בקשה להיתר בנייה לביצוע עבודות שיפוץ נרחבות בבית מגורים

מבחינה תכנונית תחילה חלה על החלקה תכנית שהתירה בנייה למגורים בהקף מצומצם; בהמשך חלה על החלקה תכנית נקודתית שהתירה בנייה למגורים בהקף נרחב, כפי שאכן ניבנה על הקרקע; ולבסוף – בהפקעה העומדת במרכז ההליך הנוכחי – הופקע חלק מהחצר שבחלקה לצורך סלילת חלק מכביש שהוביל לפרויקט בניה שניבנה בסמוך לחלקה.

ואכן, כעולה מחוות דעת מיום 12.1.2020 של השמאי מטעם התובע עצמו תאור המקרקעין לאחר ההפקעה הוא: "על החלקה בנוי בית מגורים צמוד קרקע חד משפחתי בן 3 קומות מעל לקומת מרתף הצופה לנוף פנורמי פתוח לכיוון צפון. שטח הבית... 418 מ"ר + קומת מרתף למגורים בשטח 231 מ"ר. הבית בנוי בבנייה קונבנציונלית מבלוקים ובטון וגג רעפים דו-שפועי" (עמ' 5 לחוות הדעת).

מר שקיראת הציג חשבונית בסך 140,400 ₪ מיום 7.9.2016 ששולמה לו על ידי מר יעקב וולך "עבור עבודות קו ביוב גורדון 90". מר דוד שטרן, קבלן עבודות שפוץ, הצהיר כי ביצע עבודות שפוץ במקום ש"כללו פינוי פסולת בניה מהנכס, חפירה לאיתור המפגעים בצנרת ביוב וגז ו/או ומים, פירוק אבנים מישתלבות לצורך חפירה, וחפירה לכל אורך קו הביוב למציאת החיבור הנכון מחדש"; "בהמשך לכך ולאחר תיקון הצנרת בוצעו עבודות להשבת המצב לקדמותו על ידי סגירת החפירה, השבת האבנים המשתלבות וכיו"ב" (פסקות 4-3 לתצהיר).

מר שטרן הציג חשבונית בסך 48,000 ₪ מיום 14.11.2016, ששולמה לו על ידי חברת ידות בגין "עבודות בנייה ושיפוצים". מר דוד שטרן הוסיף והצהיר כי לבקשת מר יעקב וולך הכין הצעת מחיר להתקנת גדר היקפית חדשה שעדיין לא הוקמה ושלהבנתו אין מנוס מהקמתה.

...

הנתבעות טענו כי דינה של עילת תביעה זו להידחות מחמת התיישנותה ומחמת שהתובע לא נקט במסלול המינהלי הקבוע בדין.

התביעה בעילה זו כלפי הוועדה – נדחית, שכן לא הוועדה היא שתפסה את החזקה בנכס.

התביעה לצו עשה של הקמת גדר, לרבות גדר אקוסטית (הסעד שנתבע בפסקה 47 לכתב התביעה המתוקן) – נדחית.

מסקנתם של דברים היא שהתביעה נגד הוועדה נדחית, והתביעה נגד המועצה מתקבלת באופן חלקי, לפי המפורט לעיל.

על בסיס התחייבות האב כלפיו הוא ביצע עבורו, ללא קבלת תמורה, שפוץ נרחב בבית מגוריו והפך אותו מבית סוכנות ישן לבית מגורים משופץ וחדיש.

לא היתה פעילה – עמ' 21 שורה הנתבעת אישרה את טענת התובע בדבר המפגש שהתקיים עם בא כוחה וכי במהלכו ביקש האב להעביר לה את הזכויות במשק בכפוף לקיומה של ההרשאה שנתן לתובע במשק, אלא שלגירסתה האב היתנה זאת בכך שהתובע ". . . ימשיך לעבוד בתנאי שהדברים יהיו חוקיים" .

בסופו של יום בקשת האב לוועדה לתיכנון ובניה לא זכתה לאישור הגורמים הרלוואנטיים וביניהם מנהל מקרקעי ישראל וזאת מאחר שהשימוש שנעשה בשטח ע"י התובע חרג מהשטח שהוקצה לצורך זה. האב היה ער להשגות מינהל מקרקעי ישראל, שנים רבות קודם לנקיטת ההליכים שהוגשו לבית משפט זה ואף התחייב לפנות את כל הקשור לשימוש החורג שנעשה במשק.

