בעלות על קרקע לפני הליכי איחוד וחלוקה

לטענתה, זהו השטח היחיד בו תוכל להקים בסד זמנים קצר, גני ילדים, כיוון שהשטח נמצא בקירבת בתי התושבים של השכונה וכיוון שהשטח אינו שנוי במחלוקת ואין עליו "תביעת בעלות". העותרת הציעה למשיבה לשווק כשטח מסחרי, במקום המיגרש, שטח אחר סמוך למיתחם השוק העירוני, המהוה חלק ממגרש 602, כאשר לשם כך יש לבצע איחוד וחלוקה במיגרש 602.

על פי רמ"י, העובדה כי קיימות תביעות בעלות על המגרשים הציבוריים, אינה משנה מכך שהמדינה היא הבעלים של המגרשים (המדובר במקרקעין שטרם עברו הליכי הסדר) וניתן להקים בהם גני ילדים.

...

מתוך שהובא לפניי, לא שוכנעתי כי החלטתה של רמ"י להתמיד בהליך המכרזי נגועה בחוסר סבירות קיצוני.

סוף דבר, העתירה נדחית.

העותרת תשלם למשיבה הוצאות משפט בסך 5,000 ₪.

בשנת 2008, לאחר פעולות של איחוד וחלוקה במקרקעין נרשמו המנוח יחזקאל ויורשי המנוח עזרא, ה"ה ישראל, מרים, יצחק ופסיה פישלזון כבעלי הזכויות במקרקעין.

לטענת התובעים, הנתבעים מודעים היטב להחזקתם במקרקעין במשך שנים רבות והם מכירים את פועלם ואת מפעלי החסד שהם מנהלים על המקרקעין עוד טרם רכשו את המקרקעין, אם אכן רכשו.

זאת ועוד, המקרקעין הם מקרקעי תמורה שהתקבלו לאחר הליך של איחוד וחלוקה לא רצוני.

סעיף 9 בחוק המקרקעין, שעניינו עיסקאות נוגדות במקרקעין, קובע כך: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברשום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה". טענת התובעים לקיומן של עיסקאות נוגדות נטענה בכלליות רבה ולפיה, העסקה בין התובעים לבין המנוח ישראל גוברת על העסקה בין המנוח יחזקאל לבין הנתבעת 6.

...

לנוכח האמור, אני דוחה את טענות הנתבעים בהקשר זה. העדר עילה כתב התביעה מושתת על שלוש עילות תביעה חילופיות שמכוחן טוענים התובעים לזכויות במקרקעין: האחת, התיישנות רוכשת במקרקעין; השנייה, קיומן של עסקאות נוגדות ומתן עדיפות לעסקת המתנה שניתנה לתובעים, לטענתם; ושלישית, קיומה של זיקת הנאה במקרקעין מכוח שנים.

ככל שטענת התובעים לזיקת הנאה במקרקעין מתייחסת לזכות להחזיק בהם, דינה להידחות כבר בשלב זה. סוף דבר העולה מהאמור הוא כי כתב התביעה אינו מגלה עילה נגד הנתבעים.

לפיכך, אני מורה על מחיקת כתב התביעה.

אשר לטענה בעיניין קיומו של אופק תיכנוני, המשיבה הפניתה לפסיקה בעיניין זה וטענה כי מאחר ולא קיים תיכנון של איחוד וחלוקה, אין לדעת היכן יהיה מגרשו של כל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין והיכן יהיו הפרשות לצרכי ציבור כגון מדרכות, כבישים, ושצ"פים.

בעניינינו, אין מחלוקת כי העבודות נשוא צו ההריסה בוצעו ללא היתר כדין ועל קרקע שטרם עברה הליכי איחוד וחלוקה.

לאור מסקנתי הנ"ל מתייתר הצורך בדיון בשאלת זהות מגיש הבקשה והעובדה כי המבקשת אינה הבעלים הרשום על המקרקעין.

...

לטענת המשיבה, יש לדחות את הבקשה על הסף בשל הגשתה באיחור ניכר וללא הצדקה.

לפיכך, לא התרשמתי ולא שוכנעתי כי קיים אופק תכנוני ברמה המספקת העומדת במבחני הפסיקה.

מסקנתי היא המשיבה היתה מוסמכת להורות על הריסת העבודות נשוא צו ההריסה, ואין הצדקה לעיכוב ביצוע הצו לתקופה נוספת כלשהי, גם בשים לב לפרק הזמן שחלף מאז הוגשה הבקשה ועד היום.

סוף דבר: הבקשה לביטול ועיכוב צו ההריסה המנהלי נדחית.

אולם, לאחר שהושלם הרישום בפנקסי המקרקעין והתייתר הצורך במתן צו העשה ובשים לב לסכום הפצוי שנתבע כסעד כספי, הועברה התובענה להתברר לפני בית משפט זה. תמצית טענות הצדדים: לטענת התובעים הנתבע הפר את הסכם המכר, שלוש הפרות עיקריות; האחת, הפרת התחייבותו להביא לרישום הדירה כיחידה נפרדת ולרישום הבעלות בדירה על שמו בפנקס הבתים המשותפים, בתוך פרק הזמן הנקוב בהסכם; השניה, עניינה באיחור במסירת החזקה בדירה; השלישית, הפרת התחייבותו של הנתבע לתקן ליקויי רטיבות בדירה במהלך השנה שלאחר מועד החזקה.

תפיסתו של הנתבע את האירועים היא מתקרבנת – הנתבע הטיל את האחריות למחדליו על כתפי גורמים שונים ומרובים זולת עצמו - בהם בא כוחו, המפקחת על המקרקעין, התובעים ובאי כוחם, ואף גייס לטובת טיעוניו (בראשית ההליך המשפטי) "כח עליון". הנתבע נימנע באופן עיקבי מלהכיר באחריות, ולו מינימאלית, כלפי התובעים.

הדירות בבנין נמכרו, עוד בטרם הושלמו הליכי איחוד וחלוקה ובטרם נרשם המבנה בפנקס הבתים המשותפים והזכויות בדירה מושא התביעה נרכשו ע"י הנתבע עצמו.

...

לאור זאת, טוען הנתבע יש לדחות את עתירת התובעים לחייבו בתשלום הפיצוי המוסכם, בפרט שעה שלא נגרם להם כל נזק.

סוף דבר: מכל הטעמים שפורטו לעיל, אני קובעת כי עלה בידי התובעים להוכיח שהנתבע הפר את הסכם המכר, הפרה יסודית, בכך שאיחר בהעברת מסמכי רישום הזכויות, וכי לפיכך יש לחייבו בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 19 רישא להסכם המכר.

כן, אני קובעת כי הוכיחו התובעים שהנתבע הפר את הסכם המכר בכך שאיחר במסירת החזקה בדירה, וכי בגין הפרה זו יש לחייבו בפיצוי המוסכם היומי, הקבוע בסעיף 19 להסכם, עבור 60 ימי איחור.

מנגד, אני קובעת כי לא עלה בידי התובעים להוכיח טענתם להפרה בהימנעות הנתבע מתיקון ליקויי רטיבות בדירה.

הליך זה של איחוד וחלוקה חדשה, הנכפה על-ידי הועדה המקומית על בעלי המקרקעין, הוכר כדרך לגיטימית להקנות מקרקעין כשהמטרה היא לנגוס מן המקרקעין את הקרקע הדרושה לה למימוש יעדים צבוריים (ראו בג"ץ 483/88 פריימן נ' שר הפנים פ"ד מ"ד(2) 463, 467 (1990), בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4), 749, 767 (1992)).

המצב אליו נקלעו הנתבעים היום מוכיח יותר מכל, כי לא היה די בהסכמות שגובשו, ובכל מקרה לא היה מקום להתחיל בבנייה על מקרקעין שאינה בבעלות הנתבעים בטרם תאושר התוכנית.

...

עם זאת, מאחר והנתבעים לא העלו כל טענה בעניין, וכדי להסיר כל ספק בעניין, אני נעתרת לבקשה ומתירה פיצול סעדים.

סוף דבר אני מורה על קבלת התביעה ומורה לנתבעים לסלק את ידם מכל שטח המקרקעין נשוא התביעה, שסומן בקו אדום בתשריט נספח 3 לכתב התביעה המתוקן, בחלקות 50, 51 ו- 62 בגוש 18817, בכפר דיר אלאסד, ולפנותו מכל חפץ ואדם, כולל עצים, נטיעות, קירות ומבנים.

לאור תוצאת פסק הדין ולאחר ששקלתי, בין היתר, את מהות המחלוקת והטענות ואת היקף ההליך והעדויות, אני מורה על חיוב הנתבעים בתשלום הוצאות מתונות בסכום של 6,000 ₪, שישולמו תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין.