בקשה להקמת בניין ובו יחידת דיור חלקית

בהסכם המתוקן נקבע כי אם העותרת לא תימסור לממשלת ארה"ב את החזקה במקרקעין עד ליום 30.6.20 אזי תהיה ממשלת ארה"ב רשאית לבטל, לגמרי או באופן חלקי, את רכישת המקרקעין.

ולבסוף, המדינה טוענת כי במקביל היא פועלת להקמת בית דיור מוגן בשכונת פיסגת זאב בירושלים, שיכלול 240 יחידות דיור ויאכלס את "מרבית הזכאים המתגוררים במלון דפלומט". המדינה מוסיפה וטוענת כי כבר בסמוך למועד כתיבת התשובה לעתירה יפונה ביניין 9 של מבנה המלון מיושביו, דבר שיאפשר למסור לממשלת ארה"ב את הבניין האמור ואת השטח הצבורי הגדול מאוד שצמוד לו. המשיבה 5 – עריית ירושלים – הגישה כתב תשובה קצר בו נטען כי העותרת לא מצתה את ההליכים מול הערייה כיוון לא פנתה אליה בטרם הוגשה העתירה.

העותרת הגישה את עתירתה לבית המשפט לעניינים מנהליים על יסוד הוראת פריט 13 לתוספת הראשונה של חוק בתי משפט לעניינים מנהליים, תש"ס – 2000, אשר מסמיך את בית המשפט לעניינים מנהליים לידון בעתירות בתחום הדיור הצבורי שעניינן: "החלטה של רשות בעיניין דיור צבורי לפי חוק הדיור הצבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט – 1998, למעט סעיף 12, ולפי חוק זכויות הדייר בדיור הצבורי, תשנ"ח – 1998, וכן עינייני דיור צבורי לפי כל נוהל". ואולם, העותרת איננה מבקשת להביא לבירור בפני בית המשפט לעניינים מנהליים סוגיה שעניינה הזכות לדיור צבורי.

...

סבורני כי החוזה בשמו טוענת העותרת בענייננו לא בה בגדרי פריט 13 שבתוספת, שכן לא מדובר בחוזה שעניינו דיור ציבורי, אלא בהסכם שכירות גרידא, הגם שהוא מתייחס ליחידות דיור שישמשו לדיור ציבורי.

אין להבין מהדברים שנאמרו לעיל כי נחה דעתי שהמדינה אמנם תצליח לעמוד בהתחייבותה החוזית.

אשר על כן, העתירה נדחית.

" הבקשה להיתר נשוא הדיון; בהמשך לסיכום האמור, הוגשה ביום 17/10/17 הבקשה להיתר נשוא העתירה, מספר 17-1637, לחזוק הבניין בן 2 קומות וקומת גג חלקית מעל מרתף, 11 יחידות דיור, תוך תוספת יחידות וקומות, באופן שבסופו של דבר לאחר השלמת החיזוק והבינוי, יתקבל ביניין בן 4 קומות וקומת גג חלקית מעל מרתף, ו-14 יחידות דיור.

אשר לכך, ציינה ועדת הערר כי לאחר שעיינה בתשריט הבקשה, בהיתר להקמת הבניין ובמסמכים שהוגשו לה, נחה דעתה כי הקומה התחתונה שבבניין אינה קומת קרקע, אלא קומת מרתף.

...

כך, גם אם אלך עם העותר כברת דרך ניכרת ואקבע כי אמנם קיימת סתירה בין האופן בו הוגדרה הקומה בהיתרים השונים – ההיתר משנת 1935 וההיתר משנת 1945 - ועל מנת לקבל טענה זו אף אדלג על המשוכות הנכבדות ובכלל כך – על הקביעה ולפיה ההיתר משנת 1935 לא בוצע ויתרה מכך, על העובדה שגם בהיתר משנת 1935 קיימת סתירה הואיל ובדפוס נכתב "קומה א'" ואולם, קיימת תוספת בכתב יד ולפיה מדובר ב"קומת מרתף" – הרי שלמרות זאת לטעמי דין טענותיו של העותר להידחות.

ריכוז האמור מלמד כי דין טענותיו של העותר ולפיהן הבקשה להיתר עומדת בסתירה לתכנית מתאר להידחות ופועל יוצא מכך הוא שדין העתירה להידחות, הואיל ולא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר אשר דחתה את עררו של העותר על הסף, משלא קמה לעותר זכות בדין ובפסיקה להגשתו.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט – העתירה נדחית.

עתירה המתייחסת להחלטת ועדת הערר לתיכנון ולבניה מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר") מיום 6.12.2020 (להלן: "ההחלטה") אשר במסגרתה היתקבל חלקית ערר שהוגש בהתייחס לבקשה לקבלת היתר לבניית מבנה.

