בקשה להוספת יחידת דיור מסוג קוטג' לבית קיים

הבית המשותף מכיל ארבע יחידות דיור צמודות קרקע, וכפי שהוגדרו בכתבי הטענות ארבעה "קוטג'ים טוריים". הכניסה לבית המשותף היא כניסה משותפת וממנה קיימות ארבע כניסות – אחת לכל דירה.

במקרה כזה גם אין צורך לפנות לבית המשפט בבקשה לפירוש הצוו.

לענין זה חיווה מומחה בית המשפט דעתו כי לאור "גיל המבנה, העידר תחזוקת הצנרת המשותפת, סוג הצנרת ואופן יישומה הנני סבור בסבירות גבוהה כי במסגרת העבודות אשר בוצעו ע"י הנתבעת היה קיים הכרח להחלפת מקטע הצנרת הנידון גם אילמלא ארוע הנזילה הנטען". נכון הוא שמומחה בית המשפט לא שלל אפשרות פגיעה בצנור על ידי הנתבעת וסבר כי "לא ניתן לשלול פגיעה בצנרת המשותפת במהלך עבודות הנתבעת" וכי העבודות השונות שבצעה הנתבעת גרמו לצנור "האצת הנזק והחמרתו". עם זאת – אין ספק שכעולה מחוות דעתו, הצנרת הגיע "לתום חייה", וכלשון המומחה: "... בהתאם למצב הצנרת אשר פורקה כפי שנצפה במהלך ביקורי גילה הכרונולוגי והפחת המקובל בצנרת מסוג זה הנני סבור כי צנרת המים המשותפים הגיעה לתום חייה הפיזיים". 6.3.

המומחה חיווה דעתו כי יש להחזיר המצב לקדמותו באמצעות קיר תומך אך הוסיף "יחד עם זאת אין מניעה מלהחזיר המצב לקדמותו בהסכמת הצדדים באמצעות בניית טרסות" (סעיף 6.2 לחוות הדעת).

...

משלא צלחה הדרך של סיום המחלוקת בין הצדדים בביצוע תיקונים בחסות בית המשפט – ניתן פסק דין זה. לאור האמור לעיל אני קובע כדלקמן: (1) כאמור בסע' 7.2.5 לפסק הדין - אני מחייב את הנתבעת בהקמת הגבהת עפר (טרסות) בשטחה באופן שתתמוך בשטחם של התובעים 3–4.

(2) כאמור בסע' 7.3.5 לפסק הדין, אני מחייב את הנתבעת בהקמת הגבהת עפר (טרסות) בשטחה באופן שתתמוך בשביל הגישה ותבטל הפרשי הגובה בדרך של השבת המצב לקדמותו.

(3) בנוסף אני מחייב את הנתבעת בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל המועמד לאור תוצאת פסק הדין על הסך של 4,000 ₪ בלבד.

התובעת טוענת כי לאחר זכייתה במיכרז, נאלצה לוותר על מגרשים אלו ולהשיבם לידי הנתבעת לאחר שהתברר לה כי עריית באר שבע לא מאפשרת תיכנון על פי המיכרז והתב"ע, קרי בניית מבנים מסוג בניינים מדורגים, קוטג'ים טוריים, דירות גן, דירות דופלקס וכו', אלא מתירה בניית מבנים מסוג קוטג'ים טוריים בלבד.

טענת מניעות ומעשה בית דין הנתבעת מפנה להליך הראשון שהגישה התובעת, ת"א (מחוזי-ב"ש) 61934-02-17 משהר יזמות בע"מ נ. מדינת ישראל (להלן: "ההליך הראשון"), במסגרתו התבקש סעד של השבת כספי הפקדון וכן סעד הצהרתי לפיו יקבע בית המשפט כי "לא ניתן לבנות את מספר יחידות הדיור כפי שקובע המיכרז, וכי על אף תנאי המיכרז, ידעה הנתבעת כי הערייה אינה מאפשרת בניית בתים ו/או דירות למעט דירות קוטג'ים טוריים בלבד". ההליך הראשון נמחק ובהחלטת בית המשפט המחוזי נקבע כי הסמכות לידון בעיניין מסורה לבית המשפט לעניינים מינהליים.

אין חשיבות רבה לעניין זה מאחר שכאמור לעיל, התובעת עצמה הודיעה ביוני 2015 על ביטול ההסכם ובכל מקרה, הנתבעת נאותה לבחון את בקשת התובעת וניתנה בעיניין זה החלטה נוספת (לא בעיניין ביטול הזכייה, אולם בעיניין חילוט הפקדון) ועל כן ומשהתובעת לא טענה כי יש לקיים את זכייתה או כי היה בכוונתה לשלם את הסכומים על פי המיכרז, נראה כי טענה זו איננה רלוואנטית לשאלה שבפניי.

