בקשה לביטול הסכמי שיתוף במקרקעין משביחים

בסיכומי הנתבעים במסגרת כתבי הטענות בבקשה לביטול עיקול, הועלתה הצעה אלטרנאטיבית להחלפת המקרקעין המעוקלים, לגביה קבעתי כי "אין בידי לקבל או כלל לידון בהצעה כפי שהוגשה, ראשית משום שהמקום להעלותה לא היה במסגרת הסיכומים, נספח חוות הדעת צורף לסיכומים שלא כדין ללא אישורו של בית המשפט, למבקשים לא ניתנה שהות ראויה לאמוד את שווי המקרקעין המוצעים ואת סבירות ההצעה. נוכח האמור לעיל, אני דוחה את ההצעה האלטרנטיבית. ככל ותוגש בקשה להמרת העיקולים אדרש לה בהתאם לתקנות" משכך, ביום 18.10.23 הגישו הנתבעים בקשה להמרת עיקול זמני.

העיקול שהוטל על המקרקעין ברח' מירון פוגע בנתבעים באופן דומה למפורט ביחס למקרקעין ברח' הקישון, בהתאם לסעיף 3.12 להסכם השתוף בקרקע זו. הנכס המוצע כחלופה הנו מקרקעין הידועים כחלקה 59 בגוש 6673 ששווים לפי שמאות שנערכה לפי תקן 19 המחמיר ביותר הנו 15.3 מיליון ₪ כאשר בהפחתת מימוש מהיר והוצאות מימוש בשיעור של 15%, שוים כבטוחה עומד על סך של 12,679,875 ₪ בעוד גובה התביעה הוא בסך של 9,676,874 ₪.

עוד הבהיר כי נכון למימוש היום לא צפויה חבות בהיטל השבחה וכי לאחר אישור התוכנית אמנם תהיה חבות אך גם יעלה שווי המקרקעין.

...

בפני בקשת הנתבעים להמרת העיקולים שהוטלו עליהם במסגרת החלטתי מיום 28.09.23.

בסיכומי הנתבעים במסגרת כתבי הטענות בבקשה לביטול עיקול, הועלתה הצעה אלטרנטיבית להחלפת המקרקעין המעוקלים, לגביה קבעתי כי "אין בידי לקבל או כלל לדון בהצעה כפי שהוגשה, ראשית משום שהמקום להעלותה לא היה במסגרת הסיכומים, נספח חוות הדעת צורף לסיכומים שלא כדין ללא אישורו של בית המשפט, למבקשים לא ניתנה שהות ראויה לאמוד את שווי המקרקעין המוצעים ואת סבירות ההצעה. נוכח האמור לעיל, אני דוחה את ההצעה האלטרנטיבית. ככל ותוגש בקשה להמרת העיקולים אדרש לה בהתאם לתקנות" משכך, ביום 18.10.23 הגישו הנתבעים בקשה להמרת עיקול זמני.

טענות התובעים; יש לדחות את הבקשה מהטעמים שלהלן: הטענה כי העיקולים פוגעים בשמם הטוב של הנתבעים היא טענה סתמית שאינה מבוססת כלל ובכל מקרה אין בהמרת העיקול כדי לשנות מכך.

לנוכח האמור אני סבורה שהצעת התובעים בסיפא של תגובתם הינה סבירה.

סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה להמרת עיקול.

החלטתי ניתנת כרשמת.

בתביעה העיקרית עתרו המשיבים לביטול הסכם השתוף מחמת טעות בכריתתו, ואילו בתביעה שכנגד ביקשו המערערים לאכוף את הסכם השתוף בדרך של חיוב המשיבים להסיר את היתנגדותם לבקשה להיתר, להודיע על הסכמתם למתן ההיתר ומינוי שמאי מכריע לבחינת קיומו של נזק ותשלום פיצויים.

במצב הנוכחי, הבניין הישן עומד על תילו, הושקעו כספים רבים, אך כוונתם המקורית של הצדדים להשביח את נכסיהם ולממש זכויות בנייה לא קודמה, ולא נמצא פיתרון מעשי לתסבוכת שנוצרה.

כך, סעיף 2 להסכם הגדיר את "הבניין העתידי" כ"הבניין שניתן יהיה לבנות במקרקעין בכפוף לאישור סופי של הבקשה להיתר בניה וקבלת היתר בניה בפועל ובכפוף לשינויים שיידרשו על ידי הרשויות המוסמכות, ככל שידרשו, וכן בכפוף לבצוע עבודות החיזוק בכללותן"; סעיף 4.8 להסכם קובע כי "(המשיבים – י"ע) מצהירים [...] כי ידוע להם, ש(המערערים – י"ע) משקיע ממון רב לרכישת זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בבניין במטרה להוציא לפועל בנייה בהתאם לכל תוספות הבנייה אשר יותרו ע"י הרשויות והם מתחייבים בזאת לשתף פעולה בחיזוק המבנה ובביצוע כל תוספות הבנייה אשר יותרו לבנייה על החלקה עפ"י כל דין..."; וסעיף 7.4 להסכם קובע כי "(המערערים – י"ע) יעשו את מירב המאמצים על מנת שהתכנון המוצע יפגע באופן מינימאלי ביתר הצדדים. כל צד שיחוש כי נפגע מהתכנון המוצע יוכל לבוא בדברים עם היועצים (אדריכל, קונסטרוקטור וכו') בניסיון לשנות את התיכנון, וכל זאת בטרם יעשה היועץ המשפטי שימוש ביפוי הכוח שהופקד בידו". עדות נוספת לכך שתכנון הבנייה לא היה סופי מצויה בסעיף 7.16 להסכם הקובע כי: "עם סיום התיכנון המפורט, יפנו הצדדים לשמאי (קינן – י"ע) [...] אשר יקבע את סכום ההישתתפות הכספית של כל אחד מהצדדים להסכם זה בבניה בהתאם לשינויים שיחולו בשטחי הבניין לרבות שטחים עקריים, שטחי השרות ושטחי המרפסות וכן יקבע את חלוקת שיעור הרכוש המשותף הצמוד לכל אחת מהיחידות, לרבות היחידות החדשות שיבנו". הדברים מתכתבים עם דבריו של עורך ההסכם עו"ד הס, שייצג את שני הצדדים, בעדותו: "[...] הייתי אומר להם חבר'ה, לכו מפה ותקחו אדריכל, תביאו לי תכנית שקבלה היתר [...] ועל סמך התכנית אני אעשה לכם הסכם שתוף. מכיוון שהדבר הזה לא היה אפשרי לאור כפי שציינתי, הלחץ לקנות מבעלי הקרקע הקודמים, נאלצתי לעשות הסכם שתוף כאשר הרבה נתונים לא ידועים לא לי ולא להם. אז ניסיתי במסגרת זו לתת פיתרונות כלליים שהם לא מוחלטים ולא מספריים והם לא כלום, אלא להגיד בעתיד [...] כשתהיה תכנית קונקרטית אדריכלית, תבואו לשמאי, והוא יקבע כל אחד מה מגיע לו ומה לא מגיע לו..." (עמ' 190 לפרוטוקול; הדגשה הוספה – י"ע).

...

בהינתן המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים, איני נעתר לסעד הנוסף שביקשו המערערים בדבר מתן היתר לפיצול סעדים, וערעורם בנקודה זו נדחה.

סוף דבר, שמכל הטעמים המפורטים לעיל, אציע לחבריי לקבל את הערעור כמפורט בפסקה 15.

אף אני סבורה כי כוונת הצדדים בעת חתימת החוזה הייתה לשתף פעולה על מנת לנצל את מלוא זכויות הבנייה לטובת כלל המעורבים.

מהות התביעה והסעדים להם עותר התביעה: בהליך שלפניי עותר התובע לחייב את לילינטל להשיב לו סכומים ששולמו על ידו אותם היו אמורים הם לשלם; לחייב את עו"ד גולן בשל התרשלותו בייצוג של התובע; ליתן פסק דין הצהרתי לביטול הסכם השתוף השני ובתוך כך להורות כי הסכם השתוף התקף בהתייחס לחלקה הוא הסכם השתוף הראשון; לאכוף את הסכם השתוף הראשון וליתן צו עשה כלפי עו"ד גולן וכלפי מורי ולחייבם למחוק את רישום הסכם השתוף השני מפנקסי רישום המקרקעין.

מכאן טענתם, כי חזקה על התובע שידע על הסכם השתוף אותו הוא מבקש לבטל , וזאת בזמן אמת ולא במועד לו הוא טוען.

התובע התבקש להשיב לטענות ההתיישנות ובתגובתו מתאריך 18/02/22 טען כי לשיטתו, מיתקיים בעניינינו החריג שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות בנסיבות בהן שומת היטל ההשבחה ע"י שמאי הוועדה בוצעה בחודש 01/2015 והחיוב בהיטל יצא בחודש 02/2015.

...

עוד טוענים הם כי מדובר בשיהוי ניכר עד מאוד בהגשת התביעה וכי דרישתו של התובע מהם חורגת מגבולות השכל הישר והינה חסרת תום לב. בכתבי ההגנה שהוגשו מטעם מורי וכן בכתב ההגנה שהגיש עו"ד גולן טענו גם הם כי דינה של התובענה להידחות על הסף מפאת התיישנותה.

על כן, בקשות הנתבעים לסילוק על הסף נדחות ושמורות להם טענותיהם בעניין זה - להן אדרש במסגרת ניהול ההליך ויוכרע בהן בתומו.

המזכירות תמציא החלטתי לצדדים.

בעוד שהנתבע השביח את נכסיו, כילה התובע את נכסיו עד תום.

הטענות לסילוק על הסף בהמשך לדיון שנוהל בפני מותב קודם, הגיש הנתבע בקשותיו לסילוק התביעה על הסף, כדלקמן: סילוק על הסף מפאת העידר יריבות – בבקשה נטען כי הסעדים שהתבקשו בכתב תביעה הינם לפירוק שתוף במקרקעין, המצויים בבעלות מי מהחברות.

תגובת התובע לבקשות לסילוק על הסף בתגובתו ובכל הנוגע להסכם הפירוד, טען התובע כדלקמן: הסכם הפירוד הופר הפרה יסודית ומשכך הוא בטל -בסעיף 7 להסכם הפירוד נקבע כי "יוסף מתחייב לפעול ביחס לחברת [...] בהתאם להתחייבויות שניתנו בתשקיף יזמות". ע"פ ס' 1 להסכם הפירוד חברת יזמות, שמניותיה הוחזקו על ידי חברת [.

...

מכל מקום, משראיתי לסלק התביעה על הסף מהטעם של השתק פלוגתא ושיהוי ניכר, איני נדרשת להכריע בסוגיות הנ"ל. משקבעתי כי פנחס והתובע החזיקו באינטרס זהה שעניינו- קבלת הטענה כי הסכם הפירוד אינו תקף, היא הטענה המועלת עתה גם בפניי, ובהינתן כי התובע היה צד פעיל, עד מרכזי ופסק הבוררות דן והכריע בין גרסאות התובע והנתבע, שוכנעתי כי לתובע ניתן יומו ועל כן יש לראות בפסק הבורר ככזה המחייב גם את התובע וכי חל מעשה בית דין בכל הנוגע לסוגיות תוקפו של הסכם הפירוד, מטרתו ומימושו.

נוכח כלל האמור לעיל, באיזון הראוי בין כלל טענות הצדדים וזכויותיהם הקשורות לעניין, אני קובעת כי דין התביעה להידחות על הסף, שכן הפלוגתאות שמבוקש לברר בפניי, כבר נדונו והוכרעו ולתובע היה את יומו ועל כן אין מקום לדון בהן בשנית.

סוף דבר, אני מורה על סילוק התביעה על הסף.

השתוף במקרקעין נוצר כתוצאה מירושה- המשיבה ואחיה המנוח, אבשלום אורנשטיין ז"ל, ירשו את הנכסים מהוריהם המנוחים ואילו המבקשת ירשה את חלקו של בעלה, אבשלום ז"ל. (להלן: "התביעה הקודמת").

במסגרת התביעה הקודמת נחתם הסכם פשרה בין הצדדים, לפיו המשיבה תרכוש את חלקה של המבקשת בשתי הדירות, במחיר שהוצע על ידי כב' בית המשפט בהתבסס על הערכת שווי, שנקבעה על ידי שמאי מקרקעין מטעם בית המשפט (להלן: "הסכם הפשרה").

הנחה זו התבדתה, כאשר עירית תל אביב הטילה על חלקה של המבקשת, היטל השבחה בסך 443,314 ₪, ולאחר הפחתה, סך של 373,565 ₪ למועד חתימת חוזי המכר, בטענה שקיימות זכויות בנייה בבניין וכולן צמודות לדירות האמורות.

כתב התביעה המקורי ביקש לבטל את הסכם הפשרה, בעילה של טעות יסודית.

...

אני סבורה כי במקרה דנן, יש לקבל את הבקשה על מנת לקיים הליך ראוי והוגן, כאשר לצד זאת מדובר בתיקון שעיקרו הוספת עילה חלופית הנובעת מאותן עובדות המתייחסות לזכות העיקרית, שבגין הפגיעה הנטענת בה נדרש סעד.

סוף דבר הבקשה לתיקון כתב התביעה מתקבלת.