בקשה לבניית יחידת מגורים ומתקן שחייה

מעיון במבוא לתכנית המפורטת שצורף כחלק מת/1 עולה כי התכנית הוגשה על ידי חברת ש.י. ברכה בע"מ שביקשה לשנות את הנחיות הבניה במיגרש 18 והציעה לבנות שלושה מגדלי מגורים בני 26 קומות כאשר הקומפלקס יכיל 342 יחידות דיור עם בריכת שחייה, מכון כושר, בית כנסת, גן ילדים ופעילות ספורטיבית אחרת.

נכתב כי יוזמת התכנית הנה ש.י. ברכה בע"מ וכי התכנית כפופה לתכנית מס' 5/במ/208 למעט, השינויים המפורטים בתכנית זו. באשר למטרות התכנית נכתב: "שינוי בהנחיות ומיגבלות בנייה והגדלת זכויות בניה באיזור מגורים מיוחד – מיגרש מס' 18. " בסעיף 1 בפרק ב' לתקנון התכנית שעניינו תכליות שימושים מיגבלות והנחיות בניה נכתב: "איזור מגורים מיוחד (מיגרש מס' 18) – "שימושים: מגורים ושירותים כמו פעילות ספורטיבית, בריכת שחיה, מכון בריאות, מכון כושר, קפטריה, מספרה, חדר טלויזיה ומשחקים לילדים, ביכנ"ס וגן ילדים 2 כיתות." זאת, בנגוד למה שהוגדר כשטח פרטי פתוח במיגרש מס' 302 שהשימושים שהותרו בו "גינון, נוי, מיגרשי משחק, נקוז ומעבר תשתיות. תותר הקמת מיזרקות, מיתקני משחק, סככות צל, ספסלים, תאורה, גידור וכד'". בפרק ב' לתקנון התכנית בסעיף המשנה שעניינו "המצב המוצע" ביחס למגרש מס' 18 נכתב כי המטרות העיקריות לאיזור מגורים מיוחד (בצרוף עם הערה 2) הנן "489% עבור מגורים, 8% עבור מכון בריאות, 3% עבור גן ילדים (2 כיתות)". עוד יש לציין כי בפרק ג' סעיף 4 שעניינו חנייה נכתב כי "החניה תהיה בתחום המיגרש בהתאם לתקן חניה של תכנית מתאר באר-שבע." בפרק ג' בסעיף 6 שעניינו "התנאים למתן היתרי בניה" בסעיף קטן א' נכתב "היתרי בנייה יינתנו לאחר השלמת תכניות מפורטת לפיתרון ביוב ואישורן ע"י משרד הבריאות ואיכות הסביבה. ובסעיף קטן ב' נכתב כי "היתרי בניה יינתנו ע"י הוועדה המקומית ע"פ תכנית זאת וע"פ בקשה למתן היתר בניה הכוללת תכנית בינוי ופיתוח ונספח תחבורה". יש לציין כי מעיון במסמך עולה כי בסופו חתומים יוזם התכנית והבעלים, ש.י ברכה השקעות ובניה בע"מ וכן עורך התכנית, האדריכל גרשון קנטור.

...

מטעמים אלו באתי לכלל מסקנה, כי לא זו בלבד שלא עלה בידי התובעת לבסס טענותיה כלפי הנתבעות במישור האחריות, הרי שגם במישור הנזק הנטען, לא עלה בידיה להוכיח ולבסס טענותיה.

אולם מאחר ודחיית טענות התובעת במישור האחריות לא נעשו על יסוד קביעות השמאי, ובשים לב לכך שהגעתי לכלל מסקנה כי נזקי התובעת לא הוכחו, איני רואה צורך והצדק לבחון את חוות הדעת לגופה.

אשר על כן, נוכח כל המקובץ לעיל, הנני בדעה כי דין התביעה להידחות.

המבקש מזכיר את סעיף 18 לחוזה שעליו חתמו המשיבה והוא, שבו נקבע בין השאר: מוסכם במפורש כי כל זכויות הבנייה שישנן ו/או יהיו בבניין ו/או במיגרש בעתיד אינן ולא יהיו רכוש משותף אלא רכוש המוכר ו/או הבעלים בלבד והם רשאים לעשות בהן שימוש לצורך בניית יחידה ו/או יחידות נוספות ו/או למוכרן ו/או להצמידן לאיזו מן היחידות בבית, בתקנון הבית המשותף, על פי שיקול דעתם ולקונה לא תהיה כל דרישה ו/או טענה ביחס לאמור [.