...

כך גם אפילו הייתי מגיעה למסקנה כי יש מקום לפצות את התובע, לא מן הנמנע כי היה מקום לקבל את טענת הנתבעת לקיזוז דמי שימוש ראויים והרווחים שהפיק התובע מהמשק וכנגד כל פיצוי שהיה נפסק לטובת התובע, לו היה נפסק.

( מסעדות בע"מ נ' הועדה לתיכנון ובנייה- חבל מודיעין, פורסם ביום 09/06/2009 בנסיבות העניין, סבורני, כי מתן פיצוי כאמור, יש בו בכדי לפגוע בכלל הציבור ומנוגד למדיניות ציבורית, שכן עלול לעודד ביצוע פעולות לא חוקיות במשאבי קרקע, שעה שבוצעו במקרקעין פעולות החורגות מהרישיון שניתן לאבי הנתבעת.

מכל המקובץ לעיל, התביעה נדחית.

לא הוגשה בקשה למתן היתר בניה, והמבנה חובר לתשתיות בית ההורים.

היא חוזרת על כך בסיכומים (ס' נוכח רצונם של בני הזוג להרחיב את התא המשפחתי, בשנת 2013 ביצעו "שפוץ נרחב" במבנה: "הרחבת

( אלה (ע' 19 , ש' 20-15 הבן אישר עוד בעדותו את גירסתה של הנתבעת, לפיה את עבודות החשמל ביצע חבר של האב, ושאת עבודות האינסטלציה ביצע בן דודה של הנתבעת (תמ' ע' 28 , ש' 15 ואילך).

( האינסטלציה שביצע בן-דודה לבדן, "נחסך לצדדים סך של כ – 30,000 ₪" (ס' המסקנה המתבקשת מטענות הצדדים ומן הראיות שעלו בפניי בית המשפט היא שבני הזוג לא נשאו בעלות משמעותית, אם בכלל, עבור בניית המבנה, ונשאו בעלות חומרי הבניה בלבד.

לאחר שבית המשפט הפך בדבר ובמלוא טענות הצדדים והסימוכין מטעמם, תוך היתייחסות לעובדה שמחד גיסא נשאה התובעת במרבית הוצאות המיסים, אך מאידך גיסא גם הנתבעת לקחה בהן חלק; והן היתייחסות לעובדה שהמבנה שימש גם למגורי הקטינים; ובשים לב לעובדה שהתובעת אישרה שלא השלימה השבת הלוואה שנטלה מבני הזוג (ע' 18 , ש' 30-17 ), מעמיד בית המשפט את דמי השמוש על דרך האומדנה, על סך 1,750 ₪ בחודש, החל מחודש 4/2018 – מועד הגשת התביעות.

...

בטרם נעילה בית המשפט מצא בתום בירור התובענה, שלנתבעת לא היה יסוד להאמין, והיא אכן לא האמינה, שהיא עושה שימוש במקרקעין מתוקף הסכמת התובעת.

לסיכום על בסיס כל האמור לעיל, מורה בית המשפט כדלקמן: תביעות התובעת לסילוק יד ופסיקת דמי שימוש – מתקבלות.

הנתבעת תשלם לתובעת דמי שימוש עבור העבר, בסך 59,500 ₪.

לקראת תחילת התארגנות לבצוע העבודות, התובעת הגישה תביעה אצל המפקחת על רישום המקרקעין (להלן: "המפקחת") וביום 19.4.17 היתקיים דיון בבקשתה לצוו מניעה אירעי וזמני למנוע את בניית הממ"ד במקרקעיה, תוך הריסת חלק מביתה, וזאת עד אשר ייבנה ממ"ד בקומת הקרקע על ידה או על ידי אדם אחר שירכוש את הזכויות בדירתה; וצו מניעה להריסת והרחבת הבית עד אשר הצדדים יגיעו להסדר.

נוכח עבודות הבינוי הנרחבות התובעת בחרה לעבור להתגורר בבית דיור מוגן כדי לא לסבול מהרעש והלכלוך ולכן גם ביקשה להשכיר את דירתה לטובת מימון העלויות הכרוכות בבית דיור מוגן.

