בעלות בשתי חנויות בירושלים - הסכמי רכישה משנת 1994

מדובר בנכס דו קומתי הכולל דירה ושתי חנויות ברחוב ההגנה 71 בתל אביב (להלן- הנכס)[footnoteRef:1].

בתוך כך, עורך דין אשר אינו פועל על פי רמת המיומנות והזהירות הנדרשת ממנו כבעל מיקצוע, חב ללקוחו בגין הפרת חוזה (שם, שם).

רביעית, התובעת טענה בעדותה, כי היו פניות חוזרות ונישנות במהלך השנים מאת התובעים לנתבע על מנת שיטפל בעיניין (בעמוד 10; ראו גם בפסקה 7 לתצהיר בעלה של התובעת, ופיסקה 6 לתצהיר התובעת).

בשנת 1989 ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים צו קיום צוואה מתוקן באשר לנכסים אחרים של הגב' שפרן.

יוצא כי הנתבע היה מודע, בפועל, הן בשנת 1997, והן בשנת 2003, כי לא השלים את רישום הנכס על שם הרוכשים כמתחייב מהסכם המכר.

במשך 11 שנים מיום שנחתמה העסקה, דהיינו, משנת 1994 ועד ליום בו נודע לה שהעסקה לא דווחה על ידי הנתבע בשנת 2005, לא נקטה התובעת בשקידה סבירה על מנת לקדם את הטיפול בהשלמת העיסקה, לרבות הסדרת נושא מס השבח.

...

נוכח כל האמור, ובשים לב להיקף הממוני של הנזקים בהם מדובר, יש לפסוק לתובעת פיצוי בגין עוגמת נפש, בסך של 40,000 ש"ח. פיצול סעדים התביעה שבפניי הוגשה בפברואר 2009.

התוצאה התביעה מתקבלת בהתאם למפורט לעיל.

נוכח כל האמור לעיל, על הנתבע לשלם לתובעת סך של 297,797 ₪.

בנכס בהוד השרון ביצע המערער ארבע עיסקאות מכר שונות, שסך כל התמורות בגדרן מסתכם ל-4,280,000 ש"ח – ואלו הן: עסקה מחודש דצמבר בשנת 2010, בגדרה מכר המערער 1000/17754 חלקים מהנכס בהוד השרון, בעבור תמורה של 1,000,000 ש"ח; עסקה בחודש פברואר בשנת 2011, בגדרה מכר המערער 5918/17754 חלקים מהנכס בהוד השרון, בעבור תמורה של 1,600,000 ש"ח; עסקה מחודש מרץ בשנת 2013, בגדרה מכר המערער חלק נוסף מהנכס בהוד השרון, לקבוצה המונה מספר רוכשים, במסגרת הסכם אופציה ובעבור תמורה של 1,250,000 ש"ח; ועסקה מחודש דצמבר בשנת 2013, בגדרה מכר המערער 284/17754 חלקים מהנכס בהוד השרון, בעבור תמורה של 430,000 ש"ח. הנכס השני הוא קרקע בפסגת זאב (להלן: הנכס בפסגת זאב), אותה רכש המערער בשנת 1999, יחד עם שני שותפים – עו"ד שמואל צברי (להלן: עו"ד צברי) ואדם שלישי נוסף (להלן: השותף השלישי).

יצוין כי הקרקע נמכרה לחברת "מרום ירושלים בע"מ" (להלן: חברת מרום), שבמניותיה החזיק המערער, יחד עם אחרים.

משכך, לעמדת המשיב, העובדה שהמערער החזיק במשך שנים ארוכות בנכסיו אינה שוללת את אופיין הפירותי-עסקי של פעולותיו בשוק הנדל"ן. מבחן השבחת הנכס וקיומו של מנגנון עסקי: לעמדת המשיב, "המערער אימץ 'דרך פעולה קבועה'... לממכר קרקעותיו, ודפוסי פעולה קבועים ושיטתיים – רכישת קרקעות חקלאיות (רובן באותו איזור) ומכירתן בחלקים או בעיסקאות קומבינאציה וכן ביצוע עיסקאות מורכבות באמצעות אגודי מקרקעין, לבד או עם שותפים". במסגרת זו מציין המשיב, כי המערער מאתר, רוכש ומוכר נכסי מקרקעין תוך שהוא מסתייע באחרים בעלי הבנה בתחום.

