בקשה להיתר הקמת גן ילדים במבני ציבור

רצועת השטח הכלואה בחלקה 291, המסומן בקוים אופקיים - בין "גבול חלקה" מצד שמאל לבין "גדר רשת" ו"קיר בטון" מצד ימין - הוא השטח בו עוסקת התביעה דנן (להלן: "רצועת השטח"): בשנת 2019 ביקשה הערייה להוסיף לגן הילדים מרחב מוגן מוסדי, בסמוך וממערב למבנה הקיים.

הגם ששאלת קיומה של זיקת הנאה במקרקעי ציבור טרם הוכרעה על ידי בית המשפט העליון, נפסק כי במקרה המתאים ניתן יהיה לקבוע זאת (רע"א 8910/13 שאול דניאל נ' עיזבון המנוחים יחזקאל ואלישבע הסה ז"ל (פורסם בנבו, 16.11.2014); רע"א 7285/07 רוברט טורון נ' רחל בנאסולי (פורסם בנבו, 13.4.2008); רע"א 2332/15 אפי צפריר נ' שמעון ועקנין (פורסם בנבו, 28.7.2015)) ובמקרה דנן קיימים כלים פרשניים להכרעה מעין זו. ההחלטה בדבר הקמת מרחב מוגן מוסדי בגן הילדים, הנה החלטה מינהלית הלוקה בשיהוי כבד, חוסר סבירות והעדר מידתיות והיא תולדה של היתעמרות שלטונית.

כך, בתביעתם בבית משפט השלום, טענו התובעים כי ניתנה להם הבטחה שלטונית והסכמה מצד ראש העיר הקודם ביחס לשימוש ברצועת השטח וכלשונם: "ראש עריית נס ציונה הקודם אישר לתובע 1 במפורש לעשות שימוש בביתו עד לגדר שהוקמה, וזאת בין היתר כי זו תהווה חיץ מסוים בין הבית לבין גן הילדים המרעיש." ובהמשך: "בקשת הנתבעים למנוע שימוש בן עשרות בשנים במקרקעין, מהוה הפרה של הבטחה שלטונית" (סעיפים 27, 36 לכתב התביעה בבית משפט השלום, נספח 13 לכתב ההגנה).

...

תמצית טענות הנתבעות יש לדחות את התביעה מהנימוקים הבאים: על פי הוראת חוק מפורשת וברורה הקבועה בסעיף 113(ג) לחוק המקרקעין, לא ניתן לקבוע זיקת הנאה ביחס למקרקעי ציבור, לרבות מקרקעין של רשות מקומית והמקרה דנן, אינו המקרה בו יש לחרוג מהוראה זו. הצורך המוצג על ידי התובעים בשטח בגינו מבוקשת זיקת ההנאה, נובע מחריגות בניה רחבות שביצעו התובעים ומנגד, דרוש השטח לעירייה לצורך בנית מרחב מוגן, החיוני לשלומם ובטחונם של ילדי הגן ושימוש בשטח הינו חיוני מבחינה תכנונית ובטחונית.

עוד נקבע כי "לא רק שינוי של תכונה אובייקטיבית מצדיק החלה של הסעיף, אלא גם שינוי מצב, שינוי בהעדפותיו או בטעמיו של בעל המקרקעין הכפופים המחליט לנצל את המקרקעין שברשותו לבניה, מהווה שינוי מצב של המקרקעין, אפילו לא היה בכך שינוי בתכונה אובייקטיבית הצמודה למקרקעין". בית המשפט הוסיף וקבע באותו ענין, כי: "משהתרחש שינוי מצב של המקרקעין הכפופים, על בית המשפט להתחשב בשלושה גורמים בטרם שיפעיל את סמכותו לפי סעיף 96 לחוק: האם שינוי מצב המקרקעין הכפופים כרוך בפיתוח המקרקעין ובהגדלת התועלת שניתן להפיק מהם? האם השיעבוד של המקרקעין עלול לסכל את פיתוח המקרקעין הכפופים, לפגוע בכדאיותו או להקשות עליו? האם ביטול זיקת ההנאה או שינוי תנאיה לא יגרום להפסד תועלת, הגבוה מן הרווח הכרוך בפיתוח המקרקעין הכפופים?". אני סבור, כי במקרה דנן, מדובר בשינוי מצב המקרקעין באופן המגדיל את התועלת שניתן להפיק מהם, מאחר והעירייה החליטה לנצל את החלקה שברשותה לבניית מרחב מוגן לאור נסיבות ביטחוניות והיא קיבלה את אישור הועדה המקומית לכך.

דין טענות אלו להידחות.

סוף דבר לאור מכלול האמור, נדחית התביעה.

טענת העותרים היא טענת ""NINBY. למעשה רצונם היחיד הוא בסיכול הפרויקט הצבורי תוך מניעת בניה בסמוך לדירותיהם, במיגרש הצבורי המשמש וישמש בעתיד לגני ילדים ומעונות יום, על אף העובדה כי הבקשה תואמת להוראות התכנית החלה. בכך העותרים רואים את האנטרס הצר שלהם, שמירה על מבנה גני ילדים קטן ואינטימי, ביחס לאנטרס הצבורי בכללותו. המקרה הנו NINBY קלסי, שכן אינו נוגע כלל ועיקר להוראות התכנית, אלא בהעברת המיטרד שאושר כדין בסמוך לדירתם למיקום אחר.

