בקשה לאישור תכנית פינוי בינוי בנכס משותף

זו החלטה בבקשה לאישור עסקת מכר זכויות בהליך פינוי בינוי.

לפיכך, הוריתי לכונס לתלות מודעות (שנוסחן נקבע במסגרת ההחלטה) לפחות בשישה מקומות, בולטים ונגישים לציבור הדיירים, במיתחם המגורים של התכנית, בהן יודיע על הגשת בקשתה של אאורה לאישור העסקה ומתן היזדמנות לדיירים המעוניינים בכך, לקבל לידיהם עותק מהמסמכים ולהגיב לבקשה וזאת - בתוך 30 ימים ממועד תליית המודעות.

6.3 כמו כן, ימסור כונס הנכסים במועד וכתנאי לתשלום מלוא יתרת התמורה האמור בסעיף 6.2 לעיל, אישור מס שבח ואישור ערייה וועדה מקומית לקשר לחלקות 9 ו- 52, וכן מכתב הסכמה להארכת תוקפו של מכתב הערייה מיום 5.9.2018 המצורף כנספח 2 לבקשה זו, כך שפינוי המגרשים יתבצע בהתאם לתנאיו וזאת מבלי לגרוע מהתמורות המגיעות לעירייה על פי ההסכם המשולש, עד לא יאוחר מחודש אוגוסט 2022 בתנאים הקבועים בהסכם המשולש, אלא אם יוסכם, ככל שיוסכם, מועד אחר לפינוי בין הצדדים.

כן צויין בכתבה, כי הערייה איננה מיתנגדת, אך ביקשה לבדוק את הנושא ואת ההשפעה על הסביבה, בנושא תשתיות, חניות וכו' וכי מהעירייה נימסר שהוקם צוות משותף שידון בתכנית המוצעת וכי טרם נקבעו לוחות זמנים, אך היעד הוא קידום הנושא.

...

הוסיף הכונ"ר וציין כי בנסיבות אלה ומהטעמים המפורטים בבקשה, כמו גם היעדר התנגדויות, לאחר תליית המודעות, נראה כי ניתן לשקול בחיוב את המבוקש ולאשר את העסקה.

הליכי ההתנגדות להצעה הסתיימו, למעשה, רק בהחלטת בית המשפט העליון מיום 31.1.18 בבקשת רשות ערעור (רע"א 9983/17) שהחברה הגישה על החלטתי מיום 11.12.17, שלא לבטל את ההתמחרות (ראו פסקה 5 לעיל).

סופו של דבר לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי אאורה השיגה את הרוב הדרוש לאישור העסקה (רוב של 73%, על פי התיקון לחוק) וקובעת כדלקמן: אני מאשרת את העסקה עם אאורה ומורה, כי הצעתה של אאורה (אשר צורפה כנספח לבקשת האישור, שהוגשה לתיק ביום 6.6.22, במסגרת בקשה מס' 83) על כל פרטיה והתחייבויותיה, לרבות (אך לא רק) אלה שבסעיפים 8 ו- 9, מחייבת אותה ואת הדיירים ועליהם לפעול בהתאם לה. כמו כן, ניתנות בזה הוראות כאמור בסעיפים 6.2 - 6.5 לסעיף 6 לבקשת האישור, כפי שהובאו בסעיף 17 לעיל, למעט סעיף 6.1 לבקשת האישור.

בשים לב לחג הפסח, הבא עלינו לטובה, אני מורה לאאורה להפקיד את יתרת התמורה הצמודה, בסך 12,133,695 ₪, בתוספת מע"מ כחוק, בידי הכונס, עד לא יאוחר מיום 24.4.22.

בנוסף נטען, כי על הדירה בה מתגורר המבקש מונה כונס נכסים, מוטלים עליה חמישה עיקולים וקיים צו הריסה לגבי חלקים בה. עוד נטען, כי לא משיב 1 ולא משיבה 2 היו צד להסכמים שנחתמו עם דיירי הבניין, שכן את קידום תכנית פינוי-בינוי בבניין מקדמת חברת "הוד הבירה פרוייקטים בע"מ" (להלן: "הוד הבירה").

הסעד המבוקש להורות למשיבים להמנע מלהמשיך בהליכי תיכנון בגין הבניין, עומד בנגוד להוראות הדין בכל הנוגע לאישור תכנית פינוי-בינוי, הן בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הן בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לאירגון עיסקאות), הן בחוק פינוי ובינוי (עדוד מיזמי פינוי ובינוי) והן בתקנות התיכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תוכנית בבית משותף), תשע"ו-2016).

...

אם נשוב אפוא לסעדים שנתבקשו במסגרת הבקשה לצו מניעה זמני, המבקש עתר להורות ליזם, ולמשיבים 3 ו-4 (כפי שהבהיר בסיכומיו, עמ' 10 לפרוטוקול, שורה 13) "להימנע מלהמשיך בהליכי תכנון של הבניין כמי שהינו בניין המיועד ל"פינוי-בינוי". סעד זה, מלבד כל האמור לעיל בדבר העדר ראיות לקיומה של זכות לכאורה למבקש, גם אינו אפשרי בשים לב לחובה המוטלת בדין על הרשויות לבחון בקשות מעין אלו בהתאם להוראות הדין, ולמבקש, ככל שהוא בעל זכויות רלוונטיות, הזכות להביע עמדתו במסגרת ההליכים הקבועים לכך בדין.

על כן, ככלל, בית המשפט אינו נוטה להיעתר לבקשה לסעד זמני, כשלא עלה בידי המבקש להוכיח כי קיימת דחיפות במתן הסעד, המצדיקה התערבות מוקדמת של בית המשפט עוד טרם בירור התובענה לגופה.

כך בחודש מרץ 2020 הועברה טיוטת ההסכם הנוגעת לעסקת פינוי-בינוי בבניין לעיון המבקש, והוא לא ראה לנכון לעתור אז לבית המשפט, אלא המתין כשנה שלמה עד שעתר בבקשה זו. שיהוי זה כשלעצמו מצדיק שלא להיעתר לבקשה להורות על סעד זמני.

דין הבקשה אפוא, להידחות.

נעמוד על שתיים מהוראות התקן שבאות להבהיר מהי עסקה כדאית מבחינת שניים מן השחקנים, הדייר והיזם: · בסעיף 4.14 (ז) קובע התקן לעניין הרווח היזמי הראוי (הרווח לקבלן), כי: "...פרויקט פינוי בינוי מבוצע בהיקפים גדולים ומתמשך לאורך זמן ארוך ויש בו מרכיבי סיכון שאינם אופייניים לפרויקטים אחרים. רמת הסיכון ואי הוודאות הגלומים בו גדולים, ולפיכך יובא בחשבון בשלב הבדיקה הראשוני של השומה, רווח יזמי ראוי התואם את אופי הפרוייקט. רווח יזמי מקובל בשלב הכנת התוכנית מוערך בכ- 25%-30% מכלל העלויות הצפויות". · באשר לתמורה ההולמת לדירה שיקבל הדייר ("דירה נכנסת") נקבעו כללים בלתי מחייבים, ובין היתר נקבע בסעיף 5.11 , כי "ככלל, התמורה הסבירה לבעל הדירה הנה דירה חדשה וכיסוי כל העלויות הכרוכות בפנוי. ככלל, הדירה החדשה תיכלול חדר נוסף, ממ"ד ומרפסת כהגדרתם בתקנות התיכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), או שטח בהקף דומה, וכן חניה עפ"י התקן". בהערת שוליים מס' 15 שבאה להבהיר מהו "הקף דומה" נקבע, כי "המקובל הוא תוספת שטח של כ- 25 מ"ר". ראו תקן 21 שפורסם באתר הרשות להתחדשות עירונית: https://www.gov.il/he/departments/policies/standard_21 12.

ב) בפרק התמורה הראויה לבעלי הדירות, קבעה הרשות כי "עמדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא כי תמורה ראויה היא תוספת של 12 מ"ר ומרפסת .תמורה זו משקפת תוספת של חדר ומרפסת, המהוה שיפור משמעותי באיכות החיים ובערך הנכס, בנוסף לשידרוג הנובע מעצם קבלת דירה חדשה ממוגנת, מחוזקת, עם חניה, ועל פי רוב גם מחסן. עם זאת, במקרים בהם הדירות הקיימות קטנות במיוחד (עד 52 מ"ר) ותוספת של 12 מ"ר בלבד תביא לדירה קטנה במצב הסופי מוצע להגדיל את התוספת עד 25 מ"ר לדירת תמורה בגודל מינימאלי של 65 מ"ר". ג) עוד נוספה הוראת מעבר לפיה: "..על מנת להגדיל את הוודאות, מדיניות זו לא תחול על תכניות שנידונו בועדה המקומית במהלך שלוש השנים האחרונות ואושרו בהתבסס על תמורות שונות מהנ"ל. כמו כן, מוצע להפעיל שיקול דעת במקרים בהם תכניות קודמו ו/או הוגשו בשנה האחרונה בהסכמה ובהתבסס על תמורות שונות מהנ"ל, גם אם טרם נדונו בועדה המקומית". בחיפה קיימים שנים עשר מתחמים מוכרזים של התחדשות עירונית (שהוכרזו בהתאם לחוק ההתחדשות העירונית) במסלול "רשות מקומית" ועוד מתחמים גדולים המקודמים לפי תכנית אב (מתאר) להתחדשות עירונית.

נטען עוד, כי המדיניות סותרת את החקיקה הראשית בקובעה, בהוראת המעבר שבה, כי בקשות שזכו להסכמת 40% יקודמו מקום שהוראות הדין (תקנות התיכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), תשע"ו-2016) קובעות, כי רשאים להגיש תכנית פינוי-בינוי בעלי הדירות שבבעלותם 60% מן הדירות במיתחם.

...

אני שב ומבהיר, כי קביעת כללים, היא דבר מבורך, ואיני שולל כי לאחר דיון תגיע הועדה המקומית לאותה מסקנה, לפיה יש לקבוע "תמורה אחידה", אולם ראוי כי הדבר ייעשה לאחר קבלת נתונים ועריכת דיון אם המלצות הועדה להתחדשות עירונית הולמות התחדשות עירונית בעיר חיפה.

מסקנה: המסקנה היא שדין העתירה להתקבל.

בהתאם, אני מורה על ביטול החלטת הועדה המקומית מיום 04.02.2020 המאשרת את מסמך המדיניות, וכפועל יוצא מכך, על ביטול מסמך המדיניות שפורסם בעקבות אותה החלטה.

ברקע המחלוקת שלפנינו לא עומדת דרך ניהול שני הבתים, שמתנהלים מזה שנים כבתים משותפים לכל דבר, אלא הדרך המיטבית למימוש הנכסים, ובעיקר באפשרות של אחד מן הבעלים המשותפים לנצל את כוחו היחסי ולכפות על השותפים האחרים, להכנס לעסקה כלכלית, שמיטיבה עמו, וכדאית עבורו – מנקודת המבט של הנתבעים; ולחלופין, האפשרות של אחד מהבעלים המשותפים לנצל את בעלותו על חלק קטן במקרקעין, כדי למנוע מהרוב לממש את זכויותיו, ולסחוט מן הצד המבקש ליזום עליהם בנייה נתח גדול יותר – מנקודת מבטו של התובע.

התובע העלה שני נימוקים המצדיקים, לשיטתו, את מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה על רישום בית משותף: מערכת היחסים העכורה בין הצדדים והקושי בהשגת תשואה מרבית על המקרקעין בדרך של איחוד החלקות, הגשת תכנית וקבלת אישור בנייה בהיקפים נרחבים ובנייה במקרקעין.

אלא, שאין בנימוק זה כדי לחייב פירוק בדרך של מכירה וחלוקת התמורה, וזאת בשל מספר טעמים: הדרך של פירוק בדרך של רישום בית משותף ורישומו אינה מונעת, בהכרח, את קידום הבנייה, אלא מחייבת את התובע ללכת בדרך של 'פינוי בינוי' בבית כזה, שמקנה לו את הזכות לכפות את הפינוי והבינוי על הדיירים, אף אם הם מסרבים, ולנקוט צעדים שונים כנגד דיירים סרבנים.

...

נוכח המסקנה אליה הגעתי איני רואה מקום להידרש למחלוקת לעניין שטחי יחידות 1 בשתי החלקות, ומחלוקת זו תוכרע במסגרת המתאימה, ככל שיינקט הליך לרישום בית משותף.

סיכום על יסוד האמור, אני דוחה את התביעה.

התובע ישלם לנתבעים את הוצאותיהם בסכום של 20,000 ₪ לנתבעים 1-4, ו-20,000 ₪ לנתבעים 5-6.

בשנים 2019-2017 המבקשים חתמו על הסכם פינוי-בינוי מול ענב לצורך הקמת פרויקט פינוי-בינוי בנכס.

התכנית כוללת פינוי והריסה של 646 יחידות דיור ובניית 1,700 יחידות דיור חדשות בשכונת עיר גנים (תמל/2020).

בין היתר, בתגובה לבקשה הובהר כי ענב אפשרה להעביר זכויות בדירות ורישום משכנתות לצדדים שלישיים, בכפוף לכניסת הרוכש בנעלי המוכר ובכפוף לכך שהערת האזהרה תמשיך לחול על זכויות הרוכש.

מר כץ העיד כי בין ענב לבוני התיכון הושגה הסכמה שלפיה הם יבצעו את הפרויקט במשותף.

...

לאחר עיון בבקשה, בתגובה לה, בטיעוני הצדדים ועיון בסיכומיהם, מסקנתי היא כי דין הבקשה להידחות.

הלכה נוספת היא, כי צו עשה זמני ינתן רק במקרים חריגים ביותר, בהם מצא בית המשפט כי נדרשת התערבות על מנת למנוע תוצאה קשה ביותר וכי בהיעדר ההתערבות בשלב המוקדם של ההליך ייגרם למבקש הסעד נזק משמעותי שאינו בר פיצוי.

לפיכך הבקשה לצו מניעה זמנית נדחית.