ברע"א 88/17 גולן ואח' נ. חולדאי ואח' בע' 5 נקבע: "צא ולמד, גם כאשר מדובר בתובענה לסעד כספי, עדיין יש להוסיף ולבחון האם מדובר, הלכה למעשה, בתקיפה ישירה של ההחלטה המנהלית – שאותה יש לבצע בערכאה מנהלית – או שהתקיפה היא אכן עקיפה, ויכולה להעשות בבית המשפט האזרחי. " ברע"א 2063/16 גליק נ. משטרת ישראל, נעשתה הבחנה בין שאלת אופי התקיפה לבין שאלת הסמכות והובהר כי בסעד כספי הסמכות נתונה לבית המשפט האזרחי גם אם נידרשת החלטה בנוגע להחלטה מנהלית במסגרת תקיפה עקיפה, אלא שמקום שמדובר למעשה בתקיפה ישירה, הסמכות איננה נתונה לבית המשפט האזרחי.

...

כן נקבע כי אין לאפשר עקיפה של הליך העתירה המנהלית באמצעות ניסוח מניפולטיבי של כתב הטענות.

אינני קובעת מסמרות בשאלת תום הלב של התובעת והשלכות התנהלותה זו, נוכח החלטתי כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא שאני מקבלת את בקשת הנתבעת ומסלקת על הסף את התביעה מכל הטעמים שפורטו לעיל.

בתביעתם עתרו התובעים להורות על ביטולו של הסכם רכישה בנאמנות שבין הנתבע 3 (להלן: "עו"ד קרוייזר") לבין הנתבע 1 (להלן: "לוי") המתוארך ליום 3.4.11 לפיו ירכוש עו"ד קרוייזר בנאמנות עבור לוי קרקע ל-20 יחידות דיור מסוג קוטג'ים כחלק מפרויקט אחיסמך בחלקות 51-60 בגוש 5410 (להלן: "הסכם לוי"), על ביטול תוספת להסכם שתוף וחלוקה המתוארכת ליום 2.5.11 בין עו"ד קרוייזר, לוי והתובעים, וכפועל יוצא ולשם הזהירות, גם על ביטולן של כל ההתקשרויות בין לוי לבין נתבע 2 (להלן: "עו"ד שחור"), כאשר לפי אחת מהן, המתוארכת ליום 10.6.11, רכש עו"ד שחור קרקע ל-18 יחידות דיור מתוך 20 יחידות דיור נשוא הסכם לוי.

בעת שהתבקש אישור הסדרי הפשרה, כפי שיפורט עוד להלן, ביקשה גם חברת סי.פי.חי פרופרטיס בע"מ (להלן: "חברת סי.פי.חי") להצטרף כנתבעת נוספת לתובענה, וזאת לאחר שבמסגרת תיק פר"ק באר שבע, נחתם בינה לבין לוי הסכם לפיו ממחה לה לוי את כלל זכויותיו בפרויקט אחיסמך, וזאת עד לסכום של 3.7 מיליון ₪, ובמסגרת הסדרי הפשרה בתיק שבכותרת קיים גם הסכם בינה לבין קבוצת שכטר אותו מתבקש בית משפט זה לאשר.

לעתים, נחתמים הסדרי פשרה על ידי חלק מבעלי הדין בלבד, ניתן להם תוקף של פסק דין על ידי בית המשפט, ואין בכך כל פגיעה בצדדים אחרים, והתיק מוסיף להתנהל.

...

ואולם, אני סבור כי הטוענים לא דקו פורתא בטענה זו. נחזור למושכלות ראשונים, והם מדוע צורף דוידזון כנתבע בתובענה.

המסקנה הברורה העולה מהסכמי הפשרה, היא כי לפיהם נותרים ללוי מגרשים לבניית 4 יחידות דיור (מתוך 20 או 24 יחידות דיור שהיו לו לפי הסכם לוי – קרויזר), וכמו כן מבוצעים תשלומים שונים, היכולים להיחשב כתשלומים שהיו מגיעים ללוי תמורת הקטנת מספר מגרשיו, אך בפועל משולמים לגורמים אחרים, כגון עורכי דינו, קבוצת סי.פי.חי, ועוד.

התוצאה היא כי הבקשה לאישור הסדרי הפשרה נדחית.

התביעה העיקרית אשר הוגשה על ידי התובע, עניינה בכך שהתובע הוא יזם של פרויקט לבניית ארבע יחידות דיור.

תקנה 95(ד) קובעת כדלקמן : בהחלטתו אם לתת סעד זמני וכן בקביעת סוג הסעד, הקפו ותנאיו, ישקול בית המשפט, בין השאר, את השיקולים האלה: (1) נזק שעלול להגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שעלול להגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק העלול להגרם לאדם אחר או לעניין צבורי; (2) אם אין סעד אחר שפגיעתו במשיב קלה יותר, המשיג את התכלית שלשמה נועד הסעד הזמני; (3) תום ליבם של בעלי הדין, הן בקשר לגוף העניין והן בקשר להגשת התביעה ובקשת הסעד הזמני, והאם המבקש לא השתהה יתר על המידה בנסיבות העניין בהגשת כתב התביעה או בהגשת הבקשה לסעד הזמני.

