בעלות על דירה רשומה על שם קק"ל המרצה פתיחה

בהמרצת הפתיחה שהוגשה בתיק זה נתבעו סעדים (צוי עשה) הנוגעים לזכויות המבקשת מס' 1, לויטסקי נטליה (להלן: "נטליה") בדירה (להלן: "הדירה") אשר נרכשה על ידה בהסכם מיום 3.11.14 להלן: "הסכם בידר-נטליה") ממבקשים 3-2 שמעון ושרה בידר (להלן: "בידר").

על פי הרישום הקיים כיום, הבעלות בחלקה רשומה על שם קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל") וזכויותיהם של המבקשים ושל המשיבים הן זכויות חכירה.

ההליכים שהביאו להגשת התביעה בהסכם בידר-נטליה, שנחתם ביום 3.11.2014 נכתב כי נטליה רוכשת את כל זכויות המוכרים וכי המוכרים הם בעלי "... הזכות לחכירה בהתאם לנסח טאבו והבעלים על דירת חדר וכן המחזיקים הבלעדיים של דירת החדר ברח' הרצל 29 חיפה, הידועה כגוש 10854, חלקה 68 והכל כמפורט בשטר מכר 39140001 מיום 27/3/1978 שהנו חלק בלתי נפרד מהסכם זה". לכתב התביעה צורף הסכם בידר-נטליה ושטר המכר על פיו, לפי האמור בהסכם, רכשו בידר את זכויותיהם מיורשי המנוח רפפורט (להלן: "שטר המכר" או "השטר").

...

כאמור, הסעד הראשון המתבקש כיום על ידי המבקשים (בסיכומיהם) הוא כי בית המשפט יורה "לרשום את המבקשת 1 כמי שנכנסה בנעלי המשיבים 2+3 לעניין חוזה החכירה". כאמור, סבורה אני שבנסיבות המיוחדות והחריגות של מקרה זה יש להיעתר לסעד הראשון, במובן זה שיינתן צו אשר יורה למשיבות לרשום את זכויותיהם של בידר על שמה של נטליה (היינו "להחליף" ברישומיהן את שמם של בידר בשמה של נטליה) וזאת - בכפוף לתשלום המיסים עבור העסקה ואגרות הרישום.

התוצאה אני מקבלת את התביעה בנוגע לסעד הראשון, באופן שאני מורה למשיבות לרשום, ברישומיהן, את זכויותיהם של בידר על שמה של המבקשת 1 - נטליה לויטסקי, בדיוק באופן בו רשומות הזכויות על שם בידר.

כאמור, אינני נעתרת לסעד השני המבוקש בסיכומי המבקשים, אולם אומר (שוב) שעל המדינה והצדדים להסדיר, בהקדם האפשרי, את הזכויות בנכס ואת רישומן על פי חוק המקרקעין.

הבעלות בדירה רשומה בפנקסי המקרקעין על שם קרן קיימת לישראל, וכחוכרי הדירה לדורות רשומים שני ההורים, מורישיהם של הנתבעים: דוד אוחנה, שנפטר בשנת 1992, ואעישה אוחנה, שנפטרה בשנת 2007.

אין כל הסבר בעל טעם של ממש היכול להפריך את המסקנה כי אין זה אלא ביטוי לוויתור על הדירה מצד ההורים, ויתור שבקשר אליו לא הועלתה משך עשרות השנים מאז כל הסתייגות, עד אשר התבקשו בני המשפחה בשנת 2010, לשתף פעולה בבטול רישום החכירה בפנקסים.

המשיבים ניסו לטעון כל טענה שניתן להעלותה על הדעת כנגד המבוקש בהמרצת הפתיחה, כגון שאין דבר כזה ויתור על חכירה; שהעיסקה אינה עיסקה או לא נקשרה כראוי; שההורים המנוחים הוטעו ועמיגור פעלה כלפיהם שלא בתום לב; שעמיגור ביצעה כלפי ההורים המנוחים "שרשרת שלעוולות", בעוד הם, אנשים פשוטים (הוא פועל, היא עקרת בית) לא יכלו לעמוד על זכויותיהם כדרוש ולקבל דירה חליפית בחכירה, ולא בשכירות, וכן ראשית דבר, העלו טענת התישנות.

...

אין כל הסבר בעל טעם של ממש היכול להפריך את המסקנה כי אין זה אלא ביטוי לויתור על הדירה מצד ההורים, ויתור שבקשר אליו לא הועלתה משך עשרות השנים מאז כל הסתייגות, עד אשר התבקשו בני המשפחה בשנת 2010, לשתף פעולה בביטול רישום החכירה בפנקסים.

מכל מקום, קבלת המרצת הפתיחה אין לפרשה כקובעת דבר לעניין זה. סוף דבר: המרצת הפתיחה מתקבלת.

