בקשה להיתר תוספת בניה באמצעות ניוד זכויות בנייה

בקשת ההיתר עניינה "תוספת של 4 יח"ד, שינויים פנימיים בקומת הקרקע...", בבניין מגורים בן 15 קומות בבאר שבע.

התכנית כללה הוראות בדבר איחוד וחלוקת מגרשים, ניוד זכויות בניה למטרות עיקריות אל המיגרש וכן הגדלת מספר יח"ד במיגרש מ – 94 ל – 98.

הדיירים הגישו היתנגדות לבקשה זו, שבמסגרתה טענו בין היתר, כי התכנית "...תיגרום לבניין ולסביבה עומסי תנועה ונפח מעבר לתוכנית הקיימת, עומס על תשתיות קיימות (ביוב, מים ועוד), אין מענה להכשרת מקומות חנייה, הוזלת ערך הדירות, עומסי אשפה, ונראות בקומת הלובי הגוזלת זכויות בנייה ושימוש בשטח הפרטי המשותף". כן טענו, כי יש בתכנית סטייה ניכרת מהתכנון המקורי, באשר לשימושי קרקע, הסדרי תנועה, שימוש הדיירים בשטחים המשותפים, ועוד.

בהמשך הגישו היתנגדות נוספת שבמסגרתה הוסיפו וטענו טענות במישור הקנייני – פגיעה בזכויות קניין של בעלי דירות בבניין, כמו גם הטעיית הרשויות על ידי העותרת, בנוגע לזכויות הבניה, אי קיום חובות העותרת עובר לדיון בבקשתה לשינוי התב"ע בשנת 2015, לרבות העידר פירסום ואי הודעה על הבקשה לדיירים, ועוד.

...

לסברת ועדת הערר, "ככל טענת המשיבים נכונה הרי שלא ניתן לבסס בקשה להיתר על מקומות חנייה שכלל אינם בבעלות העוררת. מכאן כי גם מטעם זה צדקה הועדה המקומית כשהחליטה שאין לדון בבקשת ההיתר, אלא אם יורה בית משפט בידי מי מצויות זכויות אלה". הועדה סיכמה החלטתה: "לאור האמור סבורים אנו, כי בזכויות הבניה בבית המשותף דורשים בטחון ויציבות שלא מתקיימים במקרה שבפנינו ולפיכך, בצדק דחתה המשיבה 1 את הבקשה בהעדר תימוכין קניינים. נסיבות המקרה שבפנינו דורשות, שתחילה תתבררנה המחלוקות הקנייניות ולאחר מכן ובכפוף להכרעה במחלוקות הקנייניות תידון בעתיד הבקשה להיתר". העותרת טוענת, כי החלטת הועדה המקומית, ו החלטת ועדת הערר, הינן שגויות וחורגות חריגה קיצונית ממתחם הסבירות, וכי הן לא היו רשאיות לעכב את הטיפול בבקשות ההיתר, עד להכרעה במחלוקות הקנייניות בין העותרת והדיירים.

לאחר ששקלתי טענות הצדדים, סבורני, כי החלטות הוועדה המקומית וועדת הערר, אינן חורגות ממתחם הסבירות - פסיקת בית המשפט העליון מורה, כי מוסדות התכנון רשאים לעכב בקשה להיתר, עד הכרעה של הערכאה המוסמכת "...כאשר מתעוררת שאלה קניינית מהותית הדרושה הכרעה", הגם "...שעצם קיומן של התנגדויות מצד בעלי זכויות בנכס אינן מונעות – כשלעצמן – את קיום הדיון בבקשה להיתר בניה" (דנ"מ 668/11 בני אליעזר בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים (24.7.2011)).

העתירה נדחית אפוא.

העותרת תשלם הוצאות הדיון בעתירה בסך 15,000 ₪, לכל אחד משלושת המשיבים.

