בקשה להעברת החלטת ערר על החלטת שמאי מכריע

נושא העירעור: ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מיום 8.3.2016 בה אימצה ועדת הערר את עמדות השמאי המכריע שמונה בעיניין, ודחתה את רוב טענות המערערת כי יש להפחית מהיטל ההשבחה שנקבע.

ביום 24.5.2017 נערכה חוות דעת השמאית המכריעה ( הועברה לצדדים רק ביום 20.6.2017), ולפיה הופחתה שומת היטל ההשבחה ב-384,250 ש"ח והועמדה על סך של 18,615,750 ש"ח. ביום 24.9.2017 הוגש העירעור דנן.

מהגדרת התכנית את המונח "בניינים צבוריים" עולה עוד כי מאשרי התכנית ביקשו לייחד שטח זה לשטח המצוי בידי גורם צבורי וגם מכאן אתה למד על סוג השימושים שבקשו לאפשר במסגרת זו. עולה מכך לטעמנו כי מאשרי התכנית בשנת 1979 לא התכוונו לאפשר במסגרת בניינים צבוריים בתי אבות ובודאי שלא דיור מוגן ולפיכך איננו סבורים שמסקנת השמאי המכריע בהקשר זה היא שגויה" (עמ' 5 להחלטת ועדת הערר).

...

בעניין זה נקבע בעת"מ (י-ם) 8415/08 ציון וייצמן נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים (פורסם בנבו, 23.12.2008): "אני סבור שהסדרי השימור הנכללים בחוק הם הסדרים ממצים, שאינם מאפשרים הטלת מגבלות תכנוניות מטעמי שימור שלא במסגרת ההסדרים הסטטוטוריים הקבועים בחוק, היינו שלא במסגרת תכנית...

ועדת הערר ציטטה בהסכמה קטע זו מהשומה המכרעת, והוסיפה כי היא אינה מקבלת את "טענות העוררת לפיה נושא השימור עלה אך ורק במסגרת הליכי אישורה של תכנית זו". אין בידי לקבל קביעה זו של ועדת הערר, שכן אין כל נפקות לשאלה האם נכלל הנכס כבניין לשימור ברשימת השימור, אם לאו.

סוף דבר: הערעור מתקבל בחלקו.

עוד נטען כי מכל מקום המצאה החלטה בדוא"ל אינה תואמת את לשון התקנות – שכן תקנה 14 מתייחסת לחומר שהועבר לקראת הדיון בפני השמאי ובמהלכו – כמפורט בתקנות הקודמות לתקנה 14, והיא אינה עוסקת ב"החלטה" של השמאי המכריע – בה עוסקות תקנות 20-21 המחייבת את השמאי כי "העתק ההחלטה ישלח לצדדים", ואת תכליתן – שכן התקנות נועדו לאפשר לצדדים לקבל עותק של ההחלטה שניתן להשתמש בו, במיוחד כשמדובר בהחלטה של אלפי עמודים, ונטען כי הצדדים העבירו לשמאי חומר מודפס וכרוך.

דיון והכרעה בעיניין וכט נדונה בין היתר שאלת אמת המידה הראויה לצורך בחינת בקשה להארכת מועד להגשת ערר על החלטתו של שמאי מכריע (בר"מ 2340/02 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, רמת השרון נ' אגא וכט, פ"ד נז(3) 385 (2003)).

...

נוכח האמור לא מצאנו לנכון לקבל את הבקשה".

אשר לטענה בדבר העדר עילת תביעה קבע השמאי כי "היות ומדובר בטענות במישור המשפטי, אני סבור כי היה זה ראוי שטענות אלו יישמעו בפני ועדת הערר המוסמכת להכריע בטענות משפטיות, ולא בפני בהליך זה, ומכאן שלא מצאתי מקום לדון בהן", ואשר לטענה בדבר העדר ירידת ערך בשל פוטנציאל תכנוני במתחם הקרקע במצב קודם קבע השמאי כי "מדובר בשאלה משפטית שהמקום לברורה אינו בהליך בפני, ככל שיוחלט כי יש להביא השפעה זו בחשבון על שווי המקרקעין הנדונים, הרי שהשפעה זו, כאמור, מעקרת את ירידת הערך". נדמה, שגם אין מחלוקת על סוגיה זו ((ר' ס' 71-76 לעיקרי טיעון המשיבים 2-3, שמתייחסים רק לכך שללא ערר לא ניתן לדון לגופו של עניין, ולא מכחישים את עצם קיומן של טענות משפטיות; המשיבים 4 כלל לא התייחסו לטענה בדבר טענות משפטיות).