ההליך בתובענה שלפני, שהוגשה על דרך המרצת הפתיחה, עותרים התובעים לכך שיוצהר, כי התובעים 1 ו- 2 זכאים להרשם, בחלקים שוים, כחוכרים לדורות של דירת מגורים.

הבעלות בדירה רשומה בפנקס המקרקעין ע"ש קרן קיימת לישראל.

תמצית טענות הצדדים התובעים טוענים, כי המנוח, שרכש את זכויותיו בדירה מחברת "עמידר", העביר בשנת 1956 את זכות החכירה בדירה לתובעת מס' 3 ("להלן – "קרן תל חי"), שניהלה את נכסי תנועת החרות, ומנהלת כיום את נכסי תנועת "הליכוד". מסיבות שלא התבררו, זכויות החכירה בדירה לא נרשמו על שם קרן תל חי. בתאריך 12.4.2012 מכרה קרן תל חי את זכויות החכירה לתובעים 1 ו- 2.

בתאריך 12.4.2012 נכרת חוזה בין קרן תל חי והתובעים 1 ו- 2, לפיו רכשו התובעים 1 ו- 2 את זכויות החכירה בדירה, והתחייבו לבצע את כל הפעולות הדרושות לשם העברת זכויות החכירה בדירה על שמם בפנקס המקרקעין.

...

כיוון שאין מחלוקת שהמנוח היה בעלות זכות החכירה בדירה, הנני קובע, כי ברישום מספר תעודת הזהות שלו בפנקס המקרקעין נפלה טעות, והמספר הנכון הוא: 041630039.

סוף דבר אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הנני מצהיר, כי המנוח מנדל (בן יעקב) טוטיום ע"ה, שנשא ת"ז שמספרה 041630039, העביר בשנת 1956 לתובעת מס' 3 (קרן תל חי (ישראל) בע"מ), את זכות החכירה לדורות בדירת המגורים, המזוהה כחלקה 514/1 בגוש 10444, ברח' יהודה הלוי 1/1 בקרית ים. (ב) כפועל יוצא מהאמור בסעיף קטן (א) שלעיל, זכאית התובעת מס' 3 להירשם כבעלת זכות החכירה לדורות בדירה הנ"ל, בשלמות.

(ה) הנני מחייב את הנתבע מס' 2 לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 20,702 ₪.

היינו נגישות רגלית בלבד, וגם היא קשה ולא נוחה), שהוחרגה משטח ההקצאה המקורי של APC ונותרה בבעלותה של קק"ל. קרי – לא נרשמה בסופו של דבר זיקת הנאה (זכות המעבר, במסגרת המעבר הפרטי) בחלקות 40 ו-42 שהזכויות בהן רשומות כיום על שם בהונקר ונדיר, לטובת חלקות התובעים ויתר בעלי החלקות הסמוכות המשתמשות במעבר הפרטי.

ליתן צו עשה המורה לנדיר להשיב לקדמותו את המעבר הפרטי, שנהרס עקב עבודות קירות תמך שביצעו בחלקתם (נתייחס בהמשך להרס המעבר הפרטי עקב עבודות בניית קירות תמך שביצעו נדיר); טענות הנתבעים 1-2 (נדיר) בכתב הגנתם (שהוגש ככתב תשובה, שכן התובענה הוגשה בדרך של המרצת פתיחה) ביקשו נדיר לדחות התובענה, וטענו כדלקמן: התובעים לא הוכיחו זיקת הנאה מכח שנים בהתאם לתנאיי סעיף 94(א) לחוק המקרקעין (לא חלפו 30 שנים מאז תחילת השמוש במעבר הפרטי אלא כ-25 שנים בלבד); בכל מקרה החלקות הנטענות להיות כפופות (40 ו-42) לטובת חלקות התובעים הנהנות, רשומות בבעלות המדינה (קק"ל).

זאת כש"הכורח" הנטען קיים לוחץ, מציק ומקשה על בעלי החלקות ה"כלואות" או הסמוכות.

התנאי החמשי (רלוואנטי לצד ג' שרכש המקרקעין מאחד הצדדים לשתי ההסכמות) – השתק קינייני כלפי צד ג': תנאי זה אומר, כי כאשר הצדק מחייב קיומה של זכות בלתי-הדירה, אין היא באה לסיומה עם העברת המקרקעין; אלא מכוחו של ההשתק, המכונה גם השתק קינייני (Proprietary Estoppel), היא חלה כלפי צד שלישי – נושה, יורש או רוכש – שזכויות בעל-המקרקעין עברו אליו.

...

משהתקבלה התובענה אני מורה כי הנתבעים 1-2 (נדיר), יחד ולחוד, יישאו בהוצאות המשפט של התובעים ובשכר טרחת באת כוחם, בסכום כולל של 40,000 ₪.

