בקשה לאכיפת הסכם מכר זכויות במקרקעין בלתי חתום

עוד קודם לכן, בחודש יוני 2020 הגיש הנושה המובטח בקשה לאכיפת השיעבוד בלישכת ההוצאה לפועל בחיפה (תיק 523564-06-20).

בנסיבות אלו, מצופה היה ממירקוב לשמור עותק מההסכם החתום (אם אכן היה כזה) בהשג יד, בודאי בתור מי שעוסק בשיווק מקרקעין ומוחזק כמי שמכיר בחשיבותם של הסכמים ביחס לנכסים מסוג זה. יצוין כי מירקוב פטר את עצמו בציינו כי עותק חתום של ההסכם מצוי "כפי הנראה" בידי החברה ונציגיה.

מאידך גיסא, מסיכומי המבקשים ניכר כי הם מוכנים להתייחס לעותק הבלתי חתום של הסכם ההלוואה, נספח ו' לתצהירו של מירקוב, כמשקף את הסכם ההלוואה שאכן נכרת בין אביעד לבין מירקוב, חרף העובדה שעותק חתום שלו איננו בנמצא.

במקרה דנן, בו נכרת הסכם הלוואה בין מירקוב לבין אביעד, שהופר על ידי אביעד שלא פרע את חוב ההלוואה, לא באמצעות תשלום וגם לא באמצעות חתימה על הסכם למכירת הדירה באמצעות מימוש האופציה שהיתה נתונה לו לפי סעיף 2.9 להסכם ההלוואה, דומה כי סוגיית העכבון צריכה להיבחן באספקלריה של סעיף 19 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970 (להלן: "חוק התרופות"), אשר קובע: "קיבל הנפגע עקב החוזה נכס של המפר שעליו להחזירו, תהא לנפגע זכות עכבון באותו נכס כדי תשלום הסכומים המגיעים לו מן המפר עקב ההפרה." (ההדגשה הוספה- ח.ב.).

...

תכלית זו קיבלה ביטוי במספר הוראות חוק, לרבות סעיף 125(א) לחוק המקרקעין הקובע כי הרישום במרשם יהווה ראייה חותכת לתוכנו (ראה ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן פ"ד נז(5) 49, 60 (2003); ראה גם החלטתי בעניין פש"ר (ת"א) 5156-04-15 עו"ד עדי גילה חכמון נ' דזרי סוני בן דוד פס' 30 (נבו 9.4.2018)).

באותה מידה ממש, מירקוב איננו יכול לבסס זכות עיכבון נגד הנושה המובטח, שעימו אין לו כל יריבות חוזית, ודינה של טענת העיכבון להידחות.

סיכום סוף דבר, מכל הטעמים אשר פורטו לעיל, הבקשה מתקבלת.

כפי העולה מכתב התביעה שכנגד שהגישה החברה בהליך התביעה האזרחית – היא אינה מבקשת את אכיפת ההסכם והסעדים הנתבעים על ידה בתביעה שכנגד הם סעדים כספיים בלבד.

דיון והכרעה: התשתית המשפטית הנדרשת: סעיף 102 לחוק עניינו ב"החזרת מס בבטול מכירה" וזו לשונו: "המנהל יחסיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם המס." יצוין, כי ההלכה הפסוקה מפי בית המשפט העליון (ע"א 307/85 מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב נ' זמר, פ"ד מא(4) 826) (להלן – הילכת זמר) קבעה כי בבחינת השאלה האם בוטלה עסקה, במשמעות סעיף 102 לחוק, השאלה אינה שאלה של מלאכותיות אלא יש לבחון אם הכינוי שהצדדים כינו את העסקה והשם שנתנו לה – תואמים את מהותה האמיתית.

לא כל שכן, שעה שהמשיב חוזר ומדגיש בכל אחת מתשובותיו לפניות העוררת כי המצאת מי מהמסמכים הנדרשים על ידו – תצהיר ביטול עסקה חתום על ידי שני הצדדים או פסק דין חלוט ומנומק המורה על ביטול העסקה על פי בקשת צד אחד – אין משמעה כי המשיב יאשר אוטומאטית את ביטול העסקה, ועדיין זכאי הוא להפעיל את שיקול דעתו על פי דין ולבחון אם ביטול העסקה עומד בדרישות החוק וההלכה הפסוקה על פי דיני המס (להבדיל מדיני החוזים).

נוסיף ונציין, בבחינת למעלה מן הצורך – ככל שהעוררת ביקשה להיתקשר בהסכם אחר ונוגד עם צד אחר בקשר לאותם מקרקעין – אין בעמדת המשיב כדי למנוע בעדה מלהתקשר בהסכם אחר וסותר כזה, שכן בהוראות החב"ק ובהוראות הבצוע של המשיב – מצויה היתייחסות למצב דברים כזה, והמשמעות היחידה היא כי תוצאנה שומות נוספות לעוררת וככל שישולמו המיסים הנדרשים – לא המשיב הוא שיציב מכשלה בפני העוררת מלבצע היתקשרות נוגדת כזו.

...

סוף דבר: בקשת המשיב לסילוק על הסף של הערר בשל איחור בהגשתו – מתקבלת.

אנו מורים אפוא על דחיית הערר על הסף.

בשל חומרת התנהלותה זו העוררת כפי שפורטה לעיל, אנו סבורים כי יש מקום לחייבה בהוצאות גבוהות מן השגרה.

המשיב 4 ביקש להצהיר כי הסכם מכר הזכויות במקרקעין תקף.

