בקשה לביטול הסכם מכר דירה והתיישנות

" בע"א 2208/09 רמי יצהר נ' עזבון בנימין אבראהים (פורסם בנבו 26.1.10) נקבע: "בע"א 3599/94 יופיטר נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נ(5) 423 (1997) (להלן: עניין יופיטר) נקבע כי הליך של בקשה לפטור מאגרה, מלמד, בשל אופיו ומהותו כי אין לראות בו כהזדמנות הראשונה להעלאת טענת היתיישנות. כן נקבע כי כדי לידון בשאלת ההתיישנות נידרש בית המשפט לבירור עובדתי שאין הוא ניכנס אליו בשלב זה (ראו: שם, בעמ' 428). ואולם, בהמשך בעיניין אסורנס ביקש בית המשפט לאבחן את עניין יופיטר וקבע כי מקום בו צד יזם הליך של בקשה, שנועד לבטל החלטה בדבר פטור, ובמסגרתה היתייחס גם לכתב התביעה ולסכויי התביעה, נמצא שאותו צד החמיץ את ההזדמנות הראשונה להעלות את טענת ההתיישנות משלא העלה אותה במסגרת הבקשה לביטול ההחלטה בעיניין הפטור (ראו: עניין אסורנס, לעיל, בעמ' 720-719). מכאן, שמקום בו ניתנה לצד היזדמנות לטעון לגופו של עניין והוא נימנע מלהעלות את טענת ההתיישנות, גם אם המדובר בבקשה לביטול החלטה בדבר פטור מאגרה, ניתן לומר כי הוא החמיץ את ההזדמנות הראשונה. כך היה בעניינינו. כפי שקבעו הערכאות הקודמות במסגרת תגובת המבקשים לבקשה לפטור מאגרה הם אכן לא התייחסו לתביעה לגופה, אולם בבקשתם לביטול ההחלטה בעיניין הפטור העלו המבקשים טענות בדבר העידר יריבות בינם ובין המשיב 1 ומכאן שהחמיצו את ההזדמנות הראשונה להעלות את טענת ההתיישנות.

הנתבע היפנה בסיכומיו לכתב התביעה שבו טען התובע שהסכום האמור מגיע לו עבור 11 סוגי טיפולים, ובהם הסכם מכר דירה, תביעה לסילוק יד, פתיחת חברה ברשם החברות, מכירת דירה בבעלות רעיית הנתבע, מכתב לביטול רכישת בית מגורים, בקשות לביטול דו"חות חניה, רישום גיורה של אשת הנתבע, התכתבות עם עו"ד נשר, תלונה למשטרת ישראל וערר על סגירת התלונה, עשרות תרגומים באמצעות שירות תרגומים ועריכת צוואות.

...

התוצאה היא, שדין תביעתו להידחות, בשל הפגמים בהוכחתה, שאינם ניתנים לריפוי כתוצאה מכך שגירסתו של הנתבע גם היא היתה מעורפלת, משתנה, ובחלקה בלתי אמינה.

לפיכך, אני דוחה את התביעה, מבלי שיש בדחיית התביעה לפגוע בזכותו של התובע כלפי הנתבע לשכר טרחה לפי הסכם מיום 20.8.2019 (ת/10), על סך 500,000 ₪, שלא הגיע זמן פרעונו.

על פי תקנה 153, ובזיקה לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ) ולסכום התביעה בסך 5.5 מיליון ש"ח, אני מחייב את התובע לשלם לנתבע הוצאות משפט, כולל שכר טרחת עורך דין, בסך 234,000 ₪.

חברת יורו ישראל בע"מ (להלן: "הנתבעת") הנה חברה לבצוע עבודות בניה, ומי שבנתה את הדירה, ומכרה אותה לתובעת, על פי הסכם מכר שנחתם בין הצדדים בתאריך 15.09.09 (צורף כנספח א' לכתב התביעה) (להלן: "הסכם המכר").