רקע כללי - המשיבה 1, פאר הדר מגורים בע"מ (להלן: "היזם") הגישה לועדה המקומית לתיכנון ולבנייה קריות (להלן: "הוועדה המקומית" או "העותרת"), בקשה לקבלת היתר בנייה עם הקלות, בהתייחס לכוונתה לבצע פרויקט בנייה הכולל הריסת מבנה קיים והקמת מבנה מגורים בן 4 קומות הכולל 5 יחידות דיור ובריכת שחייה הצמודה לדירת הגן (להלן: "בקשת ההיתר"), ברח' אורנים 9 בקריית ביאליק (גוש 11555, חלקה 111, להלן: "המקרקעין").

לצורך כך, בחנה ועדת הערר את נתוני המיגרש הכוללים, בין היתר, את העובדה כי מדובר במיגרש רגולרי, בשטח של 600 מ', ברוחב של 18 מ' ובאורך של כ- 24 מ', וכי מדובר במיגרש ריק המצוי באיזור של בנייה רוויה, הפונה בחזיתו אל הרחוב, מיועד לבנייה רוויה ומוקף בשלוש פאותיו האחרות בבניה רוויה גם כן. עוד שקלה ועדת הערר את העובדה כי על המיגרש עצמו מבוקש להקים ביניין מגורים הכולל 4 קומות ו-5 יחידות דיור, וכי בריכת השחייה תהיה צמודה לדירת הגן בבניין, ששיטחה 135 מ"ר, ותשרת רק את אותה הדירה.

...

משמע, שקיומה של דעת המיעוט ותוכנה במקרה הספציפי, אינם מביאים למסקנה כי נפל פגם בהחלטה, וודאי שלא פגם המצדיק התערבות של בית המשפט.

סיכום - לאור כל האמור מעלה, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לוועדת הערר הוצאות בסך 7,500 ₪.

ביום 14.10.2009 הגישה אורקי לועדה המקומית לתיכנון ובנייה בקשה נוספת להיתר חלקי, להקמת ביניין בן 10 קומות, הכולל 19 דירות.

עוד טוענים הנתבעים, כי בהתאם לסעיף 7 לתוספת השנייה, 30 יום ממועד קבלת היתר הבנייה החלקי (2.12.2010) הוא "המועד הקובע" לתחילת מניין הזמנים להשלמת הבניין, ועל אורקי היה להשלים את הבנייה בתוך 33 חודשים מהמועד הקבוע, כאשר פגור של עד 60 יום בהשלמת הבניין ומסירת יחידות הדיור אינה מהוה הפרה של ההסכם.

...

סבורני כי לשיטת הנתבעים העיכוב בקבלת ההיתרים הינו דווקא עיכוב "סביר" בשים לב להליך הנדרש לביצוע, אישור לתב"ע בוועדה המחוזית ולאחריו קבלת היתר בניה בהתאם לתב"ע. ברי כי אין די בהכללת סעיף גורף בהסכם, כדוגמת סעיף 16 לתוספת השניה, כדי לפטור את אורקי מהתחייבויותיה בטענה סתמית כי אין מדובר באיחור הנובע ממחדלה או בטענה לקיומו של עיכוב בלתי סביר.

כמו כן, לא מצאתי כל ממש בטענת הנתבעים להעדר יריבות, וזו נדחית.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

ביום 17/4/2019 אישרה הועדה המקומית לתיכנון ולבניה בקשה להיתר בניה להקמת ביניין מגורים בן 8 קומות (16 יח"ד) וכן קומה חלקית מעל מרתף החניה בהתבסס על התוכנית הנ"ל. בעקבות זאת הוציאה הוועדה המקומית למערערת הודעת חיוב בהיטל השבחה על יסוד שומה מטעמה (השמאים אוהד דנוס ורועי אייל), ע"ס 2,669,700 ₪ (מתוכם 68%, 1,886,950 ₪ בגין מרכיב המכר, והיתרה, 32%, 782,750 ₪ בגין מרכיב ההיתר).

המוסכמה השמאית היא, שגידול במספר יח"ד בבניין, מקטין את השווי של כל אחת מיחידות הדיור.

...

מטעמי יעילות, אני מורה לשמאית להשיב באופן מפורט ומנומק לפניית ועדת הערר לעיל בעניין "אמדן היטל ההשבחה". הסבריה יבואו בפני ועדת הערר, אשר תתן החלטה משלימה בענין זה. באשר לטענת המערערת להתעלמות השמאית מהבדלי הצפיפות במצב התכנוני החדש ומאי קביעת מקדם הפחתה בגין כך, השיבה השמאית במענה לשאלות ההבהרה שהציגה ועדת הערר, כי טענה זו הועלתה לראשונה בערר ושהיא לא גובתה בתימוכין בעסקאות להשוואה, ולכן לא היה מקום לקבוע הפחתה בגין שוליות.

לפיכך, ומטעמי יעילות, אני מורה לשמאית המכריעה להשלים את תשובתה בעניין מקדם הצפיפות.

משהעתירה מתקבלת אך בחלקה, ולא בחלק העיקרי שלה, מצאתי להורות על הוצאות בצד הנמוך, ואני מורה למערערת לשלם למשיבה סך של 8,000 ש"ח בגין הוצאות ושכ"ט הליך זה. ניתן היום, ד' אייר תשפ"ג, 25 אפריל 2023, בהעדר הצדדים.