תקנה 103(א) לתקנות, קובעת, כי "בתביעה לסכום כסף רשאי בית המשפט להטיל עיקול זמני על נכסים של המשיב שברשותו או ברשות המבקש או ברשות מחזיק, ובתביעה לדבר שבעין רשאי בית המשפט לצוות על עיקול הנכס הנתבע, והכול אם שוכנע כי קיים חשש סביר שאי-מתן הצוו יכביד באופן ממשי על ביצוע פסק הדין". בנוסף לשיקולים אלו, שוקל בית המשפט שיקולים שביושר (ראה: ע"א 2912/16 אלשייך הנדסה בע"מ נ' קורין יהודה (אריה) (18.05.2016)).

בנוסף, על מבקש העיקול לשכנע את בית המשפט שאי מתן צו העיקול יכביד עליו באופן ממשי (כך בנוסח תקנה 103 לתקנות החדשות, בה הוספו המילה "באופן ממשי" שלא היו בתקנות הישנות) למימוש זכותו במידה ותביעתו תיתקבל.

הטעמים לכך הם כבדי משקל ולהלן אפרט את עקרם: ביום 20.1.21 נחתם הסכם "המחאת זכויות בלתי חוזרת". בהסכם שנחתם בין נתבעת 1 בלבד לבין נתבעת 3, נאמר על ידי הנתבעת 1 שהיא ממחה בזאת לנתבעת 3 ולפאדי הזימה כל זכות שיש לנתבעת 1 (שכונתה גם: "הקבלן") או תהיה לה, וזאת בהקשר לבניית בניית 4 קוטג'ים בשלומי (להלן: "הפרויקט").

...

אני סבור כי התנהגות התובע גובלת בחוסר תום לב ניכר.

ואולם התובע לא ציין בפני בית המשפט את כל נושא הבוררות הקשור מאד לתביעה זו. אין זאת אלא שהתובע ביקש להסתיר מידע חשוב זה מפני בית המשפט וזאת משום שפסק הבוררות ניתן כנגדו, דרך שותפו, בסופו של דבר.

אני סבור כי בהינתן שהתובע ידע היטב את מצבן הפיננסי הרעוע של הנתבעים 1ו-2 בעת העברת הפרויקט לידי הנתבעת 3, ניסוח הסכם לפיו יכול להשתמע כי האחריות לליקויים תיוותר בידי הנתבעים 1ו-2 גובל אף הוא בחוסר תום לב. סיכום לאחר עיון בטענות הצדדים ובראיות אני מורה שהעיקול יוסר לאלתר.

על מהות השיטה ההיטלית עמד בית המשפט העליון בע"א 2062/02 עריית חולון נ' ארגון הקבלנים והבונים חולון פ"ד נח(5) 933, 941-942 (נבו, 2.6.04) כדלקמן: "בנגוד לשיטת "דמי הישתתפות" שנהגה בעבר, מבוססת שיטת ההיטל על חישוב כלל העלויות הצפויות לגבי סוג התשתית הרלוואנטי בתחומי הרשות המקומית, ואין היא מקיימת זיקה של מימון בין שיעור ההיטל לבין העלות המיידית של התשתית הספציפית.

גבייה לא שויונית בהתאם לתועלת לפי עניין הרטבי לתובעים טענות שונות בדבר חישוב לא שוויוני של עלויות היטל השצ"פ, באופן שמטיל את החיוב דוקא על בעלי 18 הקוטג'ים האחרונים (יוער כי מדובר ב-9 מגרשים של קוטג'ים דו משפחתיים ובסה"כ ב-18 קוטג'ים, כאמור) מתוך כ-1,050 יחידות דיור בשכונה, שאליהם מתייחסת התב"ע. לטענת התובעים, במכתב הערייה צויין כי החישוב הוא באמצעות חלוקת ההיטל (כ-700,000 ₪) ל-18 קוטג'ים בלבד.

לא זו אף זו, במכתבו של מר כפיר מטעם הערייה, מיום 22.5.17, לעו"ד אביהו הראל, ב"כ דאז של התובעים, במענה למכתבו של האחרון מיום 7.5.17 (נספח 8 לתצהירו של התובע), מבהיר מר כפיר כי מכח סע' 21 לתקנון התב"ע נקבע בסע' 19 לתקנון התב"ע כי אישור תכנית לפיתוח המיתחם המבוקש כולל השטחים הציבוריים הפתוחים הסמוכים היא תנאי לקבלת היתר בניה עפ"י תכנית זו. עוד הוא מוסיף כי הוא תמה על התובעים שמסרו הסכמתם במסגרת ההיתחייבות; וכעת הם מבקשים להיתנער מהתחייבותם.

...

זאת, בנסיבות שהם זכו בשטח ציבורי פתוח הסמוך לבתיהם, ומכאן חובם המיוחד, בהתאם להוראות התב"ע. תוצאה וסוף דבר עולה מן המקובץ כי דינה של התביעה להידחות.

ויודגש: לו היתה העירייה מסתמכת אך ורק על ההתחייבות הרי שלא היה בכך די, וכקביעת ביהמ"ש בהלכת דירות יוקרה, לפיה נסיבות כאלו מובילות אל המסקנה כי עניין לנו בחוזה פסול ובלתי חוקי.

אשר על כן, אני מורה על דחיית התביעה.