בקשה למינוי כונס נכסים בנכס מקרקעין מכוח פסק דין

טענות חברת הניהול ביחס לחוב מכוח פסק הדין של המפקח על רישום מקרקעין (נספח 3 לתצהירי צד ה' 2), חל על מרמוש ו/או על צד ה' 1 בגין התקופה שקדמה למינויו ככונס נכסים.

ראו למשל רע"צ (ת"א) 15443-11-12 אס. הוטונן לימטד נ' אביעזר ארליך [פורסם בנבו] (03.01.2013), בסעיף 11 לפסק דינו של כב' השופט סובל: "ברמת העקרון טרם שאדון בנסיבות המקרה שבפניי, חובתו הבסיסית של כונס הנכסים המתמנה על ידי רשם ההוצל"פ לא רק למכור את הנכס ולדווח על מכירתו, אלא גם לבצע בעצמו את רישום הזכויות על שם הרוכשים ורק לאחר מכן יהיה זכאי לשכר ולשחררו מהתפקיד". ובהמשך: "המסקנה המתבקשת היא כי על כונס הנכסים החובה לבצע את העברת הזכויות על שם המבקשות, וכל סעיף בהסכם המכר הקובע אחרת דינו להתבטל, בין היתר משום היותו נוגד את תקנת הציבור, ובין אם משום שאכיפתו של סעיף זה הנה בלתי צודקת, בנסיבות העניין וחובתו של ביהמ"ש להתערב כפי שאף רשם ההוצל"פ צריך היה שלא לאשר תנאי כזה בהסכם המכר, ככל שקיים, בעת שאישר את המכר למבקשות." ועוד לעניין חובתו של כונס נכסים לפעול גם לרישום הזכויות בנכס בגדר תפקידו, ראו: ת"א (מחוזי חיפה) 53239-02-16 טיולי מירא בע"מ ואח' נ' זר, עו"ד - כונס נכסים ואח' [פורסם בנבו] (2.2.2020): "לפי החומר שהונח לפניי, לא שוחרר הכונס מתפקידו. עוד עולה שרשמת ההוצאה לפועל שאישרה את העסקה, אישרה אותה כעיסקת מקרקעין ולא כעסקה להעברת זכות חוזית, כפי שטענו הנתבעים. גם מכך מבינים אנו את הצורך בהשלמת הרישום מצד המוכר שכן עסקת מקרקעין, היינו, עסקה בזכות קניינית, היא כזו שהשלמתה נעשית אך ורק עם רישומה (ראו גם סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). רוצה לומר, עצם אישור העסקה כעיסקת מכר מקרקעין מגלם בתוכו את התנאי שהיא צריכה להסתיים ברשום. ויודגש, הטלת החיוב להשלמת הרישום על הכונס - המוכר, הנה הדבר המתבקש ככל שקיימים פערים המונעים את השלמתו, שאינם תלויים בקונה. במקרה כזה, בו הכונס, ניכנס בנעלי החייב, הוא הצד שיכול לאפשר את השלמת הרישום – בין על ידי הסרת חובות ועיקולים שחלים על הנכס, בין בדרך של נקיטת הליכים משפטיים נגד צדדי ג', ובין על ידי סילוק מניעות אחרות – אך מובן כי חובת הרישום תחול עליו. בהסכם מכר להעברת זכות קניינית חלה חובה על המוכר לקיים את כל התנאים על מנת שיתאפשר לרשום את הזכות על שם הקונה ללא שום מניעה. הדגש כאן אינו בשאלה מי מבצע מבחינה טכנית את הרישום ופונה אל לישכת רישום המקרקעין לצורך ביצועו, אלא האם המוכר סילק כל מניעה שאינה תלויה בקונה, על מנת שהרישום יתאפשר. ככל שקיימת מניעה שאינה תלויה בקונה, אלא בעטיו של המוכר, והיא תולדה של מצב שקדם לעסקה, אזי מדובר בעיסקה שלא הושלמה ויש לגלגל את האחריות לכך על המוכר, ובעניינינו, על הכונס. דוגמה לכך שבעניינינו חלה במשך שנים רבות מניעה מלרשום את הנכס על שם החברה שלא הייתה תלויה בה, היא העדר רישום הנכס על שם החייב. רק לאחר שהכונס, בנעלי החייב, ניהל הליך משפטי במחלוקת שבין החייב ליורשי המנוחה עאישה סמאר, נרשם הנכס על שם החייב בשנת 2018, ולטעמי, רישום החייב במירשם 9 שנים לאחר שנחתם הסכם המכר נעשה לאט מידי, ומאוחר מידי. יתרה מכך, גם אם נתעלם מהוראות רשמות ההוצאה לפועל במהלך השנים, ונבחן את הסכמות הצדדים כפי שהן קיבלו ביטוי בהסכם המכר, נראה שהם התקשרו בחוזה לרכישת זכות קניינית, כאשר המוכר התחייב לאפשר את רישומה, למעט החלק ברשום הנוגע לחובות שחלות על הקונה." וראו גם תא 1090/00 מלכה קנדל נ' עו"ד יוסף ברינט [פורסם בנבו] (10.6.2001), מפי כב' השופט ארבל: "תפקידו של כונס הנכסים, אינו ניתן לפריטה לפרוטות - באופן שמשימות מסוימות, במסכת המשימות המפורטת בסעיף 54(א), תוצאנה ממסגרת זו. כונס הנכסים אחראי לכל פעולת הכנוס, כמיקשה אחת, ולכל שלב משלביה, החל ממתן הודעה על מינויו ככונס, ביצוע הליך הפינוי, הערכתה, פנייה לציבור להציע הצעות רכש, היתקשרות בחוזה מכר, מסירת חזקה, וכיוצא באלה". נקבע, כי חריגת כונס נכסים מחובותיו כאמור, עשויה להביא, בין היתר, לחיובו בהוצאות אישיות.

