בקשה להצהרה על בטלות תצהיר ויתור על זכויות ומשכנתא

אקדים ואציין כי בשל נסיבות חריגות אלה שוכנעתי כי דין התביעה להיתקבל בחלקה, במובן זה שיש להצהיר על כך שהמבקשת לא ויתרה על הגנת בית המגורים ביחס לבית שבו היא מתגוררת וזאת במסגרת הליכי ההוצאה לפועל הנוכחיים.

בהעדר תצהיר ישיר מטעם גורם מן הבנק (ובהעדר חקירה על תצהיר כאמור), לא ניתן היה לברר טענה זו. בסיכומים היתייחס הבנק לסוגיית ההיתחייבות וייפוי הכוח ונטען כי: "אפשר לומר שזה לא מחייב כי פה זה לא מימוש משכנתה. לא שאין לבנק זכות קדימה, אבל טכנית אנחנו מתבססים על מינוי כונס נכסים על סמך עיקול ולא משכנתה. אבל זה פורמאלי לגמרי. טענתי בהוצאה לפועל שהרשמת אבמן-מולר ציינה כי עלינו להודיע אם אנחנו מוותרים על משכנתה, הודענו שאנחנו לא מוותרים על הטענה למשכנתה אבל ייתכן שלא יהיה בכך צורך אם התמורה תכסה את החוב שלי בפני נושים אחרים" (עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 36-32; עמ' 32 לפרוטוקול, שורות 2-1).

עיון בייפוי הכוח מעלה כי המבקשים התחייבו במסגרתו "להסכים ולהצהיר שבמקרה של מכירת הנכס כתוצאה מממוש המשכנתה" הם מוותרים על זכותם לדיירות מוגנת לפי סעיף 33 וכן על זכותם לדיור חלוף לפי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל.

גם במסמך שסומן מ/3, שהוא בקשה שהגישו המבקשים בתיק ההוצאה לפועל ביום 12.6.2011, נכתב כי כונס הנכסים "יודע שאין די בהערת האזהרה שנציגי הבנק רשמו לטובת הבנק הזוכה על המיגרש של המבקשים בכדי לאפשר לזוכה את מימוש הנכס ובשל כך לא ננקטו הליכים לגביית 'חוב' שתפח ותפח במשך השנים" (סעיף 6 לתגובה); וכי: "[]עו"ד... שבשעתו ייצגה את [המבקשת] הודיעה לבנק ול[ב"כ הבנק] על ביטול ההיתחייבות לרישום משכנתא והיפוי כח בטענה להפרתם על ידי הבנק" (סעיף 16 לבקשה).

...

המסקנה מן האמור לעיל היא שעל אף לשונה של ההתחייבויות ובעיקר של ייפוי הכוח, מתעורר ספק באשר להסכמת הצדדים לגבי תחולתם של המסמכים האמורים ביחס לקוטג' הצפוני.

כפי שצוין לעיל, על אף שהבנק הופנה על ידי רשמי הוצאה לפועל לנקוט הליך עצמאי לבירור מעמד המשכון, הוא ביכר שלא לעשות כן. לפיכך, הטענה לפיה אין לאפשר למבקשת לצאת נשכרת ממחדלה שלה לא הוכחה על ידי הבנק.

התוצאה היא, על כן, כי דין התביעה להתקבל בחלקה במובן זה שיוצהר כי המבקשת לא ויתרה על זכותה לדיירות מוגנת ביחס לקוטג' הצפוני שנבנה על המקרקעין ושבו היא מתגוררת.

מבוא ורקע עובדתי לפניי בקשתו של עו"ד אביחי ורדי, הנאמן על נכסי החייב תומר קאירי (בפשיטת רגל) (להלן: "הנאמן" ו"החייב", בהתאמה), להורות על ביטול הענקה לפי סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם – 1980 (להלן: "הפקודה").

בסעיף 26 להסכם (נספח 1 לבקשה), הצהירו הצדדים כי הדירה בבעלותם וכי הזכויות בה הן משותפות לשני בני הזוג בחלקים שוים.

לפי הנאמן, המשיבה ידעה היטב על הקשיים הכלכליים של החייב, כעולה מהנסיבות הבאות: על הדירה היו רשומים מספר עיקולים; ישנה חזקה בדבר ידיעה כזו לאור קירבתם המשפחתית; הודבקה אזהרה על דלת הדירה בדבר פתיחת תיק הוצאה לפועל מטעם נושה ביום 23.2.2015; בעדותה בדיון שנערך באולם ביום 7.9.2020 הודתה המשיבה כי ידעה שהחייב מצוי בחובות עוד בטרם החתימה על הסכם הגירושין; בתצהיר שהגישה בבקשה מס' 21 בתיק פשיטת הרגל ביום 7.3.2017, הסבירה המשיבה כי "היתנהלותו של החייב הביאה אותו להזניח את עסקיו, והוא הפסיק להיתמקד במשפחה ובניהול ענייניו העיסקיים והמקצועיים, עד כדי הסתבכות כלכלית של ממש". מכאן ניכר שהמשיבה ידעה בדיוק מה מצבו הכלכלי של החייב, ידעה מדוע היא נוטלת את זכויותיו בדירה ולא לחינם יצרה קשר טלפוני עם ב"כ הנושה עוה"ד אדירי וביקשה ממנו בדמעות למחוק את העיקול שרשם על הדירה.

לאחר שהגענו למסקנה כי ההסכם הוא הסכם גירושין כן ואמיתי, אזי לצורך קביעה שהתמורה שניתנה על ידי המשיבה לחייב במסגרת הסכם הגירושין אינה מהוה תמורה בת ערך, נדרשים רכיבי ויתור חריגים או בלתי סבירים מצדו של החייב, או תמורה שהיא בבחינת נזיד עדשים באופן מובהק מצידה של המשיבה: "התמונה הכוללת העולה מהעובדות בעניינינו אינה מצביעה איפוא על נסיבות שיש בהן כדי לבסס הענקה פסולה או הענקה בכלל. אין מדובר בגירושין פקטביים ואף לא בנכס שניתן במתנה, אלא בויתור הדדי על זכויות במסגרת הסכם גירושין שיגרתי, סביר ומאוזן לכאורה. תוכן ההסכם אינו מצביע על רכיב חריג או בלתי סביר או לא מקובל בהסכמי גירושין. כנזכר לעיל, מרכיב הויתור על זכויות החייב בדירה היה בשווי כלכלי מוגבל, ולכך יש להוסיף שהאשה (המערערת) נטלה על עצמה את חוב המשכנתא, ושזו דירה שנועדה לשמש קורת-גג לאשה ולשלושת ילדיהם הקטינים המשותפים." (שמיר, פס' 18.

...

טענות המשיבה לטענת המשיבה, דין הבקשה להידחות.

לאחר שהגענו למסקנה כי ההסכם הוא הסכם גירושין כן ואמיתי, אזי לצורך קביעה שהתמורה שניתנה על ידי המשיבה לחייב במסגרת הסכם הגירושין אינה מהווה תמורה בת ערך, נדרשים רכיבי ויתור חריגים או בלתי סבירים מצידו של החייב, או תמורה שהיא בבחינת נזיד עדשים באופן מובהק מצידה של המשיבה: "התמונה הכוללת העולה מהעובדות בענייננו אינה מצביעה אפוא על נסיבות שיש בהן כדי לבסס הענקה פסולה או הענקה בכלל. אין מדובר בגירושין פיקטיביים ואף לא בנכס שניתן במתנה, אלא בוויתור הדדי על זכויות במסגרת הסכם גירושין שגרתי, סביר ומאוזן לכאורה. תוכן ההסכם אינו מצביע על רכיב חריג או בלתי סביר או לא מקובל בהסכמי גירושין. כנזכר לעיל, מרכיב הוויתור על זכויות החייב בדירה היה בשווי כלכלי מוגבל, ולכך יש להוסיף שהאישה (המערערת) נטלה על עצמה את חוב המשכנתא, ושזו דירה שנועדה לשמש קורת-גג לאישה ולשלושת ילדיהם הקטינים המשותפים." (שמיר, פס' 18.

