בקשה להצהרה על בעלות בחנייה בקומת עמודים מפולשת

זהו פסק דין בהמרצת פתיחה שבמסגרתה עותרת המבקשת להצהיר כי היא בעלת הזכויות להרשם במקרקעין הידועים כגוש 40039, חלקה 12 באילת, הידועים כ"בית פנורמה", לרבות חלקים שונים בבניין כפי שיפורט להלן.

לטענת המבקשת, רכשה הורמן מכונס הנכסים, בין היתר, זכויות חכירה מהוונות בנכסים שבמחלוקת בין הצדדים, במסגרת התובענה דנא (אשר יכונו בהמשך, באופן פרטני, כמפורט מטה, ובאופן כולל: "הנכסים שבמחלוקת"), והם אלה: יחידה בת 24.5 מ"ר, המכונה בהמרצת הפתיחה "המשרד המערבי", אשר אליה הוצמדו, לטענתה וכהגדרתה: "שטחי גינון" בשטח כולל של 2,152.72 מ"ר, "שטח לחניות" בשטח כולל של 1,860 מ"ר, "קומת עמודים מפולשת" בשטח כולל של 1,100 מ"ר, וכן, "קומת הגג" ששיטחה 1,114 מ"ר; יחידה נוספת שגם שטחה 24.5 מ"ר המהוה לטענת המבקשת, "...משרד / חדר כביסה...", ואשר מכונה בהמרצת הפתיחה: "'חדר הכביסה' או 'המשרד המזרחי'"; בריכת השחייה של הבניין בשטח כולל של 1,015 מ"ר (להלן: "הבריכה"); "מחסנים ושירותים", בשטח של 311.9 מ"ר (להלן: "המחסנים"); "מקלט / אולם", בשטח של 290.96 מ"ר (להלן: "המקלט"); הזכויות בנכסים האמורים, נרשמו על שם סולאור, בספרי ממ"י (כיום רמ"י).

בהתייחס לטענת המבקשת שלפיה רכשה את זכויותיה בבניין בתום לב, טענו המשיבים, לצד טענות נוספות: "בשנת 2009, במסגרת שיחה אקראית בין יו"ר נציגות הבית הנידון (יואב גולדיאק) לבין רוברט סיבוני (בעל השליטה בחברת עדי נכסים...), משהתברר לאחרון כי מדובר בבית הנידון, סיפר כי הוצע לו לרכוש שטחי מקרקעין נרחבים באותו בית לרבות מקלט, מחסנים, גג, בריכה, מיגרש חניה ועוד. ובקש את חוות דעתו לעניין הרכישה. ברם, הוזהר כי מדובר שטחים שהם חלק מהרכוש המשותף עפ"י מה שמכרה בזמנו החברה המשכנת שיבן לבעלי הדירות, כי לבעלי הדירות הסכמי מכר מהם ניתן להוכיח כי החלקים הנ"ל לא הוצאו מהרכוש המשותף, ולפיכך למעשה מדובר בבעלויות סותרות, וכי לא כדאי לו להכנס לזה". בהמשך, לטענת המשיבים, פלשה המבקשת למחסנים שבקומת הכניסה של הבית המהוים חלק מהרכוש המשותף לטענת המשיבים, ואף פגעו ברכושם הפרטי של דיירים שאוחסן במחסנים.

...

המבקשת הצהירה, כי "... הבניין כולל 108 דירות ..." (ס' 19 להמרצת הפתיחה), והמשיבים אינם חולקים על עובדה זו. לטענת המבקשת, הבניין כולו נבנה במטרה כי הדירות הכלולות בו תימכרנה למשקיעים, ותשמשנה כדירות נופש, אלא שבסופו של דבר, לא יצא תכנון זה אל הפועל.

כמפורט להלן, סבורני כי המבקשת לא הרימה את הנטל וכי לא הוכחה גריעת הנכסים שבמחלוקת מכלל הרכוש המשותף, על פי דרישות הדין והפסיקה.

המסקנה מן האמור, בהתאם להוראות הדין כפי שהתפרשו בהלכה הפסוקה, כי הנכסים שבמחלוקת, לא הוצאו כדין מכלל הרכוש המשותף, עובר למכירת הדירות לרוכשיהן.

התובענה נדחית אפוא.

] הריסת בית קיים על מיגרש והקמת ביניין חדש בן 6 קומות טיפוסיות + קומת דירת גג, מעל קומת עמודים חצי מפולשת הכוללת חניות, סה"כ 19 דירות.

