בקשה להזמנת עדים בתביעה על הפרת נאמנות במקרקעין

מעיון בנספח 16 לתצהיר הנתבע וכן מחקירת התובע (ראו דבריו בעמ' 34 שו' 9 עד עמ' 35 שו' 2) עולה כי הערייה החליטה לזמן את הגורמים המתנגדים; כי דיון בהתנגדויות היתקיים ביום 28.4.2002; ההתנגדויות כללו בין היתר את הטענה: "אין להתיר חדרי שירותים ואמבט בדירות, שיאפשרו הפיכת הסטודיו לאומנים לדירת מגורים. השטח מיועד לצרכי ציבור ותוכנן למתנ"ס". מנספח 16 עולה כי המלצת הצוות הייתה לדחות את ההתנגדויות, ואלו נדחו באופן רישמי בישיבה שהתקיימה ביום 1.5.2002, "שכן הוועדה החליטה שאין פגיעה במתנגדים". משכך הוחלט לאשר הקמת בנין חדש בן 6 קומות מעל שני מרתפי חניה למסחר בקומת קרקע ו-97 יחידות סטודיו לאומנים.

התובע זומן ונטל חלק בדיון בעריית תל אביב, הן ביום 28.4.02 והן ביום 18.10.04; אציין כי בדיון הראשון הישתתף גם מר ברוך סער (ראו מוצג 16 לתצהיר הנתבע, עמוד 24) מטעם מגדל השעון, לפיכך אין לקבל את טענת התובע לפיה הכיר את סער רק לאחר הגשת התביעה, ראו דבריו בעמ' 31 שו' 7 : "את ברוך סער הכרתי אחרי שהנתבע הפר את הסכם האופציה...". בנוסף, התובע עצמו הודה בסעיף 53.15-53.18 שהנתבע הבטיח לו שיעביר אליו את הטיפול בהשכרת הדירות בפרויקט.

לא זו אף זו, בתצהירו אישר כי כלל לא נתן את דעתו לפרקים הללו בחוות הדעת, ראו סעיף 8 לתצהירו: "דילגתי על הפרקים המתארים את האיזור ואת ניסיונו של השמאי והתמקדתי בעמודים המתארים את זכויות הבנייה...". כאן אזכיר שוב שהתובע מבקש להסתמך על חוות הדעת לצורך ביסוס תביעתו, אם כך עליו לקבל את המסמך כמכלול.

כלל זה מסמיך את בית המשפט לעצב עבור הצדדים חיובים וזכויות על בסיס שיקולים נורמאטיביים ולקוראם אל תוך החוזה (ראו גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים 519-517 (מהדורה רביעית, 2019) (להלן: שלו וצמח); **** פרידמן ונילי כהן חוזים ג 253 (2003) (להלן: פרידמן וכהן); נילי כהן "נאמנות הפרשן" עיוני משפט לה 587 (2013); וכן איל זמיר פירוש והשלמה של חוזים 28-23 (1996))".

ניתן למנות בקשות רבות שנדחו, אם לעניין תיקון כתב התביעה (בקשה מס' 26; אם הבקשה לזימון העד מטעם הדואר (בקשה מס'21); אם לעניין חיוב הנתבעים לאפשר ביקור שמאי בנכס (בקשה מס' 15).

...

הגעתי לכלל מסקנה שהאמור בנ/31 מתאר נכונה הן את המצב העובדתי והן את המצב המשפטי.

סוף דבר מכל הטעמים הללו, לא כל שכן משקלם המצטבר, התביעה נדחית.

כשלקחתי בחשבון התנהלות זו; את משך זמן ההליך; את הסכום הגבוה של התביעה (עשרה מיליון ₪), קובעת אני כי בנוסף להוצאות ישלם התובע לנתבעים שכר טרחה בסך של 150,000 ₪ וזאת תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

בבקשת הרשות להגן מטעמם העלו הנתבעים שורת טענות, שעיקרן: התביעה היתיישנה; הסכם הפיתוח פג טרם הגשת התביעה; התובעות 1-2 התחייבו לשלם פיצויים למפונים; הנתבע 1 הנו חוכר המוסך והבית עד 2036 ולחילופין זכאי להרשם ככזה; לנתבעים זכות זיקת הנאה (הטענה נזנחה בסיכומים); הנתבעים השקיעו השקעות רבות במקרקעין ושווי הזכויות הנו כ-17 מיליון ₪ לפי חוו"ד שמאי, ויש לפצותם בהתאם; הנתבעים ברי רשות בלתי הדירה במקרקעין ולמצער דיירים מוגנים.