בהחלטה קבעתי שגם אם חלפה תקופת הבדק והאחריות בגין הליקויים, על פי חוק המכר דירות התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), ניתן לתבוע את בחג בגין עילת הרשלנות, ו/או בעילה חוזית, כל עוד לא חלפה תקופת היתיישנות של 7 שנים.

המומחה ניב השיב לתגובת חימומית מיום 29.04.19, וציין כי הצדדים אמורים היו להפגש בדירה כעבור מספר ימים ממועד ביקורו, אך הפגישה בוטלה על ידו מהטעם שלא הומצאו לו תוצאות הבדיקות שערכה חימומית, ובשל העובדה כי הימים החלו להתחמם.

לכך אוסיף, כי כאשר התובעת פנתה אל הנתבעת בבקשה לתקן את מערכת החימום התת רצפתי, הנתבעת הפניתה את פנייתה לחימומית, ואילו חימומית היא זו אשר לקחה אחריות על פניית התובעת, ביקרה בדירה וניסתה לתקן, ומעולם לא פנתה אל בחג בעיניין מערכת החימום, טרם הגשת התביעה (ראה עדות התובעת בעיניין זה בפרו' מיום 15.12.19 עמ' 15 ש' 3-5, 25-27, וכן ראו עדות הגב' חדד בעמ' 21 ש' 12-14).

...

הנתבעת תשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך של 15,210 ש"ח בגין הליך זה שהיה מורכב וגרר בקשות ותגובות רבות ושני דיוני הוכחות והגשת סיכומים.

אני מקבלת את תביעת צד ג' של הנתבעת כנגד בחג.

אני דוחה את הודעת צד ד' של חימומית כנגד בחג.

ביום 15.2.2023 הוגשה חוות דעת מטעם הכנ"ר, בה צוין כי לגישתו בקשה 14 היתיישנה – בשים לב לכך שהאירועים העומדים בבסיסה היתרחשו בשנת 2005.

ביום 12.3.2023 הגיש המבקש במסגרת בקשה 14, בקשה הנושאת את הכותרת "בקשה לקבלת הכרעה שיפוטית לביטול עסקת המכר, קבלת סעד הצהרתי מביהמ"ש שיאפשר את רישום מחצית הדירה הרשומה ע"ש החייב על שמי, בהתאם להכרעת החוב, קבלת מחצית דמי השמוש בדירה, או לחלופין לתת לי את יומי בבית המשפט בכדי שאוכל להציג ולהשמיע בפני בית המשפט ראיות שיאפשרו את ביטול עסקת המכר, והשבת זכ[ו]יותיי בדירה, מחצית". בבקשה טען המבקש כי אין מקום לבטל את הליך פשיטת הרגל בטרם תתברר בקשה 14, ובטרם תנתן לו היזדמנות להציג את טענותיו לעניין ביטול הסכם המכר לנגה וזכותו להרשם כבעלים של מחצית הזכויות ביחידת הדיור השנייה.

...

משכך, אין לאפשר לו לתקוף את ההחלטה הזו באופן עקיף.

על אף שנראה כי החייב שינה את טעמו וחזר בו מעמדתו המקורית ביחס לבקשה דנן, אינני סבורה כי יש מקום להיעתר לבקשתו המאוחרת ל"עדכון" תגובתו.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.

במסגרת ההסכם, נקבע - לענייננו - כי האישה תוסיף להתגורר בדירת המגורים המשותפת בתל אביב (להלן: הדירה) עד הגיע הבת הצעירה לגיל 18 שנים (מועד זה חל ביום 16.5.2012), שאז הדירה תוצא למכירה ותמורתה, בנכוי יתרת המשכנתא והוצאות המכירה, תחולק בין הצדדים בחלקים שוים, כאשר מתוך חלקו של האיש ייפרע חוב לאישה בסך של $15,000 (ר' סעיף 16 להסכם הגירושין).

למחרת היום, ביום 9.6.21, הגישה האישה לתיק ההוצאה לפועל בקשה לביטול הסכם ההוצל"פ. האישה שבה והגישה בקשות נוספות באותו עניין עד אשר החליטה הרשמת כי הדבר אינו בסמכותה וכי על האישה לעתור בתביעה מתאימה לבית משפט זה, וכך היה.

