בקשה לאישור תוספת מרפסות ושינויים כלליים בפיתוח

היתרים אלה כללו תוספת של כ-800 מ"ר שטחי בנייה ושינוי קוי המתאר של הבניינים לעומת התוכניות שעליהן ניתן ההיתר המקורי, עקב בקשה להבלטת החזיתות.

ההיתרים החדשים היו לתוספת שטחי בנייה בסדר גודל של כ-800 מ"ר, בעקבות תקנות המרפסות, וכן להבלטת הבניינים ולשינוי החזיתות (נספח 58 לתצהיר סלים).

סעיף 4.13 כותרתו „תאור כללי של פיתוח המיגרש“, ובסעיף 4.13.3 נכתב: „שבילים: עפ"י תכנית פיתוח מאושרת, אחר: תאורת חניה וחצרות (ברכוש המשותף בלבד) לפי תוכנית פיתוח“.

...

בני צובארי, מנהל האזור מטעם סולל בונה, העיד כי סולל בונה יכלה להגיש את הבקשה להיתר הסופי רק לאחר שהסתיימו עבודות השלד (עמ' 123, שורות 12–14, 17–19; וראו סעיף 375 לתצהירו), אך לפי שבנסיבות המקרה עניין לנו בשינויים מהותיים בגודל השטחים המבונים, ובכללם הבלטתן של חזיתות הבניינים – אין בידי לקבל את עדותו.

הואיל ולא הייתה מניעה לתבוע את הסעד המבוקש בתובענה שהגישה לחאם; והואיל והיה עליה למצות את מלוא הסעד בהליך זה; והואיל ואין לאפשר לה להרבות בהליכים משפטיים – אני דוחה את הבקשה לפיצול הסעד.

תביעת לחאם לפיצוי בגין עיכובים (תקורות אתר, תקורות חברה וכיוצא באלה) נדחית, וכך גם תביעתה לפיצוי על אובדן רווח קבלני ועל אבדן רווח מהמרכז המסחרי.

תביעת סולל בונה לפיצוי המוסכם נדחית אף היא.

בשנת 2011 החליטו התובעים (יחד עם בעלי דירה נוספת, סמיר ונגאת איוב, שאינם בין התובעים) לבצע בבית המשותף עבודות הכוללות תוספת ממ"דים (בחזית הדרומית של הבניין), תוספת מרפסות ומעלית (בחזית הצפונית), בניית מחסנים, ביצוע שינויים ופיתוח השטח מסביב לבניין, תוך הכשרת מקומות חניה.

ואלה עקרי ההסכם: העבודה כוללת ביצוע עבודות חפירה, קידוחים, כלונסאות, בדיקת קרקע על-ידי יועץ קרקע, הריסות, פינויי פסולת, הובלות, גידור, יציקות, בניה מבטון ובלוקים, חשמל, טייח וצבע חוץ ופנים, ניסור, איטום, ריצוף, ביוב, נגרות ואלומיניום, אספקת והתקנת מעקות מברזל למרפסות, צבע וחפוי אבן – הכל בהתאם למסמכים שצורפו (בקשה להיתר בנייה, תכנית קונסטרוקציה, רשימת פירוט עבודות ורשימת ברזל) (סעיף 1 להסכם).

לתביעה צורפה חוות דעתו של המהנדס עזרא בן עזרא מיום 7.10.2014 אשר שם את עלות תיקון הליקויים בבניין כדלקמן: פרק 6.1 - תזוזת מגדל הממ"דים והינתקות מהמבנה הקיים (175,000 ₪); פרק 6.2 - ליקויים אחרים (27,005 ₪) כדלקמן: איטום המחבר בין מגדל הממ"דים לבניין לאורך חיבורי הקירות האנכיים של הממ"ד עם קירות הבית; תקוני ריצוף; תקוני טיח וצבע; חיבור חשמל למזגן בממ"ד; קו טלפון לממ"ד; קו TV לגג; נקוז המרפסת שמעל לדירה בחזית; תיקון תריס במעבר אל המרפסת; מעקה המרפסת; ברז בקיר חוץ במרפסת; חלון הממ"ד; איטום ביריעות; תיקונים כלליים – סך הכל 238,336 ₪ (כולל מע"מ).

...

סך הכל – 23,166 ₪; כן ישלם הנתבע 2 לנתבע 6,300 ₪; על הנתבע 3 לשלם לתובעים 19,048 ₪ (15,730 * 0.9 * 1.15 * 1.17) פיצויים בגין נזק וכן 8,000 ₪ בגין נזק לא ממוני.

סך הכל – 27,048 ₪; כן ישלם הנתבע 3 לנתבע 6,300 ₪.

