בקשה לביטול מינוי שמאי מכריע ומינוי אחר בערר

ערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז תל-אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 31.10.2018, בערר הר/85220/11 (נספח 1 לערעור), הקובעת כי יש לבטל את השומה המכרעת ולמנות שמאי מכריע חדש.

בהחלטה מיום 26.7.17 ביקשה ועדת הערר הבהרות נוספות מהשמאי המכריע: פירוט ההתאמות שנערכו לעיסקאות ההשוואה; פירוט על אופן היתפלגות הנתונים של עיסקאות ההשוואה; אילו הפחתות נעשו בעיסקאות ההשוואה לשם חילוץ שווי מטר ריבוע לקרקע, וכן תחשיב מפורט של שיקלול עיסקאות ההשוואה והעסקה בנכס (נספח 24).

ביום 18.7.18 היתקיים דיון נוסף, בגדריו הבהירה הועדה "שהשמאי המכריע מחד לא פוסל את העסקה בנכס וברור לו שהיא משקפת גם אם על הצד הנמוך, ומאידך שווי המקרקעין שהוא קובע גבוה משמעותית, ואחרי כל השאלות וההבהרות, דעתנו לא נוחה מהעניין הזה". ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי היא אינה גוף שמאִי, והציעה אחת משלוש אפשרויות לסיום ההליך: הראשונה היא מינוי שמאי אחר.

...

דיון בפתח הדיון יאמר, כי לא מצאתי שיש לדחות את הערעור על הסף.

אני סבורה כי סעיף 12ח לחוק התכנון והבנייה אשר קובע כי "הוראות סעיפים 12א(ב1), 12ב(ב), (ג) ו-(ד)(1), 12ד ו-12ה(א) יחולו על ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בשינויים המחויבים" מאפשר לוועדת ערר למנות שמאי שייעץ לה וזאת בהתאם לסעיף 12ב(ב) לחוק הקובע כי "ועדת הערר רשאית לקבל חוות דעת של מומחה בכל ענין הנדון בפניה, בין ביוזמתה ובין ביוזמת הצדדים הנוגעים לענין; שר האוצר רשאי להתקין תקנות לעניין סעיף קטן זה". לפיכך, נמצא לנכון להחזיר את הדיון לוועדת הערר כדי שתמנה שמאי שייעץ לה, אשר ייתן את חוות דעתו בתוך 30 יום ממועד מינויו בשאלות שיוגדרו על ידי הוועדה ואשר יסייעו בידה ליתן החלטה סופית בערר לגופו של עניין.

סוף דבר הדיון מוחזר לוועדת הערר על מנת שתפעל בהתאם לקבוע לעיל ותיתן דעתה גם לעניין ההוצאות.

לפיכך, ועדת הערר הורתה על מינוי שמאי מכריע אחר אשר ישקול את תיקון השומה או, אם יימצא לנכון, יכין שומה מכרעת חדשה (להלן: "השמאי החדש").

על ההחלטה הוגש ערעור, במסגרתו התבקש ביטול החלטת ועדת הערר לקבל את הערר, ולחלופין, ביטול החלטת ועדת הערר למנות שמאי חדש.

...

המשיבה דחתה את טענות המערער וטענה כי דין הבקשה להידחות, הן משום שהסעד העולה ממנה – החזרת הדיון לשמאי דיאמנט – כלל אינו אפשרי, הן משום שסיכויי הערעור קלושים והן משום שמאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המערער.

אני סבורה כי במקרה דנן הבקשה אינה מבססת עילה לעיכוב ביצוע מבחינת מאזן הנוחות, וזאת אף מבלי להידרש לשאלת סיכויי הערעור ולשאלה האם ביכולתה של ועדת הערר להורות לשמאי דיאמנט לתקן את שומתו לאור פקיעת כהונתו.

מכל מקום כאמור, לא יהיה במינוי השמאי החדש בכדי למנוע מלהשיב את הכרעות השמאי דיאמנט על כנן, אם בית המשפט יסבור כן. לסיכום, במקרה דנן מדובר לכל היותר בנזק כספי, שאינו בלתי הפיך ושניתן להשבה, ועל כן אין בידי לקבל את הבקשה.

כפועל יוצא מהאמור לעיל, הבקשה נדחית.

בעקבות ערר שהגישה המשיבה, ביטלה ועדת הערר את השומה המכרעת שהגיש (להלן: השומה המכרעת הראשונה) ומינתה שמאי מכריע שני.

המבקשים ערערו על ביטול השומה המכרעת הראשונה, על מינוי השמאי המכריע השני ועל אימוץ השומה המכרעת השנייה; והמשיבה ערערה על ההחלטה שלא לפטור אותה מתשלום פיצויים לפי סעיף 200 לחוק.