· תלה"מ 18595-09-21: תביעת האישה לביטול הסכם ההוצל"פ. במסגרת ההליכים שבפני, הוריתי על מינוי מומחה (שמאי) לבחינת דמי השמוש הראויים בדירה, אשר הגיש את חוו"ד ממנה עולה כי דמי השכירות החודשיים לתקופה הרלוואנטית לתביעה, הם כדלהלן: שנה דמ"ש חודשיים שנה דמ"ש חודשיים 2012 5,470 ₪ 2017 5,970 ₪ 2013 5,600 ₪ 2018 6,180 ₪ 2014 5,700 ₪ 2019 6,360 ₪ 2015 5,800 ₪ 2020 6,580 ₪ 2016 5,880 ₪ 2021 7,000 ₪ הצדדים נשמעו בפני ארוכות וכל ניסיונותי להביאם להסדר שיעצור את הסיכסוך רב השנים, עלו בתוהו ולאחר שהוגשו אחרונים הסיכומים, בשלה העת ליתן פסק דין זה. להלן אדון בתביעות לפי סדר הגשתן.

יוצא, אפוא, כי ממועד הגשת הבקשה ועד למועד מתן ההחלטה המתירה לו להגיש את התביעה, הייתה מניעה אובייקטיבית מהגשת התביעה ומשכך, יש לראות את המועד העוצר את ההתיישנות ביום 4.6.2020, כך שכל עילת תביעה שקודמת ל 7 שנים טרם המועד הנ"ל, למעשה, היתיישנה.

...

תחת נסיבות אלה, אני סבור כי האשה מושתקת מלטעון דבר ורבע דבר באשר לאי ידיעתו ו/או לאי אישורו של הנאמן עובר לגיבוש ההסכם.

