בקשה להרחבת שטח מגורים וממ"ד בקומת הקרקע

על פי צו רישום הבית המשותף, הבניין הנו בן 3 קומות, מעל קומת מרתף וקומת קרקע (בסך הכל 5 קומות), בעל שתי כניסות ושני חדרי מדרגות, והמכיל 22 יחידות.

בהתאם להנחיות עוה"ד ש. אורן היועצת המשפטית של הנתבעת 2 (להלן: "הערייה"), נשלחה הבקשה לכל בעלי היחידות בבניין (להוציא התובעים), אשר היתנגדו לאישורה, מטעמים שונים, בין היתר, בגין בנייה שלא כדין ברכוש המשותף (גג הדירה); ניצול מלוא אחוזי הבנייה השייכים לכלל הדיירים ופגיעה ברכוש המשותף ובתשתיות הבית, עקב הוספת יחידות מגורים לבניין.

בקשת ההיתר הראשונה (מס' 96-1623) בקשתם הראשונה של התובעים למתן היתר בניה הוגשה ביום 17/9/96 (נספח 1 לחוות דעת שילה; נ/1), במסגרתה ביקשו האחרונים להרחיב דירתם בשטח של 217.81 מ"ר (מתוכם 28 מ"ר לממ"דים), שישתרעו על פני קומה ג' (השלמת הקומה החלקית) והקמת שתי קומות נוספות (ד' ו-ה').

...

נמצאנו למדים, מהאמור והמקובץ לעיל, כי התנהלות הנתבעת בטיפולה בבקשותיהם של התובעים על ציר הזמן, מלמדת על התנהלות סבירה תוך הפעלת שיקול דעת נכון וראוי, כאשר התובעים הם אלה אשר ניסו להתל בה פעם אחר פעם ולכפות דעתם על הועדה, תוך זלזול בוטה בהוראות הדין.

אני קובע, איפוא, כי הנתבעת לא הפרה את חובת הזהירות המוטלת עליה ולפיכך היא אינה אחראית כלפי התובעים בעוולת הרשלנות – כך שדין התביעה להידחות.

התובעת לא השכילה להמציא אף בדל ראיה באשר לשווי העסק הרלוונטי ולא ביססה, ולו לכאורה, את הנזק הנטען בדמות "אובדן הכנסותיה כעצמאית". התוצאה סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן – א. התביעה נדחית.

בעת שרכש המערער את זכויותיו במקרקעין הייתה על המקרקעין דירת מגורים אחת, בקומת הקרקע, בשטח של 148 מ"ר (להלן: "הדירה בקומת הקרקע").

בניית שתי יחידות הדיור בהתאם לתכנית הראשונה לא הושלמה מכיוון שהמערער ביקש להכניס בתכנית שינויים, בעיקר כאלה הקשורים בשינוי המיקום של הממ"ד ושל חדר המדריגות וכן הוספת שטח נוסף לאחת הדירות כך שבמקום ששיטחה הכולל יהיה 69 מ"ר ביקש המערער להרחיב אותה ב-18 מ"ר נוספים עד לשטח כולל של 87 מ"ר. המערער הגיש בקשה חדשה ונוספת להיתר בניה, בקשה מס' 85/150.3 (להלן: "הבקשה השנייה" או "תכנית 150.3") בה פורטו את השינויים הנ"ל. בקשה זו של המערער היא לב העירעור שלפני.

המערער טוען שיש לפטור אותו מהיטל השבחה שכן במסגרת הבקשה הנדונה הוא מבקש להרחיב דירת מגורים לשטח של עד 87 מ"ר, כך שבקשתו עונה על התנאים הקבועים בס' 19(ג)(1) לתוספת: " בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין ששמשו למגוריו או למגורי קרובו ובילבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת". מנגד, המשיבה טוענת שלאור פרשנות של הפסיקה בעיניין זה סעיף, הרי שהמערער אינו יכול להנות מהפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1).

...

בפברואר 2008 הגיש המערער בקשה לפטור אותו מהיטל השבחה בהתאם לס' 19(ג) לתוספת המקנה פטור לדירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר. בקשתו של התובע לפטור נשארה תלויה ועומדת במשך כשש וחצי שנים עד שביום 11.8.14 ניתנה החלטת השמאית העירונית המבהירה כי בקשת המערער לפטור מהיטל השבחה נדחית.

כך או כך, המערער זנח טענה זו בסיכומיו, וגם מטעם זה דינה להידחות.

מכאן שאני מגיעה למסקנה כי דין הערעור להידחות.

