בקשה להצהיר על זכאות להארכת חכירת המשנה

לאחר שהפרקליטות הבהירה בשם רמ"י, שסוג הקצאת הקרקע אינו מאפשר מתן זכות חכירה [חכירה ראשית] לגוף אחר שאינו העיריה – הודיעה המכללה שהיא מעמידה את התביעה אך ורק לגבי הצהרה שהיא זכאית לחכירת משנה למשך כל התקופה שבה העיריה היא החוכרת בנכס.

הדברים נאמרו בהתייחס לרמ"י כאשר מונחת בפניה בקשה להאריך את תקופת החכירה לחוכר הראשי ב-49 שנים נוספות, והדברים יפים גם כאשר הערייה מתבקשת להאריך את חכירת המשנה ב-49 שנים נוספות, וזאת כאשר הקרקע הוחכרה לה ע"י רשות מקרקעי ישראל בחכירה ראשית למטרה ציבורית.

בנסיבות אלה אין בהשכרה בהסכמה כדי ללמד על זכות המכללה או הסכמה להאריך לה את תקופת חכירת המשנה ב-49 שנים נוספות.

...

סוף דבר [א] בעניין המקרקעין ששטחם כ-1,882 מ"ר, הידועים כחלק מגוש 6156 חלקה 470, וסומנו בתשריט מודד ביהמ"ש כמתחם בניין המכללה הקיים: [1] המכללה היתה זכאית לחכירת משנה ביחס לתקופה מ-1.4.68 ועד 16.7.12 – עובר למתן הודעת הביטול.

[ב] התובעת תשלם לנתבעת 1 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

והשלישית – האם במועד מתן ההחלטה בדבר סרוב להאריך את הסכם החכירה- היה טעם כדין לסרוב זה. בשאלה שלישית זו טמונות שתי שאלות משנה מקדמיות – מה המועד הרלוואנטי לבחון את ההחלטה והאם ניתן להוסיף נימוקים על אלו שהועלו על ידי המשיבה במסגרת תשובותיה.

בהקשר זה הרי שדומני שהמשיבה מבלבלת בין הצהרה בדבר זכותה של המבקשת להארכת הסכם החכירה – שהצדדים הרלוואנטיים לה הם כאמור הצדדים להליך לפני, לבין ההשלכות של קביעה זו על זכויותיה הנוכחיות של המבקשת ובכלל זה על השאלה האם זכאית המבקשת להמשיך ולעשות שימוש כחנייה בחלקה 499 לאור הוראות המעבר בתכנית, שאלה אשר אמנם הצדדים הרלוואנטיים לה אינם נכללים בהליך לפני ואולם ממילא גם אינה מונחת להכרעתי.

...

הנני סבורה כי האמור חל ביתר שאת בהינתן שממילא גם מקום בו נדחית בקשה להארכה במסגרת יובל מוקדם, ניתן לפנות להארכת הסכם החכירה בהתאם לסעיף 21 להסכם החכירה – קרי המשמעות הנובעת מכך שהבקשה להארכה לפי יובל מוקדם נדחית, אינה בהכרח דחייה מיניה וביה של הארכת הסכם החכירה, אלא שהארכת ההסכם תוכל לשוב ולהיבחן במועד הקרוב יותר לסיום תקופת החכירה, בפנייה בהתאם לסעיף 21.

לאור כל האמור, באתי לכלל מסקנה ולפיה בדין נדחתה בקשתה של המבקשת להארכת הסכם החכירה ובהתאמה – בראי הסעד אשר התבקש במסגרת המרצת הפתיחה – כי המבקשת לא הייתה זכאית להארכת הסכם החכירה כנטען על ידה.

סוף דבר; אשר על כן התביעה נדחית.

ביום 21.11.2018 הגישו ממן כתב הגנה ותביעה שכנגד בה התבקש בית המשפט להצהיר על כך שחכירת המשנה של פז מממן תסתיים ביום 1.11.2025 וכי תקופת חכירת המשנה של פז עומדת על 49 שנים בלבד, ללא כל אופציה להארכה; כי אין תוקף להסכם פז-אזורים לפיו פז רכשה את זכויות שיכון ופיתוח, מאחר שמדובר במיזוג חברות, שלא ניתנה לגביו הודעת מיזוג ולא נתקבלה לגביו הסכמת הממונה כאמור בחוק ההגבלים העיסקיים, התשמ"ח-1988.

...

בפסק דינה מיום 6.5.2012 (ת/36) קבעה השופטת וילנר, כי פז הוכיחה ללא ספק את טענתה לפיה על פי מערכת ההסכמים, שטרי המשכון וכתבי ההתחייבויות, אליהו אינו רשאי למכור את זכויותיו לאחר ללא הסכמת פז. מאחר שאליהו הוכיח בהתנהגותו כי על אף הוראות ההסכמים העביר את זכויותיו לצד ג'- בית המשפט נענה לבקשת פז וקבע: "... אני נעתרת לבקשה ומורה על מתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיבים 1 ו-2 או מי מטעמם לבצע כל פעולה הקשורה לתחנת התדלוק או למקרקעיה העומדת בניגוד להוראות מערכת ההסכמים, לרבות למכור, להשכיר או להעביר לצד שלישי, בין במישרין ובין בעקיפין, ללא הסכמה מראש ובכתב של פז, כל חלק מתחנת התדלוק  או ממקרקעיה הממוקמת בדרך שמחה גולן בחיפה בחלקות 31 ו- 43 בגוש 10881. בהתאם להוראת סעיף 130 לחוק המקרקעין  תשכ"ט -1969, אני מורה על רישום הערה בהתייחס למקרקעי התחנה  בלשכת רישום המקרקעין. צו המניעה יפוג בשנת 2025 (בתום תקופת החכירה של 49 שנה) ואזי תמחק ההערה שתירשם. למען הסר ספק אבהיר כי צו המניעה וההערה שתירשם יעמדו בתוקפם כל עוד תקפה מערכת ההסכמים". פז טענה בכתב התביעה המתוקן, כי הסתבר לה לאחרונה שבעוד ההליך תלוי ועומד בפני השופטת וילנר, ממן התקשרו בהסכם נוסף עם ברעד שכותרתו "הסכם שותפות" מיום 21.10.2010 (להלן: "הסכם 2010", ת/35), ללא הסכמתה של פז ותוך הצגת מצג שווא בפני בית המשפט המחוזי ובפני פז, לפיו ההסכם בינם לבין ברעד בטל.

לא אעסוק בשאלת הסמכות של בית המשפט הזה לעסוק בשאלה המונחת לפתחו על ידי ממן, משום שדין טענתם להידחות לגופו של עניין.

אין בעובדה שעל חלק מהמקרקעין שאזורים מכרה הייתה תחנת דלק כדי להוביל למסקנה שאזורים היא שחקנית בתחום הדלק, כפי שגם עירית חיפה, בעלת חלק מהמקרקעין שעליהם תחנת התידלוק, אינה שחקן בשוק הדלק.

לפי כל האמור, ההסכם בין פז לאזורים משנת 2016 אינו מחייב הודעת מיזוג ולכן יש לדחות את טענות ממן לביטול הסכם זה. סוף דבר אשר על כן, אני דוחה את התביעה העיקרית, ואת התביעה שכנגד בנושא הסכם פז אזורים, ומקבל את התביעה שכנגד בחלקה, וקובע כי תקופת חכירת המשנה של פז מממן עומדת על 49 שנים, עד ליום 1.11.2025.

בהסכם המסגרת התחייבה המערערת להקים על המקרקעין תחנת דלק שאותה יפעיל המשיב, בתמורה לכך שהמשיב יחכיר למערערת את המקרקעין בחכירת משנה לדורות.