  לעניין שווי ירידת הערך לדירת התובע, מאחר שהתרשמתי כי הסיכוי לאישור תכנית הבניה מעל המעבר הוא נמוך מאד, הן מההיבט הצבורי העומד לנגד עיני הועדה והן נוכח ריבוי התנגדויות שכנים פוטנציאליות, אני מעמידה את הפגיעה בערך דירת התובע על ממוצע שתי ההערכות של המהנדס גלנצר והאדריכל בן ארי (היינו: סיכוי של 10% לאישור התכנית ע"י השכנים והועדה לתו"ב), ועל כן ערך הפגיעה הכוללת בהתאם לפרמטרים שקבע המומחה הוא אפוא: שווי הזכויות לפני הבניה של הנתבעים – 53.6X 3,880 + 5X 1,990 = 217,918 ש"ח.   שווי הזכויות אחרי הבניה – 54,320 (14 X 3,880) + 11,524 (39.6 X 3,880 X 10% X 75%) + 9,950 (5 X 1,990) = 75,794 ש"ח. ההפרש בין הסכומים דנן הוא סכום הפגיעה – 142,124 ש"ח.   הפן ההסכמי – טענת ה"ויתור" בפן ההסכמי, נשמעו עדויות התובע ובנו יואב אלוני (להלן: יואב), ועדויות הנתבעים, וכן הוגשו מסמכים להוכחת חתימת התובע על בקשות הנתבעים להיתרי בניה, וכן התנגדויות שהגיש.

עולה אפוא, כי חתימת התובע על בקשת ההיתר הראשון אינה שנויה במחלוקת, ואילו על בקשת ההיתר השני, שכלל ניוד זכויות בניה מקומת הקרקע, יש מחלוקת אם חתם.

ברם, הוכח כי בפועל ידע הנתבע, בהתאם לתכנית בינוי יכולת מימוש תוספות בניה, שהוגשה מטעמו לועדת התיכנון והבניה (נספח 6 לחוות דעת אדריכל בן ארי), כי הדרך היחידה שנותרה לתובע לניצול זכויות הבניה שלו, היא הדרך שהיתכנותה התכנונית הוערכה ע"י אדריכל בן ארי ב-10% התכנות בלבד! לפיכך ידע הנתבע כי התובע מוותר הלכה למעשה על האפשרות להרחיב את דירתו בעתיד, אך נימנע מלהעמיד את התובע על עובדה זו ובחר להסתמך, למרבה הנוחות, על אמירתו של התובע כי הוא "אינו זקוק" להרחבה, אמירה הנכונה לאותה עת בלבד, ושבוודאי אינה מהוה הצהרה שתוקפה מכאן ועד עולם, מטעם בעלי הזכויות העתידיים בדירה, קרי: יורשיו.

...

ברם, שוכנעתי כי הנתבעים היו נחושים להוציא לפועל את הבניה בהתאם לתכניותיהם נשוא שני ההיתרים שקיבלו, על אף התנגדות התובע ובנו, ונטלו על עצמם ביודעין את הסיכון כי תהיה לפגיעה הוודאית בזכויותיו הקנייניות של התובע השלכה במישור הכספי, היינו פסיקת פיצויים לתובע.

                 לסיכום, אני קובעת כי אין מדובר בויתור מדעת על זכויות קנייניות מצד התובע ו/או בנו יואב, אלא ברשלנות מצד התובע שבאה לידי ביטוי בחתימתו על בקשת ההיתר הראשונה של הנתבעים, שהושגה תוך הטעיה מצידם כלפיו לגבי הפגיעה באפשרותו העתידית לממש את זכויותיו.

אני קובעת כי בנסיבות שהוכחו בפני, זכאי התובע לפיצוי כספי בערך של 70% מערך הפגיעה בערך דירתו.

לשם כך, הגישו המשיבים ביום 13/6/13, בקשה מספר 2013319, לקבלת היתר בנייה לתוספת שטח לשמונה מרפסות בשמונה דירות, על ידי סגירת פתחים בין קורות, באמצעות ניוד שטחים מממ"דים בדירות אלו למרפסות (להלן: "הבקשה הראשונה להיתר").