אחר הדברים האלה הגישו המבקשים בקשה להוסיף הפרישי הצמדה וריבית לסכום הפצוי שנקבע על פי השומה המכרעת השנייה.

...

לאחר שבחנתי את הבקשה, התשובה לה ונספחיהן, מצאתי כי דין הבקשה להידחות.

לאחר שעיינתי בה, אני סבור כי לא כך הוא (ראו תקנה 198 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984; תקנה 133 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018).

הבקשה נדחית אפוא.

המשיבה אף הוסיפה כי מאז הוצאה השומה ניתנו שתי החלטות אחרות של ועדות ערר להיטל השבחה שנסבו על פרויקטים של "מחיר למישתכן", וכי אלו אינן תומכות בעמדת העוררת השוללת קיומה של כל השבחה.

בהמשך לכך, ולאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה כאמור, ועדת הערר קבעה כי לנוכח הצהרת המשיבה בדיון, הערר מתקבל במובן זה שהשומה מבוטלת, והמשיבה תוציא שומה מתוקנת (שהמבקשת תוכל לערור עליה או לבקש שימונה שמאי מכריע בעיניינה).

...

בהמשך לכך, ולאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה כאמור, ועדת הערר קבעה כי לנוכח הצהרת המשיבה בדיון, הערר מתקבל במובן זה שהשומה מבוטלת, והמשיבה תוציא שומה מתוקנת (שהמבקשת תוכל לערור עליה או לבקש שימונה שמאי מכריע בעניינה).

בהמשך לכך, ביום 1.8.2022 הגישה המבקשת תגובה קצרה לטענת המשיבה, ובה הדגישה, בין היתר, כי המשיבה הציגה בתשובתה טענות עובדתיות שאינן נכונות והתנהלה לאורך הדרך בחוסר תום לב. לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור על נספחיה, כמו גם בתשובת המשיבה ובתגובה לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה של הבקשה להידחות.

סוף דבר: בקשת רשות הערעור נדחית.

כל אחת מהקבוצות (בנפרד) בקשה למנות שמאי מכריע.

בסיטואציה, כפי שהיא במקרה זה (שני בעלים במשותף המוכרים קרקע עליה חלה אותה תכנית משביחה, המקבלים שומה מהוועדה המקומית) יש הכרח למנות שמאי מכריע אחד (כפי שאכן נעשה) ולצורך הגשמת אותו עיקרון בדיוק יש לאחד את העררים שיוגשו על השומות המכריעות של שתי הקבוצות בפני אותו הרכב של ועדת הערר וזאת על מנת שלא יתקבלו הכרעות סותרות ביחס לאותן שומות ועל מנת שלא לפגוע בזכות הטיעון של אחת הקבוצות עקב היתקדמות הדיון וההכרעה באחד העררים באופן שמשליך גם על הערר השני.

די בכך כדי לבטל את החלטת ועדת הערר ולהחזיר את הדיון כדי שמותב אחר ידון בערר מראשיתו כששומתו המקורית של השמאי המכריע מונחת בפניו והיא נקודת המוצא לדיון.

...

לענין המחלוקת בערר שנוגעת לשני עניינים- ניטרול הפוטנציאל של התכנית הכוללנית והשוואה לקרקעות חקלאיות בערים סמוכות קבעה ועדת הערר: "נפל פגם בשומה המכרעת שתצדיק את התערבותנו ועל כן אנו מחליטים להחזיר את התיק לשמאי המכריע ומבקשים כי יבחן שוב את קביעתו ביחס לשווי המקרקעין במצב קודם כחקלאי, תוך שהוא מנטרל עסקאות שבוצעו לאחר מועד הפקדתה של רע/3000 ובשים לב להערותינו ביחס לקושי שבהשוואה לקרקעות חקלאיות ביישובים סמוכים והעדפתן על פני חוות דעת של 5 שמאים מכריעים ביחס לקרקעות חקלאיות ברעננה, הכל למיטב שיקול דעתו המקצועי" (סעיף 38 נספח 21).

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובצרופותיהם דעתי היא כי יש לקבל את הערר, לבטל את הכרעת ועדת הערר ולהחזיר את הדיון לוועדת ערר בפני מותב שונה שתתחיל בדיון בשני העררים יחדו ומבראשית.

לאור האמור, הערעור מתקבל, החלטת ועדת הערר בטלה והדיון יוחזר לוועדת הערר ויקבע הרכב אחר שידון בעררים מבראשית.