בקשה להיתר בנייה להריסת בניין קיים והקמת בניין מגורים חדש

2.2 העותרת ביקשה היתר להריסת מבנה קיים בן 2 קומות שבו 9 יחידות דיור ותחתיו להקים מבנה בן 11 קומות מגורים מעל שתי קומות חניה תת קרקעית ובו 38 יחידות דיור ו – 72 מקומות חניה.

תכנית זו עיגנה שינוי ייעוד מקרקעין מאיזור מגורים א' לאיזור מגורים ב' מיוחד לצורך הקמת בנייני מגורים חדשים ותוספת לבינוי הקיים.

...

לסיכום 6.1 העתירה נדחית.

ביום 26.11.2017 נכרת בין התובע לבין חברת הבית בעלייה 66 חיפה בע"מ (להלן: היזם) "הסכם מותנה לבצוע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה)" (להלן: הסכם תמ"א) המתייחס לבניין, ובו נקבע, בין השאר, כי "ברצון הצדדים לאפשר ליזם להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו ביניין חדש בהתאם להוראות תמ"א 38 ולממש את זכויות הבנייה החלות על המקרקעין בהתאם לתב"ע כהגדרתה להלן ובהתאם להסכם זה". בחודש דצמבר 2018 הגיש היזם לועדה המקומית לתיכנון ובנייה חיפה (להלן: הועדה המקומית) בקשה להיתר בנייה להריסת הבניין ולהקמת ביניין חדש בן שבע קומות תחתיו, וביום 9.8.2020 החליטה הועדה המקומית לאשר את הבקשה בתנאים.

בכתב ההגנה (שהוגש עוד בטרם החליטה הועדה המקומית לאשר בתנאים את הבקשה להיתר בנייה להריסת הבניין) נטען עוד כי לא היתקיימו ארבעת התנאים המצטברים לקיומה של עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(10) לחוק.

אכן, הפסיקה הכירה גם במקרה ששטח של מיגרש/חצר ייחשב כחלק אינטגרלי מן המושכר כמו במקרה של חצר של בית מגורים בדרישה לשימוש נוח במושכר (ע"א 398/63 ליבוביץ נ' כץ פ"ד נח 384 (1964) (ע"א (ת"א) 1613/97 מדר בנימין נ' מינהל מקרקעי ישראל (1999), אך אין ללמוד מכך על הצמדת שטח קרקע בהקף של כ-1.5 דונם -2 דונם, הגדול פי 3 או פי ארבע משטח המושכר עצמו, בלא שיש לכך זכר בהסכם השכירות ו/ או בראיות.

...

כאשר עובדה זו מצטרפת ללשון ההסכם, כמתואר בפסקה הקודמת, לא ניתן להגיע למסקנה שבחצר קדמית בשטח 48 מ"ר, המהווה חלק מחזית הבניין, הוקנתה להוריו של נתבע מס' 1 זכות שכירות (להבדיל, למשל, מזיקת הנאה שאין עמה זכות להחזיק בחצר).

אני מקבל את עמדת בא-כוח הנתבעים, וקובע כי שווי 1 מ"ר בדירה יחושב לפי קביעת השמאי סודית בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה החל מיום 3.10.2019, ויעמוד על 16,540 ₪.

התוצאה אשר על כן, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבעים לפנות את הדירה תוך 90 יום ממועד פסק הדין.

בפסק הדין מושא הבקשה היתקבל ערעור המשיבים על פסק דינה של המפקחת לרישום מקרקעין בתל אביב (הגב' א' שחל) מיום [24.10.2021], וניתן צו ביצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של בית משותף שבו מתגוררת המבקשת.

בתביעתם טענו המשיבים כי אישור הפרויקט נידרש משום שהבניין הוקם בסוף שנות ה-50 של המאה הקודמת כך שמצבו רעוע וירוד, וכי אף מהנדס מטעם הערייה שביקר בבניין מצא ליקויים רבים ואף התריע על סכנה ממשית לקריסת עמודים ולפגיעה בנפש ובגוף.

בכך, אימץ בית המשפט את אמות המידה שנקבעו ברע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן (9.7.2014) (להלן: עניין שומרוני), לגבי ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירות חדשות לפי סעיף 5 לחוק החיזוק; והחילן לעניין ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת ביניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חזוק, לפי סעיף 5א לחוק.

...

עוד טענה המבקשת כי יש לדחות את תביעת המשיבים, משום שלשיטתה ביצוע הפרויקט אינו כדאי לבעלי הדירות בבניין מבחינה כלכלית.

סבורני כי הצורך בקביעת אמות מידה להפעלת סמכות המפקחת על רישום המקרקעין מכוח סעיף 5א לחוק החיזוק, כלל אינו מתעורר בנסיבות העניין.

אשר לטענת המבקשת בעניין המבחן שקבע בית המשפט קמא לעניין בחינת טענתה לקיפוח על פי תוספת המטרים שתקבל המבקשת ולא על פי בדיקת השווי הכלכלי: הקביעה לפיה דייר שעקב הפרויקט זוכה לתוספת שווי כלכלי נמוכה מהדיירים האחרים במידה ניכרת, עדיין אינו זכאי לכל סעד הואיל ובמישור תוספת המטרים התמונה שונה, ראויה בהחלט לבחינה בבית משפט זה. על רקע האמור לעיל, אילולא המובהר להלן, הייתי מוצא לנכון ליתן רשות ערעור בנוגע לשאלה האמורה, לצורך העמדת הלכה על מכונה.

אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית, וממילא נדחית עמה גם הבקשה לעיכוב ביצוע.

