בקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38 לחיזוק בניין וקומה נוספת

אולם קבעה כי השטחים בשתי הקומות יתבססו על קונטור הבנייה שמבוסס על השטחים שניתן להוסיפם מכוח תמ"א 38, קרי – שטח של 25 מ"ר. ועדת הערר אשר נדרשה למחלוקת זו קבעה כי חישוב שטח הקומות הנוספות על בסיס שטח הקומה המורחבת לשיטת העותרים (זכויות בנייה בגין תכנית זמ/253 ובנוסף זכויות בנייה מכוח סעיף 11 לתמ"א 38) משמעותו הענקת כפל זכויות שאיננו אפשרי במסלול עיבוי וחיזוק.

עובדה היא ששיקול דעתם של מוסדות התיכנון לא נשלל על ידי הוראות תמ"א 38, אלא אף הורחב במסגרת תיקון 3/א לתמ"א 38 שהרחיב את שיקול דעתם של מוסדות התיכנון, כדלקמן: "אין באמור בתכנית זו כדי לשלול מסמכותה של הועדה המקומית לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בניה על פי סעיפים 14-11א אם מצאה משיקולים תיכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות, כי יש לסרב לבקשה להיתר, או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלה לאור התוספת המבוקשת הועדה המקומית תפרט בכתב את הנימוקים לסרוב כאמור. ועדה מקומית רשאית לשקול, בין השאר, ההוראות של תכנית כוללנית לרבות תכנית כוללנית שהוחלט להפקידה, או מיסמכי מדיניות שהוכנו על ידה, במסגרת שיקוליה בבקשה להיתר לפי תכנית זו." מוסדות התיכנון רשאים לשקול שיקולים תיכנוניים בין אם הם מתייחסים למיצוי זכויות מכוח תמ"א 38, בין אם הם מתייחסים להקלות לסוגיהן שנהוג לבקש במסגרת בקשות שתכליתן חזוק בניינים ובין אם הם נוגעים בשיקולים נוספים, כגון: עומס על תשתיות ציבוריות.

...

שלישית, בהינתן שעסקינן בדרכי גישה ובמתקנים משותפים, אני סבור כי יש הצדקה עניינית לרישום זיקת הנאה אשר תבטיח שימושים אלה לבעלי הזכויות בבניין שמצוי ברח' הרקפת 3.

לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

סוף דבר – העתירה נדחית.

מסקנותיה של ועדת הערר היו כי בהתאם לחישוב הזכויות, מעבר לזכויות המוקנות, סל התמריצים אותו ניתן היה לנצל בהתאם למסמך המדיניות הוא 225.17 מ"ר, שטח הקומה המפולשת הוא 60% משטח קומה ברוטו, ובהתאמה לכך קבעה ועדת הערר: "כלומר נותרו עוד 57.17 מ"ר (225.17-168-) מתוך סל התמריצים אותם, אין ספק כי ניתן לנצל בשתי הקומות הטיפוסיות, תוספת שטח בכל קומה של 28.585 מ"ר. " עוד הוסיפה והבהירה ועדת הערר כי: "אין מקום לקחת בחשבון את כלל התמריצים אותם ניתן להתיר מכוח תמ"א 38 בהיתעלם ממסמך המדיניות המקורי והעדכני... טענת העוררת לפיה אין מקום להחיל עליה אף לא את מיסמך המדיניות המקורי וכי היא זכאית למלוא התמריצים האפשריים על פי תמ"א 38, אינה מקובלת עלינו ואף הבקשה כפי שהוגשה לא כללה סל תמריצים החורג מהתמריצים אותם ניתן היה, לכאורה, להתיר, על פי המדיניות התקפה בהתאם לחישוב אשר כידוע, לטעמנו הוא שגוי". עוד הוסיפה הוועדה וציינה כי אין להתיר את הקומה הנוספת, גם הואיל והבסיס לחישוב תוספת זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 נסמך על בנין קיים הטעון חזוק ולא על ביניין תאורטי רעיוני שטרם ניבנה אף שניתן היה לבנותו לפי הוראות התכניות החלות על המקרקעין ואשר הבנייה לפיהן טרם מומשה.

...

לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים לעניין פרשנות התקן, נחה דעתי כי האופן בו פירשה ועדת הערר את התקן עולה בקנה אחד והוא קוהרנטי עם לשון התקן.

זאת ועוד, אין בידי לקבל טענת העותרת ובהתאם לה יש לאפשר לה עריכת סקר ספציפי למקרקעין עליהם נמצא המבנה ובהתאמה לתוצאותיו של זה לקבוע האם המבנה נשוא הדיון עונה או אינו עונה אחר הגדרת התקן.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט – העתירה נדחית.

במסגרת ההחלטה האמורה קיבלה הועדה ערר שהגיש המשיב 3 וביטלה את החלטתה של הועדה המקומית לתיכנון ולבניה בת ים (להלן: "הועדה המקומית") לאשר בקשת היתר לחזוק ותוספת בניה מכח תכנית תמ"א 38 בבנין מגורים ברחוב מסריק 1 בבת ים (להלן בהתאמה: "הבקשה להיתר חזוק" ו"הבנין").

ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי: "אנו קובעים שאין אפשרות להוסיף שטחי בניה עבור קומת העמודים ולנייד שטחי בניה אלו. שטח הבניה המאקסימאלי שניתן לאשר במסגרת פרויקט חזוק מפני רעידות אדמה נקבע בתמ"א 38. הוראות סעיף 11.1.1 לתמ"א 38 קובעות שניתן להוסיף במסגרת היתר לחזוק באמצעות עיבוי, שטחי בניה ששמשו לסגירת קומת עמודים. בבקשה מושא הערר, לא מוצעת סגירת קומת העמודים. משכך, תמ"א 38 אינה מאפשרת תוספת שטחי בניה בגין קומת העמודים. ... כאמור, תוכנית בי/מק/580 (על שינוייה) לא נועדה להוסיף שטחי בניה על אלו שניתן לאשר מכח תמ"א 38, ואין כל מקום לקרוא כך את הוראות סעיף 4.1.2(ג)(6). מכאן שניוד שטחי בניה אפשרי רק ביחס לשטחי בניה שניתן לאשר מכוח תמ"א 38. התמ"א אינה מאפשרת תוספת שטחי בניה בגין קומת עמודים, אלא אם כן שטחי הבניה נועדו לצורך סגירת קומת העמודים. משכך, ככל שבבקשה להיתר לא מוצעת סגירת קומת העמודים, הרי שלא ניתן להוסיף שטחי בניה בגין קומה זו, וממילא לא ניתן לנייד שטחי בניה כאמור לקומות אחרות." (ס' 11 להחלטה).

וכך קבע סעיף זה בנוסחו המקורי: "בפרויקטים של חזוק מבנים קיימים, יותר ניוד זכויות בניה בין הקומות על פי תמ"א 38 ועל פי תכניות מאושרות. במקרה של ניוד זכויות מקומת העמודים עפ"י תמ"א 38, יחושבו הזכויות הניתנות לניוד כ- 50% משטח הקומה." לעומת זאת, הנוסח המתוקן של סעיף 4.1.2(ג)(6), כפי שתוקן במסגרת התכנית המתקנת, קובע: "בפרוייקטים של חזוק מבנים קיימים יותר ניוד זכויות בין הקומות ע"פ תמ"א 38 על כל תיקוניה ועל פי התכניות המאושרות. ניתן לנייד את הזכויות לקומות הנוספות בהקלה לפי חוק התיכנון והבנייה.

...

" קריאת סעיף זה כפשוטו וברצף, הן בנוסחו לפני התיקון והן בנוסחו לאחר התיקון, מוליכה למסקנה ברורה וחד משמעית: בפרוייקטים של חיזוק מבנים קיימים, יוּתַּר ניוד זכויות בין הקומות מכוחה של תמ"א 38, ובמקרה הספציפי של ניוד זכויות מקומת העמודים, יחושבו הזכויות המנויידות לפי 50% משטח הקומה.

אין בידי לקבל את דרך ההילוך הפרשנית של ועדת הערר, מחמת מספר טעמים.

