בקשה לביצוע תוספת בנייה בקומת עמודים

רמ"י הכפופה להחלטות מועצת מקרקעי ישראל על פי סעיף 3 לחוק מקרקעי ישראל, התש"כ-1960, דחתה את בקשת הנתבעת לאישור תוספות הבנייה, בנגוד לאותה החלטה.

בדו"ח הפיקוח האחרון מיום 30.4.19 שערך המפקח שלומי גרופר לאחר ביקורו במקרקעין, ואשר צורף כנספח 6 לתצהירי העדות מטעם התובעת, פורטו תוספות הבנייה, שניבנו במקרקעין, ואשר אינן תואמות את תכנית הבינוי, כדלהלן: קומת העמודים המפולשת ניסגרה, והיא משמשת כחלק מבית המגורים כסלון ומטבח.

בסעיף ה.1 להסכם החכירה נקבע כך: "אסור לחוכר לבצע שינויים מבניים בנכסים או להוסיף על המבנים הקיימים בנכסים באם השנויים או התוספות יביאו להגדלת השטח הבנוי של הנכסים (להלן: 'השינויים היסודיים') אלא בהסכמתו המפורשת מראש ובכתב של המחכיר. החוכר לא יגיש תכניות לשנויים או לתוספות כאמור לאישור על-ידי מוסד ממשלתי, ערוני, או מוסד רישמי אחר, לפני שהמחכיר יחתום על תכניות אלה..." הינה כי כן, בבצוע תוספות הבנייה הנזכרות לעיל, ללא קבלת אישור רמ"י, הפרו הנתבעים הוראה זו של הסכם החכירה.

...

לפיכך, דין טענה זו להידחות.

במקרה זה, לא הוכח על ידי הנתבעים, כי התובעת זנחה בשלב כלשהו את זכויותיה או כי נגרם נזק כלשהו לנתבעים בגין השתהות זו. לפיכך דין הטענה להידחות.

סיכום לסיכום, התביעה מתקבלת, כדלהלן: נאסר על הנתבעים או מי מהם או מי מטעמם לעשות כל שימוש חורג במקרקעין.

המערערים לא הכחישו כי הם "סגרו" את קומת העמודים אך הם טוענים כי הם לא בנו את העמודים והמרפסת, ומי שבנה את פרטי הבניה הללו הם סולטנוב, כך שהמערערים רק "ניצלו" את הבניה כאמור על מנת "לסגור את קומת העמודים". לא ברור אם המערערים העלו טענה זו בפני המפקחת (שכן הצדדים לא הגישו כמוצג מסמכים מתוך תיק המפקחת), אך הם העלו את הטענה בפני בית המשפט קמא ובפני המומחה, ואף צרפו מטעמם לתיק קמא שני מסמכים התומכים בטענתם כי בנית העמודים והמרפסת בוצעה על ידי סולטנוב: המסמך האחד הנו מכתב ששלחה הוועדה המקומית לתיכנון ובניה קריות (להלן: "הוועדה") לסולטנוב, משנת 2015 (להלן: "מכתב 2015"), שם נכתב כדלקמן: "למרות צו הפסקת עבודה המינהלי שהוצא ... המשכת בעבודות הבניה על ידי יציקת עמודים ותקרה בקומה א' בחזית המערבית של המבנה וע"י כך יצקת מרפסת לדירתך וכל זאת ללא היתר בניה ...". המסמך השני הנו מכתב ששלחה הוועדה לסולטנוב בשנת 2017, לאמור: "עפ"י בקשתו של אורן, בנה של שושנה סולטנוב, נערכה בדיקה במשרדינו, בנוגע להיתר בנייה לתוספת בנייה הקיימת בקומת הקרקע בחזית צפון מערבית השייכת למר רוני סמינדויב (לכיוון רח' יהודה הלוי, מתחת למרפסת שנבנתה לפני כשנה וחצי ע"י סולטנוב שושן מקומה א' ללא היתר בניה כחוק!). בבדיקה לא נמצא היתר בנייה לתוספת הבנייה לעיל". וראו כי שני המכתבים הוגשו לתיק קמא כנספחים לתשובת המערערים לבקשת הביזיון.

