בקשה לאישור הסדר פשרה בהיטל השבחה בתמ"א 38

בפניי בקשה לאישור הסדר פשרה שנחתם בין המערערת לבין המשיב בנוגע לשומת היטל השבחה שנקבעה בהתאם להחלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר").

רקע בתמצית המשיב הגיש למערערת בקשה למתן היתר בניה, כולל הקלות, לגבי נכס הידוע כגוש 6919 חלקה 38 ברחוב קלישר 11 בתל אביב, בעיניין מימוש תכניות ע'1 ו-3486 במסגרת פרויקט תמ"א 38.

...

דיון לאחר בחינת טענות הצדדים כפי שהן משתקפות בהליך דנן ובהסכם הפשרה, אני סבורה כי נכון יהיה בנסיבות ענייננו לאשר את הסכם הפשרה שגובש בין הצדדים, לאחר שנוכחתי כי הוא עומד בתנאים שנקבעו בפסק הדין עמ"נ (מינהליים י-ם) 36378-06-16 מ.ד.מ מזרחי יזמות ובניה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים (17.11.2017) (להלן: "עניין מזרחי").

בכל הנוגע לתנאי השלישי, לאחר שנתתי דעתי לעניין, אני סבורה כי הסכם הפשרה אינו פוגע בשוויון בין נישומים.

כפי שנקבע בעניין דוברונסקי, בסעיף 36: "נקודת המוצא היא כי נכון לקדם הסכמי פשרה בין צדדים כל עוד אינם חורגים ממתחם הסבירות. במסגרת זו יש לתן את הקרדיט המתאים לטענות הוועדה המקומית בהיותה רשות מנהלית, הנהנית מחזקת התקינות המנהלית גם בהחלטותיה להגיע להסכמי פשרה. כרשות מנהלית מחויבת הוועדה המקומית לשקול את כל השיקולים המצופים ממנה כגורם מנהלי ושיקולים אלה עוברים גם את מסננת ועדת הפשרות ברשות המקומית. במצב דברים זה, רק חריגות ממתחם הסבירות יצדיקו התערבות בשיקול דעת הוועדה המקומית לאשר את הסכם הפשרה". לאור כלל האמור לעיל, ובהתאם לסמכותי לפי סעיף 13א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"א-1965, אני מורה על אישור הסכם הפשרה ואני נותנת לו תוקף של פסק דין.

תמצית בקשת האישור לפי סעיף 17 בתוספת השלישית בחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה") על המשיבה לשלם הפרישי פיגורים בגין כל התקופה שמיום תשלום היטל ההשבחה ביתר לרשות, ועד למועד השבת הסכום שנגבה ביתר בפועל, במצבים בהם גביית היתר נוצרה בעקבות קבלת ערר על החיוב בהיטל השבחה: "הוחלט בהליכים לפי תוספת זו על הפחתת החיוב בהיטל או על ביטולו, יוחזרו הסכומים ששולמו מעבר למגיע, בתוספת תשלומי פיגורים כמשמעותם בחוק ההצמדה, וסעיף 6 לחוק ההצמדה לא יחול." בפס"ד אולפינר התעוררה מחלוקת בשאלה מהו המועד שהחל ממנו נידרשת רשות מקומית לשלם ריבית פיגורים בגין היטלי השבחה שנגבו ביתר, באותם מצבים בהם גביית היתר נוצרה בעקבות קבלת ערר על החיוב בהיטל השבחה: בהמלצת בית המשפט, הגיעו הצדדים שם להסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 9.9.2013, ובמסגרתו נקבע כדלקמן: "סכום היטל ההשבחה שהופחת בהליכים לפי התוספת השלישית יושב בתוספת ריבית אף ביחס לתקופה שממועד התשלום ועד למועד פירסום החלטת השמאי המכריע או יום מתן החלטת ועדת הערר (לפי העניין; להלן: "יום מתן ההחלטה לועדה המקומית"), כאשר הריבית ביחס לתקופה זו תחושב בהתאם לסעיף 4 לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 (להלן: "חוק פסיקת ריבית"); כל עוד הסכום שהופחת הושב תוך 30 יום מיום מתן ההחלטה לועדה המקומית הריבית הנ"ל תחושב אף ביחס לתקופה שעד 30 יום לאחר מתן ההחלטה לועדה המקומית".

