בקשה לביטול רישום בעלות משותפת בדירה

הבעלות המשותפת לא יכולה היתה להרשם על שם שניהם יחד מאחר ומדובר בדיור צבורי ועל כן הוא מנוע מבצוע העברה למשך חמש שנים ממועד הרכישה, אולם הרישום יבוצע מיד כשניתן יהיה לעשות כן. הדירה מושכרת החל מנובמבר 2018 בדמי שכירות בסך 2,400 ₪ לחודש.

בעיניין עמר קבע בית הדין הארצי לעניין ייחוס הכנסה מנכס את הדברים הבאים: "חוק הבטחת הכנסה הנו חוק סוצאלי, המבוסס על אבני בוחן שעניינם גובה ההכנסה והיכולת להפיק הכנסה. החוק נועד בעקרו של דבר, להבטיח לכל אדם שאינו מסוגל לפרנס עצמו, ושהכנסתו פחותה מ'ריצפה' הקבועה בחוק ובתקנות שהותקנו על פיו, רמה מינימאלית של הכנסה לצורך קיום בסיסי. אין החוק מיועד לאלה היכולים להישתכר את המינימום שנקבע בו או היכולים להפיק הכנסה מנכס כלשהוא. משכך, נשללת בסעיף 9 לחוק הקצבה ממבוטח שברשותו נכס שהחזקה היא שניתן להפיק הימנו הכנסה מינימלית. ההשקפה הגלומה בחוק היא שהציבור אינו חייב לתמוך באדם שיש לו רכוש ממנו ניתן להפיק, למצער, הכנסה מינימלית. כך, לשם המחשה, אם מבוטח הוא בעל דירה נוספת על זו שבה הוא מתגורר, עליו להשכירה ולהשתמש בדמי השכירות לשם סיפוק צרכיו הבסיסיים ולא לתבוע קצבת הבטחת הכנסה." (ראה: עב"ל 1010/04 המוסד לביטוח לאומי – זהבה עמר ,15.3.05) בעב"ל 20952-04-11 אהוד יאיר – המוסד לביטול לאומי, 20.11.15, ניתנה היתייחסות לצורך למנוע ניצול לרעה של מערך התמיכה שגמלת הבטחת הכנסה היא חלק ממנו: "73. רצונו של המוסד למנוע ניצול לרעה, ולוודא כי רק הזכאים לכך יממשו את הזכות לגימלת קיום שמשאביה מוגבלים, הנו ראוי ומובן. יפים בהקשר זה דבריה של הנשיאה (בדימוס) ביניש בבג"צ חסן:

שעה שהתובע הוא בעליו של נכס ומקבל בגינו דמי שכירות, ברי כי יש להפחית את התשלום האמור מהגימלה שהוא מבקש לקבל.

...

על כן אין אנו מקבלים את טענת התובע בסיכומיו כי טעתה בעדותה.

מאחר והתובע לא הצליח להוכיח כי הוא מקבל רק 1,200 ₪ מדמי השכירות בגין הדירה אנו קובעים כי התובע מקבל את 2,400 השקלים מדמי השכירות לידיו ויש לקזזם מגמלת הבטחת הכנסה.

לאור המקובץ מצאנו כי גמלת הבטחת ההכנסה נשללה מהתובע כדין.

בהתאם לאמור בכתב ההגנה, שהוגש ע"י רשות מקרקעי ישראל, תוגש בקשה לביטול צו הבית המשותף, ולכשתאושר הבקשה, יקבע בית המשפט את דרך פירוק השתוף במקרקעין.

טענת הנתבע 1 בדבר זכאותו לדירה בשטח של 139 מ"ר, מרתף של 40 מ"ר ושטח שירות של 40 מ"ר, אינה מתחשבת בעלויות הבנייה או בעסקת קומבינאציה, ואינה לוקחת בחשבון את כל העלויות הכרוכות במימוש הבנייה, לרבות תשלומי מיסים ותשלומים והיטלים לרמ"י. דיון והכרעה חלקה 183 בשטח רשום של 2,985 מ"ר הנה בבעלות רשות הפיתוח.

...

בסופו של דבר, הגישו התובעים תביעת פינוי ותביעה כספית כנגד הנתבע 1.

טענות רשות מקרקע ישראל, הנתבעת 6 דין התביעה כלפי הרשות להיות מסולקת על הסף בהיעדר עילה.

לפיכך, יש לדחות את התביעה כנגד הנתבע 1, ככל שמדובר בפירוק השיתוף בדרך של מכירה.

טענות החייב בתגובתו לבקשה: במסגרת תגובתו לבקשה לביטול הענקה, תמך החייב בבקשת הנאמן, והתייחס לנקודות שבהן קיים לכאורה חוסר איזון בהסכם הגירושין לטובת המשיבה: זכויות עודפות למשיבה: החייב נושא לבדו בכל סכום המזונות, תשלומי האחזקה והטיפול בנכס שהמשיבה מתגוררת בו, ובכל הוצאות הרכב (החזר הלוואה ואחזקה) שבשימושה הבלעדי של המשיבה, עד ליום 1.3.2030, כאמור בסעיף 16 להסכם הגירושין, בזמן שהמשיבה משתכרת למעלה מכפול מהחייב, לא כולל הכנסות מנכסי נדל"ן שבבעלותה, לרבות דמי שכירות שהמשיבה מקבלת מאמה מדי חודש בגין השמוש בדירה בפנורמה גם בגין חלקו של החייב בדירה המשותפת בפנורמה.

אותו נוסח ננקט גם ביחס לקומת המשרדים שגם לגביה צויין כי "בעלותה של איריס משותפת עם יהודה בחלקים שווים, חרף העובדה שיהודה אינו רשום". הזכאות של החייב לבעלות במחצית הדירה בפנורמה אינה מותנית, על פי הסכם הגירושין, בדבר.

...

סוף דבר, אני מורה על מינוי שמאי להערכת שווי זכויות החייב בדירה בפנורמה.

המומחה יעריך שווי זכויות החייב בדירה, וזאת בשים לב להתחייבות החייב לאפשר לאמה של המשיבה להתגורר בדירה עד אריכות ימיה ושנותיה, וכן לאור החלטתי שלא לחייב את המשיבה להעביר לקופת הפש"ר את חלקו של החייב בדמי השכירות עד ליום פטירת האם.

לאור התוצאה אליה הגעתי, הנני מחייבת את המשיבה לשלם לנאמן הוצאות הליך זה, בסך של 10,000 ₪.

עוד הוסיף בית המשפט לעניין העובדה כי הדיירים מעולם לא ביטלו את הסכם השתוף, גם לאחר שהתגבשה הטענה לתרמית, ועמד על השלכותיה של עובדה זו: "יש לשים לב כי הדיירים לא עתרו לביטול ההסכם, גם לא נוכח טענות תרמית והטעיה. המנעות זו אינה מקרית. אם יש מקום לבטל את הסכם השתוף, ולהחזיר הגלגל לאחור, כי אז יש מקום להחזיר את כל הזכויות לחברת קרפס, ולחדש את החכרת הדירות מצד החברה לדיירים. אלא שהדיירים אינם מעוניינים בכך. הם מבקשים להנות מפירות ההסכם, לרבות מהאפשרות לרשום זכויותיהם כבעלים, אך לא לשאת במחירים שבו – קרי הכרה בזכויות יורשי הקבלנים. כזאת לא ניתן לעשות. הדיירים לא פעלו לביטול ההסכם, לא תוך זמן סביר ולא בכלל, ובנתיים שינו יורשי הקבלן ארנשטיין מצבם לרעה, וכך גם קסירר התובע." (פסקה 26 לפסק הדין החלקי).

בהקשר זה אעיר, כי לא מצאתי ממש בטענה שהועלתה מצד יורשי ארנשטיין, ולפיה הדיירים נימנעו מביטול ההסכם מאחר שבקשו להמשיך להנות מפירותיו, בכל הנוגע ל"שידרוג" זכויותיהם מחוכרים לדורות לבעלים במשותף במקרקעין.

...

בית המשפט מצא כי "התמונה הראייתית מראה שככל הנראה שכן"; אך גם אם אין במקום מקלט – הייתה מוטלת חובה על הקבלנים להקים מקלט, הן לפי היתר הבניה והן לפי חוק ההתגוננות האזרחית בנוסחו לפני התיקון משנת 1969.

בית המשפט הגיע למסקנה זו גם מזווית אחרת – על בסיס שיקול הדעת שיש לבית המשפט בבואו ליתן את הסעדים המבוקשים בתובענה, הכפופים לדרישות צדק; וכך קבע: "התובע עותר לסעד של מינוי כונס נכסים, אך סעד זה מותנה בהתרשמות של בית המשפט מכך שצודק לעשות כן (ראו למשל תקנה 388 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). לחילופין, עותר התובע למתן סעד של אכיפה כנגד הדיירים, אך גם סעד זה כפוף לדרישות הצדק (ראו בסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התש"ל-1970). ואפילו צווי עשה באופן כללי כפופים הם לשיקול דעת שיפוטי (ראו את האמור בסעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 וכן את הרקע ההיסטורי לגיבושם של צווי העשה, שהורתם בדיני היושר של המשפט המקובל (ראו אצל ד"ר יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 571 (מהדורה שביעית בעריכת ד"ר שלמה לוין; 1995)). כל אלה מונעים ממני את האפשרות להעניק את הסעדים המבוקשים שעה שזו תמונת הדברים ביחס למקלט ולמחסן. עניין זה טעון ליבון נוסף." (פסקה 43 לפסק הדין החלקי; ההדגשה הוספה – י' כ').

אוסיף כי מקובלת עליי מסקנת חברי השופט י' כשר (פסקה 54 לפסק דינו), כי פסק הדין החלקי, הוא אמנם פסק דין לעניין המרתף, אולם "החלטה אחרת" לעניין הגג, משטרם הושלם הדיון בסעד האופרטיבי הנובע מממצאי בית המשפט.

בבחינת מעבר לדרוש, מקובלת עליי גם מסקנתו כי לנוכח הטעות העובדתית שנפלה בפסק הדין החלקי, ניתנה הסכמת הצדדים לתיקונו, ככל שנדרש.

סוף דבר: אם תישמע דעתי, נדחה את הערעור על כל חלקיו, וקסירר יישא בהוצאות הדיירים, המשיבים 11-1, בסך של 50,000 ₪.

הסעד הראשון, עליו נסמכת התביעה, מבקש מבית המשפט להורות על בטלות הסכם השתוף שנחתם ביום 23.10.2012 או לחלופין ליתן צו הצהרתי המורה על ביטולו, וכן להורות על תיקון רישום צו הבית המשותף.

באשר להסדרת הזכויות, ככל ומבקש התובע לעשות כן ולתקן את תקנון הבית המשותף, הרי שמדובר בבקשה הנוגעת לזכויות במקרקעין, וכן בקשה הסותרת את הוראות סעיף 62 לחוק המקרקעין, לפיו שינוי תקנון דורש הסכמה, כאמור בתנאים שנקבעו בחוק זה. הסכם בין בעלי הדירות הנו בנוגע לכלל החלקה 104, כאשר תת החלקה של הנתבעים הנה רק חלק מאותו הסכם בין בעלי הדירות בבית המשותף.

...

מעבר לדחייה כאמור בית המשפט מצא כי שאלת תוקפו של הסכם השיתוף היא שאלה משפטית, ובדין קבע בית המשפט השלום שהמומחה חרג מסמכותו כאשר דן בשאלה זו. המערער חתם על הסכם השיתוף.

לאור כל האמור, הרי שיש לדחות את התביעה על הסף בשל מעשה בית דין, השתק שיפוטי, בשים לב לסתירות בין התביעה ונימוקיה וקשירה בין הליך פירוק השיתוף לבקשת ביטול ההסכם, לבין פסקי הדין של בית המשפט המחוזי והשלום.

לסיכום: יש לדחות את התביעה לפירוק שיתוף בעין על הסף, בשל מעשה בית דין והשתק שיפוטי.