בקשה לביטול שטר משכנתא על דירת פנטהאוז

המבקש, ליאור גבריאל, הינו הבעלים של דירת פנטהאוז ברחוב ביאליק ברמת גן במקרקעין הידועים כגוש 6207, חלקה 689, תת חלקה 11 (להלן: "הנכס").

מכל מקום, הבנק לטענתו העמיד הלוואות ואשראים לחברת צמרות ולגבריאל כדורי, בהסתמך על המשכנתא שנועדה להבטחת פרעונם – כאשר החוב ליום 18/11/03 בחשבון גבריאל כדורי מסתכם ב-1,618,144 ₪ ובחשבון חברת צמרות בסכום של 3,556,689 ₪-ומשאין מחלוקת ביחס לחובות אלה, הרי שאין כל עילה שבדין לסעד הנתבע שלפיו שטר המשכנתא בטל.

הוברר כי אין כל בסיס בעובדות ובדין לעתירת המבקש להצהיר על כך ששטר המשכנתא בטל, ומשכך התביעה נדחית.

...

סוף דבר 11.

הוברר כי אין כל בסיס בעובדות ובדין לעתירת המבקש להצהיר על כך ששטר המשכנתא בטל, ומשכך התביעה נדחית.

בד בבד, הגישה ביום 1.6.2023 את התובענה הנוכחית למתן פסק דין הצהרתי בדבר ביטול "הסכמי הלוואות ושטרי משכנתא מיום 23.4.17 ו- 15.5.19" בשל טענתה כי "נכרתו על יסוד טעות או הטעה או עושק ואו בחוסר תום לב קצוני". עוד טענה, כי יש לראות את מעמדה כערבה ולא כלווה ישירה.

המבקשת טוענת בין השאר, כי לא ידעה על הליך המימוש עד לאחרונה; כי לא הוסברה לה כדבעי מהות חתימתה על הסכמי ההלוואה והמשכנתא; כי לא ידעה מאומה על הכספים שנכנסו לחשבון ככל ונכנסו; במישור האישי הרחיבה המבקשת את הדיבור על הבן הנכה והצרכים המיוחדים המחייבים השארותו בדירה; המשיבה מצדה טענה, כי הדירה הנה דירת פנטהאוז מרווחת ויוקרתית המשתרעת על שטח של 155 מ"ר פלוס 60 מ"ר מרפסת בבניין שאין לו טופס 4 וללא מעלית תקינה.

עוד טוענת המשיבה כי המבקשת ידעה והיה עליה לדעת על המשכנתא שכן חתמה לפני עורך דין מטעמה, אשר ייצג אותה בנפרד ולא היה עו"ד של המשיבה, עו"ד יונה וינדר, אשר אישר בחתימת ידו כי נתן למבקשת הסבר מלא על החתימה ומשמעותה.

...

בנוסף להתחייבות העצמית של המבקשת אני מורה לה להפקיד מזומן או ערבות בנקאית אוטונומית הצמודה למדד הידוע היום בקופת בית המשפט בסך של 175,000 ₪.

סיכום: מן המקובץ לעיל, אני מחליטה להעניק למבקשת את צו המניעה המבוקש עד להכרעה סופית בהליך העיקרי.

אני מאשרת הפקדת הערובה בתוך 10 ימים מהמצאת החלטה זו. ככל שזאת לא ייעשה, הליכי הפינוי יתקיימו כסדרם כפי שנקבע.

לאור האמור בבקשה לעיון חוזר, ניתן ביום 15.3.20 צו עיקול זמני, על זכויות מריבו בלבד ואצל מחזיקים 3-16 ומחזיקה 18 בלבד (לישכת רישום המקרקעין, אצלה רשומה דירת הפנטהאוז שנבנתה בפרויקט ועומדת למכירה, להלן: "הדירה").

עוד נטען, כי הבקשה הוגשה בחוסר ניקיון כפיים, תוך הסתרה מבית המשפט של קיומם של כתב ההסכמה ושטר המשכנתא האמורים.

הודגש, כי העיקול נרשם רק על הדירה שטרם נמכרה ולא על הדירות האחרות שניבנו בפרויקט וכבר נמכרו.

מקובלת עליי טענת המבקשים, כי רק כאשר ניתן טופס 4 בחודש אפריל 2020 קם הצורך בהגשת בקשה לעיקול זמני, שכן עם קבלת טופס 4 לכאורה מתבטלת הערבות הבנקאית וכן מריבו רשאית למכור את הדירה.

...

לסיכום: לאור כל האמור, הוכחו רכיבי הבקשה לעיקול זמני.

ברם- לאור כל האמור, העיקול על הערבות הבנקאית יבוטל.

על כן, החלטתי הינה כדלקמן: העיקול הזמני על הערבות הבנקאית מבוטל.

כאחת מהבטוחות עליהן הוסכם, מושכן פנטהאוז בנכס שהוערך בסכום של 240,000$.

לחילופין, טענו המשיבים, כי המשכנתא על הנכס נשוא התובענה מהווה בטוחה למימון פרוייקט הבנייה, ומאחר שהפרוייקט לא יצא אל הפועל ולא התקיימו התנאים המתלים שנקבעו במסגרת הסכם ההלוואה, מן הראוי להורות על ביטולה.

לטענתם, בשנת 1997 כל שנודע להם הוא, כי המבקשת ביטלה את הסכמתה למימון הפרוייקט, אך דרישתה למימוש הדירה נמסרה להם רק בשנת 2003, והדרישה לתשלום החוב נשוא המשכנתא נימסרה להם בסמוך לכך.

(ב) בדומה להמרצת הפתיחה הנוכחית, גם ה"פ 1025/03 נסבה על הטענה העובדתית לפיה המבקשת הפרה את התחייבויותיה כלפי המשיבים וכלפי מר ליאור גבריאל (בהתאמה), ולכן היא אינה זכאית לממש את הנכס נשוא המשכנתא (או אף כי יש להצהיר על בטלותו של שטר המשכנתא, כפי שהתבקש בה"פ 1025/03).

...

לאור זאת, הבקשה מתקבלת.

התביעה נדחית על הסף על פי תקנה 101(א)(1) ותקנה 101(א)(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

אני מחייב את המשיבים לשלם למבקשת שכ"ט עו"ד בגין הבקשה, בסך 15,000 ₪, בצרוף מעמ"מ כחוק, בתוספת הצמדה וריבית חוקית, מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

בעיניין בישיץ הנ"ל קבע כבוד השופט עמית כי "בדומה ליחסים שבין עורך דין ולקוחו, רמת ההיתנהגות הנדרשת מעורך הדין "אינה עולה על רמת ההיתנהגות הנדרשת – לפי הנסיבות – מעורך דין סביר; לא יותר מכך אך גם לא פחות מכך" (ע"א 4166/00 שטרית נ' ובר, פ"ד נה(4) 958, 960 (2001)).

יתרה מכך, נדמה כי כל ההתראות שעמדו בפניו וכל הנקודות אדומות שהיו צריכים לעורר את חשדו, נעלמו מעיניו במקרה הטוב או זכות להעלמות מצידו במקרה הרע (ראו עניין פנטהאוז).

לעניין זה אפנה לדבריו של ניר במסגרת דיון שהתקיים בבית המשפט לעינייני מישפחה בבקשה לביטול צו קיום צוואה (צורף נספח א לבקשה דחופה מיום 16.09.2020) כי "גם אני (ניר – ר' ע') הייתי בבית שלה, כשהיא חתמה על הצוואה, והיו שם גם שני השכנים טוברי. ועו"ד אטדגי (הנתבע 2 – ר' ע') אמר לי תכניס, תכניס את השכנים" (עמ' 4 ש' 8-9).

ביחס לשווי התמורה ולשווי הנכס, העיד שמאי בנק מזרחי מר גילבוע כדלקמן: "ראיתי שמשהו לא בסדר. יש אדם שאחראי על השמאים של בנק מזרחי, שהוא היום כבר בפנסיה שקוראים לו מר צבי רז, שהוא מטפל בבעיות, בדברים בעיתיים. התקשרתי אליו אמרתי לו, מר צבי רז, הגיע אלי חוזה, הכל תקין, אין פה שום סעיף שזה, במחיר שהוא מצחיק, שהוא בערך, בוא נגיד פחות מחצי משווי הנכס. מה, איך אתם רוצים שאני אתייחס לזה? העבירו את השאלה שלי למחלקה המשפטית של הבנק, הם כנראה בחנו את החוזה, בחנו את הכל, אמרו אין לנו בעיה אנחנו מתקדמים עם משכנתא, אתה תעריך את זה רגיל. אני הערכתי את הדירה שבחוזה נקנתה ב-850,000 שקל אם אני לא טועה, הערכתי אותה ב-1,750,000 שזה עוד היה על הצד הזהיר, כי אי אפשר להעריך דירה פנויה בסכום כזה שנמכרה. העברתי את השמאות לבנק. וזהו, ומאז לא שמעתי שום דבר עד שבקשו ממני להגיע לפה. וזהו". (מעמ' 59 ש' 29 עד עמ' 60 ש' 5).

...

לעניין הנזק אציין רק כי לקחתי בחשבון את התמונה במלואה, את העובדה כי התובע הגיע להסכם פשרה עם הרוכש, את העובדה שמירב הכספים הועברו לטובת בנה של המנוחה, בידיעתו של הנתבע 2, שכלל לא טרח לברר מדוע הדבר נעשה, והאם המנוחה לא אמורה לשמור לטובתה כספים לעת זקנתה? התובע עתר לחייב את הנתבע 2 בפיצויים בגין רשלנותו בסכום של מיליון ש"ח בנסיבות הקיימות אני סבורה כי במכלול הדברים בהתחשב בהעדרה של שומה הנוגעת למכירת הדירה בדיירות מוגנת, ובפשרה שהתקבלה בין התובע לנתבע 1 אני סבורה כי יש לחייב את הנתבע 2 על הצד הנמוך בסכום של 250,000 ₪.

סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבע 2 בתשלום פיצוי בסך של 250,000 ₪ לתובע.

בנוסף, ישלם הנתבע 2 לתובע שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך של 50,000 ₪.