בקשה להקלה לתוספת קומות בבניין על מגרש המיועד לבניה רוויה

גם בעיניין בקשה זו התבקשו ופורסמו הקלות ובכלל זה, לתוספת מרתפי חניה, הגבהת גובה קומת מרתף ותוספת קומות, תוספת יחידות דיור והקלות בקוי ביניין.

ברקע התיכנוני צוין כי השכונות בנויות בעיקרן בבנייה רוויה ורוב הבניינים ניבנו לפי היתר בניה לפני 1/1/1980 ובאים בגדרי תמ"א 38.

הבקשות נבחנו פרטנית ביחס לכרטיס המיתחם הרלבנטי ביחס לכל אחת מהעותרות ומיקום המיגרש שלהן בתוך המיתחם ונימצא כי הוצאת המגרשים מהמתחם תסכל את האפשרות ליישום התיכנון במיתחם ולגבי המעפיל 11 יסכל אף את מטרת התכנית כולה מאחר וימנע הגדלה משמעותית של השטח המיועד למוסדות ציבור.

כך נקבע: "... מבחינה תכנונית, המועצה השתכנעה, כי מתן היתר נקודתי מכוח התמ"א, למבנה אקראי, הן במסלול חזוק והן במסלול הריסה ובניה מחדש, ללא ראיה תכנונית מתחמית, רחבה יותר מבחינת המיגרש או הבנין הבודד עלול במקרים רבים, לסכל התחדשות עירונית במיתחם כולו, כך שבראיה ארוכת טווח, לעיתים, תרומתה של התמ"א להתחדשות עירונית אמיתית, הנה שלילית. גם מנקודת המבט של המיגרש או המבנה הבודד, הרי שהמסגרת המשפטית הקיימת לא מאפשרת להתיר ישירות מכוח התמ"א, ללא תכנית מפורטת עירוב שימושים סחירים או צבוריים. כך גם לא ניתן במסגרת היתר מכוח התמ"א, להרחיב דרכים, לאחד מגרשים, לכלול הוראות שונות הנוגעות להפקעה או לאיחוד וחלוקה וכיוצא באלו, הגם שפעולות אלה נידרשות, ולעיתים הכרחיות לשם תיכנון ראוי ומושכל גם ברמת המיגרש הבודד". סיכום הדברים עד כה: ניתן, איפוא, לאור הוראותיו הברורות של סעיף 22 להוראות תמ"א 38 והדין כמפורט לעיל לסרב לבקשה להיתר, בין היתר, גם מטעמים של "כושר נשיאה של תשתיות" וגם אם מצא מוסד התיכנון כי "תוספת הבניה צריכה להבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת". ניתן גם לשקול בין כל השיקולים מיסמכי מדיניות שהכינה הועדה המקומית.

...

המסקנה מעוגנת בעבודה משמעותית ורחבת היקף של הוועדה המקומית ומקובלת עלי עמדת המשיבות כי אין בטענות העותרות המסתמכות על אמירות כאלה ואחרות בפרוטוקול הדיון בתכנית האב כדי לקעקע ולו במעט, קביעה זו של ועדת הערר.

לא מצאתי ממש גם ביתר טענות העותרות והן נדחות; ובכלל זה, גם הטענה לאפליה (זו נטענה לפני ועדת הערר, אך בוררה כדבעי ונדחתה על ידה.

סוף דבר: העתירות נדחות.

בהתאם לתכנית המתאר יועד המיגרש לבנית 72 יחידות מגורים ב-5 בניינים הכוללים גם שטחי מסחר.

וכך נאמר בתנאי המיכרז: יזם שעד תום 30 חודשים ממועד הזכייה (לעומת תוקף הערבות ל-31 חודשים) המציא אישור לחיבור המבנה לתשתיות (טופס 4), המעיד על סיום הבנייה והמציא הפניות לאכלוס של יותר מ-80% מיח"ד בבנייה הרוויה, לחוכרים שאינם הקבלן המבצע (לצורך כך לא תחשבה יחידות דיור שנוספו לאחר המיכרז), תיפקע הערבות ולא ישלם את 15% הנותרים מהמחיר שהציע.

