בקשה להסדיר חנייה במגרש לצורך פיצול דירה

'לאור הגדרת המונח 'דירה' סבור אני, כי בצדק קבעו הערכאות הקודמות, כי מכלול הנסיבות נשוא בקשה זו מצביעים בבירור על כך, שהדירה פוצלה לשתי דירות נפרדות והרי לכל אחת מהיחידות שבדירת המבקשים דלת כניסה נפרדת מתוך המבואה הנתנת לנעילה; אין מעבר ישיר בין יחידות הדיור עצמן וכל אחת מהיחידות הנה עצמאית; לכל יחידה יש קיום עצמאי – מטבח משל עצמה, שירותים ומקלחת או אמבטיה; לכל יחידה דוד מים חמים נפרד וביחידות הדיור נעשה שימוש על-ידי צדדים הזרים זה לזה – ביחידה אחת עשתה שימוש בתם של המבקשים וביחידה האחרת – שוכרים שחתמו על חוזה שכירות עם המבקשים.

מר גולדמן הרבה לצטט בתצהירו מן ההסכם שבין באר טוביה לבין מר אור, בדבר ההיתחייבות לבנות יחידת מגורים אחת, האיסור לפצל את המיגרש שהוקצה, ההיתחייבות לעשות במיגרש שימוש למגורים בלבד.

הראשון, הודיה נטענת בקיומו של פיצול במסגרת בקשתו של מר אור לסילוק התביעה על הסף; השני, העובדה לפיה ביקר בסמוך לבית המגורים, וראה כי מר אור עושה שימוש לכאורה בקומה העליונה; השלישי, ניסיונות של באר טוביה להסדיר את המחלוקת "בתוך הבית", על ידי פנייה של באר טוביה אל מר אור בבקשה כי יחדול מן השמוש והפיצול; הרביעי, שיחה אותה ערך מר גולדמן עם אביו של מר אור, שבמהלכה על פי הטענה, מסר אביו של מר אור כי "מר אור רק מתארח ביחידת הדיור העליונה". כל העובדות הנטענות לעיל, אין בכוחן להוות תשתית ראייתית לקיומו של פיצול.

אלא שמדובר בעדות שמיעה בלתי קבילה, שכן באר טוביה לא טירחה לזמן את מר אור האב לעדות מטעמה על מנת שיאשר אמירה זו. לפיכך, עדותו של מר גולדמן לעניין זה אינה יכולה להוות בסיס ראייתי בעיניין זה. גם בדו"ח של החוקר מר עודד נגר, אף שעולה ממנו כי שירותיו נשכרו לצורך הוכחת השמוש והפיצול, לא הוצגו ראיות לכך נעשה פיצול בבית המגורים, וכל שנעשה על ידי החוקר הוא תעוד של העובדה כי רכבו של מר אור חנה בצמוד לבית המגורים בשתי יממות רצופות.

...

בעובדה זו חיזוק למסקנה כי בית המגורים נבנה בהתאם להיתר שניתן למר אור, והיות וחוק התכנון והבנייה איננו מתיר את הפיצול, אזי גם לא נעשה פיצול בפועל.

סוף דבר אני דוחה את התביעה.

לכאורה, לאור העובדה שהתביעה נדחית היה מקום שאחייב את באר טוביה לשלם למר אור הוצאות משפט ריאליות, אלא שאינני מוצא מקום לעשות זאת לאור מחדליו של מר לאורך ההליך (ראו החלטות מיום 8.8.2019 ומיום 7.11.2019), ולאור העובדה שלא הציג במועד ראיות מטעמו ביחס להיתר הבנייה ותמונות בדבר מצבו העדכני של הבית.

תכלית הבקשה להיתר הייתה להכשיר, בדיעבד, בנייה בלתי חוקית שביצעה הנתבעת, ולאפשר גישה נפרדת לקומה העליונה בדירתה, שבה בוצע פיצול אסור (לרבות התקנת 3 מערכות סולריות ו-3 מערכות גז וביוב נפרדות).

זכאות התובעים לפצוי בגין ירידת ערך של הדירות מר משקי טען בתצהירו כי מכר את דירתו במחיר מופחת משמעותית בסך של כ- 500,000 ₪ מהמחיר הריאלי של הנכס, וזאת כתוצאה מהפיצול האסור בדירת הנתבעת; שימוש הנתבעת בחנייה לכלי רכב ועקב בניית גרם המדריגות.

