בקשה להתמחרות נוספת בנכס מקרקעין תחת אפוטרופסות

לכשנודע לנתבעת כי הוגשה בקשה מוסכמת של הבנק ושל התובעת לאישור המכר היא מהרה והגישה היתנגדות למכר ביקשה לקיים היתמחרות.

אין בסיס להסתמכות התובעת על הבנק, שהיא לא נושה בנכס מכוח עיקול ואין אמת בטענה כי המכר יתבצע באמצעות רשם ההוצל"פ ותחת פקוחו.

בכך שונה עיקרון תום הלב מעיקרון הנאמנות (החל על דרקטור, שלוח, אפוטרופוס או עובד ציבור [.

לבנק הנושה היה אינטרס למכור את זכויותיו של הבעל בנכס המקרקעין בסכום המרבי שלדעתו יכול היה להשיג בנסיבות המקרה, שכן הבנק ידע שלבעל אין עוד נכסים פרט לזכויותיו בנכס וכי הנכס יימכר כ"תפוס", בנוסף להעברת מחצית מתמורת המכירה לידי אישתו התובעת, וזאת מכוח החלטת רשם ההוצל"פ מיום 15.06.2017, שעיקרה כדלקמן: "[...] החייב ובעלת הזכויות הנוספת סלע התובעת יגישו תגובתם בתוך 14 ימים ממועד ההמצאה. בבקשה הבאה יפרט הזוכה את התועלת שתיצמח לו ממימוש העיקול שהוטל על הנכס, וזאת גם לנוכח העובדה שזכויות החייב וסלע התובעת, הנן מסוג חכירה רשומה בלישכת רישום המקרקעין ולכן הנכס צפוי להמכר כתפוס, וכן בשים לב להוצאות הליך הכנוס. ב"כ הזוכה יתן דעתו להילכת כובשי על פיה עת עסקינן בצדדים לנכס שהנם בני זוג, ככל שיימכר הנכס באמצעות כונס נכסים בגין חובות אחד מבני הזוג, יימכר הנכס כתפוס בידי בן הזוג השני, זאת לאחר ניכוי חלקו בו שתועבר אליו. ב"כ הזוכה יתמוך הבקשה בשמאות ראשונית (ללא ביקור בנכס) לשם אומדן הנכס כתפוס." ניתן לסכם ולומר כי הסכמת הבנק לקבל סך של 343,400 ₪ נטו בתמורה לזכויות החייב הנה אסמכתא לכך שמדובר במחיר ראוי.

...

בקצירת האומר אומר כי השאלה שבמחלוקת היא האם יש להיעתר לתביעת האישה ולהורות על ביטול העיקול מכוח הוראת סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הואיל ולטענתה היא רכשה את חלקו של הבעל בבית המגורים לאחר משא ומתן ממושך וגלוי עם הבנק, בתמורה מלאה, בהתאם לשמאות הבנק ולדיווח לרשם ההוצל"פ, או שיש לדחות את התביעה ולקבל את עמדת הנתבעת, הטוענת כי עסקת המכר הינה פיקטיבית והתבצעה בחוסר תום לב ובתמורה חסרה, וכל זאת על מנת למנוע ממנה להיפרע מחובה.

טענת היעדר התמורה נדחית על ידי, ולו אך בשל אי הרמת נטל הראיה.

קובץ טענות נוספות באשר לטענת ב"כ הנתבעת שלכאורה הנכס כלל לא היה אמור להימכר לפי "שווי כתפוס", הרי שלמעשה מדובר בערעור על החלטת רשם ההוצל"פ מיום 15.06.2017 ואין ההליך שבפניי, העוסק בתחרות בין זכויות, האכסניה המתאימה לדון בטענה זו. באשר לטענת הנתבעת כי התובעת התעשרה על חשבונה שלא כדין, ומשכך הינה חבה בחובת השבה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 (להלן: "חוק עשיית עושר ולא במשפט"), הרי שלא מצאתי כי יש בטענה זו ממש, ודין טענה זו להידחות.