...

אשר על כן, אני מורה לצד ד' 2 להעביר את האישור האמור לצד ג' עד ליום 1.11.11.

ככל שהדבר נוגע לעו"ד מושביץ, אני מקבלת את טענתו כי לא היתה עליו חובה לשלם את חובותיה של חברת מרמוש, וכי גם התשלום בתום ההליך נעשה על מנת "להוציא את העגלה מן הבוץ". פסק הדין שניתן על ידי המפקח על הבתים המשותפים, בהליך שבין חברת הניהול למרמוש ניתן תוך מחיקתו מההליך, כנגד חברת מרמוש בלבד, וטענתו כי ערבותו ניתנה רק לשם כך שמרמוש לא תטען כנגד ביצוע המסירה לא נסתרה.

אשר על כן אני קובעת כי הכונס יישא בהוצאות הצדדים בגין ההליך כדלקמן: 25,000 ₪ לכל אחד מן התובעים, 15,000 ₪ לעירייה וסכום זהה של 15,000 ש"ח לעו"ד מושביץ, 7,500 ₪ לעו"ד למפרט וסכום זהה של 7,500 ₪ לחברת הניהול.

ככל שיהיה צורך יוכל המבקש להגיש בקשות למינוי כונס נכסים לצורך ביצוע הפעולות השונות הנדרשות להשלמת העיסקאות.

" מכוח פסק דינו של כב' השופט סוקול הגיש התובע בקשה לאכיפת החוזה וזו נידונה בפני השופטת למלשטרייך בת"א 52499-06-15 (מחוזי חיפה).

בפסק הדין שניתן באותו הליך בתאריך 25/01/17 מונה עוה"ד קדם ככונס נכסים וזאת לשם קידום החוזה בהתייחס לרישום הזכויות (להלן:" פסק הדין").

הסעד שצוין על ידי התובע הוא סילוק יד ודמי שימוש, וככזה הוא בגדר תביעה בעיניין חזקה או שימוש במקרקעין, שבהתאם לסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט הסמכות לידון בה מסורה לבית משפט השלום זכויות התובע, הגם שאין מחלוקת כי טרם נרשמו, הן מושא החוזה שבבסיס ההליך ולמעשה, ונוכח פסקי הדין שניתנו בהליכים הקודמים בבית המשפט המחוזי, אין זאת אלא שלא יכולה להיות מחלוקת כי לתובע, למצער, זכויות חוזיות (אובליגאטוריות).

...

