בקשה למינוי מומחים ומתן תוקף לחוות דעת שמאי

לפני בקשה לפסילת חוות דעת מומחה מוסכם אשר ערך חוות דעת שמאית לדירה ברח' אמרי בינה 12/10 ירושלים.

העובדות הרלוואנטיות בין הצדדים היתנהל הליך בוררות בפני "בית דין צדק" של העדה החרדית בקשר עם דירה ברח' אמרי בינה 12/10 ירושלים (להלן: "הדירה") אשר נמכרה ביום 4.9.16 ממר חיים מרדכי גפנר (להלן: "גפנר") למר אייל חייט (להלן: "חייט") תמורת סך של 2,250,000 ש"ח. ביום 8.11.22 היתקיים בבית משפט זה דיון במספר בקשות שהגישו הצדדים לאישור ובטול פסקי בורר שניתנו בהליך הבוררות הנ"ל, בסיכומו הגיעו הצדדים להסכמה, לה ניתן תוקף של פסק דין, על ביטול עסקת מכר הדירה והשבתה לבעלות גפנר, כדלקמן: "הגענו להסכמה עקרונית על סילוק הדדי של כל המחלוקות שהתעוררו בין הצדדים בקשר למכר הדירה שביסוד הליך הבוררות שהתקיים בין הצדדים, לפי העקרונות הבאים:

ביום 25.1.23 ניתנה החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (מפי כב' סגן הנשיא א' דראל) במסגרתה קיבל בית המשפט את בקשת חייט לערער על החלטות בית המשפט הנ"ל, והורה לאפשר לחייט לזמן את השמאי לחקירה נגדית על חוות דעתו, תוך שנקבע כי בית המשפט יידרש לבקשה לפסילת השמאי לאחר חקירתו, בין היתר על בסיס התשובות שימסור השמאי בחקירתו (פסק-דין מיום 25.1.23 ב-רע"א 58427-12-22).

ביום 6.3.23 היתקיים דיון בבית משפט זה, במסגרתו נחקר השמאי על ידי הצדדים, ובתומו ביקש חייט להורות על פסילת חוות דעת השמאי, ומינוי שמאי חלופי תחתיו לשום את שווי הדירה.

...

מעבר לכך, אני סבור כי בחקירתו הנגדית השיב השמאי תשובות מלאות ומספקות לכל "שאלות ההבהרה" הרבות שהופנו אליו על ידי חייט במטרה לקעקע את שמאותו ואת הערכת שוויה של הדירה וכך הדבר גם ביחס לשאלות ב"כ גפנר, אשר הראו כי השמאי יכול היה להביא בחשבון שיקולים נוספים שהיו מביאים להפחתת שוויה הדירה – ולא עשה כן. כך השיב השמאי, בין היתר, כי ה"תקן" אליו הפנתה ב"כ חייט הנו בבחינת נורמה מומלצת ולא מחייבת לשמאים, והוא ממילא נמנע מלהשתמש ב"סמל" התקן בשמאותו, על אף שרשאי היה לעשות כן (בעמ' 7 ש.3-6 לפרוטוקול); כי אין לייחס משקל של ממש לחריגות בנייה שנערכו בדירה לנוכח העובדה כי מדובר ב"מכירה חוזרת" (ביטול של עסקת מכר) (בעמ' 7.

במילים אחרות השמאות שערך השמאי הנה בסכום המתיישב עם ערך תמורת הדירה לאחר הצמדה למדד הרלוונטי – מדד מחירי הדירות, כך שיש מקום לתמוה אודות ציפיית חייט "להרוויח" מביטול עסקת מכר הדירה, סכומים העולים על שווי כספי התמורה ששולמו על ידו, קל וחומר בסכום שננקב על ידי השמאי שהוזמן מטעמו המגיע כדי 5,000,000 ש"ח. לנוכח כל האמור, אני קובע כי חייט לא הניח בסיס מספק לבקשתו לפסול את שמאות השמאי בענייננו, בהתאם להלכות שהובאו לעיל.

סוף דבר הבקשה נדחית.

ביהמ"ש קבע מועד אחרון להגשת בקשות מקדמיות והחל בהליך למינוי מומחה לשמאות מקרקעין לבחינת שווי השקעת השוכרת בנכס.

ביהמ"ש קבע שייתן החלטה בבקשה לחייב השוכרת בהפקדת ערובה לאחר שמומחה מטעמו יגיש חוות דעת, מינה המהנדס ושמאי המקרקעין גפני כמומחה מטעמו ונתן לו הוראה להתחיל בהכנת חוות הדעת.