הכרעה לאור כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 5069-08-16 חן ואיתי גינדי ישראל בע"מ נ' משה(המנוח) ואח' מספר בקשה:121 לפני כבוד השופטת ריקי שמולביץ בעיניין: עו"ד יעקב קורן כונס הנכסים למכירת חלקה 335 גוש 6369 התובעת חן ואיתי גינדי ישראל בע"מ הנתבעים 1. יורשי המנוח משה ספיר ז"ל: ברתנא חדוה – חסויה ע"י האפוטר' אייל ואלון ברתנא ע"י ב"כ עו"ד צבי נויהאוס אהרון ספיר בועז ספיר ענת שפריר 2. דנה שאולי ע"י ב"כ עו"ד גיא פלג 3. נמחק 4. האפוטרופוס הכללי של הנעדרים (של יורשי יצחק פליטניק ז"ל) ע"י ב"כ עו"ד עומר בן צבי (האפוטרופוס הכללי) 5. ששון שבתאי (בן משה) ע"י ב"כ עו"ד דורון טישמן 6. דן כהן 7. שלומית כהן ע"י ב"כ עו"ד דוד לם 8. נמחק 9. עמיהוד מטלון 10. יסמין מטלון 11. ניצן מטלון 12. אייל מטלון ע"י ב"כ עו"ד דב פירר 13. נמחק 14. אביגיל שמעוני 15. שאול טל מיכאל שלומית טל (בעלת מחצית מזכויות נתבע 15 בהתאם להסכם גירושין שאושר כפס"ד) ע"י ב"כ עו"ד דב פירר 16. יורשי המנוח מנפרד פוגל ז"ל ע"י ב"כ עו"ד דוד פירר 17. נמחק 18. לימור שטרוויס בדנר מיכל בדנר אליעזר יהודה אייל בדנר ע"י ב"כ עו"ד סבג רוזית 19. נמחק 20. נמחק 21. נמחק 22. נמחק 23. אסתר אלקין ע"י ב"כ עו"ד מעיין תהל כהן 24. בנק אשתאי חב' קואופרטיבית ושות' בע"מ באמצעות האפוטרופוס הכללי ע"י ב"כ עו"ד עומר בן צבי 25. אסף אברהמי ע"י ב"כ עו"ד נחום הופטמן 26. יונה דרכי 27. עודד דרכי 28. דבורה דרכי 29. אביעד דור חי 30. **** דרכי ע"י ב"כ עו"ד מנחם גרון 31. נמחק 32. אמנון אפלבוים 33. אברהם ברקת ע"י ב"כ עו"ד מנחם גרון 34. שרגא קמלגרן (באמצעות האפוטרופוס הכללי) ע"י ב"כ עו"ד עומר בן צבי 35. חדוה מאירי ע"י ב"כ עו"ד מאיר שפירא 36. אברהם אוסטרוזינסקי ז"ל (מוחלף ע"י יורשתו לאה כהן אוסטרוזינסקי) 37. פורטונה חלפון 38. נמחק 39. מרצלה סעדיה ע"י ב"כ עו"ד מנחם גרון 40. נמחק 41. נמחק 42. טובה חטב 43. אמנון חטב ע"י ב"כ עו"ד צבי סלנט 44. נמחק 45. בלנש מועלם 46. נמחק החלטה

לפני בקשה חוזרת שהגיש הנתבע 25 (להלן: "הנתבע"), להורות על ביטול הסכם רכישה שנחתם בין התובעת, חן ואיתי גינדי ישראל בע"מ, לבין כונס הנכסים אשר מונה למכירת המקרקעין הידועים כיום כחלקה 335 בגוש 6369 בגבעת שמואל (להלן: "המקרקעין"), בהתאם לתוצאות היתמחרות שהתקיימה ביום 13.12.2020.

נימוקי הבקשה משרתים את המציעה הנוספת בהתמחרות חברת לי-קאר, ולא את הנתבע, ואילו קולה של לי-קאר אינו נשמע.

טענותיו של הנתבע מנסות לשמוט את הקרקע תחת הליך פירוק השתוף והאפשרות של בעלי המקרקעין לחתום על הסכמים ביניהם, המאפשרים להם לקבל זכויות במקרקעין, תחת מכירתם.

...

בניגוד לנטען על ידי התובעת ועל ידי כונס הנכסים, כאילו היטל ההשבחה יחול במלואו על הקונה, מסתבר כי התובעת תשלם רק 32 אחוזים מהיטל ההשבחה, שכן 68 האחוזים הנותרים, המיוצגים ע"י בעלי המקרקעין שעמם חתמה התובעת על הסכמים, ישולמו על ידי המוכרים.