הקמת בית מגורים הכולל 35 דירות – קומת עמודים עם 2 דירות גן + 8 קומות טיפוסיות וקומת גג הכוללת 2 דיר[ו]ת גג. סה"כ 9 קומות מעל קומת עמודים.

עם זאת, שמא יורה בית המשפט כי החוזה עם הבעלים לא יבוטל והמשיבה תבנה את הבניין אני מצהירה כי המשיבה התחייבה כלפי המבקש לתכנן לו דירה ששיטחה 120 מ"ר, שאליה תוצמד מרפסת אשר תתפרס על יתרתו של שטח הגג (למעט מתקנים), ולבנות בריכת שחייה – הכול כמפורט בחוזה.

...

נדחית התביעה לחייב את המשיבה להוציא ערבות לפי חוק הבטחת השקעות.

סוף דבר: התביעה מתקבלת בחלקה, בהתאמה לאמור לעיל.

המשיבה תשלם למבקש את הוצאות המשפט, וכן תשלם לו שכר טרחת עורך-דין על סך 40,000 ₪, בצירוף מע"מ. הסכום יישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

הבקשה עותרת להפסקת שימוש חורג בבית מגורים ובבריכת שחייה אשר ניבנתה ללא היתר בנייה, שימוש שהינו לצורך אירוח.

בדיון שהתקיים בפניי ביום 6/11/19 הציגה המשיבה פירסום משני אתרי אינטרנט ובו פירוט האיבזור, המתקנים והשירותים שמציעים המשיבים בעלי המקרקעין לאורחיהם בווילת האירוח, המכונה "שאטו כרמים". נטען כי בהתאם לפרסומים עומדת לרשות האורחים בווילה, בין השאר, בריכת שחיה מקורה ומחוממת.

עניין זה לא התברר לגופו, אך נראה כי ההוראות המתאימות למקרקעין נשוא הבקשה כאן הן אלו הקובעות כי על מיגרש שגודלו לא יותר מ- 500 מ"ר, מותר לבנות עד 2 יחידות אירוח בשטח מקסימלי של 80 מ"ר ובתנאי שייבנו כחלק ממבנה המגורים או כי על מיגרש שבגודל של בין 500 ל- 750 מ"ר ניתן להקים 3 יחידות אירוח.

...

לאור כל האמור הגעתי למסקנה כי השימוש אשר עושים המשיבים במקרקעין לצרכי אירוח הן בבית המגורים והן בבריכת השחייה, הינו בניגוד להוראות התכנית החלה על המקרקעין ועל כן הנו שימוש אסור.

כעת, לאור טענות המשיבה מס'2 בתצהירה ובעדותה בדיון והודאתה בשימוש הנעשה במקרקעין ובווילה, ובהסתמך על הפרסומים שצורפו כראיה לתיק, בענייננו, מתייתר הצורך לדון במשקלו הראייתי של תצהיר הפקח, שכן במכלול הדברים סבורני כי הראיות שבפניי הנן למעלה מן הדרוש, ובוודאי שעומדות בתנאי של "ראיות לכאורה". המשיבים הסתמכו בהתנגדותם לצו הפסקת השימוש על פסיקת כב' השופט שטיין בבית המשפט לעניינים מקומיים בראשון לציון, בע"א 22024-07-18 מדינת ישראל - הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ נ' יניב אוזנה (מיום 1/1/19) (להלן: "עניין אוזנה").

סוף דבר אני מורה על כניסת צו הפסקת השימוש לתוקף.

וילה קדם כוללת 5 חדרי שינה, בריכת שחיה, ג'קוזי ספא, מטבח חצוני, סאונה, סככה אחורית, מחסן ומיתקני אירוח נוספים; תיק בב"נ 22027-10-21 - מקרקעין ברחוב נחל רעים 7, הידועים כגוש 39879, חלקה 15, מיגרש 413א, השייכים למשיבים 3 ו-4, בשטח של כ-265 מ"ר והמכונים "תהילת המדבר" (להלן: תהילת המדבר).

כל הבקשות להוצאת הצוים נתמכו בתצהירי המפקחת גב' רעות אנקרי (להלן: המפקחת), תכנית מספר 27/במ/199, תכנית 27/במ/43 ותכנית 27/במ/43/4 לשכונות הגמל, שכונה צפונית ושכונת בנה ביתך "גוונים", החלות על המקרקעין (להלן: התכניות), מכתבי מנהלת הוועדה המקומית לתיכנון ובניה מצפה רמון, גב' מרינה איידלשטין (להלן: גב' איידלשטין) שנושאם "הזמנה להיכלל במסלול הסדרה לעוסקים באירוח ביתי באיזורי מגורים" (להלן: המכתבים), היתרי בניה וראיות רלוואנטיות נוספות לכל אחת מהבקשות, לרבות פרסומים ותמונות.

במספר מקומות נרשם שוילה קדם מתאימה ל-"חופשה רומנטית, חופשה למשפחות עם ילדים קטנים, חופשה למשפחות עם ילדים מתבגרים, חופשה יוקרתית לחגוג יום הולדת, מקום למסיבת רווקים, חופשה עם החבר'ה, מטיילים בטבע/מטיילי ג'יפים". בפירסום תהילת המדבר נרשם "לאחר ביצוע ההזמנה, כל פרטי מקום האירוח...", בהמשך "מקום האירוח תהילת המדבר בדרך כלל בתפוסה מלאה באתרנו. הזמינו במהרה לפני שיאזל" בקטגוריה "מה אורחים הכי אהבו" נרשם בין היתר "... חופשה משפחתית בוילה במקום במלון" ובמקום אחר "... בית נופש אמיתי..." וכי "מקום האירוח תהילת המדבר עובד עם Booking.com מאז 18 באפריל 2017" ובפירסום נוסף "בוילה, אשר מיועדת לאירוח מישפחות, קבוצות, אירועים, ימי הולדת...", ובהמשך "מספר אנשים לאירועים: 30. מספר אנשים לשינה: 18". בפירסום אחוזת המלכה נרשם "וילה נופש קסומה מול הרי הגמל. הזמנה לטווח קצר בלבד", בהמשך "בוילת אחוזת המלכה מאבזור כולל ונוח לחופשה נטולת דאגות - רק להגיע ולהתחיל להנות... אחוזת המלכה מציעה לאורחיה מיתחם חוץ מקסים עם בריכת שחיה חדשה (מחוממת בעונות המעבר), ג'קוזי ספא זרמים גדול, פינת אוכל גדולה, פינת ישיבה, פינת מנגל גז משודרגת, כדורגל שולחן והוקי שולחן...". נרשם כי אחוזת המלכה מתאימה "למשפחות לאירועים מתאים לימי גיבוש מתאים לקבוצות למסיבת רווקות סולידית וילה לארוע סולידי לנופש". בחוות דעת האורחים נרשם, בין היתר, "שרות 10", "הזמינות של לילי היתה מדהימה בכל שעה ולכל בקשה. בריכה וג'קוזי נקיים וחמים. היינו ונחזור שוב", "... מתאים למשפחות... נהנינו מאוד וממש מתחשק לחזור", "... ופשוט כיףףף! היה סופש מושלם תודה...". במענה לשאלות נפוצות נרשם, בין היתר, כי "המחיר ללילה... עשוי להשתנות בהתאם לסוג החדר, העונה, לתאריך בו הנכם רוצים להתארח וכמו כן בכמות הלילות שתשהו" ולגבי מספר האנשים "...יכולים להתארח ללינה 19 אנשים. בנוסף, לפי הצורך, ניתן לספק מיטות או מזרנים נוספים". במקום נוסף נרשם "יחידת האירוח ממוזגת... מקום האירוח אחוזת המלכה... עובד עם Booking.com מאז 17 במאי 2020". בפירסום לבנה במדבר נרשם "צימר לבנה במדבר... מציע מסעדה ואינטרנט אלחוטי בחינם... יחידות האירוח כוללות מרפסת,.. אתם מוזמנים ליהנות מאמבט העיסוי שבצימר... מקום האירוח נמצא במרחק של... מקום האירוח Levana in the Desert ... עובד עם Booking.com מאז 9 באוקטובר 2017". באתר אחר נרשם "מיתחם נופש בלב המדבר עם 2 יחידות אירוח חדישות ומעוצבות, ג'קוזי ספא מפנק, חצר מטופחת עם פינת ישיבה וערסל לאירוח זוגות ומשפחות... חדרי אירוח מרווחים ונעימים... יחידות אירוח מאובזרות ומעוצבות לזוגות ומשפחות. לבחירתכם 2 יחידות אירוח אותן ניתן להזמין כל אחת בנפרד או את שתיהן יחד. היחידה הזוגית... היחידה המשפחתית ... בין היחידות דלת מקשרת כך שניתן להזמין את המיתחם כולו לקבוצות ומשפחות מורחבות!... ליחידת הנופש הזוגית מרפסת פטיו צמודה... ג'קוזי מלבני,... ליחידת הנופש המשפחתית חצר מרוצפת עם ג'קוזי ספא מפנק במיוחד... כל מה שנותר זה להתרווח להצטייד ביין טוב או משקה קל ולהישאב לתחושת חופש אמיתית. מיתחם לבנה במדבר מתאים לזוגות המעוניינים לנפוש, להתפנק ולהירגע למשפחות שרוצות ליהנות מאטרקציות ופעילויות מהנות למטיילים וכן לקבוצות של עד 11 נופשים". בחוות הדעת נרשם "צימר כיפי ומפנק. אירוח מושלם... מתאים לחופשה רומנטית, חופשה למשפחות עם ילדים קטנים, חופשה למשפחות עם ילדים מתבגרים, מטיילים בטבע, מטיילי ג'יפים", "בעלי הצימר נשמות טובות!" ו"מתאים לחופשה רומנטית".

מהפניה שצורפה לתגובת המשיבה לבקשה לביטול הצוו עולה כי הפונים הזמינו "חופשה משפחתית בוילה קדם... מדובר ב10 מבוגרים שלקחו חופש מהעבודה, תיכנון שהולך לפח... הורס לנו, ברגע האחרון, מפגש משפחתי שחיכינו לו מאוד...". מקובלת עלי טענת ב"כ המבקשת כי פניה זו "...מלמדת כאלף עדים על אופי השמוש בנכס..." כיחידת נופש להשכרה לצורכי חופשה וקיט של שוכרים מזדמנים - ולא למגורים.

...

סוף דבר על מנת ששימוש במקרקעין להשכרתם כיחידות נופש יהיה מותר, על התכנית החלה על המקרקעין להתיר שימוש זה במפורש, שכן "על התכנית להתיר במפורש שימוש מסוים, כדי שזה יהיה מותר. כל שאינו מותר מפורשות - אסור. אכן, האיסור יכול שיהפוך להיתר - אולם זאת רק בכפוף להליך חוקי מפורש" [ר' ע"א 1216/98 אבוטבול נ' ועדת ערר מרכז (11.7.01)].

" דין טענת השיהוי, כמו גם טענות התעמרות ואכיפה בררנית להידחות.

אשר על כן, הבקשה לביטול הצווים - נדחית.

הנתבע הגיש לנתבעת 3, הוועדה המרחבית לתיכנון ולבניה – יישובי הברון (להלן: "הועדה המרחבית") בקשה להיתר להריסת המבנה הקיים ובניית בית מגורים דו קומתי, בריכת שחיה ופרגולה, לרבות חניה מקורה ומחסן בחלקה תחת המבנה הקיים (בקשה מספר 20130740, תיק בנין 510207, להלן: "הבקשה").

אלה ההחלטות שניתנו בבקשה (נספח ג' לתצהיר מר מנדי שפיגלר, נ/9): א. החלטה מיום 20.5.2013 – להשהות את הדיון בבקשה עד להתאמתה להוראות התכניות החלות על החלקה, וביניהם, הצגת בינוי המשקף 3 יחידות דיור, ביטול בניה במרווחים או פירסום בהתאם לתקנות ובטול השמוש על גג מבנה החניה; ב. החלטה מיום 16.6.2013 – להשהות את הדיון בבקשה עד להצגת 3 יחידות דיור.רחוב קדושי השואה 3 ג. החלטה מיום 21.7.2013 – הבקשה אושרה בתנאים (גיליון דרישות).

משכך, נדרשה הועדה לעשות שימוש בסמכותה לפי סעיף 238 א' לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה") ולהוציא צו הריסה מנהלי להריסת המבנה והנתבע נידרש להגיע למשרדי הועדה המקומית ולבצע הזמנה לשינוי במתקני החשמל לצורך הסרת הסכנה (המכתבים צורפו כנספח 8 לתצהיר מר מיכאל רובנוביץ, ת/1).

...

כן תשלם הנתבעת 3 לתובעת הוצאותיה בסך 2,500 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 15,000 ₪.

התביעה נגד הנתבעת נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 5,000 ₪.