זאת ועוד, רק בעת הגשת התביעה דנא, גילה שעו"ד שלם לא השלימה את רישום זכויותיו בלישכת רישום המקרקעין, הגם שכל המסמכים הנדרשים לכך נימסרו לה זה מכבר.
כך למשל - בפסקת ה"הואיל" השמינית להסכם: "והמוכר מצהיר, כי למעט המשכנתא חופשי הממכר מכל חוב ו/או הלוואה ו/או עיקול ו/או זכויות צד ג' כלשהן ו/או צו הריסה ו/או שיעבוד אחר (למעט חובות שוטפים ו/או תשלומים ככל שיהיו בגין עסקה זו), וכן כי אין כל מניעה, חוקית או אחרת, למכירת הממכר עפ"י חוזה זה".
כך גם בסע' 2(א) להסכם, שם תחייבו הנתבעים למכור את הבית כשהוא חופשי מכל חוב, שיעבוד עיקול, או זכות של צד ג', וחופשי מצו הריסה או חריגת בניה.
בנוסף, הביאו לתשומת לבו, במכתב עו"ד ברזילי, את קיומו של תשריט חלוקה שאושר, הן ע"י הועדה המקומית לתיכנון ובניה, והן ע"י מנהל מקרקעי ישראל.
"
ובהמשך בפיסקה 30 לפסק הדין -
"אמור מעתה, חובותיו של עורך דין כלפי לקוחו רחבות הן. נידרשת ממנו מידה רבה של מיומנות וזהירות בטפלו בעינייני הלקוח, בין אם הוא פועל רק למענו ובין אם הוא פועל למען יותר מלקוח אחד באותו עניין. עליו להיות ערני וקשוב לצרכיו של הלקוח ולפעול באמונה ובמסירות למען האינטרסים שלו, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו. על עורך דין לשוות עקרם וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטל עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח".
בע"א 3521/11 עו"ד **** וגנר נ' מזל עבדי, פ"ד ס"ז(1) 84 (2014) (להלן:" עניין עבדי") מתייחס כב' השופט הנדל לחובותיו של עו"ד המטפל בעסקת מקרקעין:
"הניסיון המשפטי מלמד שככלל בעיסקאות מקרקעין עורך הדין הוא שחקן מרכזי. תפקידו המקצועי של עורך הדין עשוי לכלול הכנת מסמכים, בדיקת הנכס וההיתרים הנדרשים, הגנה על זכויות הצדדים, הבטחת פרעון חובות המס ועוד..."
כב' השופט הנדל הפנה בעיניין עבדי לע"א 751/89 ברכה מוסהפור נ' אדוארד שוחט, מו(4) 529 (1992), שם היתייחס הנשיא שמגר לחובותיו של עו"ד בעסקת מקרקעין:
"עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה. אינני מיתעלם מכך שיש נסיבות בהן מתבקשת מעורך דין במפורש פעולה מוגבלת ותו לא, אולם לא זה המצב שלפנינו. אגב, גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העיסקה אשר בה מדובר. כאן המדובר בעורך דין, שעניין רכישת הדירה נימסר לטיפולו. טפול מיומן וזהיר שניתן היה לידרוש מעורך דין סביר בנסיבות כאלה, כולל, בין היתר, בדיקת נושא החריגות מן ההיתר שעלה מן הטיוטה של סעיף 13(א) לנספח לחוזה ואשר הצביע על חוטים שהוליכו לרשויות התיכנון והבניה. סיכומו של דבר, עורך דין, המתבקש לעשות עיסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלישכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (הועדה לתיכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מינהל מקרקעי ישראל וכדומה)".
מן הכלל אל הפרט
הסקירה לעיל העלתה כי לעורך דין חובות רבות כלפי לקוחו, בפרט כאשר מדובר בעיסקה לרכישת מקרקעין.
...
לא ניתן הסבר משכנע להימנעות זו.
לאור הנימוקים הנ"ל, לא שוכנעתי שיש לחייב את עו"ד שלם לשאת במלוא סכום הפשרה ששילם התובע.
סיכום
התביעה כנגד הנתבעים 1-2 נדחית.
התביעה כנגד הנתבעת 3 מתקבלת באופן חלקי.