לעניין העתירה והסעדים המבוקשים בה אציין כי בשים לב לכך כי ייעוד המיגרש למבנים ומוסדות ציבור מקדמת דנא לא השתנה בעקבות תכנית העיצוב וההיתר; באשר השמוש במיגרש לגני ילדים לא השתנה ונותר כשהיה שימוש צבורי לגני ילדים; בשים לב לשלב בו מבוקש השימוע כתנאי לאישור תכנית העיצוב והוצאת היתר הבניה, ובהיותו סופו של התהליך התיכנוני ושלב הוצאתו לפועל, בשונה משיתוף הציבור הנעשה על פי רוב בשלבי התיכנון ולא בשלבי הבצוע, ובנושאים משמעותיים שנמצאו מתאימים לכך, שאין עניינו של היתר הבנייה ותכנית העיצוב שאינם בעלי אופי צבורי בעל חשיבות מיוחדת נמנים עליהם (איני סבורה כי בחוות דעת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) מיום 19.10.2021 יש כדי לשנות מתוצאה זו לאור עניינה של תכנית העיצוב, היקפה הצנוע יחסית, ובהעדר חשיבות ציבורית משמעותית); בהנתן כי שטחי הבניה שתכנית צ' החלה על המיגרש מתירה הגדלת שטח הבניה לצורכי הציבור עד 270% ותכנית העיצוב וההיתר אינם חורגים מהתכנית ולהיפך; בשים לב לכך כי הבינוי המאושר הוא פחות מהבינוי המותר במיגרש על-פי תכנית צ' המתירה להקים עד 10 קומות, ואילו המבנה לפי תכנית העיצוב הוא בן 4 קומות בלבד, (2 קומות לפי התיכנון בשלב השני המוצע על-ידי העותרים) ואף תכנית רובע 3 החלה על בנייני המגורים שבסביבה מתירה בניית בין 5 ל-8 קומות; ביישום הדין החל בעיניין כמפורט לעיל; ובבחינת סבירות החלטת המשיבות שלא לקיים הליך שתוף הציבור מעבר להזדמנות שנתנה לעותרים להשמיע את טענותיהם, ואף להציג את התיכנון האלטרנטיבי המוצע על ידם; לא ראיתי לנכון לקבל את העתירה ולפסוק לעותרים את הסעדים המבוקשים.

...

מכל מקום, בשעה שבחנה ועדת הערר את הטענה לגופה, ניתחה את הוראות תכנית צ' לאשורן הגיעה למסקנה כי התכנית חלה גם על מגרשים כדוגמת המגרש נשוא העתירה, והעותרים לא הצביעו על טעם מדוע שגתה ועדת הערר בהחלטה לעניין זה דין טענתם להידחות, אף לגופם של הדברים.

ומכל מקום אף אלמלא הייתה לוקה טענה זו בשיהוי ניכר וראויה להידחות מטעם זה כשלעצמו, הרי שאף לגופה לא מצאתי כי העותרים הצביעו על שגגה שנפלה בהחלטת הועדה מקומית לאשר את תכנית העיצוב שהיא מסוג השגגות המצדיקות את התערבות בית משפט זה. העותרים סומכים טענותיהם גם על מדריך מינהל התכנון, שמטרתו לשמש ככלי עזר, מנחה ולא מחייב למתכנן עת גיבוש תכנית וקידומה בהליך סטטוטורי לצורך ניהול שוטף של שטחי הציבור שברשותה בהסתמך על ההנחה שקיימת חובה לניצול מיטבי של הקרקע בצפיפות בנייה הולכת וגוברת ועידוד ההתחדשות העירונית.

לאור כל האמור לעיל העתירה נדחית.

פסקי הדין הנ"ל אמנם עסקו בהפקעות לצורך ציבור של חלקות אחרות בתכנית 39, אולם ניתן ללמוד מהם, כי מאז פירסום ההפקעה פעלה התובעת למימוש מטרת ההפקעה בשטחים המיועדים למבני ציבור בתכנית 39 והקימה בשטחים אחרים המיועדים למבני ציבור בתחום תכנית 39, גני ילדים ומבנה ציבור המשמש את לישכת הרווחה.

יתרה מכן, יש בטענת הנתבעים מידה לא מבוטלת של חוסר תום לב וניקיון כפיים כאשר מחד הם נהנים מטובות ההנאה הגלומות בהוראותיה של תכנית 39 אשר שינתה שטחים נרחבים בבעלותם מיועד חקלאי לייעוד מגורים, והנתבעים אף מכרו מגרשים לצדדים שלישיים בהתבסס על התכנית שאושרה כאמור אשר ההפקעה בוצעה במסגרתה, ומאידך מבקשים לבטל ההפקעה למטרה ציבורית שנכללה באותה תכנית ונועדה לשרת את כלל תושבי המועצה וטוענים באותה נשימה כי ההפקעה בטלה או יש לבטלה בשל פגמים היורדים לשורשה ומונעים השמוש בחלק שהופקע למבני ציבור והמיועד לתוספת לבית הספר.

