בקשה להיתר שימוש חורג ממגורים למחסן

ביום 4.12.2000 הוצא דו"ח פקוח לגבי המבנים המצויים בנחלה 13 ובו צוין כי "בנחלה מבנה מגורים 1, צריף המשמש מחסן, מחסן רדייה לדבש, לול עופות, סככה בהקמה לשימוש החורג. כל המחוברים בנחלה". במכתב מיום 10.12.2000 צוין כי הבקשה לאישור שימוש חורג – בטיפול התובעת; השמוש החורג במקרקעין הוסדר, נחתם הסכם לשימוש שאינו חקלאי בנחלה בין אברהם ואסתר כהן לתובעת מיום 15.2.2001 ובו הותר שימוש בחלקה לאחסנה ומכירת ציוד חקלאי.

...

השמאית מטעם התובעת טענה כי יש להוסיף 30% בשל מפלס העסק, בעוד השמאי מטעם הנתבעים טען כי יש לנכות סכומים בשל עקרון התועלת השולית הפוחתת בשים לב לכך שהחנות בשטח 143 מ"ר ושטח חנות סטנדרטית כ-60 מ"ר. אני דוחה את שתי הטענות.

סוף דבר ניתן בזאת צו המורה לנתבעים להפסיק את השימוש המסחרי שהם עושים שלא כדין במקרקעין לא יאוחר מיום 1.2.2020.

אני דוחה את הבקשה למתן צו הריסה למבנה.

יוער כי בנושא זה העיד העורר כי: "לקחתי עורך דין, לקחתי מהנדס, לקחתי מודד, לקחתי את כל מה שאפשר, לעשות לו ייעוד, אז אמרו לי צריך להעמיק, הבאתי מהנדס אמרו שאי אפשר להעמיק זה מסכן את הבניין. אז הגשתי את זה [הבקשה להיתר לשימוש חורג למגורים] ככה." (עמוד 12, שורה 16 עד שורה 18) על החלטת ועדת המשנה לתיכנון ובנייה הוגש ערר לועדת הערר לתיכנון ולבנייה, מחוז תל אביב.

בהתאם לדרישה שעוצבה בהלכה הפסוקה, המונח "דירה" יפורש כמכוון למבנה שנימצא בו "פוטנציאל ממשי להשתמש למגורים". העורר הסב מחסן לדירת מגורים בנגוד לחוקי התיכנון והבנייה, למרות שבמקרה הנידון עוד משנת 1994 סיווג הנכס לצרכי תשלום ארנונה שונה על ידי עריית תל אביב-יפו ל"מגורים", הרי שבקשתו של העורר לקבל היתר לשימוש למגורים נדחתה פעמיים.

...

חבר ועדת הערר מטעים: "אבל בגובה כזה אי אפשר לאשר מגורים". בהמשך הדברים באת כוח העורר הסבירה לוועדת הערר: "מחלקת השימור רוצה שיהיה מגורים ולא מחסנים ולא משהו אחר, כדי שלא יהרוס הבניין. המגורים יעזרו לשמר את הבניין ולכן רצו שיהיה מגורים. אבל הוא לא נגע בגודל, לא הגדיל ולא נגע ולא הנמיך. הכול כמו שהוא קיבל וכמו שכל השנים. עכשיו, אי אפשר לעשות שם חדרי כביסה ומחסנים. אין מה לעשות שם חדר כביסה היום." (פרוטוקול דיון בתיק תא/15/5244, עמוד 6, שורה 25 עד שורה 29 - נספח 6 לתצהיר המשיב) אולם לאחר מכן ב"כ העורר ביקשה למחוק את הערר וניתנה החלטה זו על ידי ועדת הערר: "לאור בקשת ב"כ העוררת [הכוונה לעורר] למחוק את הערר, תוך כוונה להגיש בקשה חדשה, אנו מקבלים את בקשתה ומורים על מחיקת הערר, ללא צו להוצאות." שבועיים ימים לאחר הדיון הנ"ל בוועדת הערר לתכנון ולבניה (דהיינו ביום 18.2.2016), התקיים דיון בהליכים הפליליים בפני בית המשפט לעניינים מקומיים.

בסיום חוות דעתו (ראה סעיף 49 לחוות הדעת), קובע כב' השופט ארנון, כדלקמן: "... לסיכום פרק זה אדגיש הדברים הבאים: נוכח העיקרון ש'אין חוטא נשכר' אני קובע בזאת כי אין לאפשר לעוררים ליהנות מכך שהתגוררו בדירותיהם בניגוד לייעודן התכנוני ותוך הפרת הוראות הדין בקשר לכך. לפיכך לעניין מס רכישה תיחשב דירה כ'דירת מגורים' רק אם ייעודה התכנוני מאפשר לבעליה להתגורר בה במשך מרבית ימות השנה. מבחן זה יתווסף להגדרת 'דירת מגורים' באחת משתי דרכים הבאות:

רו"ח מיכה לזר, חבר ועדת ערר אני מסכים לתוצאה אליה הגיע כב' יו"ר הוועדה השופט הרי קירש וחבר הוועדה רו"ח צבי פרידמן, שדין הערר להידחות (לרבות לעניין הטלת ההוצאות), ואולם איני סבור כי מהות או זהות הנכס לעניין חוק מיסוי מקרקעין נקבעת אך ורק על פי נסח הרישום בפנקס הזכויות במקרקעין, וכי כל עוד לא שונה המצב התכנוני החוקי יש להיצמד לנסח הרישום בפנקס הזכויות במקרקעין.

לאור האמור, דין הערר להידחות, אין לראות בנכס הנמכר דירת מגורים, הזכאי להקלה ממס השבח הניתנת לדירת מגורים.