בעניין האחרון אבקש להעיר בשלוש: (1) האשה הגישה תחשיב של יתרת החוב כשהוא צמוד למדד ונושא ריבית, ואולם תחשיב זה לא הוגש על ידי מומחה שמונה על ידי בית המשפט; (2) האשה יוצאת מנקודת הנחה שבכל מקרה היא הייתה זכאית למלוא הריבית בגין החוב, זאת כאשר היא מנעה במשך שנים ארוכות את חלוקת התמורה בגין הנכס וייתכן והתנהלות זו הייתה נמצאת כחסרת תום לב שהיה בה כדי להפחית או לבטל חיובי ריבית, ואינני מביע דעתי על העניין אלא מציין זאת רק על מנת להראות כי עניין הריבית יכול היה להיות שנוי במחלוקת; (3) בין הצדדים היו קיימות התחשבנויות וטענות, לרבות בעניינים שהוגשו לגביהם הליכים בתיק ההוצאה לפועל (ובלשון הצדדים לפרוטוקול תיק ההוצאה לפועל: "...בכך יש לסתום את הגולל על כל טענות הצדדים בנוגע להחלטות שיפוטיות שהוגשו לביצוע בתיק זה עד היום..." (ר' לעיל)) – כך שיהיה זה לא רציני לערוך תחשיב של החוב הנטען בהתעלם מהויתורים שעשה האיש במסגרת ההסכמות דלעיל, אלא אם כן חפץ מי שחפץ "לפתוח" לדיון משפטי את מלוא תיק ההוצאה לפועל על קרביו ואיבריו ברבות השנים, ואנא אנו באים?! בטרם אחתום את הפרק הדן בביטול ההסכם, אני רואה חובה להביא מדברי כב' השופטת (כתוארה אז) א' חיות בע"א 11750/05 יעל שמר נ' בנק הפועלים בע"מ (פורסם בנבו, 15.11.2007), לאמור: "...  אף שניתן לבטל הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין אם נפל פגם בכריתתו, על בית המשפט לנהוג משנה זהירות בעניין זה ולהשתכנע כי קיימים טעמים כבדי משקל המצדיקים את הביטול. זאת בשל החשיבות הרבה שיש לייחס לערך של סופיות הסכם הפשרה כהסדר המסיים את הסכסוך בין הצדדים... אכן, גישה אחרת, גמישה יותר, שתאפשר ביטול הסכם פשרה כל אימת שמי מן הצדדים יסבור בדיעבד שהפשרה לא הייתה מוצלחת או כדאית מבחינתו, אינה מתיישבת עם דיני החוזים הכלליים לפיהם טעות בכדאיות העיסקה איננה עולה כדי פגם בכריתת החוזה ואינה מזכה את הצד שטעה בביטולו... גישה כזו אף חותרת תחת יסודותיו של מוסד הפשרה. היא מערערת את הוודאות ואת הסופיות שהן מסימניו המובהקים של המוסד ועלולה להרתיע מתדיינים מלסיים בדרך זו את המחלוקות שביניהם. בכך יצא נפסד האינטרס הציבורי המחייב לפעול, ככל שהדבר ניתן, לקידום ולעידוד פשרות בהליכים משפטיים... ייתכן שהמערערים התקשרו בהסכם הפשרה לאחר התלבטות וכי עשו זאת לא בלב קל, כפי שהעידה המערערת, אך זה טיבן של פשרות ועל אחת כמה וכמה פשרות שבהן נוטל על עצמו בעל דין התחייבויות לא פשוטות. בכך בלבד אין כדי לבסס עילה לביטול הסכם בכלל והסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין בפרט, בשל עושק, כפיה או הטעיה... המערערים היו מיוצגים על ידי עורך דין לאורך כל ההליך שבסופו נחתם הסכם הפשרה ואושר על ידי בית המשפט ואין חולק כי קדם לחתימת ההסכם משא ומתן ממושך למדי שהתנהל בין הצדדים. המערערים אף החלו לבצע את ההסכם ואת הטענות בדבר הפגמים בכריתתו העלו רק שנים מספר לאחר שנחתם ולאחר שהפרו אותו וחדלו מלבצע את התשלומים על פיו. כל העובדות הללו מחזקות בעיני את המסקנה אליה הגיע בית המשפט המחוזי כי אין ממש בטענות שהעלו המערערים לעניין פגמים כביכול שנפלו בכריתת הסכם הפשרה." (שם, סעיף 9 לפסק הדין, הדגשות לא במקור).

אשר על כן ומכל המקובץ לעיל, הריני להורות כי: התביעה לביטול הסכם נדחית בזאת.

כמו כן, מבקשת היא לבטל את הסכם מישכון ולמחוק מישכון ולפנות את הנתבעים מן הדירה ומכאן שתוצאת קבלת התביעה תוביל לשינוי במצב הזכויות הקנייניות בדירה; כפי שהבהיר בית המשפט העליון בענין הולילנד במצב דברים זה מדובר בתקופת היתיישנות של 25 שנים שאין חולק כי טרם חלפה.

כפי שהודו הנתבעים, בחלוף 24 החודשים שנקבעו בפסק הדין המוסכם בתביעה הקודמת, פעלו להעביר את הדירה על שמם, והפעם מכח הצעת הרכישה והסכם המכר משנת 2010, תוך שטענו הן בכתב הגנתם והן בתצהירי עדות הראשית מטעמם, כי הרכישה בוצעה במסגרת הסכם המכר משנת 2010 [ראו גם תצהיר הנתבעת מיום 15.2.2021 אשר הוגש במסגרת בקשה לביטול הליכים בתיקי הוצל"פ הקשורים בתובעת (נספח מד לתע"ר הנתבעים)].

...

בכך כאמור יש לתמוך אף במסקנה כי הסכם, לו היה כזה, לא קוים, שכן התמורה לא שולמה במלואה.

השבה כשם שהתובעת לא תבעה דמי שימוש אף הנתבעים לא ביקשו סעד של השבה, והצדדים לא טענו לעניין זה. בנסיבות אלה, סבורני כי אין מקום ליתן הוראות במסגרת ההליכים שבפני.

סיכום לנוכח כל האמור תביעת התובעת מתקבלת.