עניינה האישי של המבקשת – המבקשת הגישה בקשה למתן היתר בניה למגורים, במסגרת פרויקט תמ"א 38 המצוי ברחוב רש"י 42, שכונת רמב"ם בראשון לציון.

...

נוכח הנסיבות שפורטו בהחלטתי אני פוסקת למבקשת ולבא כוחה גמול ושכר טרחה בסכום של 117,000 ₪ (כולל מע"מ) (המבקשת וב"כ בחרו שלא לפרט את החלוקה ביניהם ועל כן החלטתי היא בהתאמה).

מאחר שבקשת האישור נסמכה על חוות דעת, אני מורה כי המשיבה תישא גם בשכ"ט השמאי שוורצברד כנגד הצגת חשבונית וקבלה על ביצוע התשלום.

אני מורה כי המבקשת פטורה מתשלום המחצית השנייה של האגרה, בהתאם לתקנה 7(א)(א)(4)(ב) בתקנות בית המשפט (אגרות), התשס"ז-2007.

בהמלצת בית המשפט, הגיעו הצדדים שם להסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 9.9.2013, ובמסגרתו נקבע כדלקמן: "סכום היטל ההשבחה שהופחת בהליכים לפי התוספת השלישית יושב בתוספת ריבית אף ביחס לתקופה שממועד התשלום ועד למועד פירסום החלטת השמאי המכריע או יום מתן החלטת ועדת הערר (לפי העניין; להלן: "יום מתן ההחלטה לועדה המקומית"), כאשר הריבית ביחס לתקופה זו תחושב בהתאם לסעיף 4 לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 (להלן: "חוק פסיקת ריבית"); כל עוד הסכום שהופחת הושב תוך 30 יום מיום מתן ההחלטה לועדה המקומית הריבית הנ"ל תחושב אף ביחס לתקופה שעד 30 יום לאחר מתן ההחלטה לועדה המקומית".

עניינה האישי של המבקשת – המבקשת הגישה בקשה למתן היתר בניה למגורים, במסגרת פרויקט תמ"א 38 המצוי ברחוב רש"י 42, שכונת רמב"ם בראשון לציון.

הקבוצה בשמה הוגשה בקשת האישור: "כל מי שהמשיבות השיבו לו ב-24 החודשים שקדמו להגשת הבקשה היטלי השבחה אשר שולמו ביתר, וזאת מכוח החלטת שמאי מכריע או החלטת ועדת הערר בהליך שהוגש לפי התוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ו- 1965, ללא תוספת של הפרישי ריבית והצמדה כדין." העילות המשפטיות שבבסיס בקשת האישור: עשיית עושר ולא במשפט; עיקרון חוקיות המנהל; השבה מכוח חובת תום הלב ומתחום המשפט המינהלי.

לטענתן, עיקר ההוראות הקשורות לפירסום הודעה נוגע לאישור תובענה כייצוגית, הסתלקות או אישור הסדר פשרה – אך חדילה מגבייה אינה מחויבת בפירסום הודעה כלשהי.

...

אני סבורה כי הפרסום בענייננו מהווה את אותו איזון עדין.

סוף דבר מאחר שמתקיים בענייננו האמור בסעיף 9 בחוק תובענות ייצוגיות, אינני מאשרת את בקשת האישור.

בקשת האישור - נדחית.

בהמלצת בית המשפט, תביעה זו הסתיימה בהסדר פשרה, אשר על-פיו נערכה עסקת המכר האמורה, אשר לפיה המדינה רכשה מהמשיבה 1 את הנכס ברחוב שמעוני.

תוצאה זו, שלפיה תמ"א 38 היא לכאורה, תכנית משביחה העשויה להקים חבות בתשלום היטל השבחה, עמדה בנגוד למדיניות המחוקק, אשר ביקש לעודד חזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה (מבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני שנת 1980 ואשר לא ניבנו על-פי התקן המחמיר לעניין עמידות מפני רעידות אדמה (ת"י 431)), בין השאר, באמצעות שורה של תמריצים ובכלל זה, פטור מתשלום היטל השבחה.