...

לאור כל האמור ניכר כי התובעת הבהירה הבהר היטב לנתבעים כי היא עומדת על ההפקעה ועומדת על דרישתה לפינוי המקרקעין על ידי הנתבעים וכי בכוונתה להמשיך ולבנות התוספת לבית הספר על ח"ח 6.

סוף דבר על יסוד כל האמור, התביעה מתקבלת בחלקה.

בשים לב לכך כי רק חלק מהתביעה התקבל מחד, להתמשכות ההליכים , לעובדה כי הנתבעים יושבים ומחזיקים במקרקעין שנים רבות לאחר מועד ההפקעה ולא נקטו בהליכים לתקיפה ישירה של ההפקעה מאידך ולאחר שבחנתי הדברים ושקלתי את השיקולים הצריכים לעניין, אני מחייבת הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 20,000 ₪.

כן נטען לשהוי כבד בתקיפתה למעשה של תכנית צ' וקיומו של מעשה עשוי לגביה כשהמבקשים ידעו על ייעוד המיגרש הצבורי המיועד למבני צבורי בהתאם לתכניות המאושרות ותקפות ואף קיים עליו מבנה המשמש כגן ילדים, כאשר עקב הגידול בילדים בעיר תל אביב יש צורך בתוספת משמעותית של כיתות גן וזהו אינטרס צבורי לרווחת תושבי תל אביב.

גם מאזן הנוחות בנסיבות אלו לא נוטה לטובת המבקשים שכן עם כל ההבנה לעניינם האישי והקשיים הצפויים להם כתוצאה מהשמוש במיגרש הצבורי עומד מול זה האנטרס הצבורי ורווחת תושבי תל אביב כאשר מדובר בהקמת גני ילדים.

...

דיון והכרעה: לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות אני סבור שאין מקום למתן צו ביניים למניעת הגשת בקשה להוצאת היתרי ביניים ושבשלב זה ולאור הודעת המשיבים לצפי תחילת עבודות הבנייה אין צורך בהכרעה כעת בצו הביניים לגבי ביצוע העבודות (סעד שאף לא התבקש).

בהמשך קובע סעיף 2(ב) את העילות המקימות את דרישת התשלום להיטל מבני ציבור: תחילת ביצוע עבודות לבניית מבנה ציבור המיועדים לשמש את הנכס; לעניין זה, מבנה ציבור המיועד לשמש את הנכס הנו מבנה ציבור שהמהנדס קבע שהוא מיועד לשמש את הנכס.

בבג"ץ 6249/96 היתאחדות הקבלנים והבונים בישראל נ' ראש עריית חולון, פ"ד נב(2), 47 (1998) נדונה שאלת הסמכות לגבות היטל מבני ציבור בחוק העזר של עריית חולון ובפתח פסק הדין סוקר בית המשפט העליון את הרקע להתקנתו תוך שהוא מפרש את תכלית ההיטל: "בגדר השירותים המוניציפאליים שעל רשות מקומית לספק לתושביה נכללת החובה להקים מבני ציבור – כגון בתי ספר, גני ילדים, מעונות יום, תחנות לבריאות המשפחה, מקואות וגנים צבוריים. מילויה של חובה זו מכביד על תקציב הרשות כאשר מוקמים בתחומה מתחמי מגורים חדשים". כפי שעולה מלשונו של ס"ק (2) עילת החיוב אינה מותנית בתחילת עבודות הבנייה בפועל ועל כן לא נידרשת זיקה ישירה בין ההיטל לבין השרות שניתן בגינו.

אני סבור כי הפירוש לפיו עילת החיוב חלה כל אימת שתאושר בקשה להיתר בניה – בין אם היתר חדש ובין אם היתר לאחר חידושו, בין אם החלה העבודה מכוחו ולא נסתיימה ובין אם לאו, מגשים את תכליתו של חוק העזר למקור מימון של המועצה להקמת מוסדות ציבור לתושביה.

...

סיכומו של דבר לאור כל המקובץ לעיל, אני מקבל את התביעה לעניין אגרת הבניה ומורה לנתבעות להשיב לתובעת את הסכומים שנגבו בסך של 5,054 ₪ ובסך של 5,165 ₪ בתוספת ריבית והצמדה לפי סעיף 6 לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980 מיום התשלום ועד לתשלום המלא בפועל.

אני דוחה את התביעה לעניין היטל מבני הציבור.

לאור התוצאה אליה הגעתי ולאחר שנתתי הדעת לסכום התביעה ולסכום שנפסק, להתנהלות הצדדים ולמחלוקות נשוא ההליך ומדיניות הנתבעת בגביית ההיטלים מכוח חוק העזר, אני מחייב את הנתבעות בתשלום הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד של התובעת בסך של 7,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.