פסק הדין בית משפט קמא שמע את בעלי הדין (למעט דניאל שדבריו נשמעו רק בישיבת קדם המשפט הראשונה) ועיין בעדויותיהם של הבעלים הקודמים של הדירות שהעידו בפני המפקחת בתיק המקביל, ואלו הם ממצאיו העובדתיים: סמדר עשתה שימוש ייחודי "בשני המחסנים...וזאת כיחידות דיור...ללא שיש היתר לשימוש חורג למגורים"; "ארז מתגורר במחסן התחתון"; טענת סמדר לפיה רכשה עם הדירה גם זכות לשימוש יחודי בשני המחסנים לא הוכחה; "כל מי שהעיד או מסר גרסה לגבי חלוקת השמוש במחסנים - זולת הנתבעים עצמם - גרס כי מאז ומעולם נהגו דיירי הבית המשותף כולם באופן שהשימוש במחסן הפנימי יוחד לדירה 2 והשמוש במחסן החצוני יוחד לדירה 3"; "מחומר הראיות עולה שהדיירים המקוריים וחליפיהם הסכימו בהתנהגות ארוכת שנים על שימוש יחודי של כל דירה במחסן שהוקצה לשימושה"; "זה היה המצב בשטח כשסמדר רכשה את הזכויות בדירה. הוא נמשך שנים רבות עד שהיא שינתה אותו, כשנטלה באופן חד-צדדי את החזקה במחסן העליון"; "הייתה זו סמדר שהרסה גדר קיימת ופינתה מהמחסן חפצים של גב' כץ"; "סמדר נטלה באופן חד-צדדי את החזקה במחסן". בית משפט קמא תמך מסקנתו זו, בין היתר, בבקשה להיתר בניה לשני מחסנים שהוגשה בשנת 1954 בצוותא ע"י קפלן (הבעלים המקורי של דירה 2 - דירת סמדר) ומנדלסון (הבעלים המקורי של דירה 3 - דירת דניאל); על אי הבאתו לעדות של מוכר דירת סמדר מר אופיר וייס; על עדותה של סמדר בתביעה המקבילה "ממנה עולה שהיא נטלה את החזקה במחסן מגב' כץ [המוכרת של דירת דניאל] באופן חד צדדי"; ועל עדויותיהם של הבעלים המקוריים בפני המפקחת.

...

הגם שלא ברור איזו תועלת היו מפיקים המערערים לו התקבלה טענתם זו, שהרי בכל מקרה היה עליהם לפנות את המחסן, דין הטענה להידחות.

התוצאה הערעור נדחה בחלקו הארי, זולת חיוב המערערים לפצות את דניאל בפיצוי בסך 5000 ₪ - שיבוטל.

המערערים ישלמו למשיבים את הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪ אשר יועבר להם, באמצעות בא כוחם מתוך העירבון.

הנאשמים כפרו בטענת המאשימה בכתב האישום כי הנאשם 2 ניסה להכשיר את הבנייה, אך הודו שהוא אכן הגיש בקשה לשימוש חורג ממחסן למגורים וכי בקשה זו נדחתה.

בחקירתו הראשונה (מיום 28/07/2014) של הנאשם 2 בפני המפקח שוחט (ת/7) כשנשאל "למה משמש המחסן" השיב "לילדה שלי היא גרה שם". אין ספק שהכוונה הייתה לנאשמת 3, שכן הנאשם 2 אישר בחקירתו בבית המשפט כי יש לו שני בנים משותפים מהנאשמת 1 וכי אין לו בנות (עמ' 51 לפרוטוקול, שור' 4-3), והוא אישר כי הנאשמת 3 "היא הילדה שלי לכל דבר , זה שאני לא אבא האמתי אבל אני גידלתי אותה" (עמ' 51 לפרוטוקול, שור' 25).

...

לאור כל המפורט לעיל, אני קובע שהמאשימה הוכיחה מעבר לכל ספק סביר שגם הנאשמת 3 עשתה שימוש ביחידת הדיור, תחילה שימוש רגיל (ללא מגורים) כיתר בני המשפחה, ולאחר מכן ובהמשך היא התגוררה בה למשך מספר חודשים, ועל כן יש להרשיעה בעבירת השימוש.

לסיכום אני מזכה את הנאשמים 2-1 מעבירת הבנייה ומרשיע אותם בעבירת השימוש בסטייה מהיתר ובסטייה מתכנית – עבירה לפי סעיף 204(ב) לחוק התכנון והבניה (כנוסחו טרם תיקון 116).

כמו כן, אני מרשיע את הנאשמת 3 בעבירת שימוש במקרקעין הטעון היתר ללא היתר – עבירה לפי סעיף 204(א) לחוק התכנון והבניה (כנוסחו טרם תיקון 116).

הועדה המקומית מציינת בבקשתה לסילוק על הסף, כי העותר ידע על התכנית ועל הוראות השימור לגבי הנכס כבר בשנת 2010, שאז ביקש תיק מידע לצורך בקשה להיתר לשימוש חורג ממחסן וחדר הסקה למגורים; ומשנדחתה בקשתו זו אף הגיש ערר, שבסופו של דבר נמחק לבקשתו, בהחלטת ועדת הערר מיוני 2012 (נספח 6 לבקשה).

...

סבורני כי תקופת השיהוי הסובייקטיבי הארוכה מצדיקה בנסיבות העניין כמפורט את דחיית העתירה.

לא מצאתי ממש גם ביתר טענות העותר (גם אם לא נזכרו במפורש בהחלטה זו), והן נדחות.

סוף דבר, אני דוחה את העתירה על הסף בתוקף הסמכות לפי תקנה 7 לתקנות, שכן אינה מגלה עילה להתערבות בית המשפט.