לאחר חתימת חוזה החכירה התברר כי בעקבות הליך פארצלציה שבו נקטה הועדה המקומית שונו מספרי הגושים והחלקות של המגרשים, ועל כן נחתמה תוספת לחוזה החכירה (נספחים כב'-כג' לנ/1).

מדובר בשינויים הכוללים תוספת גובה בקומה מסחרית, תוספת גובה למבנים ועוד.

רק ביום 5/5/2014, כלומר כ-3 שנים לאחר הזכייה במיכרז, הגישה התובעת בקשה לקבלת היתר לבניית בנין מס' 4 במיגרש ובו 8 יחידות מגורים ושטחי מסחר (נספח ז-1 לנ/2).

לכאורה, ואין בפניי ראיה נוגדת, יכלה התובעת לבקש, ואולי גם לקבל, היתר לבניית בניינים אלו עוד בשנת 2012, כאשר ביקשה היתר והקלה לבניינים 1, 2 ו-3, ולא היה עליה להמתין עד לשנת 2016.

...

סוף דבר מן האמור לעיל מתחייבת המסקנה כי התובעת לא הוכיחה שהרשות גרמה לעיכוב בקבלת היתרי הבנייה או בהשלמתם.

בנסיבות אלו, דין תביעתה לפיצוי של מהרשות או להשבת הערבות שניתנה לפירעון יתרת התמורה להידחות.

התובעת תשלם לרשות הוצאות ההליך בסך של 25,000 ₪.

7.1.1.3 תנאי למתן היתר אכלוס לבנין רב קומות שני יהיה סיום בניה של המרכז המסחרי במיגרש 501 ומבנה מסחרי במיגרש 401 כולל פיתוח המגרשים והחניות".

במסגרת החלטת ההפקדה צוין כדלקמן: "התכנית המוצעת כוללת הקמת מבנה משולב לשימושי תעסוקה, מסחר ומגורים (בהקף של 100 יח"ד וכ-4,600 מ"ר מסחר ותעסוקה) לאורך הציר הראשי בעיר – רח' הרצל. שימושי הקרקע המוצעים לצד התוספת המוצעת בזכויות הבניה, תואמים את מדיניות מנהל התיכנון בדבר ציפוף וניצול מיטבי של הקרקע, בתחום המרחב העירוני הבנוי ולאורך צירי תחבורה ציבורית ראשיים. מאחר שמדובר בתוספת שימוש מגורים בסביבה שבה קיימים מבני מגורים בבניה רוויה הנדרשים להתחדשות עירונית, ולאחר התגבור המשמעותי המוצע בזכויות הבניה בתכנית זו, נידרש להקצות בתחומה שטחים פתוחים ומבונים לצרכי ציבור, אשר יתנו מענה פרוגרמתי להתחדשות העירונית באיזור וותיק זה של העיר. על אף המלצתה של הועדה המקומית שלא להפקיד את התכנית, סבורה הועדה כי התכנית המוצעת תואמת את מגמות התיכנון והיקפי הבניה המתוכננים לאורך רחוב הרצל בעיר ותתרום להתחדשותו של המרקם הוותיק. הועדה לאחר ששמעה את עורך ויזם התכנית, ראש העיר, מהנדס העיר ומהנדסת הועדה המרחבית, ולאור האמור לעיל, מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים...". לתכנית החדשה הוגשו 4 התנגדויות שכוללות היתנגדות העותרים, אשר החזיקו כאמור יחד עם אחרים בחנויות שהיו מצויות בשטח התכנית התקפה, ומהן פונו בעקבות תביעה לסילוק יד שהוגשה נגדם על ידי המשיבה 4.