טענה זו נדחית שכן אין מקום להתערב בגובה ההיטל שנקבע ע"י שמאי מכריע אשר ערך שומה מפורטת ומנומקת.

מבוא עניינה של עתירה זו בהחלטת הועדה המקומית לתיכנון ובנייה נהריה (להלן: "הועדה המקומית"), לאשר חלקית למשפחת אסייג (להלן: "המשיבים 4-3") בקשה להיתר בנייה אשר נועדה להרחבת דירתם של המשיבים 4-3 בין היתר על ידי הריסת גדר המצויה ברכוש המשותף של העותרים והמשיבים 4-3, וזאת, לצורך פתיחת פתח מעבר לשתי יחידות דיור חדשות שהחלו המשיבים 4-3 לבנות.

במסגרת ההיתר שהתבקש ביקשו המשיבים 4-3 לבצע את הפעולות שלהלן: תוספת ממ"ד בקומת קרקע בתוך קוי הבניין בשטח של 20.70 מ"ר. 2.

תוספת מגורים בקומה ב' בשטח של 38.26 מ"ר. 3.

...

בנסיבות אלה, נקבע בהחלטה מיום 09/11/15, כי לכאורה לא עולה כל דחיפות להיעתר לבקשה לסעדים זמניים במעמד צד אחד.

בנסיבות אלו, כל עוד אין בידי המבקשים תימוכין קנייניים (להשלמה לכדי 2 יחידות דיור), אין לאפשר את היחידה הנוספת המבוקשת.

בנוסף, סבורני, כי מתקיים בעניינם של העותרים גם היסוד האובייקטיבי של השיהוי, אשר בוחן את שינוי המצב בשטח.

יחד עם זאת ולמעלה מן הצורך, אציין, כי דין העתירה להידחות גם לגופם של דברים.

סוף דבר סיכומו של דבר ומן הטעמים שפורטו, העתירה נדחית.

לשם כך הם הגישו בשנת 2014 בקשה להיתר להרחבת הדירה, הן על ידי תוספת בנייה בקומת הדירה (קומה א') והן על ידי תוספת בנייה בשתי קומות נוספות (קומה ב' וקומה ג'), סה"כ תוספת בנייה כ-226 מ"ר, ובאופן שצרוף הבנייה החדשה לבנייה הקיימת מביאה לכך ששיטחה הכולל של הדירה (כולל שטחי שירות,להם אתייחס בהמשך) הוא 284.58 מ"ר (להלן – "בקשת ההיתר").

"הינה כי כן" – אמר בית המשפט קמא – "התכנית קבעה במפורש כי השטח שייחשב שנכלל בגדרי אותם 200 מ"ר לדירה הנו "שטח למטרות מגורים, מחסן דירתי ומרחב מוגן דירתי", היינו, שטח עקרי וכן מתוך שטחי השרות, אך ורק מחסן דירתי וממ"ד. התכנית יכולה היתה לכלול בשטח להרחבה שטח עקרי ושטחי שירות (מכל סוג), מבלי לפרט את השטחים הנכללים בגדרי שטחי השרות, אולם משמצאה התכנית לנכון לפרט ולציין שטחי שירות מסוג מסוים בלבד (מחסן דירתי וממ"ד בלבד), בגדרי אותו שטח להרחבה ולא צוינה המילה "כגון" או דומה לה, אלה שטחי השרות היחידים שייחשבו כחלק מאותם 200 מ"ר, גם אם יהיו שטחי שירות נוספים שהתבקש היתר בגינם" (סעיפים 46 ו-47 לפסק הדין, הדגשה בקוו במקור).

באשר לשימוש שהמשיבים עושים ברכוש המשותף, מלבד זאת שהמערער אינו יכול לתבוע יותר מחמישית הפצוי הנובע מכך, אילו היה נקבע כך, הרי שצדק בית המשפט קמא בקביעתו כי הרוב הנידרש של בעלי הדירות, לפי סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין , הסכים לשימוש זה בנותנו את הסכמתו לבקשת ההיתר שהגישו המשיבים ,כשהיה ברור ממנה כי הם יבנו חלק מההרחבה בגג וכי גרם המדריגות החדש יוצב בחצר.

...

על סמך מסקנותיו אלה, דחה בית המשפט קמא גם את תביעתו של המערער בעילה זו. סבורני, כי בית המשפט קמא לא היה יכול להגיע למסקנתו האמורה, לפני שאפשרות ההרחבה על ידי בניית המרתף, אם מתחת לבניין ואם מתחת לחצר הסמוכה, לובנה בחוות דעת מתאימות ובראיות מתאימות.