לדירת יוחאי לא נגרמה ירידת ערך כתוצאה מבניית גרם המדריגות, וכפי שנקבע בחוות דעת מומחה ביהמ"ש. ירידת ערך כתוצאה מפיצול אסור של דירת הנתבעת מומחה ביהמ"ש בחן את הנזק שניגרם בעקבות פיצול אסור של דירת הנתבעת, וקבע בחוות הדעת: אין ירידת ערך לדירות התובעים בגין הגדלת צפיפות הדיור על המיגרש.

לכן, לדידו, התובעים יכולים לבצע תיקונים בתוך השטח המוצמד לדירותיהם (להוריד אדנית ולבצע חישוף), על מנת להכשיר ולהסדיר שם מקומות חנייה לכלי רכב (ע' 31 לפרוטוקול).

...

סוף דבר, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעים 4-3 (ה"ה משקי) פיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה לדירתם כתוצאה מבניית גרם המדרגות בסך של 12,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד עריכת חוות דעת מומחה ביהמ"ש עירון (20.7.2014) ועד למועד התשלום בפועל.

תביעת התובעים 2-1 (ה"ה יוחאי), נדחית.

בנוסף, טענו הנתבעות, כי מהעדויות והנסיבות עולה קיומה של הסכמה מכללא של התובעת לשימוש בחלק מחלקה 79 כחניון צבורי עד להסדרה תכנונית של החניון והקצאת מיגרש חלופי או תיגבור זכויות ביתרת חלקה 79.

מר מטמון תיאר את מערכת היחסים שהייתה בין הצדדים כזו של אמון והבנה והביע אכזבה מהתנהלות החברה, שבאף אחת מהפגישות הרבות המשותפות ביניהם, לא ביקשה להסדיר את השמוש בחלקה 79.

ראו: עדותו של מטמון, לפיה: "היות והיו הסכמות לא הוצאנו צו. יש מסמכים שמעידים על זה שישבו איתי באופן אישי, נציגי ההשתתפויות בנכסים, כאשר היה ברור לכל המשתתפים כי קיים שימוש של מיגרש חנייה ומטרת הישיבות להמשיך לטפל בתב"ע כך שהמשך החניון יתאפשר, שיתרת החלקה עליה מכינים תב"ע תהנה מאותן חניות...לכן הייתה הסכמה והבנה עם השתתפויות בנכסים" (עמ' 16 ש' 11-6 לפרוט').

משכך, מדובר ברשות חינם אותה ניתן לבטל, קרי רשות הדירה.

שטחה של חלקה 38 הוא 1,888 מ"ר. ביום 17.5.2004 פוצלה חלקה 38 לשלוש חלקות: חלקה 92 בשטח 949 מ"ר, חלקה 93 בשטח 864 מ"ר וחלקה 94 בשטח 75 מ"ר. חלקה 126 היא תולדה של איחוד וחלוקה מחדש של חלקות בהתאם לתכנית עפ/מק/7/1942 (להלן: "התכנית המחלקת") במסגרתה חלק מחלקה 38 יועד לשם הרחבת רחוב בן גוריון בעיר עפולה (ראו: העתק מהתכנית הנ"ל וטבלת הקצאה שעל-פיה נרשמו החלקות החדשות – נספח 4(א') ו- 4(ב') לתצהיר מר מטמון).

...

היש תחולה להלכת רוטמן בנסיבות המקרה דנן? למרות שהלכת רוטמן דנה בהפקעה מכוח פקודת הדרכים והמקרה דנן עניינו הפקעה מכוח חוק התכנון והבניה ומכוח פקודת הקרקעות, סבורני, כי יש להחיל את הלכת רוטמן גם על המקרה עסקינן, וזאת כדי להשיג הרמוניה פסיקתית בדיני ההפקעה.

סוף דבר אני דוחה את התביעה לדמי שימוש בגין השימוש בחלק מחלקה 79 כחניון ציבורי.

אני מקבל את התביעה לדמי שימוש בגין השימוש בשטח 864 מ"ר מתוך חלקה 126, ומחייב את הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם לתובעת דמי שימוש בהתאם להערכת השמאי ברמן (עמ' 60 לחוות דעתו), בסך 12,622 ₪ בתוספת מע"מ. אני מקבל את התביעה לפיצויי הפקעה בגין הפקעת חלקים מחלקות 47 ו- 50, ומחייב את הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם לתובעת את יתרת פיצויי ההפקעה בהתאם להערכת השמאי ברמן (בעמודים 23-22 לחוות דעתו), בסך 35,511 ₪ (נכון למועד הקובע – 20.3.1995), בתוספת מע"מ. בנסיבות העניין, ובשים לב לתוצאה שהגעתי אליה, אין צו להוצאות.

המומחה חדד ציין כי הטענה לפיצול הדירות איננה נכונה וכי במידה והמצב כזה, הרי כי העניין הנו בטיפול מול הוועדה המקומית לתיכנון ובניה שאמורה להסדיר את הדברים.

הוסיף וציין המומחה, בין היתר, כי הקרקע כולה רשומה כרכוש משותף ובאופן טבעי, כל אחד מהאגפים בבניין משתמש במחצית הסמוכה לדירותיו וזכויות הבניה לכל דירה מתחלקות שווה בשווה, רבע מהרכוש המשותף לכל צד. באשר לטענות התובעות מר מאיר הציב מכולה בשטח הרכוש המשותף ופרק אסבסט במקום, המומחה אישר כי קיימת בחלק האחורי של המיגרש מכולה ואולם ציין כי מחסן אסבסט איננו קיים במקום.

במסגרת חוות הדעת המשלימה נתבקש המומחה ברלינר לסמן על גבי תשריטים שיוגשו לתיק את חריגות הבניה כפי שאלה הועלו במסגרת חוות דעתו המקורית; כן נתבקש מר ברלינר להבהיר ולפרט מהן התוספות שבוצעו בארבעת הדירות כמפורט בעמוד 7 לחוות דעתו.

כן ניתן כנגדו צו האוסר עליו לפצל את דירותיו, על כך הכרוך בכך, לסלק ולהרוס את אחת החניות כך שתישאר לשימושו חניה אחת בלבד וכי המרפסת הפתוחה שיקים מעל תוספת הבניה לכיוון החזית האחורית לא תעלה על גודל המרפסת של התובעות (ראו: עמ' 17).

...

אין באמור בכדי לחסום את התובעות מהגשת כל הליך לקבלת סעד בעניין ככל שיראו לנכון לעשות כן. סוף דבר: לאור כל המפורט לעיל, אני מקבלת את התביעה העיקרית ומחייבת את הנתבע מס' 2 לפצות את התובעות בסך כולל של 50,000 ₪.

התביעה שכנגד - נדחית.

הנתבע ישלם את הסכומים המפורטים לעיל ויפעל כאמור לסילוק המכולה מן הרכוש המשותף בתוך 30 ימים מהיום.

מועצה מקומית מטולה מתמודדת עם תופעה נרחבת של פיצול דירות ושימוש חריג בבתים והפיכתם למעונות סטודנטים בשכירות לטווח ארוך.

בנוסף, מתמודדת המועצה עם בקשות להיתרי בניה הכוללות תיכנון מספר רב של חדרי אירוח / צימרים במגרשים פרטיים, באופן שבו מוצע תיכנון בלתי סביר ולא ישים מבחינת נגישות, פיתרונות חניה תנועה וכו'.

נטען כי במצב התיכנוני שנוצר (עקב פיצול מגרשים גדולים ארוכים וצרים למגרשים קטנים כאמור) ובמסגרת עניין הישתלבות המבנה בסביבתו, הוסדרה הישתלבות ממשקי השמוש השונים בסביבה שלפי ייעודה אמורה להיות בראש וראשונה סביבת מגורים ושימוש משני, אירוח.

...

כבר נפסק, לא אחת, כי "הנחיות מינהליות של רשויות מחייבות אותן, במקרה הרגיל", וכי "מסקנה זו מתחייבת מחובת ההגינות שחלה על הרשויות, כמו גם מעקרונות בסיסיים של יעילות שלטונית" (ע"א 8637/10 מתחם נגה יזמות בע"מ נ' רשות הפיתוח [פורסם בנבו] (28.10.12); אם-כי צוין בצד זאת בפסיקה, כי "ההנחיות המינהליות אינן מחייבות את הרשות, אלא מנחות אותה בהפעלת שיקול דעתה, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה... הן מתוות את דרכי הפעלת שיקול הדעת המינהלי ונועדו להבטיח אחידות, שוויוניות, ענייניות וסבירות בהפעלת מדיניות הרשות המינהלית. הן מהוות אמצעי שבעזרתו יכול הציבור לבקר את שיקול הדעת המינהלי, הן במישור המדיניות הכוללת והן בדרך יישומה במקרה הפרטני" (בג"ץ 10907/04 ישראל סולודוך נ' עיריית רחובות [פורסם בנבו] (1.8.10); ההדגשה במקור).

סיכומו של דבר העתירה נדחית.

העותרים ישלמו למשיבים הוצאות העתירה בדך כולל של 25,000 ₪, מחצית מהנ"ל לכל משיבה.