כן ישלמו הנתבעים לתובעים הוצאותיהם בסך 15,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך 25,000 ₪ - בחלקים שווים.

ההסכם הראשון נכרת ביום ט"ז טבת התשנ"א וכותרתו "הסכם פשרה". עקרי ההסכם קובעים כי המבקש 1 ישלם 25,000$ כדמי מפתח, וכנגד קבלת התמורה מסכימים בעלי הדירה כי המבקש 1 יהיה רשאי להרוס אותה ולבנות תחתיה דירה זהה עם תוספת מרפסת שרוחבה 1.5 מטר.

דיון והכרעה: המבקשים טוענים כי יש להפחית מהסכום שהדייר המוצע שילם את סכום השיפוצים, וזאת בשים לב להוראת סעיף 82 לחוק הגנת הדייר הקובע כי: " (א) בחלוקת דמי המפתח ינוכה מהסכום הכללי של דמי המפתח הסכום שהדייר היוצא או דייר קודם השקיעו במבנהו של המושכר לשם שינויים או שכלולים יסודיים, זולת אם הוסכם אחרת בין בעל הבית ובין הדייר היוצא או הדייר הקודם.

נראה כי הצדדים התכוונו בשעתו שהמבקש גם ישלם דמי מפתח וגם יבנה את הדירה מן המסד ועד הטפחות, והמשיבים יקבלו דמי מפתח, תהיה בבעלותם דירה חדשה וגם את התשתית (שאיני יודעת אם נוצלה) לבנייה על גבי דירה זו. הסכם הפשרה הנו מפורט מאוד בעיניין הבנייה, וגם בהסכם השכירות המוגנת, פירטו הצדדים בכל הנוגע לבניית הדירה ולהיתרים הנוגעים לבנייה זו, ולא התייחסו במילה לכך שהמבקש לא יוכל לקבל את כספו בחזרה (וראו להבדיל את ע"א 576/75 "פיתוח" חברה למימון ולהשקעה של הסתדרות פא"י בא"י בע"מ נ' גולדה רוטבלט פ"מ ל(2) 162).

...

על כן אני קובעת כי הוראות סעיף 82 חלות במקרה זה ויש לנכות מהסכום הכללי של דמי המפתח את התשלום שהוציא המבקש 1 כאשר בנה את הדירה מחדש.

אין בידי לקבל טענה זו, שכן נציגי ההקדש הסכימו בשעתו להריסת הדירה כולה, ואף אם סבתו של המבקש 1 חיה בדירה עד ליום מותה, הרי שברור כי נציגי ההקדש האמינו שהסכם הפשרה ממקסם את האפשרויות שיש להם ביחס לדירה זו. מכאן שמכוח הסכם הפשרה אני למדה כי נדרשה הריסה של הדירה ובנייתה מחדש, ולא ניתן היה להסתפק בתיקונים פחותים מכך.

יש לציין כי המבקש 1 לא זכר במפורט הכיצד שילם את הסכום או מה היו העלויות השונות שנכללו בבנייה, ועל כן איני מקבלת את הצהרתו.

בתחתית הפרוספקט האמור נכתב מפורשות כי "השרטוטים ההדמיות הנם לצורכי המחשה בלבד ואינם מחייבים את החברה. לחוזים שיחתמו יצורף מיפרט טכני ותוכניות והם בלבד יחייבו את החברה. הריהוט הנו להמחשה בלבד ואינו חלק ממפרט הדירה וסידורו הנו על בסיס רעיוני. התוכנית אינה משמשת לנקודות חשמל ואינסטלציה והתוכניות אינן בקנה מידה. בכל תוכנית ישנה 'דירת ראי' ובכל דירה שטחי הגן והמרפסת משתנים." (נ/1; ההדגשות שלי - מ.ש.; וראו: סעיף 3 לתצהיר התובעת ועדותה בעמ' 21 ש' 32-10; וכן עדות גב' זמר בעמ' 28 ש' 26-23).

יומיים קודם לכן, ביום 13.6.12, לפי הנחיית גב' חדד הועברו לתובעת כל תכניות המכר של הדירה (למעט תכנית פיתוח כללית של כל המיתחם), שהיוו בבוא היום נספחים להסכם המכר.

ככל שיש פער בחצר הוא לטובת התובעת שכן שטח החצר הצמוד לדירה הוא בפועל 43.23 מ"ר, ועל כן ישנה השבחה בתוספת 10.23 מ"ר לעומת שטח החצר שנמכרה לתובעת של 33 מ"ר (לא כולל שטח הקרקע שמתחת למחסן) על-פי המפרט שצורף להסכם הרכישה ולתרשים הדירה והחצר בתכנית ההיתר.

בהקשר זה אני מוצאת לציין כי מצאתי את עדותה של התובעת כמגמתית ומוגזמת, עדות שביקשה להעצים את טענותיה ביחס להתנהלות הנתבעת ולנזקים שנגרמו לה. כך למשל בעוד שבתצהירה ציינה כי רכשה את הדירה על מנת להתגורר בה מיד לאחר מסירתה, וקשרה לכאורה את אי המגורים בה והשכרתה לפגם בחצר (סעיף 8 לתצהירה) - בחקירתה אישרה כי בעת שרכשה את הדירה התכוונה להמשיך להתגורר בשכירות ברעות מספר שנים נוספות בשל קירבה לבית הספר של בנה (עמ' 24 ש' 13-9).

...

על אף האמור אני מקבלת את טענות התובעת כי ההיצרות במעבר בין חלקי החצר פוגעת במידה מסוימת בהנאה שניתן להפיק מן החצר והמחסן גם בשל הקושי לנייד כלי עבודה גדולים, דוגמת מכסחת דשא, שאמורים להיות מאוחסנים בו (לא נעלמה מעיני העובדה כי לדירת התובעת קיים מחסן נוסף גדול בשטח של כ-8 מ"ר).

סוף דבר התביעה מתקבלת באופן חלקי כך שעל הנתבעת לשלם לתובעת פיצוי בסך של 12,000 ₪.

עם זאת, ולא בלי התלבטות, לאחר ששקלתי את כל השיקולים המשמשים בזירה החלטתי שלא לעשות צו להוצאות.

הטענה כי שיקול הדעת של מוסדות התיכנון בבחינת הבקשה להיתר הוא מצומצם אינה עולה בקנה אחד עם תיקון 3א לתמ"א 38 והוראות סעיף 22 לתמ"א כמו גם עם הפסיקה העדכנית; לרבות החלטתו של מותב זה בעת"מ (ת"א) 53018-05-18 יסודות פיתוח ותכנון ערוני (2011) בע"מ נ' ועדת הערר לתיכנון ולבניה מחוז תל-אביב (מיום 20/1/19), (פס"ד יסודות) שהתייחסה אף היא, לתוכנית מפורטת מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 בעיר רמת גן. תוכנית רש/3838 לא צימצמה את שיקול הדעת הנתון לפי תמ"א 38.

אזכיר כי התוכנית חילקה את העיר לתשעה מתחמים, שלגבי כל אחד מהם נקבעה תוספת כללית מאקסימאלית של יח"ד שיוקצו בפועל ע"י הועדה המקומית, בהתאם לבקשות להיתר שיוגשו על ידי בעלי הזכויות ובשיטה של "כל הקודם זוכה", עד למכסה שנקבעה למיתחם הרלבנטי.

על מנת לסבר את האוזן, אפרט: אשר לארזים - הטענה מופיעה רק בפרק הסיכום של העתירה, בסתמיות ובכלליות ובעקיפין בלבד, בזו הלשון: "כפי שהובהר לעיל, לא ניתן לבצע בבקשת ההיתר שינויים כפי ש'המליצה' ועדת הערר זאת הן מחמת העידר כדאיות כלכלית והן מחמת מיגבלות תכנוניות הנובעות מהבינוי המאושר והמחייב..." העותרת מפנה שם (סעיף 10.3) לה"ש 29 שמפנה כאסמכתא להעדר כדאיות כלכלית, לסעיף 3.5 לעתירה.

בסעיף 8 לחוות הדעת מטעם הועדה המקומית צוין כי "המודל הסכמתי לוקח בחשבון תוספת ממוצעת של 12 מ"ר ממ"ד לכל דירה בתוספת של 12 מ"ר מרפסת לכל יחידת דיור חלופית. תוספת זו, בצרוף חניה, מייצגת עפ"י מיטב ניסיוננו את התמורה המקובלת במסגרת התמ"א, להתקשרויות עם דיירים ...". ואילו מחוות הדעת מטעם ארזים (ס' 4.2) עולה כי לדיירים בפרויקט הנידון אושרו תוספות מכובדות, מעבר לכך.

...

התייחסות לטענות נוספות לא מצאתי ממש גם ביתר טענות העותרים בעתירותיהם והן נדחות.

מקובלת עלי עמדת ועדת הערר כי מדובר בטענות ובסעדים שלא התבקשו בעתירה וכי יש לדחות את הטענות כבר מטעם זה. לגופו של עניין, הסעד של מינוי שמאי מטעם בית המשפט, הוא סעד חריג שאינו מקובל בבית המשפט לעניינים מנהליים ואין נסיבות ענייננו מצדיקות לתיתו (ראו גם לאחרונה עע"מ 6626/18 תעשיות אבן וסיד בע"מ נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור מיום 17/12/19).

סוף דבר, העתירה נדחית.