בקשה להיתר תוספת מחסן וממ"ד לבית צמוד קרקע

הפרויקט כלל תוספת קומה על דירתם של התובעים ובניית ממ"ד, מחסן בחצר, וגשר מעבר.

צוין כי במקרה של פגם, נזק או ליקוי לא סביר, יש לתקנו לאלתר וללא דיחוי ואחריות החברה, לרבות חיבור ואיטום בין קיר הבית של השכן הצמוד לדירה.

גירסתם של התובעים באה בתצהירו של התובע 1 מר יהודה מימון: התובעים בעלי בית בישוב קציר והתקשרו בהסכם מיום 1/5/14 עם הנתבעת 1 (להלן: "החברה") לבצוע עבודת שפוץ בביתם שכללה תוספת קומה (ראה ציון עקרי ההסכם בסע' 8 ואילך – י.פ) הנתבעים 2 הוא בעל מניות החברה.

במיסרון המשך מ-17/11/14 מציין יהודה ליעקב כי לאור העובדה שאין הוא מקדם את סיום הבית ואינו מגיע כלל לעבודה, מבקש יהודה לדעת חד משמעית האם יעקב מתכוון לנטוש העבודה ולא לסיים, כאשר כל שבוע הוא מבטיח שהוא מסיים ואין כל תזוזה כמו בכל החודש האחרון.

המומחה אישר כי המדריגות בוצעו ללא תיכנון חלוקה מתאים והתוצאה היא שבין המפלס בקומת הקרקע ובין הקומה הראשונה יש 19 מדרגות , מתוכן 2 יחידות בגובה רום מדרגה של 12 ס"מ ו-17 מדרגות בגובה רום מדרגה שנע בין 18-19 ס"מ. בחלק מן המדריגות הורכב ארון בשיפוע ולא בניצב.

...

איני מקבל עמדת הנתבעים כאן: ראשית מדובר בהסכם עם קבלן משנה והשאלה היא אחרת - מה סוכם בין החברה הנתבעת מול התובעים.

סוף דבר: התביעה שכנגד נדחית .

התביעה העיקרית כנגד הנתבע 2 נדחית ואני מחייב התובעים יחד ולחוד לשאת בהוצאות המשפט שלו בסך כולל של 5000 ₪.

אני מורה על החזר חלקי - לאור הפער הממשי בין הסכום שנתבע לזה שנפסק.

שנית, בסעיף 3.1 להסכם המכר, עליו חתם התובע, מתוארת הדירה כדלקמן: ""הדירה" – דירה בשטח של כ- 136 מ"ר, בת 4 חדרים + ממ"ד לא כולל מחסן, בקומת הקרקע של הבניין הפונה לכווני אוויר צפון, דרום ומזרח.

ראשית, סעיף 7.6 להסכם המכר מתיר לנתבעת להעביר דרך הקרקע, הבניין כולו ודירת התובע, בעצמה או באמצעות רשות או גוף אחרים, כל צנרת הנחוצה להקמת הבית המשותף.

המומחה ברלינר ציין, כי מדובר בדירה צמודת קרקע והיא נהנית משימוש בחצר הצמודה לה. חדר האשפה ממוקם בפינה הרחוקה של החצר ועניין זה גורם למיטרד מסויים בשימוש בחצר.

לא הוכח בפני כי גובה ידית הדלת עומד בנגוד לתקן או יוצר אי נוחות כלשהיא בשמוש ולפיכך, אני דוחה את טענות התובעים בעיניין זה. אין חולק, כי דלת הכניסה בדירת התובע כוללת בריחים לשלושה כוונים, ללא בריח לכוון הריצפה, בנגוד לסעיף 2.92 לתוספת השניה בתקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970.

...

עלות תיקון הליקויים שנמצאו בסופו של דבר על ידי המומחה מטעם בית המשפט, בהתחשב בתיקונים עליהם הוריתי כאמור לעיל, נמוכה באופן משמעותי מזו שנטענה על ידי התובע, והיא מגיעה לשיעור של כ - 15% בלבד.

בנוסף, יקבע שכר טרחת עוה"ד המגיע לתובע, באופן יחסי לסכום הפיצוי הכספי שנקבע לו. סיכום סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבעת לשלם לתובע, באמצעות ב"כ, את הסכומים הבאים: א. פיצוי בגין ליקויי הבניה - סך של 18,212 ₪.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובע, באמצעות ב"כ, מחצית מהוצאותיו בגין אגרות התביעה וחוות דעת המומחה מטעמו, מלוא חלקו בשכ"ט המומחה מטעם בית המשפט (כנגד קבלות שתוצגנה על ידי התובע), בשערוך, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪.

שטח נוסף בהקלה – השמאי המכריע קיבל את עמדת שמאי הועדה המקומית ולפיה יש להביא בחשבון במצב התיכנוני החדש, שטח מרתף של 201.2 מ"ר ללא ממ"ד ואולם להכליל במסגרתו את שטחי המחסן וחדר הכביסה שכן הם שטחים אינטגראליים בשטח הבית ולולא היו ממוקמים במרתף היו ממוקמים בקומת הקרקע או בקומה א'.

כך לעניין זה הסביר השמאי המכריע בסעיף 16 לחוות דעתו כי: "כמו כן הבאתי בחשבון כי, בהתאם לתכנית הבקשה להיתר אשר אושרה על ידי הועדה המקומית ביום 24.6.15, אושרה בניית בית מגורים צמוד קרקע הכולל מרתף ומעליו 2 קומות, כאשר גובה רום הגג בהתאם לחתכים המופיעים בתכנית הבקשה להיתר הנו 9 מ', שהנו גובה רום הגג המאקסימאלי המותר לבניה. לפיכך, הבאתי בחשבון כי זכויות הבניה המוקנות מכוח תכנית הר/1635א' ו הר/1635ב', לבניה בחלל גג הרעפים הנן דחויות עד לתום החיים הכלכליים של הנכס המוערך על ידי בכ – 40 שנה, בשיעור הוון של 6%. דהיינו מקדם דחייה של 0.0972. כמו כן, הובא בחשבון במקדם אקוי' לעליית גג של 0.7". כנגד קביעתו זו האחרונה של השמאי המכריע, הגישה הועדה המקומית ערר לועדת הערר בו טענה, בין היתר, כי השמאי המכריע היתייחס באופן שגוי לזכויות הבניה בעליית הגג במצב החדש, וכי הואיל ואין קשר סיבתי בין ההקלות לבין גובה רום חלל גג הרעפים, הרי שלא היה מקום להיתחשב בכך שלא ניתן לממש את הבניה בגג בשומת היטל ההשבחה בגין ההקלות.

הסמכות לגבות היטל השבחה קבועה בסעיף 196 (א) לחוק הקובע: "ועדה מקומית תיגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה" סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק, קובע את החבות בהיטל השבחה, כדלהלן: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן – היטל)..." השבחה מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת כ:"עליית שוים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". ברע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (15.07.2014) (להלן: "עניין רון") עמד בית המשפט העליון על שני התנאים הנובעים מתוך סעיף זה ואשר בהתקיימות שניהם מותנית הטלת היטל ההשבחה: 1.

...

טענתה זו של המערערת אין בידי לקבל וזאת, ראש וראשונה ובמיוחד בנסיבות בהן חוסר האפשרות למימוש הזכויות על הגג אינו קשור בקשר סיבתי להקלה.

לאור כל האמור, הנני סבורה כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי על השמאי המכריע לשום את שווי המקרקעין במצב החדש, על מנת לקבוע את שווין של ההקלות, באופן שלא יביא לידי ביטוי את הירידה בשווים כפועל יוצא מדחיית האפשרות למימוש הבנייה בהתאם לתכנית הגגות ובהתאמה לכך, הנני סבורה כי דין טיעוניה של המערערת לעניין זה להידחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיה של המערערת – הערעור נדחה.

בשנת 2008 פנה המערער אל המשיבה ואל יתר הבעלים באותו בית משותף והציג בפניהם תכנית בקשה להיתר אשר כללה תוספת לדירתו וכן פיצולה ל 2 יחידות דיור והוספת ממ"דים.

לטענת המשיבה, המערער הרס את שביל הכניסה לבית המשותף, ובמקום שביל רחב אשר משני עבריו קיימת אדמה בגובה פני המיגרש, יצר המערער מעין חצר פנימית פרטית הצמודה לדירה הנוספת שלו.

יתרה מזו, כפי הטענה, הוא הפך את המחסנים בקומת המרתף ליחידת דיור נוספת המיועדת להשכרה, מבלי שהגיש בקשה לשינוי יעוד ומבלי לקבל היתר לשימוש שנעשה במחסנים.

המשיבה לא השלימה עם פסק הדין אשר ניתן על ידי המפקחת על רישום מקרקעין וערעור הוגש מטעמה לבית המשפט המחוזי בנצרת (עש"א 11193-04-15) במסגרתו ביקשה לקבוע, כי על המערער לעמוד בהוראות ההסכם עליו חתם, התשריט שצורף לו והיתר הבנייה ככתבם וכלשונם וכי אין מקום לבצע כל שינוי בהוראות ו/או בהסכמות אלו.

...

השאלה היא, האם תכליתו ואופיו של סעיף 6 לפקודת הביזיון, מובילים למסקנה, כי ההליך שננקט הוא ההליך הנכון שמתאים לעריכת בירור שכזה והאם במסגרת אותו הליך כלום מוסמכת הייתה המפקחת להורות על קיום חלקי של פסק הדין ו/או ליתן הוראות נוספות עליו? כאמור, מטרת סעיף 6 לפקודת הביזיון הינה אכיפתית.

כן, אין די באכיפת חלק מהוראות פסק הדין תוך התעלמות מחלק אופרטיבי אחר הקיים בו. אמנם, סבורני, כי הצדדים יכולים להגיע להסכמות ביניהם, אף במסגרת הליך לביזיון, אולם, אין להצדיק תוצאה (של הליך בזיון) שיש בה כדי לכרסם/לשנות/לגרוע/להוסיף ו/או לבטל פסק דין שניתן כדין, אף אם הדבר נוגע רק לחלק מרכיביו המהותיים.

ברם, אין בעובדה זו לבדה כדי לנווט לקראת מסקנה שונה.

ביום 04/09/18 הגישו המשיבים 3-4 בקשה להיתר, ללא הקלות, לתוספת ממ"ד ומרפסת זיזית, בהמשך למפלס דירתם בקומה א', מעל קומת מסד ומחסנים.

ביחס לטענה לפיה בסיס הממ"ד ניבנה בצמוד לקיר המבנה, בסמוך ליחידת שירות שבחזקת העותרים, ציינה היועצת המשפטית כי אין לעריית חיפה כל ידיעה בנוגע לקיומה של יחידת שירות במפלס המסד, בצמוד לבסיס הממ"ד שבהיתר, וכי בהתאם להיתר הבנייה התקף למבנה מעת הקמתו לפני כ-40 שנים, באיזור הנטען אושר מסד פתוח בחלקו, לא מחסן ולא יחידת שירות.

בהקשר זה דחו העותרים עמדת היועצת המשפטית לפיה הכיתוב "לא כלול בהיתר" אינו מתייחס לתוספת הבנייה אלא ל"בסיס הממ"ד" שהנו החלק המצוי מתחת לרגלי הממ"ד. לבסוף, טענו העותרים כי גם אם היועצת המשפטית הייתה צודקת בטענתה כי יחידות השרות אינן מופיעות בהיתר המקורי של הבית המשותף, הרי שאין בכך כדי לפגום באי חוקיות הבנייה של המשיבים 3-4, מה גם שלטענת העותרים את יחידת השרות הם קיבלו ככזו עת רכשו את דירתם כדירת יד שניה.

מעבר לכך טענו המשיבות 1-2 כי היתר הבנייה שהונפק למשיבים 3-4 הנו תקין חוקי ותקף שכולל בסיס ממ"ד במפלס הקרקע, בצמוד לקומת מסד של הבניין ומעליו ממ"ד עבור דירת המשיבים 3-4, במפלס קומה א', וזה עומד בהוראות תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן-1990 (להלן: "תקנות ההתגוננות האזרחית").

...

בנסיבות אלה ובהעדר ראיות סותרות, מקובלת עלי עמדת המשיבות 1-2, שהן הגוף המקצועי שמוסמך לבחון ולאשר בקשות להיתר בנייה, כי ההיתר שאושר התיר ואישר את הבנייה של רגלי הממ"ד כבסיס לממ"ד. בכל הנוגע לטענת העותרים בדבר הפגיעה שנגרמה ליחידת השירות שברשותם, יצוין כי מהיתר הבנייה שאושר למבנה בעת הקמתו, עולה כי המבנה אינו כולל יחידת שירות.

בהינתן האמור, סבורני כי הפגמים עליהם הצביעו העותרים בעתירתם אינם יורדים לשורשו של היתר ואף בהם אין כדי להביא לביטולו של ההיתר או לקבלת הסעד המבוקש בעתירה.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה נדחית.