כך למשל, בשנת 1988 רכש המערער מניות באיגוד מקרקעין שהחזיק בקרקע בפתח תקווה ומכר אותן לאחר כשנתיים; בשנת 1992 רכש דירה בפתח תקווה ומכר אותה זמן קצר לאחר מכן במסגרת עסקת קומבינאציה; בשנת 1994 רכש מבנה ושטח יחד עם שותף ולאחר כחודש מכר את חלקו; ובין השנים 2013-2005 ביצע המערער 13 עיסקאות מכר, ופרט לשנת 2006, מכר המערער בתקופה זו – לכל הפחות – נכס אחד בכל שנה, או חלק ממנו.

זאת, בפרט כאשר רישום זה נעשה לצורך השכרת שתי חנויות המצויות ברשותו; כאשר המערער לא ניכה מס תשומות ששילם בעת שרכש נכסים אחרים (ולמצער לא עשה כן אשר לנכסים שבמחלוקת); וכן משום שמדובר ברשום ישן.

...

אני סבורה כי מבחן המנגנון העסקי הוא מבחן ראוי, אך בעיקר כאשר קיים מנגנון עסקי מאורגן.

כמו כן, ראו דבריו של השופט ה' קירש בע"מ (ת"א) 46960-07-13 ספידי – לינק בע"מ נ' פקיד שומה תל אביב 3 (5.7.2015), (שאליו הפנה גם חברי השופט סולברג): "אין לכחד כי מבחן המנגנון הוזכר בפסקי דין רבים בהקשר זה [...]. אכן קיום מנגנון עסקי לאורך זמן עשוי להצביע על קביעות הפעילות ולהוביל בשל כך למסקנה כי מדובר בעסק. אולם לטעמי מבחן היקף המנגנון איבד, במידה רבה, מחשיבותו בעידן זה. הרי בימינו אדם יכול לשבת על ספסל בשדרה, בחצות הלילה אם ירצה, ועם מחשב נייד על ברכיו וחיבור אלחוטי לאינטרנט הוא מסוגל לנהל עסקים חובקי עולם [...]. על כן ניתן לומר כי במאה העשרים ואחת קיומו של מנגנון עשוי להצביע על קיומו של עסק, אך העדרו של מנגנון (במובן המסורתי) איננו בהכרח מצביע על אי קיומו של עסק" (פס' 35(ד); ההדגשות במקור).

סוף דבר: אני מצטרפת לתוצאה שאליה הגיע חברי השופט סולברג ולעיקרי נימוקיו.

רוצה לומר, כי הוכח שאין בזכות השמוש שניתנה לתובעת במסגרת סעיף 19א' להסכם הרכישה כדי למנוע מהנתבעת לעשות שימוש אף היא ברכוש המשותף (כל עוד השמוש אינו שימוש ייחודי), ובודאי שאין בזכות השמוש שניתנה לתובעת להקנות לה בעלות ברכוש המשותף או להקים לה סעד של סילוק יד מרכוש זה. זאת ועוד, הגם שבין השנים 2019-2003 העדיפו שוכרי הנתבעת להכנס לשטח ההצמדה שהושכר להם דרך החנות הדרומית ומשכך לא היתנגדה הנתבעת לשימוש שעשתה התובעת במסדרון המעבר – אין בכך כדי להצמיח לתובעת זכויות בלעדיות במעבר ובודאי שלא בתוך שטח הצמדה א' השייך לנתבעת.

למעלה מן הצורך אציין, כי הסכם הרכישה של הנתבעת מול הבעלים הקודם משנת 2002 אכן הפנה להסכם משנת 1994 אולם לא הוסיף דבר פרט להפניה אליו.

התנאים לסילוק תובענה מחמת שהוי נקבעו בפסיקת בית המשפט העליון בע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נז (5) 433 (2003), שם נקבעו התנאים שבהתקיימם ניתן לסלק תביעה מחמת שהוי: "השתהות בהגשת תביעה אינה, כשלעצמה, שהוי כמובנו במשפט. שהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית-המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע – שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השפוטי [...]

...

" אני סבור שיש לקבל את טענת השיהוי בעניינו, שכן שיהוי סביר עשוי להתפרס על פני כמה חודשים או שנים, אך בעניינו מדובר בלמעלה מעשרים וחמש שנים כך שיש לראות בתובעת כמי שזנחה את אותה זכות חוזית שקיבלה שנת 1994 ופגעה בציפייה הלגיטימית של הנתבעת שלא להעלות מן האוב את העניין בחלוף עשרים וחמש שנים.

לאור המסקנה אליה הגעתי - והיא שדין התביעה להידחות לגופה גם בהיעדר קבלת טענות הנתבעת לשיהוי או לחוסר סמכות עניינית – הרי שאיני קובע מסמרות בגין טענות אלו, והן הועלו כעת למעלה מן הצורך בלבד.

סוף דבר דין התביעה כולה להידחות.

