בקשה להיתר בנייה ללא תוספת ממ"דים

העבודה האסורה אליה מתייחסת הבקשה היא כמפורט להלן: שפוץ של מבנה קיים (ללא היתר ותוספת פרגולה מקורה ובניית פרגולה עם קירוי מלא וחלונות בגודל של כ 120 מ"ר. בניית ממ"ד ותוספת גג בשטח של כ 15 מ"ר. בניית בריכת שחייה בשטח של כ -30 מ"ר .

מתוך הבקשה עולה כי גם הבריכה הטיפולית ניבנתה ללא היתר אך הבקשה התייחסה אך ורק לשימוש במבנה כמשרד ומשהוצהר כי אין שימוש במבנה הטיפולי כמשרד הרי שאין מקום להוצאת צו כמבוקש.

...

כך למשל, כב' השופט א. שהם ברע"פ 1098/18 רפפורט ואח' נ' וועדה מקומית לתכנון ובניה דרום השרון [פורסם בנבו]: "למעלה מן הצורך אוסיף, כי גם לגופו של עניין דין הבקשה להידחות. ראשית, אין בידי לקבל את טענת המבקשים, לפיה לא היה מקום להוציא צו הפסקה שיפוטי בעניינם, מאחר שלשיטתם, תכליתו היחידה היא למנוע בניה בלתי חוקית. יפים לעניין זה דבריו של השופט (כתוארו אז) ס' ג'ובראן, אשר התייחסו, אמנם, לתכליות סעיף 239 לחוק התכנון והבניה, עובר לתיקונו, אך הם משקפים גם את תכליותיו של צו ההפסקה השיפוטי, לפי סעיף 236 לחוק, שנכנס לתוקף במסגרת תיקון 116, תשע"ז-2017:

במצב דברים זה, סבורני, משמעותו של אי מתן צו הפסקה שיפוטי כמוהו כמתן היתר להמשך ביצוע עבירות בניה.

לפיכך, הבקשה מתקבלת באופן שניתן צו שיפוטי ולפיו תופסק הבניה והשימוש בבניה האסורה כמפורט להלן: תוספת פרגולה מקורה ובניית פרגולה עם קירוי מלא וחלונות בגודל של כ 120 מ"ר. בניית ממ"ד ותוספת גג בשטח של כ 15 מ"ר. בניית בריכת שחייה בשטח של כ -30 מ"ר .

במסגרת הדיון שהתקיים בקשה ב"כ העותרים כי הצדדים יגיעו להסדר לפיו העותרים יגישו בקשה להיתר (ללא תיקון התכנית הכוללנית) שתכלול תוספת ממ"ד על פי סעיף 151(ג) לחוק התיכנון והבנייה, ותיקונים בטיחותיים אחרים ללא תוספת שטח לבתים, וכן היתר להעלאת גובה מפלס הכניסה הקובעת לבתים ללא הגבהתם ביותר מ-30 ס"מ. ככל שהבקשה לא תידרוש הקלות היא תאושר במסלול הירוק במועדים הקבועים בחוק.

...

טענות המשיבות הוועדה המחוזית סבורה כי דין העתירה על שני ראשיה להידחות.

עוד ובנוסף, טענה הוועדה המחוזית כי דין העתירה להידחות גם מן הטעם שאין מקום לכלול בתכנית הכוללנית הוראות פרטניות המתייחסות למבנים ספציפיים בתחומה.

סוף דבר סיכומו של דבר – אני מקבלת את העתירה, על דרך שילוב בין הצעת העותרים והמלצת החוקר, כדלקמן: העותרים יהיו רשאים להגיש בקשה לקבלת היתר בנייה (ללא תיקון התכנית הכוללנית) שתכלול תוספת ממ"ד על פי סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבנייה, ותיקוני מיגון, בטיחות תחזוקה, שיפורים סניטריים או אחרים הדרושים להבטחת רמת דיור נאותה, ללא תוספת שטח לבתים, וכן היתר להעלאת גובה מפלס הכניסה הקובעת לבתים ללא הגבהתם ביותר מ-30 ס"מ. ככל שהבקשה לא תדרוש הקלות היא תאושר במסלול הירוק במועדים הקבועים בחוק.

ביום 18.9.2014 הוגשה בקשת ההיתר (בקשה מספר 20141112) להקמת התוספת וממ"ד. בישיבת הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה (להלן: "הוועדה") מיום 16.12.2014 הוחלט לדחות את בקשת ההיתר, בשל חריגה באחוזי הבניה ובשל שלא הוצגה בבקשה כל הבניה הקיימת.

ההנחיות מתייחסות לאפשרות להגיש כתב אישום לגבי שימוש בבניה בלתי חוקית שהתיישנה – ואולי ההנחיות רלבאנטיות לגבי פרחי, אך ככל שהמדובר בעבירות שבהן הורשע המערער – אין בהנחיות כל מיגבלה או תנאי שרלבנטיים לעניינינו.

...

המסקנה השנייה היא שאין כל נפקות לשני המסמכים שמבקש המערער להוסיף בשלב הערעור.

טענה נוספת של המערער הקשורה למהלך האירועים המתואר מעלה הייתה כי היות וועדת הערר קיבלה את הערר והורתה כי ההיתר לא יבוטל - אזי שהמסקנה הינה שלא נמסר מידע כוזב ושיש לזכותו מהאישום.