ביהמ"ש נתן בתחילת הדיון תוקף של החלטה להסכמה לפיה החקירות יתקיימו בהיוועדות חזותית.

...

אני מורה כי הנתבעת תפנה את הנכס מכל אדם וחפץ עד 1.9.20, זאת לצרכי התארגנות.

לכן, יש לקבוע שמאזן ההוצאות מביא לתוצאה לפיה התביעות מקזזות זו את זו. סוף דבר בנסיבות אלה, התביעות מקזזות זו את זו ואין מקום ליתן צו לתשלומים.

פניות לבית המשפט בבקשה למתן תוקף של פסק דין לחוות הדעת השמאי/מומחה והמצאת הבקשה לכלל הצדדים.

בסופו של יום, בית המשפט לא קיבל את הצעת המבקשים לחלוקה בעין כפי שצורפה לכתב התביעה ובית המשפט העדיף את עמדת הנתבעים למנות שמאי מומחה מטעמו.

...

לסיכומם של דברים ולאור המפורט לעיל, הנני קובע את שכר טרחתם של המבקשים בסך של 80,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

קריאה מעמיקה של הסיכומים מעלה, כי הלכה-למעשה מבקשים התובעים לדחות את חוות-דעת המומחה מטעם בית המשפט וממצאיה, ותחתהּ לאמץ חוות-דעת אחרות, אשר חלקן אף שנויות במחלוקת, וזאת אין בידי לעשות, גם בשים-לב לעובדה, כי התובעים כלל לא היתנגדו למינוי מומחה מטעם בית המשפט.

אפנה לדברים שנאמרו ב-ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה נ' מונטי רבי, 31.12.1988: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית משפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה העידר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן." כך גם ב- ע"א 1168/07 יפה נוף – תחבורה, תשתיות ובנייה בע"מ נ' מאיר הפלר, עו"ד (01.02.2009), פסקה 24 לפסק-דינו של כב' השופט בדימוס, י. דנציגר: "ככלל, עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית אותה ערך שמאי או מעריך מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי או המעריך בנגוד לכללי הצדק הטבעי כגון תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום לב [ראו: ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381, 391 (1994)]. פרט למקרים כאמור, אין מקום להתיר לצדדים להשיג על שיקול דעתו המקצועי של שמאי או מעריך על מנת להגיע לתוצאות הרצויות להם. בע"א 66/67 גלובוס למזרח, תעשייני עטים וצרכי משרד  בע"מ נ' רולקס בע"מ, פ"ד כא(2) 146 (1967) נידרש כבוד השופט (כתוארו אז) מ' לנדוי לשאלה זו וקבע בנוגע למעריך, נשוא דיונו, כי:

שנית, יש לשים-לב, שעל אף שהמומחה כותב בסעיף 2.4 לחוות-דעתו, כי הוא יתייחס לפצוי הפקעה במהלך חד-שלבי, בהתאם לבקשות הצדדים, הוא כותב בסעיף 11.7, כי: "המצב התיכנוני שחל על השטח המופקע בחלקות שבנידון, ערב פירסום צו ההפקעה, הנו יעוד לדרך בהתאם תת"ל 3, 4/6 שפורסמה למתן תוקף לפני מעשה ההפקעה, למעשה, בהתאם ליעוד זה יש לחשב את פצויי ההפקעה וזאת בהיתעלם מפיצויי ירידת ערך המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התו"ב". ובהמשך בסעיף 11.8: "בהתייחס לטענות ובקשות הצדדים להערכת גובה הפיצויים כאילו מדובר בפצוי חד שלבי – אני מחשב את שווי הקרקע על פי יעודה כקרקע חקלאית ללא זכויות בנייה בכל אחת מהחלקות שבנידון. לעניין זה יוער כי הפצוי החד שלבי כולל בהכרח את גובה פצויי ההפקעה ואת גובה פצויי ירידת ערך המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התו"ב עקב אישור תת"ל 3, 4/6".(ההדגשה אינה במקור).

...

לפיכך, ובשים-לב להלכות עקביות של בית המשפט העליון, לפיהן הסכמים יש לקיים, וחזקה שאדם שחתם על הסכם, מכיר את תוכנו ויישא באחריות, מקל וחומר שעה שהתובעים השאירו טענה זו ללא מענה במסגרת תשובתם לסיכומי הנתבעים, אני דוחה את תביעתם של התובעים מס' 3-5 נגד הנתבעת מס' 1.

על יסוד כל האמור לעיל, ובשים-לב לטבלה המצורפת, אני קובע כך: כלל התביעות נגד נתבעת מס' 2 נדחות.