וזהו נוסח הסעיף: המוכר רשאי וזכאי בכל עת על פי שיקול דעתו[,] בין לפני מסירת החזקה בדירה ובין לאחריה, בין לפני רישום בית משותף ובין אחריו, להכניס שינויים בבניין לרבות להוסיף קומות ו/או דירות ו/או להקטין או להגדיל את כמות הדירות ו/או החדרים בבניין על ידי הפרדה ו/או איחוד דירות ו/או בניי[ה] בשטחים המוצמדים לו ו/או שבבעלותו לרבות להכניס שינויים ו/או להוסיף בניה בקומה המפולשת ו/או בקומות אחרות[,] בין מחסנים ו/או דירות נוספות ו/או חניות נוספות בכל דרך כפי שהמוכר ימצא לנכון לפי שיקול דעתו הבלעדי[,] ובילבד שלא יחול שינוי בבניית הדירה עצמה.

המבקש מזכיר את סעיף 18 לחוזה שעליו חתמו המשיבה והוא, שבו נקבע בין השאר: מוסכם במפורש כי כל זכויות הבנייה שישנן ו/או יהיו בבניין ו/או במיגרש בעתיד אינן ולא יהיו רכוש משותף אלא רכוש המוכר ו/או הבעלים בלבד והם רשאים לעשות בהן שימוש לצורך בניית יחידה ו/או יחידות נוספות ו/או למוכרן ו/או להצמידן לאיזו מן היחידות בבית, בתקנון הבית המשותף, על פי שיקול דעתם ולקונה לא תהיה כל דרישה ו/או טענה ביחס לאמור [.

דברים דומים הצהיר לוי בתצהיר שתמך בתשובה לבקשה לפי פקודת בזיון בית המשפט: „התיכנון הראשוני שהוכן על ידי אדר' בלומנטל כלל את התיכנון המיטבי לאור בחינת התב"ע[,] התמ"א וצורכי היזם וכלל 2 דירות פנטהאוז על גג הבנין“ (סעיף 9).

...

נדחית התביעה לחייב את המשיבה להוציא ערבות לפי חוק הבטחת השקעות.

סוף דבר: התביעה מתקבלת בחלקה, בהתאמה לאמור לעיל.

המשיבה תשלם למבקש את הוצאות המשפט, וכן תשלם לו שכר טרחת עורך-דין על סך 40,000 ₪, בצירוף מע"מ. הסכום יישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

האם יש להצהיר כי חלקת אדמה בקומת עמודים מפולשת שמתחת לדירה שבה מתגוררת המבקשת, היא חנייה שבבעלות המבקשת ויש להצמידה לדירתה? רקע עובדתי המבקשת ובעלה המנוח יצחק גלבר ז"ל (להלן: "המנוח"), חתמו בשנת 1968 על זכרון דברים לרכישת דירה (להלן: "הדירה"), בבניין שבנתה חברת "אבנר קשטן חברה קבלנית לבניין בע"מ" (להלן: "הקבלן"), ברח' הל"ה 48א בגבעתיים (להלן: "הבניין").

הבעלות על המקרקעין היתה שייכת לקק"ל ולמבקשת ולמנוח (להלן: "הקונים"), נמכרה זכות חכירה.

...

לפיכך, אף לאור השיהוי המהותי ביותר, דין התביעה להידחות.

(ח) העולה מן המקובץ: התביעה נדחית.

המבקשת תשלם למשיבים שהגישו כתב הגנה, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪, שיחולק בחלקים שווים בין משיבים אלו.

במיגרש ביניין בן שתי קומות מעל קומת עמודים מפולשת לחניה לצד רחוב אהבת ציון ושתי קומות על קומת עמודים בנויה חלקית לצד שדרות הציוניות, וכולל 8 יח"ד. יוער כי בין הצדדים מחלוקת בעיניין מספר הקומות במבנה לצורך גזירת זכויות הבניה: לעמדת הערייה, עסקינן בבניין בן 2 קומות מעל קומת עמודים לחזית אחת ו- 2 קומות מעל קומה חלקית לחזית שניה (סעיף 4 לתגובה).

תכניות לבניה נמוכה הן "תכניות מתחמיות ברובע 4 - 117, 122, 196, 398, 478 בהן נקבעו מגרשים ששטחם 250-300 מ"ר בבינוי צמוד קרקע בבעלות אחת ובתים משותפים עד 3 קומות". כל טבלה קובעת זכויות בחלוקה לפי רחובות או תחום תכניות שחלות על המיגרש.

בעתירה מבוקש כי "בית המשפט יאמץ את הפרשנות המוצעת ע"י העותר ולקבוע כי תכנית רובע 4 חלה על המקרקעין מושא העתירה וכי יש לתקן את תיק המידע להיתר כך שבמקרקעין תותר הקמת 6 קומות, ומעליהן קומות גג". למקרא העתירה התעורר קושי לכאורי בדבר היותה מוקדמת ובשל אי מיצוי ההליך התיכנוני ולפיכך, ביקשתי לקבל היתייחסות העותר, כדלקמן: "נראה לכאורה כי העתירה הוגשה טרם זמנה, ומבלי שהוגשה בקשה להיתר והתקבלה החלטה בבקשה או אף סרוב לקליטתה; וכי אין מקום 'להקדים' את הדיון בבית המשפט להליך כאמור. ככלל, אין מקום לדיון שעניינו הצהרת בית המשפט על הפירוש הנכון של תכנית כזו או אחרת במנותק מהבקשה הקונקרטית של העותר (שאיננה בנמצא ולא התקבלה לגביה החלטה כלשהיא של הרשות)" (החלטה מיום 14/4/21).

...

אני דוחה את הטענה כי אין טעם בעמידה על קיום ההליך המינהלי התכנוני כתיקונו שכן עמדת המשיבות ידועה.

לא מצאתי ממש גם ביתר טענות העותר, והן נדחות.

סוף דבר: העתירה נדחית בהיותה עתירה מוקדמת ומבלי שמוצה ההליך התכנוני.

בנסיבות העניין, אני מתקשה לקבל טענה זו. מעיון מדוקדק במיפרט, עולה כי השמוש במונח "קומות" באותו סעיף מהוה הסדר ספציפי בנוגע להתקנת "מעליות בבניין המגורים" ויש לקרוא את המונח "קומות" באותו סעיף בהקשר הכולל שלו הקובע כדלקמן: "בכל מבנה הכולל 4 קומות ומעלה תותקן מעלית. מניין הקומות יימדד מהמפלס הנמוך ביותר של הבניין. קומת מגורים, קומת חניה וקומת עמודים מפולשת נחשבות במניין הקומות. דירת דופלקס עליונה בת שתי קומות תיחשב כקומה אחת.". משמע, מניין הקומות באותו סעיף נועד לצורך הקביעה באילו מבנים תותקן מעלית ומניין הקומות בהקשר ספציפי זה יימדד מהמפלס הנמוך ביותר של הבניין.

בכתב התביעה שהגישה ציינה התובעת, כי: "21. בטרם החלה התובעת להיתקשר בהסכמים למכירת דירות מחיר למישתכן בפרויקט, ובהתאם להוראות סעיף 9.12 לחוזה הבנייה הקובע כי על היזם לדיווח על מחירי הדירות על גבי טופס הידוע כ"טופס הצהרה על דירות מחיר למישתכן" (טופס ג'4 לחוזה הבנייה, בו מפורט תחשיב המחיר של כל דירה נמכרת על פי הוראות סעיף 9 לחוזה), פנתה התובעת לנתבעת 3 (בכובעה כחברת הבקרה מטעם הנתבע 2), בצרוף טופס ג'4 במסגרתו ביקשה התובעת את [ה]אישור למיפרט הדירות בפרויקט.

לפיכך, אין בכלל האמור כדי להטיות את הכף: "כאשר תכלית ההסכם, נסיבות המקרה, הגיונו או לשונו הרגילה והטבעית נוטים באופן משמעותי לעמדה פרשנית אחת על פני האחרת, אין מקום להחלת הכלל הנידון, אפילו עמדה פרשנית זו פועלת לטובתו של בעל העדיפות או המנסח" (שלו וצמח, עמוד 533; ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מח(1), 221, 240 (1993); ע"א 3604/20 רשות מקרקעי ישראל נ' י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ (נבו 26.7.2022)).

...

כלל זה נכנס לפעולה, ככתוב בו, רק כאשר החוזה "ניתן לפירושים שונים", בעוד שבענייננו הגעתי לכלל מסקנה כי ההוראות החוזיות שבמוקד המחלוקת, אינן ניתנות לפירושים שונים שיש להכריע בהם.

משהגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את התביעה, מתייתר הצורך לדון בטענות הנתבעות לדחיית התביעה מחמת שיהוי ואי תשלום אגרה כנדרש.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, נדחית התביעה.