לטענתם, יש לדחות את הבקשה תוך חיוב הנתבע בהוצאות לדוגמה אשר ישקפו את הטרדה הנגרמת לגורמים הרבים המעורבים בהליך ולעיכוב המכר.

בפני כבוד השופטת, סגנית הנשיא אביבית נחמיאס מבקשים: 1.ח.נ 2.מ.נ 3. מ.י 4.ה.י ע"י ב"כ עו"ד חיים פרוכטר משיבים: 1.א.א 2. פ.ב ז"ל ע"י ב"כ עו"ד א'א' 3. נ.ד 4.האפוטרופוס הכללי מחוז חיפה והצפון בעיניין המנוחים: 1.נ.נ (המנוחה) 2.ד.נ (המנוח) החלטה

חלק מהיורשים סבורים כי מדובר בנחלה ותחילה יש להסדיר את זכויות המנוחים כברי רשות בה, וחלקם סבורים כי מדובר במקרקעין שניתנים לחלוקה והקצאה, ויש לקיים היתמחרות על סמך המידע הקיים כיום, כאשר הזוכה בהתמחרות יוכל לפעול כראות עיניו מול הגורמים השונים.

לדבריו, משלא ניתן בשלב זה לקבל אישור מרמ"י אלא רק לאחר אישור התב"ע כולל מפת מדידה והמלצת האגודה, וכאשר ישנו חשש שלאחר הגשת המסמכים, תסרב הרשות מסיבה כלשהיא, הציע מנ"ע להגיש את הבקשה להקצאה מבלי לגרוע מכל טענה אחרת בדבר זכויות נוספת של מי מהצדדים.

עוד הביעו תמיהה מדוע מנהל העזבון אינו קובע פגישה עם מקבלי ההחלטות ברמ"י כאשר עומדת בפניהם סקיצה, תחת הסתמכות על תיכתובת עם פקידים.

זכויות המנוחים במקרקעין, תועברנה ליורש המרבה במחיר, בהתאם לסעיף 113 לחוק, כאשר במקרה ספציפי זה, בהיעדר יכולת להעריך את גודלו של הנכס, מהות הזכויות (כפי שתואר לעיל, גודל הנכס הוא פונקציה של מהות הזכויות) ושוויו של הנכס, אין רלבאנטיות לתנאי לפיו ההצעה "לא תפחת ממחיר השוק". בהקשר זה יוטעם כי כלל הצדדים סברו כי יש להעביר את הזכויות בנכס ליורשים בלבד (גם אם תוצע הצעה נמוכה), ואף מטעם זה, אין רלבאנטיות למחיר השוק, שכיום לא ניתן להעריכו, וממילא מכירה פומבית איננה עומדת על הפרק.

...

לטענתם אין מנוס ממינוי מנ"ע להסדרת זכויות המנוחים בנכס.

לסיכום ציין מנהל העיזבון כי לא נמצא כל מסמך המעיד כי למנוחים מגיעה נחלה או משק עזר או בית מקצועי במושב, וכי מאז 1963 משפחת נ' לא נכללה בין בעלי המשקים.

יחד עם זאת, במבוי הסתום שנוצר, אין מנוס אלא להורות על מכירת המקרקעין בדרך של התמחרות בין היורשים.

בית משפט השלום בירושלים ת"א 43566-08-21 עדס ואח' נ' מזרחי ואח' בפני כבוד השופטת מוריה צ'רקה תובעים 1. ניר שדה בע"מ 1. אלימלך כהן 1. תומר עדס ע"י ב"כ עוה"ד חווה ולר נתבעים 1. פרידה מזרחי ע"י ב"כ עוה"ד אברהם ורבנר 2. האפוטרופוס הכללי כמנהל נכסיה העזובים של רחל מזרחי ע"י עוה"ד מור רז 3. יהודית מוכתר ע"י ב"כ עוה"ד ארז רביב ובעניין כונסי הנכסים יאיר שופל, עו"ד יוסי אלעד, עו"ד החלטה