גוש חלקה שטח החלקה שטח ההפקעה שיעור ההפקעה בעלי החלקה פסק-דין חלוט 10040 20 9,466 מ"ר 954 מ"ר 10.08% התובעים מס' 6-7 10040 21 30,698 מ"ר 3,832 מ"ר 12.48% התובעים מס' 6-7 10040 40 16,457 מ"ר 8,522 מ"ר 51.78% התובעים מס' 3-5 כן 10040 43 10,662 מ"ר 6,485 מ"ר 60.82% התובעים מס' 3-5 כן 10040 44 10,650 מ"ר 2,794 מ"ר 26.23% התובעים מס' 3-5 כן 10040 109 13,652 מ"ר 2,716 מ"ר 19.89% התובע מס' 8 10040 110 13,612 מ"ר 1,416 מ"ר 10.40% התובעים מס' 9-10 10405 9 61,919 מ"ר 50,182 מ"ר 81.04% התובעת מס' 2 כן 10405 14 75,695 מ"ר 11,896 מ"ר 15.72% התובעת מס' 1 כן באשר להוצאות ובשים-לב לתוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את התובעים יחד ולחוד לשלם לנתבעת מס' 2 שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

לאחר הסדרת ההסכמים בין התובעים לרון, הם ביקשו לממש את זכותם למכירת אחת החניות לנתבעים, ולפיכך, פנו אליהם, ודרשו מהם לרכוש בעצמם את אחת החניות, בהתאם לחוות דעת שמאי מוסכם על הצדדים.

התובעים טענו כי מאז ניתנה חוות הדעת, הנתבעים סירבו לשלם להם את חלקם בחניות והפרו באופן יסודי את היתחייבותם בהתאם להסכם השותפות ולהסכם עם רון, לרכוש מידיהם את אחת החניות בהתאם להסכמים.

עוד טענו, שסעיף 13 סיפא לחוק המקרקעין קובע מיגבלה משלימה ולפיה "אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין". הנתבעים טענו שלא ניתן להפריד את החניה מן הדירה ולבצע בה עסקה בנפרד מן הדירה, אלא בדרך של הצמדת החניה לדירה אחרת.

אולם, פרט לכך שהצביעו על כך שהמומחית אישרה כי המקרה שלפנינו אינו שכיח, לא הצביעו על טעות בולטת בחוו"ד. הנתבעים הפנו לעדויות הצדדים לגבי קושי במכירה ואף הרחיקו לכת בסעיף 14 לסיכומיהם, וטענו כי על המומחית היה לגבות כביכול ראיות מהצדדים וכלשונם "לברר עם בעלי הדין" כיצד פירסמו וכמה פירסמו וראו בכך "מחדל שלה". אולם, עדויות הצדדים, אינן באות במקום חוו"ד של מומחה לשמאות מקרקעין.

כמו כן, טענות הנתבעים ל"אבסורד" ותוצאה "בלתי סבירה בעליל" אינן מתיישבות עם עדות מרק לפיה העריך שמחיר החניה נמוך בכעשרים אלף ₪ בלבד מהמחיר אותו העריכה המומחית מטעם בימ"ש. בימ"ש מאמץ חוו"ד של המומחית מטעמו על פי הפסיקה, בית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה שמינה, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי [פורסם בנבו] 31.12.88, בר"מ 5171/07 מנשה נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה חולון [פורסם בנבו] 31.12.07, א' גורן סוגיות בסד"א 496 (מהדורה 11, 2013).

...

התובעים הטעימו מסעיף 15 לסיכומיהם כי הראיות מובילות למסקנה שאין לסמוך על גרסה זו. זאת, לרבות, לנוכח העובדה שתחילה מרק כתב במסרון תשובה למסרון שהתובע שלח אליו עם צילום אישור תשלום התובע לשמאי, "תודה", והעובדה שמרק העלה התנגדותו על הכתב כחודש וחצי לאחר שנשלחה אליו חשבונית מס שהוציא השמאי וגם אז תחילה כתב באותו מסרון "הסכמנו לפני חודשיים שאתם משלמים 5,000 ₪" ורק לאחר מכן כתב "לא הזמנתי שמאי". מרק הסביר בעת מתן עדותו כי טענת התובעים כי הסכים בשיחה טלפונית למינוי השמאי אופיר מקורה באי הבנה (ראו תיאור הטענות ההדדיות בסעיף 15 לסיכומי התובעים).

סוף דבר בימ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובעים כלהלן: הסך של 70,000 ₪ צמוד בתוספת ריבית כדין מיום 24.11.17 ועד מועד התשלום בפועל.