סבורני כי נתבעת 5 היתה בעלת דין נדרש כאן.

יחד עם זאת אציין, כי אם תביעה זאת היתה נדחית על ידי, סביר כי הייתי נעתר לבקשה לפיצול סעדים אותה הגישו התובעים (ראו סעיפים 29-33 לעיל), שכוונה בעיקר לאפשרות הגשת תביעה נגד הנתבעת 5.

הדירה על פי העתק נסח הרישום מפנקס הבתים המשותפים, אשר צורף לתצהיר עדותה הראשית של הגב' צ'סלר (נספח א' למוצג ת/2), רישום הבניין בו נימצאת הדירה כבית משותף הסתיים בתאריך 19.12.1961, והדירה נרשמה בבעלות קרן קיימת לישראל.

בעקבות תגלית זאת, הגישה עמידר תובענה, על דרך המרצת הפתיחה (ה"פ 27925-02-20).

אוסיף ואעיר, כי להתרשמותי, צודק בא כוחה של עמידר בטענתו, שהגב' צ'סלר כלל לא ידעה על הדירה, ורק הפניה אליה, בבקשה שתחתום על מסמכים שיאפשרו את ביטול רישום החכירה הקיים, העירה את תשומת לבה לכך שזכות החכירה בדירה רשומה על שמה.

" המלומד, פרופ' י' ויסמן בספרו "דיני קניין – חלק כללי", בהוצאת המכון למחקרי חקיקה ומשפט השוואתי, תשנ"ג - 1993, דן בספרו בשאלה, האם סעיף 125 לחוק המקרקעין משריין את הזכות הרשומה ב"שיטת השיריון המיידי" ("נרשמת – זכית!"), או שמא השיריון לפי סעיף זה הוא "שיריון דחוי". בעמ' 313 לספרו כתב פרופ' ויסמן: "אכן, כל עוד לא שונה הרישום יש לצאת מן ההנחה שהזכויות הן כאמור במירשם. ואולם, אין מניעה לתבוע את שינוי הרישום אם הרישום הושג בדרכים חסרות תוקף. כך, למשל, ראובן שנירשם כבעל מקרקעין עקב טעות, חשוף לאפשרות שהבעל האמיתי יתבע את תיקון הרישום. וכן, כאשר הופר חוזה שמכוחו נרכשה זכות שנרשמה במירשם, ומעניק הזכות מבטל את החוזה ותובע תיקון הרישום, אין מניעה להעתר לתביעתו. סעיף 125 לחוק המקרקעין לא ישריין את מי שנירשם רק בשל העובדה שזכותו נרשמה." (ההדגשה לא במקור – י"כ) במבחן מאזן ההסתברות, הגעתי למסקנה, כי מסתבר הדבר, שזכות החכירה, שנרשמה בשנת 1962 על שם בני הזוג נפתלי וקרולינה נפתלי ע"ה, נותרה על כנה מתוך טעות.

בנוסף לכל האמור, ואף אם היה מקום לקבוע שתביעת עמידר היתיישנה, הרי משהגישה הגב' צ'סלר תביעתה נגד רשות מקרקעי ישראל וקרן קיימת לישראל, ניפתחה הדלת לגורמים אלה לטעון טענותיהם נגד התביעה (והשוו עם סעיף 4 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958, החל במקרה של "תביעה שכנגד").

סוף דבר אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הנני מקבל את תביעת עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, בת"א 47563-11-20, והנני מורה לרשם המקרקעין בחיפה, למחוק את זכות החכירה הרשומה על שם הגב' קרולינה צ'סלר (1/2 + 5/24 חלקים), וכן את זכות החכירה הרשומה על שם הגב' אמירה בלנש נפתלי צ'סלר (7/24 חלקים), בדף הרישום של הדירה, המזוהה כחלקה 240/3 בגוש 10593 (להלן – "הדירה").

...

(ב) הנני מקבל את תביעתם של משה וסלביה עמר בת"א 14313-04-21, והנני מצהיר, כי הם זכאים להירשם כחוכרי הדירה, על פי שטר חכירה, שיוגש על ידי הצדדים לרשם המקרקעין.

(ג) הנני דוחה את תביעתה של הגב' אמירה בלנש נפתלי צ'סלר בת"א 732-01-21.

ממילא נדחית אף ההודעה לצד שלישי שנשלחה על ידי משה וסילביה עמר במסגרת תביעה זו. (ד) הנני מחייב את הגב' אמירה בלנש נפתלי צ'סלר לשלם הוצאות משפט כמפורט להלן: (1) סך 11,700 ₪ לעמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ. (2) סך 5,000 ₪ לרשות מקרקעי ישראל וקרן קיימת לישראל, ביחד ולחוד.