בין לבין, ומאחר שהתכנית התקפה היתנתה את מתן ההיתר לאיכלוס של בנין המגורים בתנאים שפורטו בסעיף 7.1 לתכנית התקפה, פנתה המשיבה 2 ביום 15/03/20 באמצעות אדריכל מטעמה, מר ערן מבל, למתכננת הועדה המחוזית בבקשה לקבלת אישור לשינוי הוראת השלביות שנקבעה במסגרת התכנית התקפה, וכך עלו הדברים במכתבו של נציג המשיבה 2: "1. תכנית מכ/386/ב שאושרה לתוקף בספטמבר 2008 כללה מנגנון שאמור היה להבטיח פינוי פולשים ופיתוח של מגורים ומסחר במיתחם.

אני מבקש את אישורך העקרוני לתמיכה בהקלה במילוי תנאי האכלוס שבסעיף 7.1 בתוכנית מכ/386/ב וככל שיידרש המרתם בערבות".

בנוסף, ציינה הועדה המחוזית כי קיימים נימוקים תיכנוניים נוספים שמצדיקים את ביטול השלביות, ובכלל זה העובדה כי מאז פירסומה של התכנית התקפה פונו הפונקציות המסחריות הלא חוקיות מהשטח והעובדה כי בעקבות אישור התכנית החדשה התרחבו גם השימושים המותרים במיגרש 501 אשר היה מיועד על פי התכנית התקפה להקמת מרכז מסחרי קמעונאי ומשרדים, וכיום על פי התכנית החדשה התווספו שימושים נוספים של מסחר, תעסוקה ומגורים.

בכל מקרה במסגרת הסעיף עליו מתבססים העותרים צוין מפורשות כי תוספת קיבולת בניה כפופה לתכנית מאושרת שחלה על המיגרש וטעונה הסכמת המחכיר.

...

דין טענה זו להידחות.

בהינתן קביעות בית המשפט המחוזי בערעור שהוגש על פסק הדין של בית המשפט השלום בתביעת הפינוי וכן קביעות בית המשפט העליון בערעורים שהוגשו על החלטת בית המשפט המחוזי בתביעת הפיצוי, מהן עולה מפורשות כי התכנית התקפה לא נועדה בהכרח להבטיח תשלום פיצוי לעותרים, מקובלת עלי הפרשנות בה נקטה הוועדה המחוזית בהחלטתה לבטל את הוראת השלביות שבתכנית התקפה, ואשר עולה בקנה אחד עם החלטות בית המשפט העליון ובית המשפט המחוזי כאמור לעיל.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה נדחית.

בתוך כך, אושרו הקלות שונות ובכלל זה: הקלה בקוי בנין, תוספת קומה, גובה קומה טיפוסית 3.15 מ' במקום 3 מ', גובה מרתף 5.58 מ' במקום 3.5 מ', תוספת של 2.5% משטח החלקה עבור קומה נוספת, תוספת 6% משטח החלקה לשפור התיכנון ותוספת של 5% משטח החלקה עבור תוספת מעלית (בסך הכל תוספת 11% לשפור התיכנון).

הועדה המקומית קבעה, בין היתר, כי הרחוב מיועד לבניה רוויה (ג'3) בהתאם לתכניות החלות על המקרקעין; כי הבקשה תואמת את התיכנון העתידי לאיזור זה לפי תכנית המתאר הכוללנית המופקדת (ח/2030), אשר מתייחסת להתחדשות באזורים הותיקים של העיר; וכי "הועדה רואה בחיוב הריסת מבנים ישנים להקמת מבנים חדשים על פי התקן כולל מיגון... בקשות להיתר מכוח תמ"א 38, העולות בקנה אחד עם מגמות התיכנון העתידיות של חולון מהוות דרך נאותה להגשים את אותן המטרות. במקרה הנידון, הבקשה ... תואמת מגמות אלה". (החלטה מיום 1/5/18, נספח 1 לעתירה) (החלטת הועדה המקומית).

נקבע כי יש לשמור על גובה המבנים בתכניות החלות על המיגרש.