התובעת הגישה מספר התנגדויות לועדות התיכנון בניסיון לסכל את הוצאת ההיתר, אולם כל התנגדויותיה נדחו באופן נמרץ, וביום ה- 22.11.15 ניתן לנתבעים היתר בנייה לצורך עבודות השפוץ ובניית הממ"ד. במסגרת תביעתה ובקשתה לצוו זמני אצל המפקחת, בטענה שהבנייה המתוכננת תחסום את יציאתה לחצר ואת כניסת אור שמש לדירתה, השמיטה התובעת, באופן מקומם, את דבר היתחייבותה לעבודות השפוץ ומשהוצג בפניה הסכם המכר, ניתנה החלטה על-אתר המתירה להתחיל בעבודות.

...

התביעה שכנגד כאמור לעיל, התובעת לא הפרה את ההסכם, היא הייתה רשאית להגיש התנגדויות לוועדת התכנון ואפילו שעשתה כדי לעכב ולסכל את הבנייה, הכל נעשה כדין ובהתאם לזכויות העומדות לה. על כן אני דוחה את דרישת הנתבעים לפיצוי מוסכם.

לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בחומר הראיות אני קובעת שדרישה זו של הנתבעים בדין יסודה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, בתביעה ובתביעה שכנגד, ישלמו הנתבעים יחד ולחוד לתובעת סך של 115,555 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה (2.11.17) ועד למועד התשלום המלא בפועל; חלק יחסי של הוצאות האגרה כיחס שבין סכום התביעה לבין סכום פסק הדין (ללא הוצאות) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלום האגרה ועד למועד התשלום המלא בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 15% מסכום פסק הדין (ללא הוצאות) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

מדובר במבנה בו פעל בעבר "קולנוע רינה" וכיום מתקיימים בו עסקים לצד מגורים.

עיקר הטענות בבקשה בתמצית הנן, כי כלל העבודות שבוצעו הן עבודות פנים הפטורות מהיתר בניה שנועדו לשמור על תקינות המבנה, לשפר את חזותו ולאפשר השמוש בו. נטען שהמשיבה מיתנהלת באכיפה בררנית בעצם הוצאת הצוו, שהוצא בנגוד להסכמות הצדדים בהליך הקודם שעוגנו בפסק דין חלוט בו הצהירה המשיבה, כי עבודות שפוץ פנימיות במבנה נשוא הצוו הנן פטורות מהיתר, ונכללו בו ההסכמות ביחס לתבניות הגג שהונחו בקומה העליונה.

לטענת המבקשת היתנהלות המשיבה חסרת תום לב תוך שהיא עושה שימוש לרעה בכוח השלטוני תוך אכיפה מפלה ובררנית, בשונה מנכסים אחרים הקיימים בבניין ובכלל זה עסק סמוך (סופר "ויקטורי") בו בוצעו עבודות שפוץ נרחבות ללא כל אכיפה מצד הרשות.

מן הכלל אל הפרט, אם נתמצת את הדברים לפנינו סיטואציה של רשות שהגיעה להסכמות בהליך קודם עם המבקשת, לאחריהן מנעה קיומן מבחינה פרוצדוראלית, ובכך למעשה לא קיימת את החלטת בית משפט בצו הפסקת העבודה ולא כיבדה הסכמות, תוך שנקטה נגד המבקשת שמחזיקה בהיתר תקף לבניית גג בהליך דראסטי תוך רמיסת נשמת אפו של עיקרון המנהל התקין.

...

יובהר, כי בהקשר זה אין בידי לקבל את טענת המבקשת באשר להפרדה בין אגפי המבנה כך שקומת המסחר מושא צו ההריסה המנהלי לא נכללת בצו הפסקת העבודה, שכן מעיון בצו הפסקת העבודה בגינו התנהל ההליך הקודם כמו גם ההסכמות, סבורני, שלא ניתן לקבוע פוזיטיבית שאינו חל על קומת המסחר.

לצד זאת ובהתאם לביקורתי לעיל לא שוכנעתי כי גורמי המנהל פעלו בסבירות וללא שרירות בקבלת ההחלטה בדבר מתן הצו.

למען לא יוותר הכתב חסר אעיר לזכותה של המשיבה שהיא אינה פועלת באופן בררני באכיפה שכן גם עניינו של "העסק השכן" סופר ויקטורי כבר נדון לפניי בהליך אחר בו נקטה הרשות, מה גם שהמבקשת בעצם טיעוניה מהשפה אל החוץ לא הניחה כל תשתית ראייתית להוכחת טענתה כך שדין טענה זו להידחות.