים שילמו את אגרת רישום המקרקעין ואת מס השבח? האם חתימות החייב על גבי ההסכמים- נספחים 46 ו- 48 לסיכומי משה, בר ניסים ועו"ד ברק, מהוות הודאת החייב, כי מלוא התמורה החוזית שולמה לו ויש להעביר לידי הנ"ל את מניות החייב בחברה? הדין ונטל ההוכחה: לטענת החייב, לא שולמה לו מלוא התמורה בגין מכר המניות בחברה, המגלמות זכויות במקרקעין.

משה ובר ניסים ביקשו, בתום הליך ההוכחות, שהות להמציא חוות דעת מומחה לכתב יד, להוכחת טענתם, לפיה, חתימת החייב היא זו המתנוססת על גבי נספח 59.

...

יובהר, טענת החייב לפיה לא חתם על ההסכם המאוחר, נדחית.

המסקנה היא שאין למצוא באותם הסכמים את הסכמת החייב להעברת מניותיו בחברה לידיהם.

אשר על כן, טענת משה ובר ניסים שיש לראות בנספחים האמורים הודאת בעל דין לפיה מילאו אחר התחייבויותיהם כלפי החייב, נדחית.

במצב דברים זה ומאחר שהחייב טרם נרשם כבעלים של הנכס ברמת גן, הנאמן הגיש בקשה למתן הוראות לפיה עתר להסמיך אותו לחתום בשם הבעלים הנוכחים של הנכס ברמת גן, על מסמכים לצורך השלמת רישום זכויות החייב ז"ל בנכס.

ובתגובה הם המציאו לנאמן ייפוי כוח בלתי חוזר לפיו הם מייפים את כוחות לפעול לצורך העברת זכויותיהם בנכס על שם החייב ז"ל. כמו כן, הומצאו לתיק אישורי מס שבח והסכם מכר וייפוי כוח בלתי חוזר שניתן בקשר אליו בשנת 1985.

...

בהחלטה שניתנה ביום 30.11.16 בתום קדם המשפט הראשון נקבע כי "בהסכמת הצדדים משיב 3 יחשב כמשיב פורמלי לצורך רישום הזכויות בהתאם למה שייקבע לגופו של עניין ומעבר לכך אינו מעורב בהליך זה, זאת בכפוף להסכמת הצדדים עיכוב כל הליכי גבייה נגד המבקשים". בנוסף הוסכם על ביטול צו עיכוב יציאה מהארץ, אם קיים נגד מי מהתובעים, וכן על מתן זכות עיון בתיקים רלוואנטיים בלישכת רישום מקרקעין.

הם ביקשו לפעול כפי שהצהיר וטען המומחה למיסוי עו"ד ורו"ח שי עינת, וכן ביקשו להורות למנהל מס שבח לבצע פעולות שונות, ביניהן רישום זכויות המבקשים, אכיפת תשלום מס שבח והנפקת אישורי מס רכישה ביחס לשומות שונות, לשלוח דרישת הצהרה למשיבים ביחס למכירת חלקו בנכסים, להורות על המצאת אישורים שונים לרשם המקרקעין ולהורות לבטל שומה שהוצאה.

...

יתר על כן, העובדה שרעיון כלשהו עלה במהלך הדיון שקדם להסכם הפשרה אינה מעידה בהכרח על כך שאותו רעיון התקבל בסופו של דבר, ויתכן שההיפך הוא הנכון.

אם במהלך הדיון בבית המשפט עלתה אפשרות של חלוקה לפי חדרים, אך היא לא מצאה ביטוי בהסכם שנחתם בסופו של דבר, נראה כי הדבר מצביע דוקא על הסכמת הצדדים שלא להנהיג חלוקה לפי חדרים.

סיכום לאור כל האמור אני קובעת כי הסכם הפשרה משנת 1990 שנכרת בהסכמת שני הצדדים ואף קיבל תוקף של פסק דין עומד בעינו, והשינויים שיש להחיל לגביו הם רק השינויים שנקבעו במפורש בהסכם השני משנת 1992.

לפיכך, מתוך סכום הנאמנות שנועד כבטוחה להוצאות כיבוי האש, מסכימה חברת אמירי נדל"ן להעביר לחברת ריט סך של 100,000 ₪, בכפוף לכך שתועבר לחברת אמירי נדל"ן יתרת חשבון הנאמנות, למעט סך של 2,400,000 ₪ שנועד כבטוחה להסכמת רמ"י לרישום הזכויות וכבטוחה עד להסדרת המחלוקות בין הצדדים בנוגע להוצאות בגין אישור כיבוי אש. לאור האמור לעיל, במסגרת הבקשה למתן הוראות עתרו התובעים לסעדים הבאים: להותיר בחשבון הנאמנות סך של 2,400,000 ₪ בלבד.

פקדון מס השבח: סעיף 5 להסכם המכר (נספח ב' לכתב התביעה) מסדיר את סוגיית פקדון מס השבח וקובע כי סכום הפקדון יישאר בנאמנות עד קבלת אישור מרשויות מסוי מקרקעין בדבר תשלום מס שבח, המופנה לרשם המקרקעין ומאפשר העברת הזכויות בנכס על שם הקונה.

סעיף 5.8 להסכם המכר קובע כי: "ניתנת בזאת הוראה בלתי חוזרת לנאמן לפעול ביחס לכספים שבנאמנות כדלקמן: מתוך הכספים שבנאמנות יוותר סך השווה להפרש בין הסך של 7.5% מסכום התמורה ובין סכום המקדמה המוקטן, בתוספת סך של 1,000,000 ₪ (מיליון ₪); או 1,000,000 ₪ (מיליון ₪) במקרה בו שולמה המקדמה במלואה, בחשבון הנאמנות עד לסגירת שומת מס השבח של המוכר, וקבלת אישור מס שבח סופי של המוכרת מאת שילטונות מסוי מקרקעין בדבר תשלום מס שבח המופנה לרשם המקרקעין והמאפשר את העברת זכויות בממכר ע"ש הקונה (להלן: "פקדון מס השבח")".

בנוסף, לאחר שהוסכם בין הצדדים, כי העברת סך של 500 אש"ח שחברת אמירי נדל"ן התחייבו לשלם לאחד השוכרים (מר עבד חרב) בנכס שנרכש מהם, יועברו ישירות מחשבון הנאמנות של העסקה וכי במקביל ישוחררו לחברת אמירי נדל"ן סך של 1,500,000 ₪ מחשבון הנאמנות כנגד המצאת אישור ערייה, בהודעת דואר אלקטרוני מיום 24.9.2020 (נספח 6 לכתב הגנת חברת ריט) צוין כי: "אנו מכינים הוראה לשיחרור 500,000 ₪ לעבד ו-1,500,000 ₪ לאמירי נדל"ן מחשבון הנאמנות – כולם מתוך פיקדון אישור הערייה." והוסבר כי: "בסך הכל ישוחררו מהחשבון 2 מ' ₪ ויתרת פיקדון העיריה בסך 500 א' ₪ תתוסף לפיקדון הרישום וכן תשמש לתשלום הוצאות שהוציאה ריט לצורך קבלת אישור כיבוי אש.". באשר לפרמטר השלישי, קרי 500 אש"ח נוספים, ברבות הימים התגלעו בין הצדדים מחלוקות סביב הסכומים שיש להשיב לחברת ריט עבור תיקון הליקויים במבנה לשם קבלת אישור רשות הכבאות וההצלה (שפורטו בדו"ח כיבוי אש מיום 6.11.2018, נספח 7 לכתב הגנת חברת ריט).

...

תמצית טענות התובעים (שלאף וחברת אמירי נדל"ן) יש לקבל את התביעה, מהנימוקים הבאים: כספי הנאמנות הופקדו כדי להבטיח תשלומים של חברת אמירי נדל"ן לחברת ריט והנתבעים מתנגדים לשחרר מכספי חשבון הנאמנות סך של 1,500,000 ₪ ללא כל סיבה.

מאחר וטענות עובדתיות אלו לא הוכחו כנדרש גם על ידי התובעים, דינן להידחות.

סיכום: ממכלול האמור לעיל, יוצא אפוא כי בחשבון הנאמנות אמורים להיוותר הפיקדונות הבאים בהתאם להסכמים שנקבעו בין הצדדים, בסך מצטבר של 3,947,930 ₪: פיקדון כיבוי אש: סך של 100,000 ₪.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, נדחית התביעה.

דהיינו, מחיקת כל ההערות הרשומות, ביטול רישום הבית המשותף, מחיקת בעלויות ורישום בעלות אחרת תחתיה, זאת בכפוף להמצאת אישור רשות המסים לפסק הדין, שכן לגישתו "פדיון ההלוואה" (קרי, התשלומים שבהם נשאו הנתבעים 1 ו-)5, מהוה מכר זכויות אשר חייב בדווח, וללא אישור רשות המסים לפסק הדין, לא ניתן לבצעו ולרשום זכות בעלות תחת בעלות קיימת.

בין הצדדים התנהלו תיכתובות והתגלעה מחלוקת לעניין הצורך בתשלום מס. התובע מצידו הודיע לב"כ הנתבעים כי לגישתו אין מקום לתשלום מס שבח והוא מיתנגד לעמדתו של רשם המקרקעין אשר מנוגדת לפסקי הדין שאישרו את ההסכם (ראו נספחים 15-14 לבקשה).

לאור עמדתו האמורה של התובע, הגישו הנתבעים 1 ו-5 את הבקשה הנדונה למתן הוראות לבצוע פסק הדין, במסגרתה ביקשו כי יינתנו הוראות לתובע לקיים את דרישת רשם המקרקעין ולהמציא לו את האישורים הנדרשים מרשות המסים והרשות המקומית, או להורות לרשם המקרקעין לקיים את פסק הדין ללא קבלת היתייחסות רשות המסים והרשות המקומית.

בעיניין זה אפנה להחלטת כב' השופט א' ריבלין ב-רע"א 9442/00 שמשון קידוחים ובניין בע"מ נ' אלגד חברה להנדסה ולבנין בע"מ, נה(4) 289 (2001), שם הוא צטט מתוך ספרו של זוסמן [י' זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, 1995)] את הדברים הבאים היפים גם לענייננו: "עם אישור הפשרה גמר בית המשפט את מלאכתו, ואין לבוא אליו עוד לשם ביצועה, אלא במידה שנקבע הדבר בפשרה עצמה, כגון שהתנו בפשרה שבית המשפט ימנה מעריך אשר יקבע שוויו של נכס... פשרה בה הוסכם, כי הנתבע ישלם לתובע סכום אשר ייקבע על ידי פלוני, ופלוני קבע את הסכום, אבל הנתבע אינו משלם, מה תרופת התובע? הדבר תלוי בדרך בה אושרה הפשרה: אם קבעו בה, כי אחרי קביעת הסכום ישובו בעלי הדין לבית המשפט כדי שיתן פסק דין על הסכום שנקבע, הרי שערי בית המשפט טרם ננעלו... אך אם הפשרה שנעשתה מסיימת את הדיון לחלוטין, והתובע עומד במריו, אין ברירה בידי התובע זולת הגשת תביעה חדשה על פי עילת הסכם־הפשרה שנעשה" (שם, בעמ' 292 ג' – ה') אשר על כן, אני דוחה בקשת הנתבעים 1 ו-5 למתן הוראות לבצוע פסק הדין.

...

בעניין זה אפנה להחלטת כב' השופט א' ריבלין ב-רע"א 9442/00 שמשון קידוחים ובניין בע"מ נ' אלגד חברה להנדסה ולבנין בע"מ, נה(4) 289 (2001), שם הוא ציטט מתוך ספרו של זוסמן [י' זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, 1995)] את הדברים הבאים היפים גם לענייננו: "עם אישור הפשרה גמר בית המשפט את מלאכתו, ואין לבוא אליו עוד לשם ביצועה, אלא במידה שנקבע הדבר בפשרה עצמה, כגון שהתנו בפשרה שבית המשפט ימנה מעריך אשר יקבע שוויו של נכס... פשרה בה הוסכם, כי הנתבע ישלם לתובע סכום אשר ייקבע על ידי פלוני, ופלוני קבע את הסכום, אבל הנתבע אינו משלם, מה תרופת התובע? הדבר תלוי בדרך בה אושרה הפשרה: אם קבעו בה, כי אחרי קביעת הסכום ישובו בעלי הדין לבית המשפט כדי שיתן פסק דין על הסכום שנקבע, הרי שערי בית המשפט טרם ננעלו... אך אם הפשרה שנעשתה מסיימת את הדיון לחלוטין, והתובע עומד במריו, אין ברירה בידי התובע זולת הגשת תביעה חדשה על פי עילת הסכם־הפשרה שנעשה" (שם, בעמ' 292 ג' – ה') אשר על כן, אני דוחה בקשת הנתבעים 1 ו-5 למתן הוראות לביצוע פסק הדין.

אני מחייב את הנתבעים 1 ו-5 לשלם לתובע הוצאות הבקשה בסך כולל של- 1,000 ₪ כל אחד, ובסה"כ סך של-2,000 ₪ שניהם יחד.

המזכירות תמציא העתק החלטתי זו לב"כ הצדדים.