אולם כאמור, "אין להקיש מההוראות הנוגעות לתמ"א 38 לגבי הזכויות המותנות ולהיפך" (שם, פסקה 57), בשל כך שלגבי תמ"א 38 נקבע הסדר מיוחד שלפיו התגבשות ההשבחה היא רק במועד הוצאת היתר הבניה וכי במועד זה, חל פטור מהיטל השבחה מכוח סעיף הפטור.

...

למרות זאת ומהטעמים שיובאו עתה, נראה כי אין בכך כדי לשנות מהמסקנה האמורה.

הערעור הראשון – סיכום מכל הטעמים שעליהם עמדנו, הגענו לכלל מסקנה כי לא ניתן לקבל את עמדת המערערת ולפיכך יש לדחות את הערעור הראשון.

מכל מקום ולמען הסדר הטוב יובהר, כי לנוכח דחיית הערעור הראשון, על המערערת לתת למשיבה 1 "אישור היעדר חובות". סיכום ותוצאה מכל הטעמים שעליהם עמדנו, שני הערעורים נדחים.

פעם אחת כאשר שמאי הערייה חייב את התובעים בתשלום היטל השבחה בגין מלוא זכויות הבניה בחלקה, ולא רק בגין "החלק היחסי הרשום" של תת חלקה 4, בהתאם לשומת היטל ההשבחה שבה נכתב כי "עפ"י הוראות התקנון המוסכם, זכויות הבניה הנוספות בחלקה צמודות לדירה 145/4. הבעלים יהיה רשאי לבנות על הרכוש הצמוד לדירה ככל שיצרה. כל מה שייבנה, יהיה רכושו הבלעדי, בעלי הדירות האחרים בבניין מסכימים לבצוע הבנייה והשינויים" (סעיף 9.3.

הליך זה אף לא הסתיים בהכרעה שיפוטית כי אם בהסכם פשרה שאושר ואשר תוכנו בכל מקרה לא שינה מהוראות הסכמי הרכישה ואף קבע כי גם חלקו השני של הסכמי הרכישה יעוגן בתקנון.

אין מדובר ברוב בעלי זכויות בבית משותף שהסכימו לבצע תמ"א 38 לפי חוק החיזוק, אלא במיעוט בעלי זכויות שמבקשים לבצע פרויקט בבניין כשאין להם התכנות קניינית, כאמור בהחלטה הוועדה לתו"ב מיום 22.05.2019.

המנוחה אלפן הסתפקה לבסוף בהותרת הנוסח של הסכמי הרכישה כפי שעמד בשנים 1964 ו-1968 ללא כל שינוי בהתאם להסדר הפשרה מיום 28.12.1993 ולאחר דיון שהתקיים בפני כבוד השופט גורן ביום 30.06.1994.

...

פעם נוספת במכתב ב"כ העירייה מיום 27.01.20 בו ציינה כי "... לאחר בחינת האמור במכתבך על צרופותיו נראה כי קיימים תימוכין קנייניים לבניה על הרכוש הצמוד לתת חלקה 4 לאור המוסכם בין בעלי הזכויות בתקנון...". בסיכומים טענו התובעים כי בעוד הנתבעים טענו כי יש לדחות את התביעה, בין היתר נוכח העובדה שהמונח "זכויות בניה" לא נזכר במסמכי הבית המשותף, הם הודו כי מסמכי הבית המשותף כן העניקו לבעלי תת חלקה 4 את זכויות הבניה שהיו קיימות במועד החתימה על המסמכים.

לטעמי אין בהיעדר ההתייחסות בתצהירו של הנתבע 1 ז"ל כדי להשפיע על המסקנה המתבקשת שכן זו עולה בבירור משאר המסמכים והנימוקים המפורטים בפסק דיני, וכן בכל מקרה מסופקני אם היה בידי הנתבע 1 ז"ל, אשר כאמור נפטר תוך כדי ניהול ההליך היכולת ליתן מעבר לכך.

כל הנסיבות שבענייננו, הן במועד רכישת הזכויות המקורית והן לאחריה, וכן הפסיקה הענפה בנושא זה, מביאים למסקנה כי המנוח חרותי לא וויתר על חלקו בזכויות הבניה וכי המנוחה אלפרין שמרה לעצמה את הזכות לממש את זכויות הבניה עד כדי חלקה היחסי בהן, ללא התנגדות הרוכש, נכון לעת ההיא ולתוכניות שהיו במועדי הרכישה המקוריים.

סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות.