בקשה לביטול צו עיקול זמני בתביעת דיירים נגד יזם תמ"א 38

החלטה בבקשתה של המשיבה לביטול צו העיקול הזמני שניתן לבקשת המבקשים ביום 4.11.2020, אשר על-פיו עוקלו זכויותיה של המשיבה בשתי דירות שניבנו במיזם לפי תמ"א 38, בבניין ברחוב רבקה 22 (להלן – ביניין רבקה) (כפי שיתואר להלן) וכן חשבון הבנק של המשיבה בבנק מזרחי-טפחות בע"מ. בהתאם לצוו העיקול הזמני, הוגבל סכום העיקול לסך 2,550,000 ₪ (להלן – צו העיקול).

על פי טענתם, הם אף החתימו מספר רב יותר של דיירים ממספר הדיירים שחתמו על ההסכם (בעיניין זה יוער, כי על-פי טענת המבקשים, בעותק התוספת שצורף אל הבקשה למתן צו עיקול זמני, לא מופיעות חתימות כל הדיירים שחתמו על התוספת, מאחר שחלקם חתמו במועד מאוחר יותר ולכן חתימותיהם אינן מופיעות על אותו עותק.

טענותיה המקדמיות של המשיבה הנוגעות לעצם מתן צו העיקול, כללו את הטענות הבאות: ראשית, צו העיקול ניתן בחוסר סמכות, מאחר שלא התמלאו תנאי סעיף 8(ב) בחוק הבוררות, התשכ"ח-1968 (להלן – חוק הבוררות); שנית, צו העיקול הזמני פקע, משלא הוגשה תובענה לבית משפט תוך שבעה ימים; שלישית, יש להורות על ביטול צו העיקול בשל אי הפקדת ערבות ואי צירוף התחייבות עצמית של כל המבקשים.

כל טענותיה של המשיבה בכל הנוגע להסכם ולתוספת, לנסיבות כריתתם, לתוכנם ולפרשנות שיש לתת להוראותיהם, לשאלה אם כטענתה, ההסכם לכאורה סוכל, אם קוים בתום לב או בחוסר תום לב וכל כיוצא באלה שאלות, הרי שמקומן להתברר במסגרת תובענת המבקשים נגד המשיבה, אשר הוסכם כי תתברר במסגרת הליך בוררות.

...

בסופו של דבר, לאחר משא ומתן, נחתם בשנת 2013 הסכם בין רוב דיירי בניין ליפשיץ לבין המשיבה (נספח 5 לבקשה למתן צו עיקול (להלן – ההסכם)).

כך בין השאר, העלתה טענות שלפיהן בסופו של דבר, לכאורה, לא היה צורך בהסכמת דיירי ליפשיץ כדי לבנות את החניות במגרש המשותף.

בסופו של דבר צו העיקול הזמני ניתן ביום 4.11.2020.

סיכום מכל הטעמים שהובאו לעיל, משנקבע כי התקיימו כל התנאים המצדיקים מתן צו עיקול זמני בנסיבות הנדונות, הבקשה לביטול צו העיקול הזמני נדחית.

עסקינן בתביעה כספית שהגישו 15 דיירים, שהנם בעלים של 9 מתוך 12 דירות בבניין ברחוב קהילת ציון 6 ו-8 בהרצליה (להלן: "הבניין").

נתבעת 1 בתביעה – מריבו 6-8 בע"מ (להלן: "מריבו") הנה חברה יזמית שהתאגדה ביום 23.12.12 והתקשרה עם המבקשים לבצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין (להלן: "ההסכם").

האם הבקשה לביטול צו העיקול הוגשה במועד? 15.1 בקשת משיבה 3 – המבקשים צרפו אישור מסירה לפיו כתב התביעה, הבקשה לעיקול זמני ובקשות שונות בעיניין וכן החלטות בית המשפט נימסרו למשיבה 3 ביום 6.5.20.

אציין, כי מכיוון שהעיקול הוטל רק בעיניינה של מריבו, הרי שיש לבחון את עילת התביעה כנגדה בלבד.

...

לסיכום: לאור כל האמור, הוכחו רכיבי הבקשה לעיקול זמני.

ברם- לאור כל האמור, העיקול על הערבות הבנקאית יבוטל.

על כן, החלטתי הינה כדלקמן: העיקול הזמני על הערבות הבנקאית מבוטל.

ברקע לבקשה, צו עיקול שניתן ביום 4.11.20 (ע"י כב' הרשמת, השופטת תמר בר אשר), ובקשה לביטולו נדחתה ביום 2.12.20 (גם היא ע"י כב' הרשמת, השופטת תמר בר אשר).

לפי צו העיקול, הוטל עיקול על זכויות המבקשת בשתי דירות שניבנו במיזם לפי תמ"א 38, בבניין ברחוב רבקה 22 וכן חשבון הבנק של המבקשת בבנק מזרחי-טפחות בע"מ. סכום העיקול הוגבל לסך של 2,550,000 ₪ (להלן: "צו העיקול").

בתמצית יצוין, כי המשיבים הם דיירים בבניין ברח' ליפשיץ 21 בירושלים והמבקשת היא חברה יזמית שביצעה מיזם בניה לפי תמ"א 38 בבניין ברחוב רבקה 22, אשר כלל בין השאר, שפוץ כללי של הבניין, הוספת דירות ובניית חניות.

בין הצדדים נחתם הסכם, כשלטענת המשיבים, המבקשת לא עמדה בהתחייבויותיה כלפיהם ועל כן הם הגישו את תביעתם כנגדה אותה העמידו על סך של 2,550,000 ₪.

פקיעת צו העיקול בהחלטה מיום 4.11.20, שכאמור, הטילה את צו העיקול הארעי, נקבע כי צו העיקול הזמני יעמוד בעינו בכפוף לכך שהליך הבוררות שבכוונת המשיבים לנקוט ייפתח בתוך 45 יום ממועד כניסת צו העיקול לתוקף.

...

אני מורה אפוא, כי העיקול שהוטל על זכויות המבקשת בדירות שבמקרקעין ייוחד לשתי הדירות 57 ו-79 בלבד.

בשים לב לתוצאה, קבלה חלקית מאוד של הבקשה אך דחייתה בחלקה הארי על שני חלקיה, אני מחייב את המבקשת בהוצאות המשיבים בסך של 5,000 ₪.

המשיבים 1-2 חברה בע"מ ובעל המניות והמנהל בה שהנם יזמי פרויקט בניה במסגרת תמ"א 38 ברחוב חורב 33 בחיפה.

טענות המבקשת לטענת המבקשת הבקשה הוגשה בשל נסיבות משמעותיות חדשות ומהותיות: חלק מהבעלים המקוריים של הדירות פתחו לפני כחודש ימים בהליכים משפטיים נגד המשיבים 1-2 בבית המשפט המחוזי 7183-09-18 בתביעה למינוי כונס נכסים זמני לפרויקט.

לפיכך, כפי שהתרשמו גם המותבים הנוספים שדנו בבקשות קודמות למתן צו עיכבון זמני מיום 26.4.18 ולעיקול זמני מיום 23.6.16 אכן קיימת עילת תביעה.

ההנמקה כי ייגרם נזק בהטלת העיקול אוין למעשה בהטלת צו המניעה, שלא הוגשה בקשה לביטולו.

חלק מהדיירים נמצאים במצב לעומתי למשיבים ואף פתחו לפני כחודש ימים בהליכים משפטיים נגד המשיבים 1-2 בבית המשפט המחוזי 7183-09-18 בתביעה למינוי כונס נכסים זמני לפרויקט.

הדיירים מנמקים את בקשתם למינוי כונס נכסים בחשש להברחת דירות ע"י המשיבים 1-2, חשש לחדלות פרעון תזרימי של היזם ולאי יכולת להשלים את הפרויקט.

...

בית המשפט המחוזי לא נעתר לבקשה למינוי כונס נכסים.

מכל המקובץ עולה כי דווקא הטלת עיקול בעת הזאת, תשרת את המבקשים בעוד אי מתן הצו יכביד על ביצוע פסק הדין.

סיכום מכל המקובץ ולאחר ששקלתי את הדברים הריני קובע כי צו העיקול יוותר בעינו למעט עיקול על כל זכויות המשיבים 1-2 במקרקעין ברח' צדקיהו 24 א חיפה הידועים כגוש 10760 חלקה 27 שיבוטל.

רקע כללי בין המבקשות (להלן, ביחד ולחוד: "ברזאני") לבין המשיבה 1 (להלן: "אחים סמי"), שבבעלות המשיב 2 (להלן: "סמי") נכרתו ארבעה הסכמים לבצוע עבודות בניה בארבעה פרויקטים שונים, כדלקמן: הסכם קבלן ראשי מיום 7.1.00 לבצוע עבודות חזוק ותוספות בניה בפרויקט תמ"א 38/1 ברח' גדעון 15 בירושלים (להלן: "פרויקט גדעון"); הסכם קבלן ראשי מיום 7.1.21 לבצוע עבודות חזוק ותוספות בניה בפרויקט תמ"א 38/1 ברח' פסח חברוני 119 בירושלים (להלן: "פרויקט חברוני"); הסכם קבלן ראשי מיום 8.3.22 לבצוע עבודות חזוק ותוספות בניה בפרויקט תמ"א 38/1 ברח' הרצוג 81 בירושלים (להלן: "פרויקט הרצוג"); הסכם מיום 23.9.20 למתן שירותי בניה ל- 74 דירות מגורים בקרית ענבים, גוש 70 (להלן: "פרויקט קרית ענבים").

ברזאני לא תירצה פשר העברת התשלום לאחים סמי, חרף הטענות כנגדה, וכן יש להיתחשב בשיהוי בין תום מועד המגעים בין הצדדים לבין המועד בו הוגשו כתב התביעה והבקשה למתן צו עיקול.

אפנה, בהקשר זה, לדברים שמסר מר איתי בר עמי, מנהל תחום הנדסה ומגורים בברזאני (להלן: "איתי") בעדותו בבית המשפט: "לא היה שום עיכוב שנידרש בגין היתר שינויים. החברה הוציאה היתר שינויים שעסק בשיוך גגות הבניין ליחידות היזם, לדירות הגג. אין בו שום קשר לבצוע עבודות, לא היה בו שום דבר שמעכב את הקבלן, לא היה משהו שקשור לאיך לבצע. המהות היה האם אני משייך את המרפסות של גג הבניין לדייר או למרפסת של שטח ציבור" (עמ' 4, שורות 14 – 17, וכן בשורה 28).

לאור האמור, בהנתן כי צו העיקול הזמני הועמד על סכום של 8 מיליון ₪, אחר שהוצג ביסוס ראייתי לזכאות ברזאני לפיצויים מוסכמים, הרי שגם אם תצליח ברזאני להוכיח רק שיעור קטן מהעלות הנתבעת, אין מקום לביטול העיקול או להפחתתו בשל כך. טענת המשיבים לחוב של ברזאני כלפי אחים סמי לטענת המשיבים, ברזאני מחזיקה בכספים המגיעים להם בכל אחד מארבעת הפרויקטים, וכן בפרויקט נוסף בקרית משה, שלא נכלל בתביעת ברזאני, אותו מסרו המשיבים לברזאני לפי כשנה וחצי (להלן: "פרויקט קרית משה").

...

נימוקים אלה מקובלים עלי, ולאורם אני קובעת, כי ברזאני הראתה כי זכותה לפנות לבית משפט זה אף בתביעה כספית לפיצוי בגין אי השלמת העבודות.

אך בהינתן הדיווח של סמי עצמו אודות מצבה הכלכלי הרעוע של האחים סמי, ונוכח הסיכונים הנוספים המפורטים בדו"ח ה- BDI אין בידי לקבל הטענה כי אך בשל הטלת העיקולים הורע מצבה של אחים סמי, וכי קודם לכן היה מצבה שפיר.

סוף דבר דין הבקשה לביטול העיקולים להידחות.