אכן, סעיף 7.2 (1) לתקנון של תכנית 580 קובע כי תוקף התכנית הוא עד בניית תוספת של 500 יחידות דיור מכוחה של התכנית, אלא שהוועדה המקומית, שהיא הגורם המוסמך והמקצועי שהנתונים מצויים בידיעתו המלאה, הציגה נתונים מהם עלה כי טרם הושלמה בנייתן של 500 יחידות כאמור (עד כה אושרה בניה של 351 יחידות דיור ובפועל נבנו עד כה 49 יחידות), ואין כל סיבה להרהר או לערער אחר עמדתה זו. אשר על כן, העתירות מתקבלות.

לפניי עתירה מנהלית כנגד החלטת המשיבה מס' 1 – ועדת הערר לתיכנון ובנייה מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר"), מיום 19.05.2021, בגדרה נדחה הערר שהגישו העותרות על החלטת הוועדה המרחבית לתיכנון ובניה יישובי הברון (להלן: "הוועדה המקומית" ), אשר דחתה בקשת העותרות להיתר לבניה וחיזוק מבנה מכוח תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן: "תמ"א 38").

להלן תמצית החלטת ועדת הערר: ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי לא ניתן לקבל זכויות בנייה נוספות לנכס מכוח הוראות סעיף 11 לתמ"א 38, וזאת לנוכח קיום מיגבלה על הוצאת היתרי בניה בשל הכנתה של תכנית בזיכרון יעקב, שקבעה הוועדה בהתאם להוראות סעיפים 77 ו-78 לחוק התיכנון והבניה.

סעיף 12 לאחר התיקון מנוסח על דרך השלילה: הוא שולל את תחולת סעיף 11 (התמריצים) על מבנים שעל-פי התכנית החלה עליהם לא ניתן לבנות בשטח כולל העולה על 400 מ"ר. "סעיף 12 מיתעלם כאמור מהבניין הבנוי בפועל לעניין השאלה מה שיטחו או מה גובהו, ותחולת הסעיף נקבעת לפי מה שניתן לבנות במיגרש על פי התכניות החלות עליו. לפיכך, גם אם על המיגרש בנוי לדוגמה ביניין חד קומתי בשטח של 300 מ"ר, אך לפי התכנית החלה במקום ניתן לבנות על המיגרש ביניין בן 3 קומות או ביניין בשטח של 450 מ"ר (או שניהם יחד), סעיף 12 לתמ"א לא יחול על אותו בנין, וניתן יהיה לאשר בו את מלוא תוספות הבנייה המפורטות בסעיף 11 לתמ"א 38" (מיכה גדרון ואהרון נמדר תמ"א 38 206 (2012)).

...

לפניי עתירה מנהלית כנגד החלטת המשיבה מס' 1 – ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז חיפה (להלן: "ועדת הערר"), מיום 19.05.2021, בגדרה נדחה הערר שהגישו העותרות על החלטת הועדה המרחבית לתכנון ובניה יישובי הברון (להלן: "הועדה המקומית" ), אשר דחתה בקשת העותרות להיתר לבניה וחיזוק מבנה מכוח תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן: "תמ"א 38").

הנני דוחה אפוא את טיעוני העותרות המכוונות נגד חוקיות הפרסום לפי סעיף 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, וכנגד החלטת ועדת הערר שדחתה את הבקשה להיתר מכח המגבלות לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה.

פרשנות סעיף 12 לתמ"א 38: די באמור לעיל כדי להצדיק דחיית העתירה, אולם, בבחינת למעלה מן הנדרש, אף בחלקה השני של החלטת ועדת הערר לגבי פרשנות סעיף 12 לתמ"א 38 לא מצאתי עילת התערבות ועל כן דין העתירה להידחות אף מטעם זה. סעיף 12 לתמ"א 38 קובע כי: "על בניינים שנקבע בתכנית המפורטת שחלה עליהם שגובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר (עיקרי ושירות), הנמצאים במרחבי תכנון מקומיים בתחום שהתקן חל, לא יחולו הוראות סעיף 11 לעיל..." ועדת הערר קבעה, כי מאחר ועסקינן בשני בניינים ששטחו של כל אחד מהם, לפי התכנית המפורטת החלה עליהם, לא עולה על 400 מ"ר, אף אם לפי התכנית החלה על בניינים מותרת בניה בהיקף של 410 מ"ר על החלקה, הרי שטח זה מתחלק בין שני המבנים הבנויים במגרש, ועל כן על הבניין נשוא הערר, בהתאם לתכנית החלה עליו, חל סעיף 12 לתמ"א ולא ניתן לחזק ולהוסיף על המבנה תוספת בניה לפי סעיף 11 לתמ"א. לא מצאתי כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר.

