בקשה להגדלת קומת קרקע קיימת הוספת קומה א' וחדרים על הגג

לטענת התובע, על הנתבעים לשלם לו 45,992 ₪ עבור תוספות בקומת הקרקע, הכוללות: בניית קיר מערבי מבטון במקום בלוקים; בניית קיר בלוקים בחזית הצפונית שלא נכלל בתכנית; בנית גדרות בגבול המיגרש בחזיתות מערבית ומזרחית; הגדלת שטח התיקרה בחזית הדרומית.

אתייחס לתוספות על פי סדרן:- קומת הקרקע (1) חזית מערבית – קיר בטון במקום קיר בלוקים אליבא התובע, הנתבע החליט, תוך כדי תהליך הבנייה, להוסיף קומה על גבי קומת הקרקע.

קומה א' (1) בניית חדר מדרגות התובע העיד כי לבקשת בתו של הנתבע התבקש לבנות גרם מדרגות לשם עלייה לגג המבנה.

סע' 26 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 קובע: "פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים". סע' 46 לאותו חוק קובע: "חיוב לתשלום בעד נכס או שירות שלא הוסכם על שיעורו, יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה". משמעות הדברים לענייננו היא, כי באין הסכמה בין הצדדים לעניין עלות התוספות, כפי שהעידו שני הצדדים (עמ' 8 שו' 24-31 ועמ' 13 שו' 9-19 לפרוט'), יש להשלים את פרטי העלויות בין לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובין בסכום ראוי לפי הנסיבות בעת כריתת ההסכם.

בנוסף, בהתאם למקובל בין הצדדים ובהתאם לנרשם בנ/1 בכתב ידו של התובע (בפרק החומרים) – המחירים כוללים מע"מ. מכאן, ובהתאם לסעיפי העבודות הנוספות בשתי הקומות, כולל בניית קירות בטון, הרחבת תיקרת קומת קרקע, בניית גדרות גובלים, בניית חדר המדריגות, תוספת עובי לתקרת קומת קרקע ובניית קיר בלוקים בחזית צפונית – 115,114 ₪ כולל מע"מ. מסכום זה יש להפחית את הזיכוי לנתבעים בסך 15,540 ₪ כולל מע"מ. כזכור, מחלוקת נפלה בין הצדדים גם לעניין טענות הקזוז שהעלו הנתבעים.

...

מכאן שלא ניתן לקבל טענת קיזוז זו. גם יתר דרישות הקיזוז דינן להידחות – מאחר וקבעתי שכל הסכומים שסוכמו בין הצדדים, או שיש לחשבם לעניין התוספות והשינויים, כוללים מע"מ, הרי גם את התשלומים ששילמו הנתבעים יש להחשיב ככוללים מע"מ. אין מקום איפוא להפחית שוב מע"מ ביחס לתשלום בסך 10,000 יורו.

אשר לנזק שנגרם בגין חפירת יתר, שוכנעתי כי חפירת היתר בוצעה שלא ע"י התובע, אלא ע"י בעל מקצוע אחר ובהתאם למדידות שלא התובע ערך אלא המודד.

סיכום בהינתן כל הנאמר לעיל, אני מחליטה לקבל התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבעים לשלם לתובע, יחד ולחוד, את הסכומים הבאים: 42,000 ₪ בגין יתרת החוב עבור בניית קומת הקרקע וקומה א', בניכוי הסכום ששולם.

קרסו מכונה בהסכם "היזם". (3.2) בהתאם להסכם, אמור היזם – קרסו לרכוש את זכויות המבקשים הנובעות מכוח תמ"א 38 בחלק מקומת הקרקע ובגג הבניין על מנת לבנות יחידות דיור חדשות על גג הבניין ובקומה המפולשת, ובתמורה הוא יבצע עבודות הכוללות תוספת בנייה לדירות ובכלל זה ממ"ד, מרפסת שמש, הרחבה לכל אחת מהדירות, התקנת מעליות, שפוץ חדרי מדרגות וחדרי לובי וכן חזוק יסודות הבניין מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תמ"א 38.

בהקשר זה נפסק בעיניין ש. דורפברגר בע"מ (סעיף 26 לפסה"ד של כב' השופט א' שהם): "...התמריצים הכלכליים וההקלות התכנוניות, אשר מוענקות במסגרת תמ"א 38, יוצרות, לעיתים קרובות, היתנגשות ברורה עם ההסדרים התכנוניים החלים על מקרקעין מסוימים, בשל האפשרות הנתנת במסגרת תמ"א 38 לחריגה מתוכניות, אשר חלות על הקרקע. בנוסף להיבט התיכנוני, עלולה להגרם פגיעה, בעקבות מתן היתר הבניה בהתאם להוראות תמ"א 38, לאנטרס הפרטי של דיירים המתנגדים לבקשה להיתר. ואולם, במציאות הקיימת במדינת ישראל, ישנה חשיבות עצומה

ב"כ המבקשים מציין בסעיף 25.12 לסיכומים כי לאחר המכתב מיום 25.12.13: "...טוען מר שמעוני במייל מטעמו (ככל הנראה נשמט אף הוא מתשובת המשיבה ובסעיף 5 לאותה הודעה (שנשמטה) מבהיר מר שמעוני באופן ברור כי אין הסכמה לגבי התוכניות שהוצגו: "תמורה: לא מצאנו היתייחסות שלכם לנושא של תוספת חדר נוסף (חדר חמישי) לדירות הגן על חשבון הגדלת חדר האשפה ומחיקת מחסן צבורי וחדר עגלות ואופניים (להוציא כניסה 7) לכל כניסה. בהסכם הוגדר מפורשות שהתמורה לחברת קרסו תיכלול 4 דירות גן בנות 4 חדרים ותוספת של שתים וחצי קומות על גג המבנה (בתוספת חנויות כמשורטט) בכפוף לאישור הרשויות". אלא שהמבקשים לא טרחו לצרף בעצמם את המייל הנטען ועל כן אין באפשרותי להתייחס לטענה זו, שאינה נתמכת בראיה כלשהיא.

(13.9) מחסנים שהוספו לדירות קרסו – המבקשים טוענים כי בהסכם אין כל איזכור למחסנים לדירות היזם ואף אם לשיטת המשיבה הופיעו בתוכנית 11 מחסנים, הרי שבבקשה להיתר שהגישה המשיבה סומנו כ- 18 מחסנים לדירות היזם, כך שאף לשיטת המשיבה מדובר בהגדלה של 7 מחסנים .

...

בסעיף 7 ב. להחלטתי כתבתי: " אמנם, המכתב אשר מבוקש לצרפו נכתב והובא לידיעת המבקשים רק לאחר שהסתיים שלב ההוכחות בתיק כך שמקובלת עלי טענת המבקשים ולפיה מדובר "בראיה חדשה". יחד עם זאת, לא מצאתי כי הראיה דרושה לצורך חקר האמת ומתן הכרעה צודקת בתובענה שלפני ואף לא שוכנעתי כי אי צירופה יפגע בזכויות המבקשים.

שוכנעתי מכל העדים אשר העידו בפני, כי לדיירים עצמם לא היו טענות ענייניות נגד היזם ונציגיו.

הם לא חשבו בזמן אמת כי מאן דהוא מטעם היזם אינו ראוי לאמונם, ואני סבורה, כי היתה הסכמת הנציגות בזמן אמת להארכת המועדים החוזיים.

לסיכום א) לאור האמור לעיל, דין התובענה להידחות.

נקבע כי התקנון המוסכם בא להוסיף על התקנון המצוי ולא לגרוע ממנו.

ביום 15.6.15 הגיש בקשה להיתר בניה להגדלת שטח דירתו המצויה בקומת הקרקע, כאשר בכוונתו להרחיב את הדירה לכיוון בו מצוי מחסן הרשום בתשריט הבית המשותף כמחסן של דירת הנתבעת 1 (להלן "המחסן").

והואיל וצד ב' תמורת הסכמתו של צד א' לבנות את המדריגות הנ"ל הסכים לאפשר לצד א' לבנות כל תוספת שהיא ולהשתמש בגג של דירתו הקיימת של צד ג' ללא תשלום או כל תמורה שהיא אי לכך הוסכם בין הצדדים כדלקמן צד א' יהיה רשאי לבנות כל תוספת בנייה לדירתו בשיכון כהן 37ב' ולהשתמש בגג הבנייה הקיימת של צד ב' לדירתו משיכון כהן 37ג'.

: "חצר הבית המשותף מחולקת בגדרות לארבעה חלקים באופן שכל דירה עושה שימוש ייחודי בחלק חצר החובק את פינה מפינות הבית בצורת ר'. התובע עושה שימוש ייחודי בחצר המצויה ממערב הבית בואכה חדר המדריגות המשותף ומצפון לבית עד לקו דמיוני כלשהוא בניצב לבית, המחלק את קומת העמודים. יתרת קומת העמודים וחצר הבית בחזיתה נמצאים בשימושה הייחודי של הנתבעת כמו גם חצר הבית המצויה ממזרח לבית עד קו הקיר המשותף. יתרת חצר הבית מחולקת בין שני בעלי הדירות הנותרים בחלקה. לכל אחד מבעלי הדירות בבית כניסה נפרדת מחצר המשמשת אותו וכן שביל המוביל אל כניסתו. בכל החצרות היו מצויים מטלטליהם של בעלי הדירות וניכר כי אלו עושים בהם שימוש ייחודי". 5.4 בחלק האופרטיבי של פסק הדין, קבעה כב' המפקחת כך – אין מחלוקת בין הצדדים כי קיימת חלוקה בפועל של החצר הקדמית לשני חלקים מוגדרים ומובהקים מזה כ-20 שנים, כשכל אחד מצוי בחזקת אחד מהם, והוא עושה בו שימוש כרצונו ומטפחו כראות עיניו.

...

קיים השתק פלוגתא בין הצדדים לענין השימוש הייחודי של הנתבעת 1 בשטח החצר הצמוד לה. לפיכך, יש לדחות את התביעה על הסף.

לסיכום 9.1 ענין ההצמדה של המחסן לדירת הנתבעת 1 - ישמע, ולצורך זה יגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית של כל עדיהם.

יש לציין שהמומחה הוסיף את הסכום שלעיל, קרי – 75,000 ₪, אשר מבטא את ירידת הערך על השטח הקיים ויש לראות בכך השלמה מהותית לחוות הדעת שיש לקבלה.

בד"כ מניסיון שלי יצא לי די הרבה תיקים כאלה, בד"כ כשדייר למטה בונה לא מגיעים למצב של תביעה לתשלומי איזון, מתי זה בא לידי ביטוי כשהדירה למעלה בונה חדר על הגג, במקרה הזה זה הטריגר זה הגורם שהדיירים מבקשים תשלומי איזון לקבוע מה פיתאום אתה בונה תוספת בנייה על הגג על חשבוני מעבר ל-110 כך שאני לא מניח שאם הדייר למטה הי הבונה ומרחיב את דירתו ל-110 מ"ר אני לא מניח שהיו מבקשים דמי איזון".

כמומחה מטעם בית משפט נידרשתי כמה פעמים לבצע תשלומי איזון בין קומת קרקע לקומה א' בבניינים של שתי קומות.

פגיעה בזכויות התובע למימוש פרויקט תמ"א 38: התובע מפנה לחוות הדעת מטעם המומחה מטעמו, חיים בן ארי, לפיה, הוא מעריך את שווי הפגיעה ברכיב זה, על סך של 360,000 ₪, בהיתחשב בכך שדלאל ויעקובוב יכלו להגדיל את דירתם ב-60 מ"ר ללא תשלום.

נתבעת 3, בסעיף 72 לסיכומיה, טוענת כי עניין טליאט הוא פסק דין אשר ניתן על ידי בית המשפט המחוזי, שאינו קובע הלכה חדשה ויש לאבחנו מעניין זה, בו קיימת תכנית ג' 1 המאפשרת לבעלי הקומה העליונה לבנות על הגג ולבעלי קומת הקרקע להשתלט על החצר, דבר שנעשה בפועל בנסיבות העניין (סעיף 72 לסיכומיה).

...

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, סבורה אני שיש לאמץ את קביעת המומחה, ועל הצדדים לשאת בעלות, במשותף.

לאור האמור, נחה דעתי לקבל את התביעה שכנגד, בחלקה, שהרי דלאל "נהנה" במידה מסוימת ומכוח נסיבות אובייקטיביות, על אף טענותיו בעניין, מאותה מעטפת קירות.

בהתאם להערות המומחה בסעיף 26 לחוות הדעת, סכום זה כולל את רכיב המע"מ. סוף דבר לאור המקובץ לעיל התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה כדלקמן; פגיעה בשווי הדירה עקב הבנייה שביצע יעקובוב, סכום כולל של – 225,000 ₪; דמי איזון – 142,312 ₪; פגיעה בזכויות התובע למימוש פרויקט תמ"א 38 – הרכיב נדחה; סה"כ – 367,312 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום חוות דעת מומחה בית המשפט ועד התשלום בפועל; ביחס לרכיבים לעיל, יש לייחס לתובע אשם תורם בשיעור של 15%.

בפני עתירה המכוונת כנגד החלטת המשיבה 1, ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה – מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר"), מיום 24.12.12, אשר דחתה את הערר שהגישו העותרים על החלטת המשיבה 2, הוועדה המקומית לתיכנון ובניה – פתח תקווה (להלן: "הוועדה המקומית") שאישרה בקשה להיתר שהוגשה על ידי המשיבים 3-4, יחזקאל ויעקב רוט (להלן: "המשיבים") בעיניין הגדלת קומת קרקע קיימת, הוספת קומה א' וחדרים על הגג.

...

לאור המסקנה כי ניוד הזכויות על פי תכנית 2000ד' מותר גם מקומת המרתף ברור כי אין לטענה מקום כי הניוד טעון הליך של הקלה.

סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל אני דוחה את העתירה.

המערערים ישלמו לכל אחד מהמשיבים את הוצאות המשפט ושכ"ט בסך של 20,000 ₪ (המשיבים 3 ו-4 יחשבו לצורך כך כמשיב אחד).