...

סיכום – במצב הדברים האמור, עמדתי היא כי דין הערעור להתקבל באופן המתואר מעלה - וכך אציע לחברי להרכב.

בחנתי את המבנים בנ/3 ונ/4 אותם חוייבו המערערים להרוס אל מול חוות הדעת של המומחה שמינה בית המשפט קמא ולא הצלחתי להגיע למסקנה ברורה האם קוימו הוראות פסק הדין של המפקחת אם לאו.

א. אליקים, שופט סגן הנשיא [אב"ד] השופט ארז פורת: אני מצטרף לעמדת חבריי למותב לפיה דין הערעור להתקבל, וזאת בסייגים שפרטה חברתי, השופטת נאות פרי, בחוות דעתה.

תוספות אלו לא קיבלו היתר בניה והיוו חריגות בניה, אף כי ניתן להכשירן בקבלת היתר בניה ללא ביצוע הריסה או עבודות התאמה נוספות.

התובע עצמו הגיש בקשה להיתר בניה והכשרת החריגות בשנת 2015, הא הראיה שמכתבה של הוועדה המיוחדת לתיכנון ובניה אלפי מנשה מיום 5.11.15 (נספח 5 למוצגי התובע) מופנה אליו כמגיש הבקשה ובו מצוינת מהות הבקשה: "תוספת בניה בקומת עמודים, סגירת מרפסת קיימת בקומת כניסה, מדרגות חיצוניות בחצר הבית". במכתב עורך הדין של התובע מיום 24.5.16 ישנה היתייחסות להוצאות הכרורות בבקשה להיתר בניה, ובמכתב מיום 19.7.17 (נספח 19) בליקויים החמורים בנכס כפי שגילה אותם התובע חריגות הבניה אינם מופיעים כחלק מהתרמית, הונאה ומצג שקרי ככותרת סעיף 4 במכתב, אלא סדקים ושקיעת יסודות.

...

אני מקבלת את הטענה לפיה משוויתר על הוצאת אישור עיריה כתנאי למסירת החזקה המשפטית ולקח על עצמו את הכשרת המדרגות החיצוניות שבנה, ומשהגיש בקשה להיתר בניה וכלל בה גם את שתי התוספות הקודמות, הסכים מכללא לטפל בכך על חשבונו.

היתה זו טעות של הנתבעת שניסתה להטיל על המוכר גם חיוב זה, ובכך העלתה את חמתו של התובע, שאמר למתווך בשיחה המוקלטת כי "יקרע אותה". אני דוחה את תביעת התובע לשפותו בהוצאות שהוציא עד כה לצורך הכשרת החריגות ואף בסכום שנקב בו מומחה בית המשפט, באשר לא הוכח כי על הנתבעים היה לשאת בסכומים אלו, בהתאם להסכם ביניהם.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע את הסכומים הבאים: סך של 107,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום חתימת הסכם המכר (יום הערך לפיו חושבה ירידת הערך, 11.8.15), ועד התשלום בפועל.

לטענת התובע, בעלים של דירה ברח' הרצוג 24 קרית מוצקין, פנה אל הנתבע בחודש נובמבר 2018 כבעל מיקצוע על מנת שיכין עבורו תוכנית תכנונית לשם ביצוע תוספות בניה בדירה לממ"ד ומרפסת.

לעניין עלויות העיד המומחה מטעם הנתבע: " חוזר על האמור בחוות הדעת, חוות הדעת של השמאי מאד הצחיקה אותי בגלל עלויות ביצוע. הוא הקטין לפחות בחצי את העלויות" וכן "אם זאת הייתה מרפסת סטנדרטית אני מעריך שזה היה 80 אלף ₪. איך מרפסת יכולה לעלות 35 אלף ₪? המחירים בחוות דעת לא הגיוניים." וכן "לא בטוח שהוא יקבל בחזרה מבחינת השידרוג שלו יכול להיות שהוא ינסה למכור הוא לא יקבל את זה חזרה." וכן "ת. אם כולם היו בונים נתתי לא מעט הצעות מחיר, אם נניח 3 דיירים ועל קומת עמודים לכל אחד יעלה 95 אלף ₪ פלוס מע"מ זה היה מפחית לו ביותר משני שליש, הוא היה חוסך לא היה מרויח. אם כולם היו בונים הוא היה משביח.

אם אני לא טועה הגשתי את הבקשה להיתר והיו כמה פגמים" וכן ""הוא לא שילם לי לאחר שהגשתי את הבקשה. הוא היה צריך לשלם לי לפחות 1,500 ₪." התובע העיד כי לא נחתם הסכם בין הצדדים וכי סוכמו דברים בע"פ. התובע העיד בעמ' 3 לפרוט': "היה הסכם בעל פה. סוכם שאני משלם לו 1,000 ₪ מקדמה עד שהוא מביא לי היתר בניה ואחר כך משלם לו עוד סכומים בשלבים. סיכמנו שהוא מכין גרמושקה לועדה. הבאתי לו את כל המדידות והחתמתי את השכנים והבאתי לו. חיכיתי לו שנתיים וחצי עד שהוא הכין את התוכנית. וכל הזמן התכתבתי איתו והוא כל הזמן אמר שהוא מגיש ולא הגיש שום דבר." ובעמ' 9- שלמתי 1,000 ₪ כי זה מה שסוכם בנינו.

...

הנתבע העיד: ""חצי שנה לקח לי הסיפור של מודד. היו המון תיקונים ועד שסיימנו את התיקונים של המודד לקח חצי שנה. נכון שגם לי לקח זמן לסיים את התוכניות, אבל לקח לו זמן להחתים את השכנים. בסופו של דבר הגשתי את הבקשה." התובע אינו מביא אסמכתא מתי הסתיימה החתמת הדיירים והעיד כי הדבר לקח 3 שבועות.התובע נשאל לגבי המועדים- "ש. אתה אומר שעבר הזמן שהוקצב, אתה פנית לאיליה בנובמבר 2018. מתי חלף השנתיים?

מקיבוץ הדברים דין התביעה להידחות.

באישום נטען כי נאשם 2 ערך את הבקשה להיתר באופן כוזב או מטעה בכך שהסתירה את כל עבודות הבנייה, השינויים והתוספות שבוצעו כמתואר באישום הראשון.

נטען כי הנאשם ערך את הבקשה להיתר באופן כוזב או מטעה בפרטים שצוינו בס"ק 2.1 – 2.3 לעובדות שעניינם הצגת קומת העמודים כמפולשת על אף שניסגרה והוכשרה ליח"ד; הצגת בית המגורים ככולל יח"ד אחת ומתבקשת הוספת יח"ד אחת נוספת, בעוד שבפועל קיימות בו יותר מיח"ד אחת כמתואר בעובדות האישום הראשון; העלמת דבר קיומו של חלל הקיים מתחת למדרגות כניסה בקומה העליונה, שבפועל מנוצל.

...

לפיכך, בשלב מקדמי זה הבקשה לביטול כתב האישום נדחית.

אף באשר לטענותיו של נאשם 3, לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, מסקנתי היא כי בשלב מקדמי זה, דין הבקשה לביטול כתב האישום להידחות.

סוף דבר, הבקשות לביטול כתב האישום נדחות בשלב זה. הצדדים יוכלו לחזור ולהעלות את טענותיהם בהמשך ההליך לאחר שמיעת הראיות.