בהקשר זה טוענים העותרים כי האמור חל ביתר שאת בהנתן שתוספת השטחים למרפסות התבקשה תוך הסתמכות על ניוד שטחים ש"השתחררו" בעקבות שינוי בתקנות ההתגוננות האזרחית וניצול שטחים מכוח תקנות התיכנון והבניה (חישוב שטחים) ואין מדובר בזכויות מכוח תכנית בת תוקף.

...

" לאחר שהוספו חתימות היזם, אישרה רשות הרישוי ביום 3/11/15 את הבקשה להיתר ודחתה את התנגדות העותרים וזאת הואיל ו:"התקבלו חתימות בעלי הזכויות הנדרשות על פי חוק, אי לכך אין מניעה לאשר המבוקש וההתנגדויות שהוגשו נדחות. כמו כן, אין מניעה תכנונית לאשר סגירת חללים בין המרפסות אשר תוכננו כך בעבר עקב שיטת חישוב שטחים שונה. תיקון הערות הבדיקה, הערות ע"ג תשריט הבקשה ובתנאי מהנדסת העיר." על החלטה זו הוגש ערר על ידי חלק מהעותרים, לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב (רג/6039/16 מיכה קופמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן) (להלן בהתאמה: "הערר הראשון" ו "ועדת הערר").

לאור קביעתי ולפיה דין העתירה להידחות על הסף, אינני נדרשת לטענותיהם האחרות של הצדדים ואולם, בבחינת למעלה מן הצורך, הנני מוצאת להעיר מספר הערות.

ראשית – הנני סבורה כי יש ממש בטענות המשיבים ולפיהן דין העתירה להידחות על הסף הואיל ובמסגרת העתירה לא נוקטים העותרים בסעד מבוקש.

סוף דבר; העתירה נדחית.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי: "אנו קובעים שאין אפשרות להוסיף שטחי בניה עבור קומת העמודים ולנייד שטחי בניה אלו. שטח הבניה המאקסימאלי שניתן לאשר במסגרת פרויקט חזוק מפני רעידות אדמה נקבע בתמ"א 38. הוראות סעיף 11.1.1 לתמ"א 38 קובעות שניתן להוסיף במסגרת היתר לחזוק באמצעות עיבוי, שטחי בניה ששמשו לסגירת קומת עמודים. בבקשה מושא הערר, לא מוצעת סגירת קומת העמודים. משכך, תמ"א 38 אינה מאפשרת תוספת שטחי בניה בגין קומת העמודים. ... כאמור, תוכנית בי/מק/580 (על שינוייה) לא נועדה להוסיף שטחי בניה על אלו שניתן לאשר מכח תמ"א 38, ואין כל מקום לקרוא כך את הוראות סעיף 4.1.2(ג)(6). מכאן שניוד שטחי בניה אפשרי רק ביחס לשטחי בניה שניתן לאשר מכוח תמ"א 38. התמ"א אינה מאפשרת תוספת שטחי בניה בגין קומת עמודים, אלא אם כן שטחי הבניה נועדו לצורך סגירת קומת העמודים. משכך, ככל שבבקשה להיתר לא מוצעת סגירת קומת העמודים, הרי שלא ניתן להוסיף שטחי בניה בגין קומה זו, וממילא לא ניתן לנייד שטחי בניה כאמור לקומות אחרות." (ס' 11 להחלטה).