כן ציינה, כי התוכנית ח/2030 עדיין נתונה לבחינה ולהתנגדויות "ויתרה מכך, הוצאת מרכיב אחד בלבד מתוך התכנית הכוללנית, כגון מרכיב מספר הקומות בבניין, ומבלי להתייחס למכלול ההיבטים שנקבעו בה, פוגעת בהליכי החידוש העירוני. לא לשם כך נועדה תמ"א 38. עוד נזכיר, שתכנית ח/2030 היא תכנית כוללנית ולפיכך אינה תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה. תכנית ח/2030, קובעת עקרונות בדבר האפשרות לקדם תכניות מפורטות מכוחה. בין השאר, קובעת התכנית, שתנאי לאישור תכניות מפורטות מכוחה הוא הקצאת שטחים לצרכי ציבור וקביעת שטחים פתוחים בהתאם למספר יחידות הדיור המתווספות, היתייחסות לתנועת כלי רכב והולכי רגל, הישתלבות במירקם הקיים ועוד. לא הוצגה בפנינו בדיקה תכנונית שבחנה קיומם של כל אלו, לרבות בהתייחס לאפשרות שמגרשים נוספים בסביבה יבקשו להעצים זכויות בהתאם לעקרונות תכנית ח/2030" (ס' 18).

כמות המקרים שבהם התבקשה ואושרה תוספת בניה כימעט מרבית מכוח התמ"א לחזוק בניינים קטנים בני קומה אחת, חידדה גם היא את נקודת המבט של ועדת הערר כפי שהיא באה לידי ביטוי בהחלטה.

...

בכלל זה מקובלת עלי גם עמדת ועדת הערר ותשובתה, לעניין פסק דין בעניין התאחדות בוני הארץ.

סוף דבר מכל האמור, העתירה נדחית.

העותרים ישלמו למשיבה 1 הוצאות בסך של 15,000 ₪ ולמשיבים 3-4, הוצאות בסך של 15,000 ₪ (בסך הכל 30,000 ש"ח).

עקרי החלטת הוועדה המקומית היו הבאים: לעניין בקשת היזם להקלה ותוספת בניה של 20% מהשטח המותר לבניה (להלן: "תוספת שטח") - המדובר בהקלה מידתית הנתנת בהוראת שעה ואינה מהוה סטייה ניכרת כהגדרתה בחוק התיכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

לצורך כך, בחנה ועדת הערר את נתוני המיגרש הכוללים, בין היתר, את העובדה כי מדובר במיגרש רגולרי, בשטח של 600 מ', ברוחב של 18 מ' ובאורך של כ- 24 מ', וכי מדובר במיגרש ריק המצוי באיזור של בנייה רוויה, הפונה בחזיתו אל הרחוב, מיועד לבנייה רוויה ומוקף בשלוש פאותיו האחרות בבניה רוויה גם כן. עוד שקלה ועדת הערר את העובדה כי על המיגרש עצמו מבוקש להקים ביניין מגורים הכולל 4 קומות ו-5 יחידות דיור, וכי בריכת השחייה תהיה צמודה לדירת הגן בבניין, ששיטחה 135 מ"ר, ותשרת רק את אותה הדירה.

בנוסף נקבע כי לא הובא בפני ועדת הערר נימוק שיצדיק חריגה כה משמעותית ממרווחי הבנייה לצורך הקמת בריכת שחיה הצמודה לאחת הדירות בלבד, בבניין המתוכנן על מיגרש ריק ללא הגבלות תיכנון של ממש, ובנסיבות אלו לא ניתן לקבוע כי היזם הצביע על הצדקה תכנונית לבקשת ההקלה.

...

משמע, שקיומה של דעת המיעוט ותוכנה במקרה הספציפי, אינם מביאים למסקנה כי נפל פגם בהחלטה, וודאי שלא פגם המצדיק התערבות של בית המשפט.

סיכום - לאור כל האמור מעלה, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לוועדת הערר הוצאות בסך 7,500 ₪.