גם ירידה למהות הסכסוך, במערכת היחסים שבין התובע לנתבעים ועמידה על התכלית אשר לִשמה מתבקשת ההכרעה המשפטית, מביאים למסקנה כי התביעה, במהותה ובטיבה, היא לסילוק יד. בחינת התשתית העובדתית כפי שפורטה בכתב התביעה היא זו שעל פיה נקבעת הסמכות העניינית.

ואולם, אין בכך כדי לשנות מהמסקנה האמורה, והדבר יוכל להיעשות, ככל שיהיה בכך צורך, מכוח סמכותו של בית המשפט לפי סעיף 76 לחוק בתי המשפט (ראו: רע"א 2598/91 וולפסון נ' וולפסון, מה(5), 816 (1991)).

התוצאה: על כל האמור, נחה דעתי, כי בית משפט זה קנה סמכות עניינית לדון בתביעה.

לפניי בקשה לקביעת אופן חלוקת כספי התמורה בגין נכס מקרקעין שנמכר במלואו, הידוע כחלקה 4 בגוש 6371, בשכונת נווה עוז בפתח-תקווה, וזאת בהמשך לבצוע פסק הדין החלקי שניתן בת"א 1353/06 מיום 4.10.11 (מפי כב' השופטת, כתוארה אז, פלפל).

להרחבה על אודות הסיכסוך שביניהם ראו הפרוט בפסק הדין החלקי (בפסקות א'-ב' ובעמודים 24 ו-27), וכן בהכרעה בערעורים בבית המשפט העליון מיום 20.8.17 (ע"א 8713/11, בפסקות 19-1, להלן: פסק הדין בעירעור), וכן בהחלטתי מיום 16.10.19 בעיניין מינוי הכונס (בפסקות 5-1).

שליש מהנכס נרשם איפוא על שמו של מר צאיג, והוא היה אמור לקבל על שמו מכוח פסק הדין החלקי, גם את השישית הנוספת של חלקה 4 מלוזון, על מנת שתושלם בעלותו במחצית מחלקה 4.

...

עוד ציינה כב' השופטת סילש כי מר לוזון עצמו הודה בחקירתו הנגדית לפניה כי הכספים ששולמו על ידו או על ידי לוזון נכסים והשקעות בע"מ הוחזרו להם, כך שיש בכך לחזק המסקנה אליה הגיע בית המשפט, שלוזון לא זכאים לקבל החזר או תשלום נוסף כלשהו בגין ההוצאה הישירה בעבור רכישת הקרקע (שם, פסקאות 99-98).

כלומר, סכום התביעה, שהוגשה בחודש יולי 2014, ושנדונה לפני כב' השופטת סילש, אמור לכלול בתוכו גם את הוצאת הנהלה וכלליות שנוצרו עד למכירת שני המגרשים הראשונים בשנת 2009, ואשר מוזכרים בחוות דעת כדורי, ואשר מוזכרים גם בפסק הדין המשלים שמחודש מאי 2014, כרכיב שהשופטת פלפל נמנעה מלהכריע בו. אני דוחה אפוא את טענת לוזון שיש להפחית מתשלום התמורה את מחצית הוצאות הנהלה וכלליות בסך 2.8 מיליון ₪.

על רקע זה אני קובע כי בכל הנוגע בהפחתת סכומי הוצאות אלה, החישוב ייעשה על ידי הכונס, עו"ד שי רווה, במסגרת תיק הפירוק.

במסגרת תיק ההוצאה לפועל הוגשה ביום 12.12.17 בקשה למינוי כונס נכסים שיפעל למכירת הנכס בגבעתיים ורשם ההוצאה לפעול נעתר לבקשה.

את התביעה ואת הטענה לזכויות הנתבע בנכס בטבעון, מבקש התובע לבסס בעיקר על פסק דין הצהרתי שניתן ביום 4.8.20 ע"י בית משפט זה (מחוזי חיפה - כב' השופטת ורבנר) במסגרת ת"א 45894-06-20 דוד בלס נ' ג'ני פליפה קופר, בו נקבע כי התובע שם (הנתבע כאן), מר דוד בלס קיבל ביום 7.12.92 במתנה, את זכויות החכירה של גב' קופר, הנתבעת 2, בנכס מקרקעין הידוע כגוש 10592 חלקה 80 תתי חלקות 77-92 (הנכס בטבעון).

צודק אומנם הנתבע בטענתו כי בפסק הדין שניתן בעירעור על פסק הדין שהורה על סילוק התביעה לביטול פסק דין על הסף, לא נקבעו זכויות בנכס ובית המשפט רק הורה על ביטול פסק הדין מכוחו סולקה התביעה על הסף, והחזרת הדיון אל בית המשפט קמא, עם זאת די לנו בשלב זה בטענותיו של הנתבע עצמו אודות זכויותיו בנכס, אשר מכוחן התקבלו טענותיו בעירעור ובעצם הגשת התביעה וניהול הליך נגד רשות מקרקעי ישראל בעיניין הנכס כדי ללמד על זיקתו של הנתבע אליו.

...

שוכנעתי אפוא כי מתן הצו חיוני לשמירה על המצב הקיים ובא לשרת את הסעד בתביעה.

די בכך שהנתבע לא שילם כספים כלשהם ע"ח החוב למן נפתח תיק ההוצאה לפועל, כדי שתהיה לתובע זכות ראויה להגנה במסגרת הליך זה. לאור כל האמור, מצאתי להיעתר לבקשה.

אני מורה כי הצו שניתן במעמד צד אחד בדבר איסור דיספוזיציה יעמוד על כנו עד הכרעה בתביעה.

מדובר בבעלת דירה מקורית החל משנת 1967, שהתגוררה בה כל השנים ועד לפינויה עקב הליכי התמ"א. הנתבעת ביקשה שכונס הנכסים שימונה ימכור את הדירות שניתנות למכירה בבניין וכי התמורה שתתקבל תשמש להשלמת בניית הדירות והבניין ע"י הכונס, וכי היתרה תועבר לבעלי הדירות המקוריים, מפי שזכותם של אלה קודמת למעקלים.

הנתבעת 11, מדינת ישראל, אשר לטובתה הוטל עיקול על זכויות הנתבעת במקרקעין, מכוח פקודת המסים (גביה), הודיעה כי אין לה היתנגדות למינוי כונס נכסים, ובילבד שתהיה עקיבה של העיקול על כספי התמורה ממכירת זכויות הנתבעת בפרויקט, להבטחת פרעון חוב המס, לפי סדר הקדימות בדין ולפי עקרון הנשייה היחסית.

הכלל שנקבע בפסיקה הוא "....כי לא על נקלה ימנה בית משפט כונס נכסים זמני לפני שניתן פסק דין, אף מקום שסעדים זמניים אחרים לא השיגו את מטרתם, לנוכח העובדה כי מדובר בסעד חמור המפקיע בפועלו את שליטתו של אדם בקניינו (רעא 1608/13 ישראל קרויז נ' יהודה אמיתי (8.4.13)). סעד של כנוס נכסים מתאים למצבים בהם אין מנוס מלהפקיע את שליטתו של אדם בנכס כדי להבטיח את שלמותו של הנכס או כדי למנוע את הברחתו.

...

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ובחנתי את כלל נסיבות המקרה, מצאתי להיעתר לבקשת התובעים למינוי כונס נכסים כבר בשלב זה של ההליך; ראש וראשון אציין כי לא יכולה להיות מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים 1 ו-2 לא עמדו בהוראות הסכם התמ"א, לפחות בנוגע ללוח הזמנים שנקבע.

בבוחני שיקולים אלה, שוכנעתי כי הנתבעת אשר הפרה את ההסכם, מיצתה את תקופת החסד שניתנה לה ע"י התובעים, והגיעה העת לקידום הפרויקט ע"י גורם חיצוני אובייקטיבי, שיתמנה ע"י בית המשפט ויקח את המושכות, ייכנס בנעלי הנתבעת לעניין השלמת הבניה, מסירת הדירות וקבלת אישור אכלוס.

השאלות הדיוניות הנוגעות לבירור הטענות ביחס לנתבעים 7 ו-8 תידונה בהמשך, במסגרת קדם משפט שייקבע לצורך זה. על כן, ולאור המקובץ, שוכנעתי כי קיימת הצדקה למינוי כונס נכסים לצורך השלמת הפרויקט, וכך אני מורה.