אנו סבורים כי מאחר וקיים צורך בפתיחת פתח כניסה לחלל נשוא הבקשה, אין לראות בחלל זה מרתף שניבנה ללא היתר לפני שנת 1985, כלשון סעיף 10ב(2) לתכנית ע'1 ומשכך לא ניתן להתיר את המבוקש בהתאם להוראת סעיף זה. בהתאם להוראת סעיף 10ב(3) לתכנית ע',1 אם נראה בחלל זה לאחר פתיחת פתח הכניסה אליו, מרתף שניבנה בהיתר שניתן לאחר 1985, אזי יש צורך בהסכמת כל דיירי הבניין להפיכת אותו חלל למשרד למקצועות חופשיים, הסכמה שלא ניתנה.

כאמור, בקשה לפתיחת דלת כמוה כבקשה להקמת מרתף חדש ואין מקום לראות בחלל הקיים – מרתף אנו סבורים כי אין בעובדה שבעבר היתה קיימת דלת גישה לחלל הכלוא אשר בהיתר קיים קודם לאישור תכנית ע'1.

בנוסף מבוקשת הוצאת אדמה, בנית תשתיות המשפיעות על תשתיות הבניין הקיים , הריסת קיר בשטח משותף- אלה אינן עבודות החוסות תחת סעיף 10ב2 לתכנית המרתפים.

. הוראות לקומת מרתף בבניינים קיימים: אין בתכנית זו לפגוע במרתפים שהוקמו כדין שנעשה בהם שימוש כדין על תחילת תכנית זו. בבנייני מגורים קיימים, בהם המרתפים לא נכללו בזכויות הבניה המותרות עפ"י התכנית הראשית או ניבנו ללא היתר או ניבנו בהיתר לשמש כשטחי שירות (כגון חדר הסקה, מחסן משותף וכיו"ב), הכל פני תחילת תכנית "ע" מרתפים (28.11.1985.

...

בנסיבות אלו אין מקום להתיר את המבוקש בשל שאלת ההיתכנות הקניינית, וגם בשל סיבה זו דין הבקשה להידחות.

כך, נקבע על-ידי וועדת הערר, בין היתר : "..אין מקום לראות בדלת הגישה בוודאי לאחר שנאטמה דלת אשר הופכת את החלל אשר אין חולק כי הינו חלל אטום כיום, למרתף. כאמור, בקשה לפתיחת דלת כמוה כבקשה להקמת מרתף חדש ... נבהיר כי טענה הוועדה המקומית לפיה אישור פתיחת הדלת תואם להיתר המקורי שיצא בשנת 1975 ולמעשה מדובר בהשבת המצב לקדמותו, אינה מקובלת עלינו. נראה כי הדלת שהותרה בהיתר משנת 1975 לא שימשה כניסה לחלל האטום כולו אלא לחדר הסקה שנותק מהחלל האטום וכאמור בשנת 1977 נסגרה בהתאם להיתר משנת 1977 – לביטול חדר הסקה והכללתו בשטח הקירות הכלואים." נמצא על-ידי וועדת הערר כי החלל השיורי שנאטם הוא שטח שצריך להכשירו ולהסדירו פיזית וגם תכנונית, ולא נתן לאפיינו כמרתף על-פי תכונותיו.

."בכל הנוגע לקיר בו מבוקש לפתוח פתח לצורך כניסה לחלל האטום שבבעלות מבקש ההיתר, קיימת מחלוקת בדבר היותו קיר משותף. בנסיבות אלו אין מקום להתיר את המבוקש בשל שאלת ההיתכנות הקניינית, וגם בשל סיבה זו דין הבקשה להידחות". אף להבנתי לא ברור מדוע אצה הדרך לוועדה המקומית למתן ההיתר לשימוש חורג עוד בטרם הוכרעה המחלוקת הקניינית בין הצדדים.

התוצאה העתירה נדחית.

מדובר בגדר החוצצת בין שטח גן הילדים של התובעים לבין שטח ביניין המגורים השכן של הנתבעים.

ההליכים בתיק זה עדיין מתנהלים, ולאחרונה מונה בו כונס נכסים לצורך הקמת חומה/גדר רלוואנטית, וזאת לאחר שניתן בדיון מיום 8.3.2022 פס"ד המאשר הסכמת הצדדים להריסת הגדר ולבנייתה מחדש.

תיק עת"מ (מחוזי ת"א) 15611-11-20: בתיק זה הגישה הנתבעת 2 שלפניי ביום 5.11.2020, בין היתר נגד התובעים 2+1 שלפניי, "עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה מחוז תל אביב מיום 20.8.2020 בערר בי/1129/1219, במסגרתה החליטה ועדת הערר לבטל את החלטת הוועדה המקומית לתיכנון ובניה בת ים מיום 13.3.2019, שאישרה בקשה להיתר בניה להריסת ביניין קיים ובניית ביניין חדש מכוח תכנית מתאר ארצית לחזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38..., שהוגשה על ידי העותרת ביחס לבניין המצוי ברחוב קלויזנר 13 בבת ים" (להלן – "העתירה המנהלית").

...

דיון והכרעה דין התביעה – להידחות.

בנסיבות כולן וגם מטעמי יעילות איני מוצא להידרש לשאלת קיום ההגנות הנ"ל. סיכום התביעה נדחית.

איני מוצא לחייב את התובעים לשלם לנתבעים הוצאות ושכ"ט עו"ד, בנסיבות, נוכח האופן שבו התנהל עד ההגנה בדיון ההוכחות, נוכח העובדה שגם הנתבעים הציגו בסיכומיהם הראשונים טיעונים שערבבו בין השאלות הרלוונטיות (ראו בעניין זה החלטתי הנ"ל מיום 13.5.2023) וגם נוכח ספקות שנותרו בליבי לגבי המוטיבציה האמתית של הנתבעים במשלוח המכתב.