על פי הנטען במסמך זה, שווי המקרקעין גבוהים מכפי שנקבע על ידי המומחית, ועל כן "מתגברת התחושה שסכום ההתמחרות הסתיים כפי שהסתיים וזאת לאור חוות דעת השמאי שעמדה ברקע. לא מן הנמנע כי המסקנה שסכום ההתמחרות הסתיים בסכום הזהה כימעט לחלוטין לתוצאת השווי בחוות הדעת הינו בכפוף לטעויות שבחוות הדעת השמאית". לנוכח האמור היתקיים אמש דיון נוסף בבקשה, אליו התייצבו שוב הכונסים, ב"כ התובעים (שהם גם רוכשים), הנתבעת 1 ובא כוחה, אחותה אשר ביקשה להצטרף להליך ובא כוחה, ואח נוסף שבקש להצטרף להליך, אולם נוכח היותו בהליכי חידלות פירעון, נימנע הדבר ממנו כיוון שטרם היתקבל אישור בית המשפט להצטרפות.

למרות האמור, גם בהליך מכירה במסגרת פירוק שתוף במקרקעין, בדרך כלל מטרתם הלגיטימית של השותפים היא מכירה במחיר מאקסימאלי: "מימוש נכס בהליכי כנוס, המבוצעים תחת פקוח בית המשפט, מטרתם להשיג את התמורה הגבוהה ביותר האפשרית עבור הבעלים של המקרקעין - השגת מירב התועלת הכלכלית מהנכס, ולנהל את הליכי המכירה בהגינות ובתום לב. (רע"א (ת"א) 26138-05-12 יעקב כהן ניסן נגד אברהם סיוה ואח' (1.1.13))

...

אני סבורה שיש קושי לבטל המכר על סמך מסמך שנכתב ללא התרשמות עדכנית ממצב הנכס, וללא בדיקת מחירי השוואה עדכניים.

יתר על כן, לא אחת מצאנו שבמסגרת התמחרות פומבית נמכרו נכסים באחוזים ניכרים מעל לשווי שנקבע בשומה.

אולם מעת שאף אחת מהנסיבות אמורות לא התקיימה כאן, אני דוחה את הבקשה לביטול אישור המכירה.

דיון והכרעה: פירוק שתוף של נכס מקרקעין יכול להעשות תחת שתי מסגרות משפטיות – הראשונה, על פי דיני הירושה והשנייה, על פי הוראות חוק המקרקעין.

בנוסף, כלשון סעיף 113(ג) לחוק הירושה, כאשר נוקטים בהליך של היתמחרות חיצונית, מוקנה לבית המשפט שיקול דעת להורות האם המכירה החיצונית תתבצע בדרך שנכסים כאלה נמכרים בהוצאה לפועל, או בדרך אחרת שייקבע.

יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט זגורי בת"ע (מישפחה טבריה) 14335-03-09 פלונית ז"ל נ' האפוטרופוס הכללי במחוז חיפה והצפון (פורסם בנבו 7.8.2011): "עדיפות זו מהוה מעין 'זכות קדימה' קולקטיבית של כל היורשים (ללא עדיפות למי מהם) על פני רוכשים חצוניים.

לעומת זאת, כאשר בית המשפט נידרש לחלק נכס (לרבות נכס מקרקעין) בין יורשים לפי חוק הירושה, קיים בחוק גופו שלב נוסף, המהוה מבחינת סדר העדיפויות שלב ביניים בין החלוקה בעין (לפי סעיף 112) לבין המכירה החיצונית של הנכס (לפי סעיף 113(ב)).

ואם בכך לא סגי, הרי בתמ"ש 43961-03-12 לעיל עליו מבקש הנתבע להסתמך, קבע כב' השופט זגורי, כי "בת"ע (טב') 14335-03-09 ס.פ. קטינה ואח' נ'האפוטרופוס הכללי במחוז חיפה והצפון [פורסם בנבו] (07/08/2011) ניתן המענה והפירוט הנידרש לאופן שבו יש לידון בתביעות מסוג זה". יוצא אפוא, כי אף מפסק הדין עליו מבקש הנתבע לתמוך עמדתו, עולה כי פירוק השתוף בדירת העיזבון צריך שיעשה תחילה בהתמחרות פנימית בין היורשים, ומכירתו ליורש המרבה במחירו, ובילבד שלא יפחת ממחיר השוק.

...

סוף דבר אשר על כן, אני מורה כדלקמן: ניתן בזאת צו מידי לפירוק השיתוף בדירה בדרך של מכירת הזכויות בדירה.