בקשה לאישור תשריט איחוד חלקות עקב שינוי נסיבות

במסגרת כתב ההגנה כפרה הנתבעת בטענות התובע וטענה, כי קיים השתק עילה בכל הנוגע לתקופה החל משנת 2010 עד לשנת 2015, לאור מחיקת התביעה בת.א. 23049-01-15 והעובדה שהתובע לא ביקש לפצל את סעדיו.

עוד ציינה חברת החשמל, כי מאחר והדרך הציבורית המובילה לחלקת התובע טרם נפרצה, יש להסדיר תחילה עניין זה (ולכל הפחות תואי סופי), שלאורכו תועבר תשתית החשמל או לחילופין, לגרום לשינוי התוכנית, כך שתתאפשר הקמת רשת חשמל עילית.

אמנם, נראה כי בוצעה הסדרה "פרטית", קרי - חלוקת שימושים בין בעלי הזכויות בחלקה, אולם לא היה באותה עת תשריט איחוד וחלוקה מאושר (תצ"ר).

בנגוד לכך, היתה פתוחה בפניו האפשרות לפנות לוועדה המקומית לצורך שינוי תב"ע נקודתית פרטית, גם אם בהשקעה כספית מסוימת, והוא בחר להיתעלם ממנה.

ההיבט העקרוני, בו ניתנת תשובה לשאלה האם ביחס לסיכון מסוים קיימת חובת זהירות מושגית וההיבט הספציפי, בו ניתנת תשובה לשאלה, האם ביחס לניזוק פלוני ונסיבותיו של ארוע מסוים, קיימת חובת זהירות קונקרטית (ע"א 145/80 שלמה ועקנין נגד המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113).

...

דין טענות התובע להידחות, ולו רק מטעם זה. שנית, התובע טען, כי עלות צריכת החשמל מהשכן הייתה גבוהה בכ - 600 ₪ לחודש, מעלות צריכת החשמל מחברת החשמל.

אני דוחה, אפוא, את טענות התובע בדבר נזק ממוני שנגרם לו נוכח הצורך בשימוש בקו חשמל מאולתר.

מכל מקום, מאחר והנתבעת לא התרשלה כלפיו, אין התובע זכאי לפיצוי בגין ראש נזק זה. סיכומו של דבר, מאחר ולא הוכח שהנתבעת התרשלה כלפי התובע, התביעה נדחית.

לאחר שהועדה המקומית לתיכנון ולבנייה אישרה את תשריט האיחוד של החלקות, הגישו המבקש והמשיב 1 בקשה משותפת למתן היתר בנייה לצורך הקמת מבנה בן שלוש קומות במיגרש המאוחד, אשר יועד לשמש כבית מלאכה.

שנית, נקבע כי אף אם הצדדים התכוונו בשנת 2005 להגביל את השמוש בחלקה כטענת המבקש, הרי שהקמת המבנה במיגרש המאוחד, והנמכת מפלס הקרקע במסגרתה, נעשו שנים אחרי החתימה על הסכם 2005, כך שהצדדים שינוי בהתנהגותם את הסכמותיהם לגבי אופן השמוש בחלקה.

בנסיבות אלו לא ניתן לומר כי נגרם למבקש עוות דין, וממילא אין ליתן רשות לערער ב-"גילגול שלישי" כאשר אין אפשרות שיהיה בכך כדי להוביל לתוצאה שונה מזו שהתקבלה בבית המשפט המחוזי (ראו רע"א 4443/22 פרץ נ' שוחט, פסקה 19 והאסמכתאות שם (7.8.2022)).

...

כתוצאה מהנמכת מפלס הקרקע טענו המשיבים כי אין ביכולתם להשתמש בשביל הגישה לשטח הדרומי, כך שאין מנוס משימוש בשביל הגישה העובר בחלקו של המבקש.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער, בפסקי הדין של בית המשפט המחוזי ובית משפט השלום, וכן בכתבי הטענות שהגישו הצדדים בערכאות דלמטה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות), אף מבלי להידרש לתגובת המשיב.

על רקע זה, דומה שאף אילו היה פסק דינו של בית המשפט המחוזי מבוסס כולו על טענה זו, עדיין לא היה בכך כדי להוביל, בהכרח, למסקנה לפיה יש לקבל את הבקשה דנן.

סיכומו של דבר: דין הבקשה להידחות.

(2) אין לקבל את בקשת המבקשים לעניין תיקון התשריט ואין מקום לשינוי תאור ההצמדה לחלקה 88/1 בתשריט.

הבהירו כי לאור העובדה שהליכי הרישום בשלבי סיום והבקשה רק תעכב את הרישום ותוסיף עלויות, יש להשלים את הרישום כפי שנקבע בפסה"ד והם לא יתנגדו לכך שבהמשך תפוצל החלקה באופן פיזי כפוף לשמירת על זכויותיהם בחלקם בחלקה המאוחדת ושכל עלויות הפיצול יחולו על חשבון מבקשי הפיצול.

בקשה מס' 47 בתיק קמא: ביום 14.7.22 המבקשים הגישו בקשה "למתן הוראות לכונס הנכסים טרם רישום הבית המשותף". נטען כי מאז בקשה מס' 45 הנסיבות השתנו – הוכן תצ"ר לפיצול חלקה 88 שאושר ע"י מרכז מפוי ישראל וע"י הועדה לתיכנון ובנייה, התברר כי יש להעביר לעירייה חלק מהחלקה (14 מ"ר) והוכנה הניירת הנדרשת לצורכי הפיצול להגשתה למפקח על רישום המקרקעין.

...

נוכח התנגדות התובעים, בהמשך להחלטה המוקדמת של בימ"ש קמא שניתנה באותו יום לפיה התבקשה תגובת הצדדים לתשובת כונס הנכסים לבקשה 45 כדי לבחון אם הצדדים מעוניינים לפעול בדרך של הסכמה לפיצול החלקה, הרי בימ"ש קמא בהחלטה מאוחרת שניתנה באותו יום, קבע כי בקשה 45 נדחית.

ביום 13.12.22 נפסק כשכר ביניים לכונס הנכסים סך של 45,000 ש"ח בתוספת מע"מ. אין בידי לקבל את טענת המבקשים כי בימ"ש קמא טעה בקביעה לפיה בעוד שהליכי רישום הבית המשותף התקדמו מאוד, הרי שהליך הפיצול עתיד להימשך עוד זמן רב. מדובר בקביעה עובדתית וערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בקביעות מסוג זה, וממילא מהחומר המונח לפני כך גם אני התרשמתי.

לסיכום: לאור האמור לעיל, ניתנת רשות הערעור והערעור נדחה לגופו.

המבקש טען כי סעיף 96 לחוק המקרקעין השתכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מאפשר לבית המשפט לבטל את זיקת ההנאה או לשנות תנאיה אם ראה לנכון לעשות כן בגלל "אי הפעלת" זיקת ההנאה או בגלל שינוי בנסיבות השמוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים.

לגירסתו, זכות הגישה סומנה על התשריט של תוכנית האיחוד והחלוקה אך לא הובא זכרה, בשום מקום אחר ומשכך, לא אושרה, ובודאי שלא נרשמה "בספרי האחוזה". המבקש הוסיף וטען כי המיגרש של המשיבים נמצא בצמוד לכביש ראשי (כביש אספלט מספר 24) ובחפיפה ארוכה עמוד לאורך 35 מטר, וקיים מרחק מספיק בין ביתו של המשיב 1 ובין גבול החלקה המערבי, באופן שבו ניתן לסלול זכות מעבר בקלות, מהכביש הראשי לחלק הפנוי במיגרשים של המשיבים שנימצא מאחורי ביתו של המשיב 1, כפי שמסומן על התשריט אשר צורף לבקשה, במסגרתו הציע המבקש זכות מעבר חלופית למגרש 506.

לסיכום טענו המשיבים כי המבקש אינו בעל זכויות במקרקעין; החומה אותה הוא מבקש להותיר במקומה ניבנתה ללא היתר; אין סמכות לבית משפט נכבד זה להכשיר את הבנייה הלא חוקית; המבקש הסכים כבר בשנת 2010 לזכות המעבר בחלקה בה הוא עושה שימוש, והוא שב ואישרר הסכמתו בחתימתו על תכנית מפורטת לאיחוד וחלקה בשנת 2016 אשר מעגנת את זכות המעבר ובשל כך סכויי תביעתו קלושים.

...

דיון והכרעה: לאחר עיון בבקשה ובתגובה ובכלל המסמכים אשר הוגשו לעיוני וחוות הדעת מטעם הצדדים מצאת כי דין הבקשה להתקבל.

אציין בהקשר זה כי תקנה 4 לתקנות אשר מדגישה את עקרון תום הלב ומניעת שימוש לרעה בהליך משפטי, דבר שיש ליתן לו משנה תוקף בבקשות למתן סעד זמני: "מצא בית המשפט כי מבקש הסעד הזמני התנהג בצורה חסרת תום לב, רשאי הוא כאמור לדחות בשל כך את הבקשה לסעד זמני, אף אם לפי מבחני הזכות לכאורה ומאזן הנוחות היה מקום להורות על מתן הסעד" (ראו: רע"א 6658/09 ‏מולטילוק בע"מ נ' רב בריח (08) תעשיות בע"מ, בפסקה 14 (12.01.2020)).

לסיכום - הבקשה מתקבלת.

להשלמת התמונה אוסיף, כי ביום 27.6.13, שלחה עו"ד סיגל אלפסי, שייצגה את הנתבעים בהליכי המכר לתובע, לעו"ד שלם, אסופת מסמכים הכוללת אישור ממשרד עו"ד ברזילי, המופנה לבנק הפועלים, מיום 14.10.12, לפיו: "...הוכן תשריט לרישום פארצלציה של החלקות, הוועדה המקומית חדרה וכן מינהל מקרקעי ישראל אישרו את התשריט לרישום". ממקבץ זה של הוראות ההסכם, תוכן מכתב עו"ד ברזילי, תוכן הסכם השתוף ואסופת המסמכים ששלחה עו"ד אלפסי לעו"ד שלם, ניתן ללמוד שהנתבעים (באמצעות באת כוחם) מסרו לתובע (באמצעות עו"ד שלם) מידע רב, לרבות: קיומו של הליך איחוד וחלוקה, קיומו של תשריט חלוקה מאושר, השלב בו הוא נתון, הגורם האחראי לביצועו, העילה לעיכוב הגשתו לרישום, והשפעתו האפשרית של המיגרש.

אין בכך כדי למנוע שינוי בתצ"ר עד לרישום הסופי בטבו, אלא שהדבר דורש אישור מחדש של מפ"י (עדות גולדשמיט בעמ' 13 שו' 29-31 ועדות המודד לזר, בעמ' 22 שו' 23-25 לפרוט').

האם הנתבעים כאדם סביר, צריכים היו לחשוד כי הגדר הצפונית חורגת לחלקת בכנר בנסיבות בהן נעזרו בבעלי מיקצוע לצורך הגשת בקשה להיתר, ובנסיבות בהן קיבלו היתר? אני סבורה כי המענה הוא בשלילה.

...

לא ניתן הסבר משכנע להימנעות זו. לאור הנימוקים הנ"ל, לא שוכנעתי שיש לחייב את עו"ד שלם לשאת במלוא סכום הפשרה ששילם התובע.

סיכום התביעה כנגד הנתבעים 1-2 נדחית.

התביעה כנגד הנתבעת 3 מתקבלת באופן חלקי.