לסיכום, משלא מצאתי כי נפל פגם בהחלטת ועדת הערר אשר דחתה את הערר נשוא העתירה, דין העתירה להידחות.

כמו כן, וכפי שעולה מנוסח הסכמי הרכישה בכל הנוגע להסכמות, ידעה המוכרת או מי מטעמה כי יידרשו שינויים סטרוקטורליים ותשלומים וכדומה, ולא בכדי שכן התובעים בעצמם טענו כי במועד הסכם הרכישה הראשון הייתה תלויה ועומדת בקשה למתן היתר לבניית קומות נוספות על הבניין.

בין היתר נקבע שם כי: "ניתן לסכם ולומר כי זכויות הבניה נשוא תמ"א 38, הן זכויות בעלות מאפיינים מיוחדים: הן הטבה כלכלית הנתנת לדיירים כדי לתמרץ את דיירי הבנין לחזק את דירותיהם; הן נועדו אך ורק לצורך חזוק הדירות, ולא ניתן להעבירן למטרה אחרת; הן אינן ניתנות לניוד; והזכות להענקתן אינה אוטומאטית, אלא מותנית בשקול דעתה של הועדה המקומית". עוד נקבע כי "משעה שאין בכוחם של בעלי הדירות להסב את זכויות הבניה הנוספות מכוח תמ"א 38 שלא לצורך חזוק הדירות בבניין, הרי שגם אם קיימת הסכמה של בעלי הדירות להקנות את זכויות הבניה העתידיות בבניין, הסכמה זו אינה חלה על זכויות הבניה הנוספות על פי תמ"א 38. זכויות אלו ניתנות להעברה לצורך קידום תכליתה של תמ"א 38, חזוק הבניין, ולא מטעמים אחרים שבינם לבין חזוק הבנין לפי תמ"א 38 אין ולא כלום". לא נעלם מעיני עניין ה"פ (ת"א) 6009-11-13 אליו הפנו התובעים ואשר נסיבותיו לכאורה דומים לנסיבותינו.

...

פעם נוספת במכתב ב"כ העירייה מיום 27.01.20 בו ציינה כי "... לאחר בחינת האמור במכתבך על צרופותיו נראה כי קיימים תימוכין קנייניים לבניה על הרכוש הצמוד לתת חלקה 4 לאור המוסכם בין בעלי הזכויות בתקנון...". בסיכומים טענו התובעים כי בעוד הנתבעים טענו כי יש לדחות את התביעה, בין היתר נוכח העובדה שהמונח "זכויות בניה" לא נזכר במסמכי הבית המשותף, הם הודו כי מסמכי הבית המשותף כן העניקו לבעלי תת חלקה 4 את זכויות הבניה שהיו קיימות במועד החתימה על המסמכים.

לטעמי אין בהיעדר ההתייחסות בתצהירו של הנתבע 1 ז"ל כדי להשפיע על המסקנה המתבקשת שכן זו עולה בבירור משאר המסמכים והנימוקים המפורטים בפסק דיני, וכן בכל מקרה מסופקני אם היה בידי הנתבע 1 ז"ל, אשר כאמור נפטר תוך כדי ניהול ההליך היכולת ליתן מעבר לכך.

כל הנסיבות שבענייננו, הן במועד רכישת הזכויות המקורית והן לאחריה, וכן הפסיקה הענפה בנושא זה, מביאים למסקנה כי המנוח חרותי לא וויתר על חלקו בזכויות הבניה וכי המנוחה אלפרין שמרה לעצמה את הזכות לממש את זכויות הבניה עד כדי חלקה היחסי בהן, ללא התנגדות הרוכש, נכון לעת ההיא ולתוכניות שהיו במועדי הרכישה המקוריים.

סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות.