בקשה להיתר בנייה לתוספת בנייה למבנה קיים: תנאי אישור

תוספת בניה ופרגולת עץ מקורה בבית מגורים הקיים במשק ובקשה להקלה" כאשר בהמשך לאמור לעיל נרשמו תנאי ההיתר: "בתנאי שהעבודות האמורות תבוצענה בהתאם לתקנות התיכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל-1970, ובהתאם לנספחים החתומים והמאושרים, המצורפים להיתר זה, וימולאו תנאים לעיל:

לא זו אף זו, אלא שמפרוטוקול ועדת המשנה (נ/1) עולה כי לכאורה מהות הבקשה, שהוגשה על ידי הנאשמים, היא אישור לבית מגורים קיים (שני במשק) בדיעבד ותוספת ממ"ד ובקשה להקלה בתכנית, כך שהבניה תחרוג ב-148.63 מ"ר ו-גודל המבנה הנוסף יעמוד על כ-448.63 מ"ר במקום 300 מ"ר שהותרו על פי התכנית.

...

ב-12.5.20 נעתר כב' הש' פס לבקשת ב"כ המאשימה, ודחה את הדיון ל-14.9.20.

הליך בחינת הבקשה התמשך שנים, ולהלן פירוט השלבים השונים בבירור הבקשה, בסדר כרונולוגי: ביום 7.12.2011 הגיש היזם לועדה המקומית לתיכנון ובנייה חיפה, המשיבה 2 (להלן: "הועדה המקומית"), את בקשת ההיתר המקורית, לאישור תכנית לחזוק מבנה קיים ותוספת תמריצים מכוח הוראות תמ"א 38 (36/3861/07).

עוד מתייחסת ועדת הערר לנושא המרפסת, וקובעת (בסעיף 68) כי: "גם לעניין המרפסת – העוררים יודעים כי על פי תקנות התיכנון והבניה, לא יאושרו מרפסות או פתחים בקיר ביניין משותף, ולמרות זאת, בקשתם כללה מרפסת פתוחה לכיוון הקיר המשותף". בהמשך, מסכמת ועדת הערר את ההחלטה נשוא העתירה כך: "על כן, גם אלולא חלף תוקף החלטת ועדת הערר, והתנאים היו מושלמים במועד, לא ניתן היה למסור את היתר הבניה לעוררים על סמך בקשתם המתוקנת כפי שהוגשה לוועדה המקומית, זאת מאחר והבקשה תוקנה כך שלא תיאמה את החלטת ועדת הערר. לאור המפורט לעיל, דין הערר להדחות". כאמור, על החלטה זו של ועדת הערר מוגשת העתירה דנן.

...

לגבי תקנה 20(א) עוד נקבע כך: "הדרך בה יש לפרש את תקנה 20(א) לתקנות הבקשה להיתר, היא לפי לשונה המפורשת שאינה טעונה כל פרוש נוסף וגם לפי פרשנות תכליתית, היא כי אין לסטות כלל מתקופה מעבר לשנתיים מיום ההחלטה למתן היתר בתנאים. גם סטייה מעבר לשנה יש להתיר רק בקיום טעמים מיוחדים, זו כוונת מחוקק ומחוקק המשנה ואין לחרוג ממנה בדרך של השלמת לקונות על ידי הרשות המנהלית וגם לא בדרך של 'חקיקה פסיקתית'. הפתרון היחידי הוא פתיחת הליך מחדש שייתכן ויהיה קצר, הכול תלוי בשינוי הנסיבות ממועד הגשת הבקשה הראשונה ועד לדיון בבקשה החדשה." לא ארחיב לגבי מחלוקת זו שבין הצדדים, שכן הקביעה של ועדת הערר לגבי כך שפג תוקפה של ההחלטה משנת 2017 נלווית לקביעה לפיה ממילא הערר נדחה לגופו.

לכן, מקובלת עלי העמדה לפיה פקע תוקפה של החלטת מוסד התכנון להעניק את היתר הבניה, היא החלטת ועדת הערר מיולי 2017, וההיתר לא הוצא טרם פקיעת התוקף, ואף מקובלת עלי העמדה לפיה הבקשה להארכת התוקף לא הוגשה במועד.

סיכום – נוכח האמור במקובץ, ומחמת הנימוקים המפורטים מעלה, דין העתירה להידחות.

ועדת הערר הדגישה כי תנאי למתן היתר בניה במקרים כאלו הוא עמידה בהוראות תקן 413, לרבות ביצוע חיזוקים למבנה הקיים כתנאי לתוספת הבנייה, ככל שאלו נדרשים בהתאם לתקן 413.