סוף דבר הערעור מתקבל.

בתאריך 20.12.05 הוועדה המקומית הגישה ערר על החלטת השמאי המכריע לועדת הערר וביקשה להורות על ביטול החלטת השמאי המכריע, או לחלופין להורות לו לתקן את החלטתו בכל הנוגע לפרשנות המושג "מקרקעין גובלים". בתאריך 6.4.06 דחתה ועדת הערר את טענות הוועדה המקומית אך הורתה על החזרת התיק לשמאי המכריע, על מנת שיתקן הכרעתו וינמק אודות אופן חישוב סכום הפיצויים.

התובעים חזרו על הטיעונים אשר הבאתי לעיל והדגישו כי היתנגדות הועדה להעביר לידם את סכומי הפיצויים כפי שאלה נפסקו לתובעים בסיפא של ההחלטה של הועדה המחוזית, בטענה כי תשלום הפיצויים הותנה בהמצאת אישור מערכאה מוסמכת שהתובעים הנם בעלי הזכויות הבלעדיות במיגרש 500/2 ומגרש 500/3 בחלקה 128 בגוש 19315 אינה נכונה משפטית וגם לא מוסרית ובקשו כי בית המשפט יקבע כי התובעים עומדים בסיפא של ההחלטה של וועדת הערר על סמך הרישום שלהם בטבו אפילו גם לפני זה, בשל העובדה שהם מחזיקים במגרשים במועד הקובע.

...

משלא עשו כן, אין בידי לקבל כל טענה המועלית ישירות או בעקיפין כנגד החלטת וועדת הערר.

בסיום הדיון בה"פ 193-08 נרשם בפסק הדין המורה על מחיקת ההליך ביום 25.2.10 כדלקמן: "לאור בקשת עו"ד אבו ריא אני מורה על מחיקת ההמרצה.

אשר על כן, אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הוועדה המקומית לשלם לתובעים את מלוא הפיצויים המגיעים להם בהיותם המחזיקים הבלעדיים במגרשים 500/2 ו- 500/3, בשיעור שנקבע בהחלטת ועדה הערר בתוספת שכר טרחת עו"ד בשיעור 10% כמצויין בהחלטת ועדת הערר.

דברים אלה, מתייחסים אמנם לבקשה להארכת מועד להגשת ערר על החלטת שמאי מכריע, אולם, עקרונותיהם נכונים גם לענייננו.

ממקרא כתבי הטענות שהוגשו על ידי הצדדים, עולה כי הסוגיות העיקריות המחייבות הכרעה במקרה הנידון, הן הבאות: האם התכנית כפי שאושרה, עומדת בתנאי הפרוט והקונקרטיזציה הדרושים מתכנית מפורטת, באופן המאפשר הוצאת היתרי בנייה מכוחה והאם יש לחייב את מפעלי בזן וחיפה כימיקלים בהגשת תכניות מפורטות או נקודתיות ביחס לכל בקשה להיתר בנייה לכשתוגש; האם החלטות מוסדות התיכנון או חלקם, ניתנו בהיעדר תשתית עובדתית נידרשת ו/או בהיעדר תשתית עובדתית מלאה, באופן שפגע בזכות ההיתנגדות של הציבור ו/או פגם בהליך קבלת ההחלטות על ידי מוסדות התיכנון, בצורה שמחייבת ביטול הפקדתה של התכנית או הפקדתה מחדש להתנגדויות; האם מנגנון "עקרון הבועה" שנוסח על ידי הועדה המחוזית ואשר נועד להגביל את קצב פליטת המזהמים, ביחס למצב הקיים, מסוגל להשיג את יעדו, והוא ראוי וסביר בנסיבות העניין ואם לאו; האם קביעת מנגנון "ההיתר המשודרג", לפיו היתר בנייה למיתקן חדש במיתחם, יינתן בכפוף לפירסום הודעה שתאפשר למי שרואה עצמו נפגע כתוצאה מהבקשה זכות השגה, מהוה עקיפה של דיני התיכנון והבנייה, על דרך העברת סמכויות שאמורות להתקיים בשלב התיכנון לשלב הרשוי, תוך ניסיון למלא אחר החסר בהעדר התיכנון המפורט בתכנית, ואם לאו; האם קיים הכרח בהרחבת מיתחם בתי הזיקוק, בפרט על רקע עקרון "הזהירות המונעת". סוגיות אלה, ייבחנו להלן לפי סדרן.

...

סוף דבר סיכומו של דבר, ולאור כל האמור לעיל, דין העתירות שתיהן להידחות.

ככלל, מקום בו נדחית עתירה, יישא מגיש ההליך בהוצאות להן גרם לבעל הדין שכנגד.

בהינתן האמור, לא מצאנו מקום לתת צו להוצאות.

בהחלטה מיום 26.7.17 ביקשה ועדת הערר הבהרות נוספות מהשמאי המכריע: פירוט ההתאמות שנערכו לעיסקאות ההשוואה; פירוט על אופן היתפלגות הנתונים של עיסקאות ההשוואה; אילו הפחתות נעשו בעיסקאות ההשוואה לשם חילוץ שווי מטר ריבוע לקרקע, וכן תחשיב מפורט של שיקלול עיסקאות ההשוואה והעסקה בנכס (נספח 24).

עוד נטען, כי גם אם נלך לשיטת המערער, לפיה לועדת הערר סמכות לפסוק על דרך האומדנה, אין היא חייבת לפסוק כך והיא רשאית להעביר את העניין לשמאי מכריע (או מייעץ).

בעמ"נ (מינהליים מר') 37365-02-11 עזבון ז'אנה נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה נתניה, פסקה 26 (פורסם באר"ש, 25.1.2012), קבעה השופטת נגה אהד, כי הגם שערכאת העירעור מקפידה שלא מלהתערב במסקנות שהסיקה הערכאה שתחתיה, הרי שאם אומנם לא הובאו כלל בחשבון העיסקאות בנכס, "[...]מדובר בהחלטה בלתי סבירה של השמאית, וכך גם בלתי סבירה החלטת ועדת הערר להגן על החלטה זו". מכיוון שעזבון ג'אנה הנ"ל לא טען מי מהמעורבים, כי מחיר העסקה נגוע בפגם כלשהוא, נקבע כי השמאית תיבחן שוב את שומת היטל ההשבחה ותבהיר את שנתבקשה, ובית המשפט שב והבהיר כי מצב בו העיסקאות בנכס לא יבואו לידי חישוב כלל אינו ראוי.

...

דיון בפתח הדיון יאמר, כי לא מצאתי שיש לדחות את הערעור על הסף.

אני סבורה כי סעיף 12ח לחוק התכנון והבנייה אשר קובע כי "הוראות סעיפים 12א(ב1), 12ב(ב), (ג) ו-(ד)(1), 12ד ו-12ה(א) יחולו על ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בשינויים המחויבים" מאפשר לוועדת ערר למנות שמאי שייעץ לה וזאת בהתאם לסעיף 12ב(ב) לחוק הקובע כי "ועדת הערר רשאית לקבל חוות דעת של מומחה בכל ענין הנדון בפניה, בין ביוזמתה ובין ביוזמת הצדדים הנוגעים לענין; שר האוצר רשאי להתקין תקנות לעניין סעיף קטן זה". לפיכך, נמצא לנכון להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי שתמנה שמאי שייעץ לה, אשר ייתן את חוות דעתו בתוך 30 יום ממועד מינויו בשאלות שיוגדרו על ידי הוועדה ואשר יסייעו בידה ליתן החלטה סופית בערר לגופו של עניין.

סוף דבר הדיון מוחזר לוועדת הערר על מנת שתפעל בהתאם לקבוע לעיל ותיתן דעתה גם לעניין ההוצאות.