המשיבים ממשיכים וטוענים להיעדר יריבות מול המשיבים 2 ו – 5 שאינם חתומים על הסכם התיכנון וכן כי מלכתחילה ידע המבקש, כי המשיב 1 אינו מעוניין לבנות במקרקעין.

צו זה ניתן לזכות המשיב 4 הטוען לאכיפת הסכם המכר כלפיו ואוסר על המשיבים 1 ו 2 לבצע עיסקאות במקרקעין.

...

דיון והכרעה לאחר ששמעתי את הצדדים, שמעתי טיעוניהם וכן עיינתי בראיותיהם ובכתבי הטענות, מצאתי להפוך את הצו הארעי לצו זמני בשלב זה, עד למתן פסק דין בתביעה.

איני מקבלת טענה זו. הלכה היא, כי בית משפט רשאי ליתן צו זמני, אף אם הוא נעדר סמכות לדון בתביעה העיקרית.

כאשר נדרש המבקש לבצע פעולות מקצועיות שלא היו בתחום מומחיותו (כגון מדידה) פנה לגורמי מקצוע מוסמכים (ועל כך אין חולק), כך שבשלב זה, טענות אלו לא הצביעו על נזק קונקרטי ולכן דינן להידחות.

בא כוחם המלומד של בני מישפחת מנסור טען, כי גם בהיעדר מיסמך בכתב המהוה "ראשית ראיה" לפי הדין הקודם, יש להכיר בזכותם של בני מישפחת מנסור מכוח ההלכה שנקבעה בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"דנ(1) 185 (1996), ולחילופין מכוחה של "זעקת ההגינות". אכן בפרשת קלמר נ' גיא, נאכפה עסקה במקרקעין שלא נעשתה בכתב, אך להבדיל מהעניין שלפני, שם הוכח שנעשתה "עסקת קומבינאציה", במסגרתה הקונים בנו עבור המוכר בית מגורים בקרקע שהמוכר מכר להם.

ג'בארה מודה כי העביר לסמיר חוזה חתום על ידו, והיה מוכן למכור לענאן זכויותיו בשתי חלקות אלה תמורת 120,000 דולר, אך מעולם לא קיבל מסמיר או מענאן הודעת קיבול, ואף לא קיבל תשלום כלשהוא עבור חלקות אלה.

הפועל היוצא מקביעה זו הוא, שעד עתה סמיר לא סיים להעביר לג'בארה את סכום הכסף שגבה עבורו בעסקת יפיע, ועדיין לא התחיל לשלם עבור שתי החלקות שלטענתו נמכרו לבנו ענאן, הגם שהוא מבקש לאכוף חוזה שלטענתו נכרת בשנת 2014!! לא רק העידר התשלום מלמדת על כך שהחוזה לא נכרת ועל היתנהלותו הפסולה של סמיר, אלא עובדות נוספות, עליהן העיד סמיר עצמו בתצהיר עדותו הראשית.

...

(ג) הנני מקבל את תביעת התובע אחסאן חלבי בת"א 68318-02-19, והנני מצהיר כדלקמן: (1) הנני מצהיר כי התובע, אחסאן חלבי ת"ז 025829268, זכאי להירשם כבעלים של הזכויות הבאות: (i) זכות בעלות ב- 44/288 חלקים במקרקעין המזוהים כחלקה 6 בגוש 17145.

(ד) הנני מחייב את התובעים בקבוצה א' ואת התובעים בקבוצה ב', לשלם לנתבע בת"א 18266-12-18 (מר וואליד ג'בארה) הוצאות משפט (כולל שכ"ט עו"ד, מע"מ והוצאות) בסכום כולל של 70,200 ₪.

(ה) הנני מחייב את התובעים בקבוצה א' ואת התובעים בקבוצה ב', לשלם לתובע בת"א 68318-02-19, (מר אחסאן חלבי) הוצאות משפט (כולל שכ"ט עו"ד, מע"מ והוצאות) בסכום כולל של 23,400 ₪.

בהסכם משנת 2008 מכרו המבקשים למשיבים את זכויותיהם בנכס.

משכך, המבקשים הצהירו על כוונה לנקוט בהליכי בוררות לביטול או לאכיפת הסכם המכר ולדרישת פיצויים, פנו אל הבורר הרב שפרן, וזה הוציא תחת ידיו צו אירעי, קבע דיון וכן אישר למבקשים לפנות לבית המשפט לצורך רישום הצוו.

יצוין כי הבקשה המקורית הוגשה כלפי חמישה משיבים, כאשר פרט למשיבים הנקובים בכותרת ההחלטה הנוכחית, נזכרו שני משיבים נוספים, תושבים זרים, שחתומים כנראה על המסמך משנת 2013.

עוד צוין כי בבסיס המחלוקת אמנם עומד הסכם לגבי זכויות במקרקעין, אך אין מדובר בבית מגורים אלא בזכויות בשטח אשר רוב המבנה שעמד עליו נהרס לפני קרוב לעשור, ובכל מקרה, גם כאשר מדובר במקרקעין, האנטרס יכול להחשב ככספי וככזה, כבר פיצוי.

...

הערות וסוף דבר לא מצאתי בטיעוניהם האחרים של הצדדים או בשיקולים אחרים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של עניין (ר' הפניות בסע' 90 להחלטה הקודמת) ובכלל זאת לגבי הטעיית בית המשפט בסוגיות הפיקדון בסך 550,000 $; הדוא"ל מיום 2.8.2021; אי הבאת עו"ד רכטשאפן לעדות; טענות לשקרים והטעיות לפני הבורר; ועוד.

הבקשה נדחית.