בקשה לדחות את אישור התכנית הנקודתית

הבקשה לתיקון כתב התביעה הוגשה בעקבות טענת ההגנה החלופית אשר העלתה מישפחת זהבי, כמפורט לעיל, לפיה עתרו התובעים להוספת הטענה בדבר עליית שווי המקרקעין בעקבות פסה''ד בעירעור ואישור התוכנית הנקודתית, ובהתאם לכך הדרישה לחייב את הנתבעים בתשלום שכ''ט מתוך שווי העלייה הנ''ל. הסכום המאקסימאלי הנידרש בהתאם לכתב התביעה המתוקן עומד על סך של 2,746,323 ₪, והרי לפי ס''ק 51(א)(2) לחוק בתי המשפט, התשמ''ד-1984, הסכום הנ''ל אינו בסמכותו העניינית של בית משפט השלום.

כן נפסק כי בקשה לתיקון כתבי טענות המוגשת טרם סיום שלב קדם המשפט או בסמוך לסיומו אינה צפויה בדרך כלל לגרום לעיכובים או לדחיות בניהול ההליך, ולפיכך היא כימעט ואינה פוגעת בשקול המערכתי לפיו יש להיתחשב באנטרס של מתדיינים אחרים הממתינים ליומם בבית המשפט (רע"א 1191/11 בן ציון נ' המועצה המקומית אבן יהודה, פורסם בנבו).

עצם העובדה כי הבקשה לתיקון כתב התביעה מוגשת בעקבות טענת הגנה אשר העלתה מישפחת זהבי בלבד, אינה טעם מוצדק שלא להתיר את התיקון המבוקש כלפי נתבעת 5, מה גם ובהתאם להסכם הנתבעים, מישפחת זהבי ונתבעת 5 התחייבו לשלם לתובעים שכרם באופן שווה- מחצית לכל צד. בהתאם לתקנה 92 לתקנות סדר הדין האזרחי, בקשה לתיקון כתבי טענות הכוללת תיקון או הוספת טענות עובדתיות, טעונה הגשת תצהיר לאימות העובדות.

...

מאידך, אין להיעתר לבקשה לתיקון כתבי טענות מטעמים מיוחדים, כגון שיהוי או העדר תום לב. בנדון נפסק ב-ע"א 3092/90 אגמון נ' פלדבוי, פד מ"ו(3) 214, כדלקמן: "לא תמיד יאפשר בית המשפט תיקון כתב תביעה. במקרים שבהם נקט המבקש שיהוי רב או נהג בחוסר תום לב, לא ייעתר בית המשפט לבקשת התיקון. כמו כן לא יאפשר בית המשפט תיקון כתב תביעה, אם התיקון ימנע מהצד שכנגד הגנה, שהייתה קמה לו לו הייתה מוגשת הבקשה מחדש. דוגמה לכך היא טענת התיישנות..." (שם, עמ' 218-219).

לעניין זה, ובמסגרת הרצון לנצל באופן יעיל ככל הניתן זמן שיפוטי יקר, יש לבחון באם בקשת התיקון מחייבת את בית המשפט להשקיע משאבי זמן ניכרים, מעבר לעצם העיסוק בבקשת התיקון, ובאם כן, הנטייה תהיה שלא להיעתר לבקשה.

לאור מכלול הנימוקים לעיל, אני מקבל את הבקשה ומורה כדלקמן: התובעת תגיש כתב תביעה מתוקן בהתאם לנוסח המצורף לבקשה ותשלם את הפרש האגרה המתחייב וזאת עד ליום 13.6.18.

לפניי עתירה מתוקנת (שהגשתה אושרה בהחלטתי מיום 7.8.19), ובה מבקשים העותרים כי בית המשפט יורה על ביטול/בטלות החלטת יו"ר הועדה המחוזית לתיכנון ובניה – חיפה (להלן: "יו"ר הועדה המחוזית") מיום 26.3.18 (נספח 1 לעתירה) שבה נדחתה בקשת העותרים ביחד עם אחרים לקבל רשות להגשת ערר למועצה הארצית לתיכנון ובניה, על החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית (להלן: "ועדת המשנה") מיום 5.2.18 (להלן: "החלטת ועדת המשנה")(נספח 2 לעתירה), אשר דחתה את כל ההתנגדויות שהוגשו לתכנית 353-0433292 – מגורים בחלקות 6, 7 בגוש 10133, גבעת עדה (להלן: "התכנית").