סיכום – אשר על כן, ונוכח האמור מעלה במצטבר – הערעור נדחה על כל רכיביו.

אין גם מחלוקת שאביו של עו"ד האס היה אחד מבעלי הדירות העורפיות בהן ניבנו חדרי הממ"ד. ביום 24.7.2016 כתב עו"ד האס לב"כ המערערת דאז, עו"ד עופר שחל (להלן: עו"ד שחל) מכתב נושא כותרת "הודעה על הפרות יסודיות של הסכם – נורדאו 44, ת"א" (להלן: מכתב ההפרות), בגדריו מלין, בין היתר, על היתמהמהות בבצוע עבודות הבניה, והזכיר כי בעלי הדירות בחזית הבניין, בהם המשיבים, זכאים לפצוי בגין תוספת הבניה, לרבות בגין האיחור בהשלמת הפרויקט.

במעמד הפגישה ניסה עו"ד האס לשכנע את בעלי הדירות בחזית הבניין לחתום על מיסמך נושא כותרת "כתב הסכמה בלתי חוזר" במסגרתו נדרשו בעלי הדירות בחזית הבניין לתת הסכמתם לבניית חדרי הממ"ד בעורף הבניין, לוותר על כל דרישה לפצוי או שיפוי, ועל כל טענה נגד המערערת או עו"ד האס, לרבות בגין הגשת תכניות הבקשה להיתר הבניה השני, כן למחול על כל זכויותיהם, לרבות לקבלת פיצוי כספי, בגין הוספת חדרי הממ"ד (להלן: כתב ההסכמה).

ומן הכלל אל הפרט במקרה זה קבע בית המשפט קמא: שהשליח, עו"ד האס, בהסכמתו לתוספת הבנייה ולהארכת מועד סיום הפרויקט חרג מההרשאה; שהשולחים, המשיבים, כלל לא ידעו על פעולת עו"ד האס הנ"ל ולא יצרו מצג נחזה של הרשאה לא עובר להסכמה ולא בדיעבד; ושהמערערת (הצד השלישי) לא הייתה צד שלישי תם לב, אלא הייתה מודעת לייפוי הכוח למגבלותיו וכן לחובתה לעדכן ולקבל הסכמה מפורשת של המשיבים לשינוי הסכם התמ"א, ולכן הסכמת השליח לתוספת הבנייה אין בה כדי לחייב את השולחים והצד השלישי חייב בפצוי על פי הסכם התמ"א. לא מצאתי שנפלה טעות בקביעות בית משפט קמא הן משפטית והן עובדתית.

...

בחנו את סעיפים 48-46 לסיכומי המערערת, אליהם הפנתה בדיון לפנינו (עמוד 3 שורות 6-5), ולא מצאנו שם טענה ל"אשם תורם".

סוף דבר אציע לחברתי ולחברי לדחות את הערעור.

המערערת תשלם למשיבים הוצאות משפט בסך של 30,000 ₪.

בהקשר זה דחו העותרים עמדת היועצת המשפטית לפיה הכיתוב "לא כלול בהיתר" אינו מתייחס לתוספת הבנייה אלא ל"בסיס הממ"ד" שהנו החלק המצוי מתחת לרגלי הממ"ד. לבסוף, טענו העותרים כי גם אם היועצת המשפטית הייתה צודקת בטענתה כי יחידות השרות אינן מופיעות בהיתר המקורי של הבית המשותף, הרי שאין בכך כדי לפגום באי חוקיות הבנייה של המשיבים 3-4, מה גם שלטענת העותרים את יחידת השרות הם קיבלו ככזו עת רכשו את דירתם כדירת יד שניה.

נטען כי יש לדחות טענת העותרים לפיה בניית הממ"ד באופן בו ניבנה גרמה לחסימת חלון יחידת השרות של העותרים, שעה שיחידה זו ניבנתה ללא היתר.

בנסיבות אלה ובהיעדר ראיות סותרות, מקובלת עלי עמדת המשיבות 1-2, שהן הגוף המקצועי שמוסמך לבחון ולאשר בקשות להיתר בנייה, כי ההיתר שאושר התיר ואישר את הבנייה של רגלי הממ"ד כבסיס לממ"ד. בכל הנוגע לטענת העותרים בדבר הפגיעה שנגרמה ליחידת השרות שברשותם, יצוין כי מהיתר הבנייה שאושר למבנה בעת הקמתו, עולה כי המבנה אינו כולל יחידת שירות.

...

בנסיבות אלה ובהעדר ראיות סותרות, מקובלת עלי עמדת המשיבות 1-2, שהן הגוף המקצועי שמוסמך לבחון ולאשר בקשות להיתר בנייה, כי ההיתר שאושר התיר ואישר את הבנייה של רגלי הממ"ד כבסיס לממ"ד. בכל הנוגע לטענת העותרים בדבר הפגיעה שנגרמה ליחידת השירות שברשותם, יצוין כי מהיתר הבנייה שאושר למבנה בעת הקמתו, עולה כי המבנה אינו כולל יחידת שירות.

בהינתן האמור, סבורני כי הפגמים עליהם הצביעו העותרים בעתירתם אינם יורדים לשורשו של היתר ואף בהם אין כדי להביא לביטולו של ההיתר או לקבלת הסעד המבוקש בעתירה.

סוף דבר סיכומו של דבר – העתירה נדחית.