בקשה להשבת כספים בעקבות מחיקת הערת אזהרה

עו"ד קושבטסקי הצהיר, כי מספר חודשים לאחר חתימת ההסכם, פנה אליו אגמי ובקש ממנו להכין ניירת לצורך מחיקת הערת אזהרה וכן תצהיר מטעם התובע כי הוא מסכים לביטול הערת האזהרה.

לדבריו, הוא שאל את התובע האם הוא מסכים כי הערת האזהרה תבוטל, והתובע השיב בצורה נחרצת שהוא מבין את משמעות המחיקה ומסכים לה, מאחר והוא סומך על עמר ב-100 אחוז, כי יחזיר לו את הכסף.

" עו"ד קושבטסקי העיד כי החתים את התובע על תצהיר למרות שהיתה לו בקשה חתומה לביטול הערת אזהרה "כדי להיות בטוח, כי מדובר בדברים רציניים", וזאת רק לאחר שהסביר לתובע כי הוא עדיין לא קיבל את הכסף, כאשר לדבריו התובע אמר לו כי הוא מכיר את עמר וסומך עליו שיחזיר לו את הכסף.

...

אשר על כן, הנני מחייב את הנתבעים, כולם ביחד וכל אחד מהם לחוד, לשלם לתובע סך של 287,006 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

בנוסף, הנני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע את סכום האגרה כפי ששולמה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלומה.

בנוסף, הנני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע שכ"ט עו"ד בסך 45,000 ₪.

בין שאר הפעולות שביצע כונס הנכסים, ניתן למנות את הפעולות הבאות: - בניית מסד נתונים ראשוני ביחס לתשלומים של כל רוכש ורוכש; פניות לבנק ישראל להשבת כספי 'המקטע השני' (הכוונה לזליגת כספי הרוכשים אל מחוץ לחשבונות הלווי שאליהם היו אמורים להיות מופקדים כספים אלו) והנחיית הרוכשים כיצד לפנות לבנק ישראל בבקשה להשבת הכספים לחשבון הלווי של הפרויקט, לרבות מעקב צמוד אחר פניות אלו, עד לקבלת הכספים בחשבון הלווי וזיכוי הרוכשים בגין כספים אלו.

בין השאר נערכו הסכמים עם חברת דניה סיבוס, קבלן הפיתוח (אחמד חסן תשתיות ופיתוח בע"מ), יועץ חשמל (חברת טיקטין תיכנון חשמל (2003) בע"מ), יועץ בטיחות (חברת ש. נתנאל מהנדסים יועצים בע"מ), מהנדס קונסטרוקציה (חברת י. דוד מהנדסים בע"מ), יועץ תברואה (חברת א. לוין – ס. כהן, יועצים למיתקני תברואה בע"מ), יועץ הנדסי כללי (מר רוני גולדשטיין), יועץ מעליות (חברת ש. הולץ מהנדסים בע"מ), הסכם עם מעצב פנים (מר משה ציון), הסכם עם חברת לאה רובננקו אדריכלים בע"מ, הסכם עם חברת פניאן שיווק פרויקטים בע"מ, הסכם עם חברת סופרגז חברת ישראלית לאספקת גז בע"מ; אישור חשבונות ובצוע תשלומים שוטפים מקופת כנוס הנכסים לקבלנים, יועצים ומתכננים; רכישת והטעמת תוכנת "משכנת"; ניהול הליכי גבייה ואיכלוס, ביניהן, בין השאר, נידרש כונס הנכסים להפיק דו"ח מצב חשבון עבור כל אחד מרוכשי הדירות; טפול בהשגות הרוכשים ביחס למצבי החשבון; מענה למצוקות פרטניות של רוכשים, לרבות רוכשים בעלי נסיבות אישיות קשות, קיום פגישות 'קדם מסירה', הנפקות ערבויות חוק המכר לרוכשים בגין התשלומים שבוצעו על פי הוראות ההסדר והוצאת מכתבי החרגה לכל רוכש; ביטול הסכמי המכר בבניין 'דוגית'; ניהול הפרויקט על ידו כיזם, ביניהן, נידרש כונס הנכסים לפעול להשגת טופס 4 ביחס לפרויקט, הסדרת מוני המים, מעורבות בהליך מסירת הדירות בפועל, מתן מענה לפניות הרוכשים בנושא ליקויים בדירות ואחריות בדק, היתנהלות מול ועדי הבניינים השונים, שיוך המחסנים והחניות בפרויקט; שיווק ומכירת דירות המלאי בפרויקט, לרבות טפול בהגשת הסכמי המכר לאישור בית המשפט; פעולות כחברה משכנת, ביניהן, משא ומתן עם הבנקים השונים למשכנתאות ביחס לנוסח האישורים וכתבי ההיתחייבות, טפול בהוצאת אישורי הזכויות וכתבי ההיתחייבות, טפול בהעברת הזכויות, הסבת ערבויות חוק המכר של הרכוש לצדדים שלישיים; טפול בהליכים משפטיים ביחס לפרויקט, בין השאר, במסגרת בש"א 6754/07 בעיניין היתקשרות כונס הנכסים עם חברת שמירה, הליכים שעניינם אישור מכר דירות המלאי, בש"א 7234/07 בעיניין הרוכשים בצי ואנליה בן יוסף, בש"א 7264/08 בעיניין הגשת תוכנית פרטנית להשלמת בניית פרויקט חופים ובעניין גיבוש ההסדר המוסכם, בש"א 2295/08 בעיניין ההסדר המוסכם הכולל, פש"ר 4202/07 וע"א 4832/08 בעיניין אישור ההסדר למימוש נכסיה וזכויותיה של חפציבה חופים על ידי הבנק וכונס הנכסים, בש"א 1598/08 בעיניין ביטול הסכמי מכר דירות בבניין 'דוגית', בש"א 2020/08 בעיניין ביטול הסכם המכר עם הרוכשת גב' אורית שרון, בש"א 2736/08 בעיניין בקשת כונס הנכסים לאישור ההסכם עם דניה סיבוס, בש"א 7662/07 בעיניין המצאת אסמכתות לכונס הנכסים, בש"א 8031/07 בעיניין צירוף עמותת 'ידיד' כידיד בית המשפט ביחס להקפאת ההליכים, בש"א 7264/07 בעיניין הרוכש מר צבי בין יוסף, בש"א 1762/08 בעיניין מר פולצ'ק ומר בבלוקי, בש"א 7229/07 בעיניין הרוכש מר אלעד שמולביץ, חמישה הסדרי פשרה עם רוכשי הדירות 'הבעייתיות' בפרויקט, בש"א 8035/09 בעיניין המחסנים והחניות, פרק 6311/09 (בקשה מספר 96) בעיניין מתן תוקף משפטי להסדר המס, ה"פ 8103/09 בעיניין נופי ים, ע"א 2321/10 ערעור על ההחלטה לדחות את המרצת הפתיחה המתוקנת, פר"ק 6311/09 (בקשה מספר 220) בעיניין חלוקת כספי הכנוס בין הנושים, ע"א 1940/11 ערעור על ההחלטה לאישור המתוה, בקשה לאיחוד תיקי ערעור (ע"א 1940/11, ע"א 2123/10, רע"א 715/11), פרק 6311/09 (בקשה מספר 226) בעיניין בקשה למתן הוראות למתן צו להמצאת מסמכים, פר"ק 13274-08-12 (בקשה מספר 10) בעיניין מחיקת הערות אזהרה, בש"א 9465/09 בעיניין ליקויים בבניין 'אלמוג', פר"ק 13274-08-12 (בקשה מספר 2) בעיניין הסדר שומה.

...

סוף דבר – בחלוף למעלה משלוש עשרה שנות עבודה ללא קבלת שכר טרחה, בשים לב להיקף העבודה, כאשר במוקד 128 דירות שצריך היה לסיימן, נוכח הפעילות הצפופה, הרבה והמגוונת שנדרשה, נכון אני, על יסוד הסכת הכנ"ר והמנה"מ, ליתן אישור למבוקש.

נטען כי עת מחקה צים את הערת האזהרה מבלי להשיב את הכסף (התמורה שניתנה לה) כעולה מסעיף 4.6 שהנו סעיף בעל תנאי יסודי בנכוי הפצוי המוסכם הרי שהיא הפרה את ההסכם בהפרה יסודית המזכה את המבקשים בפצוי המוסכם.

צים טענה בסיכומיה (בסעיף 19) כי המבקשים לא הוכיחו זכאות להשבת הכספים נוכח הודעת קזוז וקיומה של תביעה תלויה ועומדת בגין הפרת ההסכם ונזקים רבים שגרמו המבקשים בתנהלותם חסרת תום הלב.

...

אין חולק כי בסופו של דבר הועברו הזכויות ע"ש צים (ביום 1.2.18) וכי המבקשים נתבקשו להשלים את התשלומים.

המבקשת תשלם למשיבה 1 הוצאות בסך כולל של 20,000 ₪ אותם רשאית משיבה 1/צים לקזז גם כן מסכום ההשבה.

התביעה כנגד המשיבים 2-3 נדחית בכללותה.

המבקשת תשלם לכל אחד מן המשיבים הנ"ל בנפרד, הוצאות משפט בסכום כולל של 30,000 ₪ לכל אחד מהנ"ל. למעט סכומי ההוצאות שנפסקו כסכום כולל בפסק דין זה, יתר הסכומים אינם כוללים מע"מ ויש להוסיפו עליהם.

בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו ת"א 61692-12-22 פרימיום פארק אשדוד בע"מ נ' אלף על הים בע"מ ואח' מספר בקשה:21 לפני כבוד השופט גרשון גונטובניק המבקשת (התובעת) פרימיום פארק אשדוד בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד ארז דר לולו, סילביה גל יהב וענבר מנינגר יול ליפא מאיר ושות', עורכי דין המשיבים (הנתבעים 2-1) 1. אלף על הים בע"מ 2. ישראל צישינסקי ע"י ב"כ עוה"ד בעז פייל ואיל אייכל ארנון, תדמור-לוי, עורכי דין בקשה להשבת כספי תמורה בעקבות מחיקת הערת אזהרה החלטה

...

דיון לאחר עיון בטענות הצדדים הגעתי למסקנה כי יש לקבל את בקשת התובעת, ולהורות על זכאותה להשבת כספים בהתאם למנגנון החוזי שבין הצדדים, וזאת תוך לקיחה בחשבון של המועד שבו ביטלה התובעת את ההסכם (2.10.22).

על רקע זה נראה לי כי מצבם של הנתבעים, בכול הנוגע להתחייבויות החוזיות הנובעות מסעיף 10.2 להסכם, לא יכול להיות טוב יותר במקרה הנוכחי, בהשוואה למקרה שבו הייתה תחולה ישירה לסעיף.

על רקע זה מבין המועדים הרלוונטיים שהציבו הצדדים התאריך של 2.10.22 נראה לי כמתאים ביותר.

עו"ד לוי השיב לו, כבר בזמן אמת, "אריאל ישנו צ'ק אצל גבי. לא ברורה לי היתנהגות זו על סמך זאת נעשו פעולות". היינו, בזמן אמת, הנתבע עצמו לא טען שמכתב הכוונות אינו מחייב אותו או כי לא ניתן למחוק את הערת האזהרה על פי הסכמות הצדדים, אלא טען כי הוא "אינו מעוניין" למחוק את הערת האזהרה.

יתרה מכך, התובעת לא נקטה אמצעי זהירות, לא שוחחה עם הנתבע קודם לרכישה ולא ביקשה לבדוק את זכויותיו או תוכן הסכמתו למחיקת הערת האזהרה וכי הדברים יפים בבחינת קל וחומר מקום בו מכתב הכוונות שהוצג לתובעת הוא מיסמך חריג המתייחס לתקופה בת שנתיים, אין בו כל חיוב בהפרשי הצמדה וריבית ותאריך הפרעון הוסף בכתב יד. לכך יש להוסיף את העובדה, כי בפועל מכתב הכוונות לא קוים על ידי התובעת שכן בפועל לא נפרע השיק שהונפק לטובת הנתבע ואין כל ראיה לכך כי הודעה על כי השיק מוכן לפרעון נימסרה לנתבע במועד הקבוע במכתב הכוונות, שכן הוכח בפני בית המשפט כי רק ביום 24.10.2017 גילה הנתבע כי נימסר השיק לעו"ד שרעבי, אולם מועד זה הנו מאוחר למועד קיום ההיתחייבות.

אלא שכפי שקבעתי, מכלול הראיות מצביעות על כך כי לצורך מחיקת הערת האזהרה די היה בתשלום הסך של 250,000 ₪ במועד שנקבע וככל שקיימות התחייבות אחרות העומדות בתקפן, לא ניתן להתנות את מחיקת הערת האזהרה בקיומן.

אציין רק, למעלה מן הצורך, כי הן לגישתו של עו"ד לוי והן לגישתו של הנתבע, הערת האזהרה לא שיקפה עסקת מכר בנוגע למקרקעין, אלא הוותה בטוחה (לטענת עו"ד לוי, בטוחה להשבת הכספים ששולמו על ידו ולטענת הנתבע, בטוחה לקבלת דירות ברחוב הזוהר או ברחוב ה- 93).

...

איני מקבלת אף את טענת הנתבע כי לא יהא צודק לאכוף את מכתב הכוונות ולמחוק את הערת האזהרה מקום בו הוא שילם כספים לאור הזוהר ולא קיבל תמורתם; אור הזוהר ובעל השליטה בה היו שניהם על סף חדלות פירעון במועד החתימה על מכתב הכוונות.

לאור כל האמור, אני מורה על קבלת התביעה.

בנוסף ישלם הנתבע לתובעת שכ"ט עו"ד והוצאות בסך של 30,000 ₪ בתוספת מע"מ. ניתן היום, כ"ח ניסן תשפ"ד, 06 מאי 2024, בהעדר הצדדים.