לפיכך אני סבור כי יש להחזיר את התיק לבית המשפט קמא כדי לברר את סוגיית ההיתכנות ההנדסית והכלכלית של ההרחבה בדרך של חפירת מרתף, כשלשם כך בית המשפט יוכל לתת הוראות לצדדים להמציא לו חוות דעת מומחים, או למנות מומחים מטעמו, או להביא ראיות נוספות, הכל על פי טוב שכלו.

ירדנה סרוסי, שופטת התוצאה הערעור מתקבל באופן חלקי, בסוגיית הפגיעה ביכולת ההרחבה של דירת המערער עקב הצבת גרם המדרגות החדש ושאלת ההיתכנות של ביצוע הרחבת דירת המערער באמצעות בניית מרתף, עלותה ושווייה.

במסגרת ההסכם הוסכם שהנתבעים יהיו רשאים לבצע שפוץ מקיף והרחבה של דירתם ולכן ההסכם כלל התחייבויות של הצדדים כדלקמן: · תחת הכותרת "הצהרות המוכרת" הצהירה התובעת בסע' 2.8 "... כי תשתף פעולה עם הקונה בנוגע לאפשרות לבנייה על הגג הקיים והרחבת הדירה מעבר לשטח קונטור הדירה של המוכרת במסגרת התב"ע ובכפוף להיתר בניה כדין". · תחת הכותרת "הצהרות הקונים" נרשם (סע' 3.1) "... הקונים מצהירים כי ידוע להם שהמוכרת פתחה פתח יציאה מדירתה לחצר מהצד הדרומי של דירתה אשר משמש אותה מעת לעת ולקונים אין ולא תהיה טענות מכל מין וסוג שהוא בקשר לכך. ידוע למוכרת כי בכוונת הקונה לערוך שפוץ בדירה, וכי ייתכן כי עקב השפוץ תיחסם לה האפשרות לצאת לחצר מהצד הדרומי ולעשות בה שימוש, והמוכרת מתחייבת שלא להיתנגד לחסימת היציאה עקב השפוץ..." בהמשך הסעיף גם הוסדרה אחריות הנתבעים במקרה של נזק לדירת התובעת בקשר עם השפוץ: "...אם ייגרם נזק עקב השפוץ.. יתקנו על חשבונם את הנזקים או ישלמו למוכרת...". בשנת 2015 הנתבעים הגישו בקשה להיתר בניה ובתנאים להיתר נקבע כדלקמן: "... הצעת תיכנון עתידי לבנייה בכל אגפי קומת הקרקע וקומה א, הכולל מיצוי כל הזכויות ובניה בקונטור זהה בשתי הקומות.. ביטול עמוד מול חלון בקומת הקרקע, תיאום מיקום חדש לעמוד עם מהנדסת העיר.. מתן התחייבות לבצוע שפוץ האגף לאחר ביצוע ההרחבה בקומת הקרקע". התובעת הגישה היתנגדות לבקשה, בין היתר היתנגדה לבניית עמודים בשטח הדירה מצדה הצפוני וכן היא עמדה על כך שהממ"ד ייבנה בצד הדרומי של הבניין, כפי שסוכם בהסכם, ולא בצידו הצפוני.

הצדדים הופיעו לדיון בפני וועדת התיכנון והבניה וביום 29.7.15 דחתה הועדה את התנגדויות התובעת וקבעה שהנתבעים זכאים "להרחיב את דירתו מכח התכניות. לגבי מיקום הממ"ד בתכנית המוצעת בצד הצפוני, הדבר תואם את עקרונות תכנית העיצוב, שבה חדר המגורים (סלון) והמרפסות פונים לצד דרום וחדרי השינה פונים לחזית הצפונית" (נספח ג לתצהיר התובעת).

...

התביעה שכנגד כאמור לעיל, התובעת לא הפרה את ההסכם, היא הייתה רשאית להגיש התנגדויות לוועדת התכנון ואפילו שעשתה כדי לעכב ולסכל את הבנייה, הכל נעשה כדין ובהתאם לזכויות העומדות לה. על כן אני דוחה את דרישת הנתבעים לפיצוי מוסכם.

לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בחומר הראיות אני קובעת שדרישה זו של הנתבעים בדין יסודה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, בתביעה ובתביעה שכנגד, ישלמו הנתבעים יחד ולחוד לתובעת סך של 115,555 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה (2.11.17) ועד למועד התשלום המלא בפועל; חלק יחסי של הוצאות האגרה כיחס שבין סכום התביעה לבין סכום פסק הדין (ללא הוצאות) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום האגרה ועד למועד התשלום המלא בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 15% מסכום פסק הדין (ללא הוצאות) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.