סיכומו של דבר, מכל הטעמים שפורטו לעיל, חל החריג הקבוע בסעיף 96(ג)(2) לפקודה ולכן לא מדובר בהענקה אסורה.

משכך, בקשת הנאמן נדחית.

ביום 5.1.20 הודיע אורי לאפי ולורד על ביטול ההסכם, נכונות להשיב לקונים את הסכומים ששולמו, ודרש פינוי הנכס, חתימת תצהירי ביטול עיסקה ותשלום פיצוי מוסכם (ת/2).

כפי שאישר ב"כ אורי בסיכומיו, ההפרה השלישית לא נטענה בהודעת הביטול, ועל כן אין להצהיר על בטלות ההסכם לפי הודעת הביטול בשל הפרה זו. ורד הגישה כתב הגנה לפיו היא מסכימה לתביעה ולמבוקש בה, כי אין ביכולתה הכלכלית לשלם לאורי את המגיע לו לפי ההסכם, ובשל כך שההסכם התבסס על החיים המשותפים בינה לבין אפי, שלא יתקיימו עוד.

בתביעתו שכנגד טען אפי את הטענות שבכתב הגנתו והוסיף על כך את הטענה שורד ויתרה על זכויותיה לפי הסכם המכר, ואין מנוס מסיום ההיתקשרות בין אורי לורד.

על כן ביקש אפי בתביעתו שכנגד להורות על אכיפת הסכם המכר בצו עשה המורה לאורי לקיים את התחייבויותיו, ובכלל זה לחתום על כל מיסמך שיידרש על ידי בנק למשכנתאות לקבלת מימון, וכל מיסמך שיידרש להעברת הזכויות במשק לאחר תשלום יתרת התמורה.

...

על פי כל האמור עד עתה, המסקנה היא שהסכם המכר בוטל כדין בהודעת אורי שנשלחה ביום 5.1.20.

על כן דין התביעה העיקרית להתקבל, כך שייקבע שהסכם המכר בין התובע לנתבעים בטל, ודין התביעה שכנגד לאכיפת הסכם המכר להידחות.

לפיכך, אני מקבל את התביעה העיקרית ודוחה את התביעה שכנגד, וקובע כי הסכם המכר מיום 29.1.13 לפיו מכר אורי שלום את זכויותיו במשק 24 במושב שדה-יצחק לורד שלום ולאפרים פרץ – בטל.

כמו כן, ביום 5.3.2014 שלח משרד הבינוי והשיכון מכתב תשובה לרוכשים בו צוין בין היתר כי "המשרד אינו אחראי לטעות שפלה בחוזה המכר שערך הקבלן, ככל שאכן הייתה כזו". משהצדדים לא הגיעו להסכמות כלשהן, הגישו המשיבים לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו תביעה לחייב את המבקשת ואת משרד הבינוי והשיכון בתשלום פיצוי בגין גריעת שטח מדירות התמורה, ירידה בערכן, עוגמת נפש והוצאות, בסך 7,000,000 ש"ח. עוד ביקשו המשיבים בתביעתם כי בית המשפט המחוזי יורה על ביטול הערת אזהרה שלפיה המשיבים אינם רשאים למכור את הדירות לתקופה של 5 שנים ממועד רכישתן; יצהיר כי הרוכשים רשאים למכור את הדירות בכל מועד שיחפצו, ללא תשלום פיצוי למשרד הבינוי והשיכון; ויורה כי חתימת הרוכשים על הנספח המתקן נעדרת כל תוקף משפטי.