בשאלת נקודת האיזון הראויה בין העדיפות הקיימת ככלל לתיכנון כולל על פני תיכנון נקודתי בשל הרצון להמנע מיצירת "טלאי על טלאי" תיכנוני, לבין הצורך שלא ל"הקפיא" באופן גורף כל הליך תיכנוני בשל הכנתה של תכנית מתאר, נקבעה ההלכה בעע"מ 8909/13 ישעיהו הרמלין נ' הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז המרכז ( 04/03/15, פסקה 59) (להלן: "עניין הרמלין") כדלקמן: " ברם, לצד הכרה בחשיבותם של התיכנון הכולל ושל עיקרון הצדק החלוקתי, הכרחי לתחום גבולות ראויים לכל אחד מהם, שאם לא כן הם עלולים גם לגרום עוול. אבהיר. אשר לתיכנון כולל, מדובר בהעדפה מוצדקת, אך רק בהעדפה; לא בחזות הכל. בשלב מסוים בהמשכו של ציר הזמן, דחיית תוכניות נקודתיות במושב מזה, לצד אי – השלמת תיכנון כולל מזה, תהא להתנהלות מנהלית החורגת ממיתחם הסבירות, ותקום עילה משפטית להתערבות בה...". בהתאם להלכה שנקבעה ב"עניין הרמלין" נקבע בעת"מ (מחוזי מרכז) 2036-07-16 שרון אור חיים ואח' נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובניה מחוז מרכז (04/08/16) שם קיבל השופט גרוסקופף עתירה נגד החלטת הועדה המחוזית אשר דחתה בקשה לאישור תוכנית נקודתית מהטעם שיש להמתין לתיכנון כוללני על פי תוכנית מתאר תוך שהוא קובע כי החלטת הועדה המחוזית אינה סבירה מאחר שהיא הופכת את שקולי התיכנון הכולל ל"חזות הכול" ובאופן ספציפי נקבע כי "הליכי התיכנון הכולל בהם עסקינן הם הליכים המתייחסים ליישוב קדימה – צורן בכללותו, ומטבעם הם הליכים הדורשים זמן ממושך, ואינם צפויים להגיע לידי סיום בשנים הקרובות. כך במיוחד כאשר בין הועדה המחוזית לרשות המקומית קיימים חילוקי דיעות מורכבים, המעכבים את השלמת התיכנון הכולל. במצב דברים זה חשוב במיוחד להמנע מגישה דוגמאטית, לפיה יש מקום לדחיית גורפת של כל תיכנון נקודתי עד להשלמת התיכנון הכולל. תחת זאת, יש להעדיף גישה פרגאמטית, הבוחנת את היחס שבין התוכנית הנקודתית לתיכנון הכולל, ומאפשרת קדומו של תיכנון נקודתי התואם את מגמות התיכנון הכולל". הקביעות בפסיקה לעיל, יפות ונכונות למקרה שלפנינו שבו כעולה מהחלטת ועדת המשנה, השלב בו מצויה תכנית המתאר הנו שלב מקדמי שאינו מצדיק הקפאת תיכנון כולל של תכניות נקודתיות בתחומי בנימינה-גבעת עדה ובנסיבות אלו צדקה ועדת המשנה בהחלטתה שלא להמתין לאישור תכנית המתאר.

...

סיכום לפיכך ולאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית העתירה על כל חלקיה.

כל האמור לעיל, מצדיק לעמדתי בסיכומו של דבר חיוב העותרים בהוצאות המשיבים תוך התחשבות בסכומי ההוצאות שנפסקו עד עתה לחובת העותרים, ובהתאם אני מורה כי כל אחד מהעותרים (למעט העותרות עדן צ'ולי ודורית שביט אשר נמחקו מהעתירה) ישלם באופן אישי למשיבים 1-2 באמצעות פרקליטות המחוז סך של 1,000 ₪, ולמשיבה 3 סך של 1,000 ₪ באמצעות ב"כ המועצה המקומית, דהיינו סך של 2,000 ₪ ישולם על ידי כל אחד מהעותרים (למעט העותרות שנמחקו), וזאת בתוך 30 יום מהיום.

לסיום, אציין גם כי אני דוחה את בקשת העותרים לקבלת פרטים נוספים שהועלתה רק בדיון ביום 25.11.2019, ועל העותרים היה לפעול במועד מוקדם יותר להגשת בקשה מתאימה.

בעניינינו אנו, ביום 24.1.2019 דחיתי בקשה לדחיית מועד ביצוע צו ההתאמה - אלא שבפני ערכאת העירעור הסכימו הצדדים על עיכוב ביצוע צו ההתאמה עד ליום 6.2.2020, בין היתר "לאור הגשת תכנית נקודתית וכדי לבחון את תוצאותיה" (כלשון הבקשה המוסכמת שהוגשה וקיבלה תוקף של פסק דין; עפמ"ק 65860-01-20).

היתר לבינוי מושא דיוננו אינו בהשג יד ולפיכך מבקשת המדינה לדחות את הבקשה.

...

ראו בעניין זה החלטתי המפורטת מיום 8.2.2018 ב-תו"ב (י-ם) 12-11-93 מדינת ישראל נ' יוסף עבד אלקדר אבו סביח (פורסמה במאגרים משפטיים), בה קבעתי (בסעיף 5) בין היתר כי לאורך השנים סברה המאשימה שבקשת תכנית 18001 מקודמת ויש בכך בגדר טעם המצדיק הארכת מועדי ביצוע צווי התאמה (בתיקים שונים הנוגעים לבינוי לא חוקי במתחם הרלבנטי).

המאשימה התנגדה לבקשת הנאשם וטענה כי תב"ע 523381 "אינה קיימת ברישומי העירייה כך שלא ידוע האם ומתי יתקבל ההיתר". נעתרתי לבקשת הנאשם בלשון זו: נוכח נכונות עקרונית שהביעה המאשימה במסגרת עפמ"ק 65860-01-19 להכיר בקידום תכנית מתאר כעילה לדחיית מועד ביצוע צו ההתאמה, ונוכח הנטען בבקשת הנאשם לגבי קידום בקשה חדשה (523381), אני מורה על דחיית מועד ביצוע צו ההתאמה ליום 1.10.2020.

התוצאה אני מורה על דחיית מועד ביצוע צו ההתאמה בשנה - עד יום 1.10.2021.

כמו כן הוגש לתיק בית המשפט, עמוד אחד (עמ' 67) מתוך סקר שימור שנערך ביחס למבנה ובו צוין בין היתר:"מדובר אמנם בבית מגורים של מישפחה אמידה, ולא בבנין צבורי, אך אילמלא היה מתרחש ההרס והבניה של תוספות בשנות ה- 90 הרי שהיה זה מבנה בעל ערך אדריכלי והסטורי גבוה למדי. לצער כולם היתרחשו שינויים מאסיביים בבנין, וכיום בקושי ניתן להבחין בערכיו האדריכליים, המרפסת החזיתית אינה קיימת כיום, וכך גם החלונות המפוארים שעיטרו את הבית..." כמו כן צוין סקר שנערך בשכונת הדר ולגביו נקבע כי "ברחוב יונה 5 וסביבתו הקרובה יש פגיעה קשה באחידות המסות בריקמה ההסטורית, בפרט יונה 1 ו- 3 נהרסו מבנים שהיו דומים למבנה הנסקר, ונבנה ביניין המשביר. בצמוד לחזית הדרומית של המבנה ניבנה מגדל ענק כיום, והניתוח הסביבתי בעמ' 55 הראה כיצד נבלע המבנה בסביבתו בנוסף לבנייה בצמוד לו". ביום 19.1.19 ביקשה המשיבה ארכה בת 7 ימים לצורך הגשת תגובתה למימצאי סקר השימור, ולאחר הגשת כתבי טענות נוספים מצד שני הצדדים התברר כי כבר ביום 23.9.19, היתקיים דיון בוועדת המשנה של המשיבה, בתב"ע הנקודתית ובסיומו החליטה המשיבה לדחות את התב"ע הנקודתית, ובהחלטה צויין כי: "הוועדה המקומית מחליטה לדחות את התכנית בגירסתה הנוכחית מאותם נימוקים כפי שהמליצה בפני הוועדה המחוזית בישיבה מס' 4 מיום 28.1.19 והם כדלקמן: ..." ובהמשך ההחלטה צוטטה בשלמות החלטת המשיבה מיום 28.1.19.

...

בנסיבות אלו טענה המשיבה כי "אנו מצויים רק בראשיתה של הדרך להכשרת הבנייה" מאחר ורק לאחרונה הושלמו תנאי הסף בוועדה המחוזית ואין צפי למועד לדיון בוועדה המחוזית.בהתאם טענה המשיבה כי לא מתמלאת דרישת הפסיקה לצורך עיכוב ביצוע של צו הריסה שלפיה ישנו "היתר בנייה בהישג יד", ובהתאם יש לדחות את הבקשה.

התלבטתי האם אין בעובדה זו כדי "לסתום את הגולל" על מאמצי הכשרת הבנייה של המערער , באופן המצדיק ביצוע מיידי של צו ההריסה, ולאחר לבטים אני סבור כי המאמצים המרובים שהשקיע המערער בהכשרת הבנייה מצדיקים כי עניינו יבחן בפני ועדת הערר , וזאת בטרם תבוצע הריסה בפועל של יתרת הבנייה שעדין לא נהרסה על ידי המערער.

.זאת ועוד, למבנה אקלקטי בעל שתי קומות , ניתן לשקול תוספת קומות באופן שיעצים אותו ותייצר מופע משמעותי במרחב זה", ויותר מכך המחלקה לשימור המליצה בצד הצורך בשימור כל חזיתות המבנה גם על תיאום תכנון עם המחלקה לשימור "לגבי אופי עיצוב תוספת קומות למבנה" בנסיבות אלו , ומבלי לקבוע מסמרות כלשהם באשר לשיקול הדעת התכנוני של המשיבה ,ובשים לב למשקל העודף שניתן על ידי המשיבה לשיקולי האכיפה במסגרת הבדיקה התכנונית, ודווקא לאור מאמצי ההכשרה שהושקעו על ידי המערער , מאז פסק הדין הקודם, אני סבור כי בטרם תהרס הבנייה שבהכשרתה הושקעו כל מאמצי המערער, יש מקום לאפשר למערער בחינה נוספת של החלטת המשיבה על ידי ועדת הערר שהינה "מוסד תכנוני" העומד בפני עצמו והרשאי לשקול כל שיקול תכנוני רלוונטי באופן עצמאי.

לפיכך ולאור כל האמור לעיל, אני מורה על קבלת הערעור,בשל ההתפתחויות שארעו לאחר מועד החלטת בית המשפט קמא, בדרך של מתן עיכוב ביצוע נוסף של צו ההריסה , זאת עד ליום 31.1.2020 , מתוך ציפייה כי עד למועד זה יושלם הדיון בערר שהגיש המערער על החלטת המשיבה.

ביום 17.6.20 ניתנה החלטה הדוחה את בקשת הנתבע ביחס לתשלומי האיזון ונקבע כי תשלום האיזון המגיע לנתבע מאת התובע לפי חוות דעת שמאי בית המשפט, הנו 840,000 ש"ח (כן ראו החלטה מיום 12.2.20).

בקשת כונסי הנכסים למתן הוראות, במסגרתה ביקשו כי בית המשפט יאשר את הוראות "התקנון המוסכם" שהוגש על ידם כונסי הנכסים הגישו בקשה למתן הוראות, במסגרתה ביקשו כי בית המשפט יאשר את הוראות "התקנון המוסכם" שהוגש על ידם וסומן כנספח א' לבקשה (להלן – התקנון המוסכם).

לאחר קבלת שתי חוות הדעת (מטעם ה"ה מסילתי והס) הוברר כי זכויות הבנייה הקיימות מאפשרות גם הגשת בקשה לאישור תכנית נקודתית מכוח תכנית תא/5000.

...

עמדת כונסי הנכסים בעניין זה מקובלת עלי ובקשתם מאושרת.

עתה, משהתברר כי ייתכן כי המכירה תתבצע טרם השלמת רישום הבית המשותף, מקובלת עליי עמדת כונסי הנכסים כי יש להרחיב את ההסכמה הנדרשת גם לפעולות כאמור בחלקי הבניין הנוספים.

תיקונים מבוקשים בנוסח ההסכם עצמו בסעיף 10 לתגובת התובע: תיקון הגדרת "הנכס" בהואיל הראשון להסכם מכר – התיקון מקובל על כונסי הנכסים ולפיכך אני מורה כמבוקש.