הועדה הוסיפה כי יש חשיבות עצומה בחיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה, וקיום דיון בבקשה להיתר שעניינה תוספת בניה משמעותית על מבנה קיים, כפי הבקשה דנן, מבלי שהבקשה להיתר כוללת היתייחסות לחיזוקים נדרשים בבניין הקיים מעורר קושי של ממש.

...

יובהר כי נדחות מכל וכל טענות הוועדה המקומית לפיהן תפקידה לבדוק ש"לא מתחילים לבצע עבודות בטרם התקבלו החישובים" (ס' 8 ו-10 להודעה מיום 10.5.2022).

כמפורט לעיל – הגעתי למסקנה שבעת אישור ההיתר לא הייתה בפני הוועדה המקומית חוות דעת מהנדס לעניין חיזוק המבנה כולו וכי הוועדה המקומית לא וידאה שהבקשה עומדת בתקן – כפי שנדרש על ידי ועדת הערר, ומכאן שנפלו פגמים בעת הוצאת ההיתר.

סוף דבר העתירה מתקבלת.

ביום 9.2.15 נתנה ועדת משנה של הועדה המקומית לתיכנון ובניה חיפה היתר לבניית תוספת הכוללת שבעה מ"מדים ושבע מרפסות זיזיות לשמונה יחידות בבניין.

הנתבעים לא יתנגדו לבקשה זו. העמודים התומכים בתוספת הבנייה (חדר רחצה) יוצמדו ככל הניתן למבנה על מנת למנוע הפרעה בשימוש בשטח הגינה.

אומנסקי טוענים, כי הואיל ולא ביצעו בניה, הם אינם אחראים לנזקים שנגרמו עקב עבודות הבניה, ואין להם אחריות לקיום התנאים שנקבעו בהיתר הבניה.

יתירה מכך: לא מצאתי בטיעוני התובעים כל הסבר לכך שתבעו את אומנסקי, אך לא את מישפחת נתיב, שהייתה גם היא בין מבקשי ההיתר אך לא הישתתפה בבניה.

...

סוף דבר הפיצוי לו זכאים התובעים הינו בסך 19,000 ₪, בתוספת 2,000 ₪ עבור פיקוח הנדסי, ובתוספת מע"מ – 24,570 ₪.

אני דוחה את התביעה נגד נתבעים 3-4.

התובעים ישלמו לנתבעים 3-4 שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בסוגיה זו אפנה לנקבע בע"א 1629/11 מאיר יצחקי נ' סמדר וכטר (פורסם בנבו, 4/11/12), כדלקמן : "למעלה מן הצורך, ניתן להוסיף, כי בהיתחשב בתכליתה של דרישת האישור – המכוונת כל כולה להסדרת זכויותיהם של בני הזוג זה כלפי זה, ולא כלפי צדדים שלישיים, אין להוציא מכלל אפשרות מצבים שבהם יתאפשר להסתמך על הסכם ממון שטרם אושר בהתמודדות מול צד שלישי שהטיל עיקול על הנכס נשוא ההסכם (ובילבד שאכן ברור שהסכם כזה בא לעולם). במלים אחרות, לכאורה ניתן להלום הפרדה בין שאלת תוקפו של הסכם ממון במישור היחסים בין בני הזוג, הם הצדדים הישירים להסכם, לבין שאלת תוקפו במישור היחסים מול צדדים שלישיים – כך שבמישור היחסים בין בני הזוג יהיה אישורה של ערכאה מוסמכת תנאי לתוקפו של ההסכם, ואילו במישור היחסים מול צדדים שלישיים יהיה ההסכם תקף גם בלעדי אישור זה. אפשרות זו עולה בקנה אחד, כך אני סבורה, עם תכליתה של דרישת האישור בסעיף 2 לחוק". (ההדגשה אינה במקור, ע.ש.) במקרה העומד לבחינה בבקשה זו לא הוכח שנערך ונחתם במועד הנטען ההסכם מיום 10/6/98 וכן שהצדדים פעלו על פיו, כפי שיפורט להלן.

למרות הויתור בהסכם לזכות או זיקה בנחלה, היחיד הגיש יחד עם המבקשת משנת 2007 ואילך בקשות למתן היתרי בנייה של בריכת שחייה ותוספת בנייה למבנה קיים.

...

התנהלות זו של הצדדים במרוצת השנים סותרת את ההסכם ומובילה למסקנה של מעורבות היחיד בהשבחתו ושיפור תנאיי המחיה בנכס.

לאור כל האמור, הבקשה נדחית.

אני מחייב את המבקשת בהוצאות הנאמן והממונה בסך של 2500 ₪, הוצאות הנושה -המשיבה 4 – ושכר טרחת בא כוחה בסך של 2000 ₪ ובהוצאות הנושה- המשיבה 5 – ושכ"ט בא כוחה, בסך של 1000 ₪.