לענין זה קובע סעיף 133 לחוק התיכנון כי "מוסד תיכנון שבסמכותו לאשר תכנית, מוסמך, באותה הדרך, לשנותה, לבטלה או להתלותה ובילבד שלמגיש התכנית תנתן, ככל האפשר, היזדמנות להשמיע דעתו." במקרה דנן מי שאישר את תכנית 580 היתה הועדה המקומית, ולכן, ככל שהועדה המקומית אינה מוצאת לנכון לתקן את התכנית שאישרה, עומדת לועדה המחוזית, הגבוהה ממנה בהירארכיה התכנונית, הסמכות לשנותה, לפי סעיף 134 לחוק: "הועדה המחוזית רשאית, לאחר שנתנה לועדה המקומית היזדמנות להשמיע דעתה, או על פי בקשת הועדה המקומית, לבטל, להתלות או לשנות כל תכנית שבסמכות הוועדה המקומית." במילים אחרות, אם ועדת הערר סבורה שיש לתקן את סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית 580 כך שלא יתאפשר ניוד של זכויות בניה מקומת העמודים כאשר מדובר בפרוייקטים של חזוק מבנים קיימים, אזיי הדרך לעשות כן היא באמצעות הפעלת סמכותה של הועדה המחוזית (ולא של ועדת הערר) להורות על תיקון סעיף 4.1.2(ג)(6) לתכנית, ולא באמצעות מתן פרשנות מאולצת על ידי ועדת הערר, שמשמעותה האמיתית היא ביטולה של הוראת חיקוק בדרך לא דרך.

...

" קריאת סעיף זה כפשוטו וברצף, הן בנוסחו לפני התיקון והן בנוסחו לאחר התיקון, מוליכה למסקנה ברורה וחד משמעית: בפרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים, יוּתַּר ניוד זכויות בין הקומות מכוחה של תמ"א 38, ובמקרה הספציפי של ניוד זכויות מקומת העמודים, יחושבו הזכויות המנויידות לפי 50% משטח הקומה.

אין בידי לקבל את דרך ההילוך הפרשנית של ועדת הערר, מחמת מספר טעמים.

אכן, סעיף 7.2 (1) לתקנון של תכנית 580 קובע כי תוקף התכנית הוא עד בניית תוספת של 500 יחידות דיור מכוחה של התכנית, אלא שהוועדה המקומית, שהיא הגורם המוסמך והמקצועי שהנתונים מצויים בידיעתו המלאה, הציגה נתונים מהם עלה כי טרם הושלמה בנייתן של 500 יחידות כאמור (עד כה אושרה בניה של 351 יחידות דיור ובפועל נבנו עד כה 49 יחידות), ואין כל סיבה להרהר או לערער אחר עמדתה זו. אשר על כן, העתירות מתקבלות.

ביום 11.09.2013, במטרה להסדיר את הבניה הלא חוקית, הגישו העותרים לועדה המקומית בקשה להיתר המתייחסת לבניה הבלתי חוקית בקומת הגג ביחד עם בקשה להקלה לניוד זכויות בנייה.

לבסוף ציינה ועדת הערר כי על אף שתוספת השטח המבוקשת ידועה כהקלה ל"שיפור דיור" וברגיל מאושרת על ידי הועדה המקומית כדבר שבשיגרה, הרי שבמקרה זה היא לא שוכנעה כי קיים צורך בשיפור דיור או כי קיים הצדק לחרוג ממדיניות הוועדה המקומית ולהתיר תוספת בניה למגורים בקומה נוספת ונפרדת מעבר לשתי הקומות הקיימות, במיוחד כאשר הבקשה נועדה לצורך הכשרת בניה שלגביה הוצאו צוי הריסה שפוטיים שלא קוימו, בדיעבד, תוך דגש על החובה לשקול שיקולים של מניעת עבריינות בנייה.

...

בפניי עתירה המכוונת כנגד החלטת המשיבה 1, ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז מרכז (להלן "ועדת הערר"), מיום 07.03.2021, בה נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת המשיבה 2, הועדה המקומית לתכנון ולבניה גני תקווה מיום 20.11.2019, שדחתה את בקשתם להיתר להרחבת הקומה העליונה בביתם ולפיצול הבית לשתי יחידות דיור.

העותרים הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית (ערר 294/13), וביום 12.5.2014 נדחה הערר (בדעת רוב).

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את החלטת ועדת הערר עליה נסובה העתירה, עיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את טיעוני הצדדים, עמדתי היא כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר.

העתירה נדחית.

העותרים ישלמו לכל אחד מהמשיבים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.