במסגרת זאת, נקבע, בין היתר, כי פירוט שטחי הדירות השגוי בחוזי המכר מהוה הפרה של הוראות חוק המכר אשר לא ניתן להתנות עליהן; כי המבקשת הפרה את התחייבויותיה כלפי המשיבים; וכי אין בחתימת חלק מהמשיבים על "הנספח המתקן" כדי להוות ויתור על זכותם לתבוע בגין הפרות אלו.

בכלל זה, נטען כי המשיבים, אשר כולם "זכאי משרד השיכון", כלשון המבקשת, הצהירו והעידו במהלך המשפט כי התקשו במימון רכישת הדירות, ונטלו לשם כך משכנתות והלוואות בשיעור גבוה – ועל כן קיים חשש שמא לא יוכלו להחזיר את תשלומי הפצוי אם העירעור יתקבל.

...

לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובת המשיבים, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להתקבל באופן חלקי.

אולם, בנסיבות העניין, ובלי שאביע את עמדתי באשר לסיכויי הערעור, אני מורה כי על המבקשת לשלם לכל אחד מהמשיבים 60% מהפיצוי שנקבע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, והיתרה תופקד בקופת בית המשפט המחוזי במזומן או בערבות בנקאית צמודה, עד ליום 7.6.2020.

אשר על כן, הבקשה מתקבלת באופן חלקי, כאמור בפסקה 11.

לפני המרצת פתיחה שהוגשה ע"י מר שמואל ידיד (להלן: "המבקש") נגד מר עמוס בריח (להלן: "המשיב"), שבמסגרתה ביקש המבקש להצהיר על בטלות הסכם שנחתם בין המבקש לבין המשיב ביום 11.4.2013 (להלן: "הסכם המכר"), למכירת הדירה הידועה כחלק מחלקה 42 בגוש 4012, שנמצאת ברחוב סגלון 7, בלוד (להלן: "הדירה"), להורות על מחיקת הערות אזהרה ורישומי מישכון שנרשמו לזכות המשיב על הדירה, לאסור על המשיב לעשות דיספוזיציה בזכויות בדירה, או בזכויות הבניה העתידיות או באחוזי הבניה העתידיים השייכים לדירה, לאסור על המשיב לבצע בניה כלשהיא בדירה ולהצהיר כי הדירה שייכת למבקש וכי המבקש הוא בעל הזכות הבלעדית לעשות בה שימוש.

בנסיבות אלה יש לראות את המבקש כמי שויתר על זכות הביטול.

בקשת הורי המבקש להבהרת ההחלטה ולביטולה נדחתה בהחלטה מיום 8.1.2018 (נספח ח' לתצהיר המבקש בבקשה לסעד זמני), תוך שבית המשפט קבע כי "הסכמות הצדדים, כפי שעוגנו בהחלטה, נעשו מתוך מודעות מלאה לכלל נסיבות העניין" וכי "תכליתה של ההחלטה להוביל לכך שכלל טענות הצדדים במישורים החוזיים והכספיים תבוררנה במסגרת הליך הבוררות" (סעיף 8).

תשלום שני בסך של 420,000-400,000 ₪ - תשלום שיהיה זהה בשיעורו לסכום החוב העדכני של המשכנתא לבנק לאומי ישלם הקונה ביום 30.4.2013 לידי המוכר ובילבד שקודם למועד זה פרע המוכר את המשכנתא לטובת בנק לאומי שרבצה על זכויותיו בבית המגורים.

...

לנוכח האמור, אני דוחה את הטענה.

בסופו של הליך ההוכחות, וממכלול הטעמים שלעיל, לא שוכנעתי כי יש לקבל את טענות המבקש באשר להתחשבנות הכספית בין ברוך לבין נסים.

לאור האמור, התביעה נדחית.