ביום 16.12.21 הגישו הנתבעים, פעם נוספת ובחריגה מההסדר הדיוני הנ"ל, בקשה לזימון עד נוסף.

כפי שנקבע באותו מקרה, אפליה במישור המינהלי הנה הפרת שויון מהותי המוגדר כיחס שווה אל שוים, וכיחס שונה לשונים.

...

המקובץ מכל אלה הוא, כי צריכות להתקיים לטעמי נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור, וככל הנראה תמה דרכה ונלוהו כעיקרון לבית עולמו.

ממילא, טענת הנתבעים לפיצוי עבור זכויותיהם במקרקעין, להבדיל מהשקעות, שלא הוכחו כלל ועיקר, דינה להידחות.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

התביעה שבה מדובר הוגשה ביום 16.7.18 ובפתיח שלה נאמר כי "עניינה... בגזל מניות התובעים בנתבעת 1 והעברתם – שלא כדין – לנתבעות 4 ו-5". לטענת התובעים ביום 5.11.02 נכרת בין התובע 2 (בנאמנות עבור התובע 1) לנתבעים 9-8 הסכם השקעה, אשר לפיו התובע 1 ישקיע כ-2 מיליון דולר ארה"ב בנכס מקרקעין בירושלים, המהוים 23% משווי הזכויות בו, תוך שהנתבעים 9-8 ישלימו את רכישת יתר הזכויות.

התובעים מציינים גם כי "בשנת 2011 או בסמוך לכך, קודם לכן" ביקשו לקבל מידע על אודות היתקדמות הפרויקט אך נתקלו בהתחמקויות (סעיף 47 לכתב התביעה) וכי בהמשך לכך נקטו הליך בוררות נגד הנתבע 9, שאליו ביקשו לזמן גם את הנתבעים 3, 6 ו-7, אך הליך זה לא הניב פרי והופסק (ראו סעיפים 50-48, 57-56 לכתב התביעה).

התובעים הגישו (ב-18.2.21) תצהירים של התובע 2, של מיכאל שטינמץ (שהוא בנו של התובע 1) ושל עמרם ברנדווין (ששמש כעוזרו האישי של התובע 2) וכן ביקשו להזמין לעדות את רואה החשבון של הנתבעת 1 (יצחק שטלברג) ללא הגשה מוקדמת של תצהיר.

בקשר לכך מציינים התובעים בכתב התביעה (בסעיפים 43-41) כי ב-6.4.09 הגיש הנתבע 3 הודעה לרשם החברות על העברת מניות, מעשה שהתובעים מגדירים כ"רמיסת זכויות התובעים ובנגוד להוראות הסכם ההשקעה שהוא עצמו ניסח" וכן הם טוענים כי במעשה זה הנתבע 3 "הפר ברגל גסה חובת הנאמנות החלה עליו". באותה שנה גם היתקיימה פגישה בין התובע 1 לנתבע 7 לבירור טרוניות שהעלו התובעים בקשר לכך.

הכוונה לטענה שהעלו הנתבעים 6-5 בפרק ב' של בקשתם כי "יש לדחות את התביעה כי התחוור... כי התביעה לא הוכחה". לעניין זה אציין כי אילו עמדה טענה זו בבדידותה, לא הייתי שוקל דחיית התביעה על יסודה בטרם מיצוי הבאה ובחינה של כל הראיות.

...

מסקנה זו מתחזקת בכך שמקובלות עליי טענות הנתבעים 6-5 (בסעיפים 111-104 של בקשתם) כי במקרה דנן לא מדובר רק בכך שמבחינה אריתמטית התביעה הוגשה לאחר תקופת ההתיישנות, אלא גם בכך שמתקיימים הרציונלים שביסוד דיני ההתיישנות, המצדיקים תוצאה כאמור.

הכוונה לטענה שהעלו הנתבעים 6-5 בפרק ב' של בקשתם כי "יש לדחות את התביעה כי התחוור... כי התביעה לא הוכחה". לעניין זה אציין כי אילו עמדה טענה זו בבדידותה, לא הייתי שוקל דחיית התביעה על יסודה בטרם מיצוי הבאה ובחינה של כל הראיות.

סוף דבר כאמור, השורה התחתונה של פסק דין זה היא כי התביעה נדחית מחמת התיישנות.

רקע וטענות הצדדים: התובע הגיש נגד הנתבעים תביעה על סך כ- 1,350,000 ₪.

בחלוף מסר שנים התחוור לתובע, כי הנתבע 1 הפר את התחייבותו, הגיש ללישכת רישום המקרקעין רק את השטר לביטול המשכנתא, ואילו השטר לתיקון המשכנתא לא הוגש לרישום.

שונים הם פני הדברים ביחס לבקשתו החלופית של התובע, לזימון לעדות של עד מטעם לישכת רישום המקרקעין, על מנת שזה יביא עמו את התיק הרלבנטי בלישכת רישום המקרקעין.

...

בענייננו, מקובלת עליי טענת הנתבעים, כי אין מקום להתיר, במסגרת עדותו של עו"ד טולדאנו וכתוספת לתצהירו, העתק התכתבות דואר אלקטרוני שהתקבלה מאת לשכת רישום המקרקעין.

אני נעתר לבקשתו החלופית של התובע, להתיר זימונו של עד מטעם לשכת רישום המקרקעין, על מנת שזה יביא עימו את העתק התיק הרלבנטי מלשכת רישום המקרקעין.

הנתבעים יודיעו, תוך 30 יום לאחר שיוגש התיק האמור, אם הם מעוניינים לצרף או להגיש ראיות נוספות עקב כך. בתוך 30 יום מהיום יעביר ב"כ התובע לידי יתר הנתבעים תצהיר ערוך כדין מאת נציג הבנק, כמפורט בסעיף 16 להחלטה זו. אני מורה על ביטול ישיבת ההוכחות הקבועה ליום 14.2.24.

בשל ביטול המועד הקבוע לשמיעת ראיות נוכח מחדלו הדיוני של התובע כמתואר לעיל, אני מחייב את התובע בהוצאות בסך 2,500 ₪ עבור כל אחד מהנתבעים 1, 4, 5 ו- 6 [ובסה"כ – 10,000 ₪].

עוד השיב כי באותו מעמד לא החתים את התובע והנתבע על טופס "הכר את הלקוח" או על "טופס מקוצר לשלטונות מסוי מקרקעין" שכן לדבריו לא היה בכך צורך אז. העד נישאל ולא זכר אם ייצג את חמו של התובע בתיק תעבורה בשנת 2016 אך השיב כי "יכול להיות" (ע' 27 ש' 14 ואילך).

כן נטען כי הערת האזהרה נרשמה אגב הפרת חובת הנאמנות מצד עו"ד אחמד דחלה ומטעם זה גם כן, דינה להמחק.

אותו לקוח גם לא זומן להעיד על כך. אמנם התובע לא הגיש חוות דעת אך עדותו נתמכה בעדות הנתבע ובנו לעניין העדרו ממעמד החתימה.

אכן ערעור שהוגש בתיק ע"א 7417/20 על פסק הדין שדחה את התביעה על הסף (בנימוק כי לא ניתן לרשום הערת אזהרה כבטוחה, שלא בגין עסקה במקרקעין) היתקבל ע"י ביהמ"ש העליון.

עולה גם מן הראיות בפרט מעדות הבן ,עו"ד דחלה כי הנתבע לא ביקש ממנו כלל לרשום עסקת מקרקעין, אלא הערת אזהרה בלבד.

על כן , גם דרישת המסוימות לקיומה של עסקת מכר במקרקעין לא נתקיימה אם כן. ככל שחזרתי ועיינתי בעדות הנתבע , מכוונת עדותו לכך כי להבנתו, אם תתקיים הפרה כלשהיא של התובע את עיסקאות ההלוואה עליהן העיד, ניתן יהיה לממש את דירת התובע ולמכור אותה כמעין "פיצוי מוסכם" וקבוע מראש בגין ההפרה, תהא אשר תהא אותה הפרה .

...

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את גרסת הנתבע לקיומה של זכות לרישום הערת אזהרה, זאת בשל כל אחד ואחד מן הנימוקים שפורטו לעיל.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

הנתבע ישלם לתובע הוצאות ההליך בסך כולל של 50,000 ₪.