האחד – שהתביעה הכספית מוגשת בהתאם להוראת דין שתחוקק ותשנה ו/או תבטל את מתכונות [ה]היתקשרות הדומות לזו של התחנה, קרי – תחנות שבחכירה ראשית של נכי צה"ל ושהמערכת החוזית שלהן הנה כדוגמת המערכת ההסכמית ו/או הוראת דין המעניקה לנכה צה"ל זכות כספית או אחרת כלשהיא; השני – שהתביעה הוגשה לאחר שהיתקבל פסק דין חלוט המכריע לטובת נכה צה"ל בתביעה כספית בין פז לבין נכה צה"ל חוכר ראשי של תחנת תידלוק ושהמערכת החוזית שלו הנה כדוגמת המערכת ההסכמית, ובתנאי שבפסק דין זה הוענקה לנכה זכות כספית או אחרת".

בעניינינו, אם כן, לכאורה יש לומר כי עילת התובענה נולדה ביום שבו היתקיים הסייג השני לתניית הויתור, שאז היה זכאי המשיב לראשונה לטעון לבטלותה של התנייה האמורה, ולבקש להצהיר על זכותו לתבוע את המערערת.

בעבר, ציינתי אף אני כי יש להזהר מכך שההכרה בדוקטרינת המניעות, שהיא חשובה כשלעצמה, לא תוביל להארכה בלתי מוצדקת של תקופת ההתיישנות (ראו: ע"א 6028/15 צופיוף נ' רוט, פסקה 2 לחוות דעתי (31.7.2016)).

...

לאחר ששקלתי את הדברים אני סבורה כי אין מקום לקבל את הערעור אף בהיבט זה. הטעם לכך הוא קודם כל מעשי.

בהתחשב בכל אלה, במקרה דנן אני סבורה כי ניתן להסתפק בהתחשבות בנקודה זו בפסיקת ההוצאות בשלב הערעור.

סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל, אציע לחבריי לדחות את הערעור על כל חלקיו, ולחייב את המערערת בהוצאות המשיב בסך של 35,000 שקלים, וזאת כאמור בהתחשב בדברים שנאמרו בנוגע למתכונת הדיונית שבה בחר המשיב.

בקשת שור לדחיית העתירה נתמכה בתצהיר במסגרתו הצהירה, בין היתר, כי ברור לה שמשמעות דחיית העתירה היא "...כי לא אוכל להגיש עתירה חוזרת בעילה זהה ו/או בנושא הנידון לעניין עתירה לחידוש הסכם החכירה ב: חלקה 60 גוש 7606 או באופן המציג את אותן טענות הכלולות בעתירתי זו- 20150-06-16 (כך במקור) בדרך אחרת." (נספח א'1 לתביעה; מוצגים 42, 43 למוצגי הנתבעת).

במסגרת התובענות ביקשו התובעים כולם סעדים דומים כדלהלן: 86.1 סעד הצהרתי לפיו לטבצ'ניק האב היו זכויות חכירת משנה במקרקעין מכח חוזה החכירה הישן; 86.2 סעד הצהרתי לפיו הערייה הציגה מצגי שוא כוזבים לערכאות, בכל הקשור לאי תשלום דמי חכירה על ידי התובעים עד לשנת 2001, וסרבה לחדש את חכירת המשנה בשל העדר זכויות על שם טבצ'ניק האב; 86.3 להורות על ביטול פסקי הדין שניתנו בהסכמה בעתירה המנהלית; 86.4 להורות לנתבעת לפנות פעם נוספת למשרד הפנים, בהתאם לסעדים שיינתנו בהליכים דנן, להארכת חכירת המשנה בפטור ממכרז; 86.5 להורות על המשך ההליכים במסגרת העתירה המנהלית, ככל שהעירייה תסרב להאריך את חכירת המשנה.

...

תחילה וכאמור, המסקנה המתבקשת מההסדר הדיוני הראשון היא כי התובעים הסכימו כי דמי החכירה החודשיים יעמדו על סך של כ – 100,000 ₪ ובחישוב פשוט כ – 1.2 מיליון ₪ לשנה.

שימוש לרעה בהליכי משפט הנתבעת טענה כי דין התביעה להידחות אף בשל שימוש לרעה בהליכי משפט, כשלעצמו, וזאת בשים לב לטענות בדים מובהקות שהעלו התובעים.

סיכום לנוכח כל האמור, התביעות נדחות.