התובעים רכשו זכויות חכירה בחלקה 19 בגוש 30655 בגבעה הצרפתית בירושלים (להלן: חלקה 19) והם מחזיקים בחנויות במרכז המסחרי בן שתי קומות שניבנה על החלקה (להלן: המרכז המסחרי).

אשר לתקופה שלפני כניסתו של פרופ' גוגנהיים לתמונה, עיון במכתבים שצורפו לתצהירה של הגב' רחל אנג'ל (המשמשת כיום כראש צוות עיסקאות עירוניות ברשות מקרקעי ישראל - מרחב ירושלים, להלן: אנג'ל) מלמד כי שו"פ מעולם לא זנחה את כוונותיה לבנות בחלקה 19 (ראו נספח 9 - מכתב משנת 1988; נספחים 14-13 - מכתבים משנת 1989; נספח 19 - מכתב משנת 1992; נספחים 25-21 - מכתבים משנת 1993 ונספח 29 - מכתב משנת 1994), וכן שלמרות ההתראות החוזרות מפני ביטול הסכם ההרשאה לתיכנון עקב העיכוב בישומו, הוא הוארך בכל פעם מחדש לבקשת שו"פ ואנג'ל אישרה בחקירתה כי התראות בעיניין ביטול העסקה גם כאשר נאמר שזו התראה אחרונה "לא סותם את הגולל" (עמ' 77 שו' 22 לפרוטוקול הדיון מיום 31.5.2022) וכי "אנו לא באמת מבטלים. את מכירה את יודעת זה סוג של התראה" (שם עמ' 74 שו' 7).

אין חולק על כך שמקורן של הזכויות של בעלי החנויות הוא הסכמי הרכישה שנחתמו עם שו"פ בשנים 1977-1978 שכללו גם את המפרט וגם את התרשים, וכן את הסכמי החכירה שנחתמו עם רמ"י מתחילת שנות ה - 80 ועד השנים האחרונות.

...

הנתבעות טוענות כי דין התביעה להידחות על הסף וכן לגוף העניין.

התובעים לא חזרו על בקשתם זו בסיכומים, ולאחר שהנתבעות טענו שהתובעים זנחו את הדרישה, הבהירו התובעים בסיכומי התשובה שלא זנחו דרישה זו. לא מצאתי להיעתר לדרישה בעניין זה. התובעים לא נימקו מדוע יש ליתן להם סעד מיוחד לאיסור דיספוזיציה ולשיתוף בהליכי התכנון והבניה.

לסיכום - נוכח המשקל המצטבר של האמור לעיל, אני בדעה כי הוכח ברמת ההוכחה הנדרשת כי ההסכמות והמצגים בין הצדדים במהלך השנים ותוכניות הבניה שהשתנו במהלכן, מובילים למסקנה כי לתובעים מלא הזכויות (בכפוף לזכויות הבעלות של המדינה) במרכז המסחרי לרבות בגג של המרכז המסחרי, וכן מחצית בלתי מסויימת מן הזכויות בחלק הלא בנוי שסומן בנספח 1 לחוות דעת המודד כשטח B1.

אני מורה על רישום הערה בהתאם לסעיף 130 לחוק המקרקעין על חלקה 19 בנוגע לזכויות של בעלי החנויות בהתאם לפסק דין זה, וזאת, בכפוף לנהליו של רשם המקרקעין ובהתאם לדין.

כך בין קארשי לבין עמי פרושה היא על פני השנים החל משנת 2001, כאשר כל ההליכים בת.א. 2146/01, ה.פ. 724/02, ת.א. 1976/02, ובת.א. 2113/03 בבית המשפט המחוזי בתל אביב, אוחדו לדיון בפני כב' השופטת ברון, והסתיימו בהסכם פשרה מיום 27.11.2003, אשר קיבל תוקף של פסק דין, בו הגיעו הצדדים להסדרת הטענות בדבר הפרות זכויות רבות ושונות בתחום הקניין הרוחני, וכן קבעו גבולות לתחרות המסחרית ביניהם להמשך לבוא (להלן: "ההסכם").

אלא, שלטענת קארשי, כבר בקטלוג שנת 2005 של המשיבים, הסתבר כי עמי בחרו להפר באופן בוטה ומפגיע את ההסכם ולשוב ולפגוע בזכויות הקניין הרוחני של קארשי, תוך הפרת כל ההתחייבויות על פי ההסכם, ובעקבות כך הוגשה תביעה על ידי קארשי בת.א. 2330/05 בבית המשפט המחוזי בירושלים.

בשנת 1994 עמד מחזור החברה על כ-3 מיליון ₪ (כשלושה מיליון שקלים חדשים), ומספר הלקוחות הפעילים עשרות בודדות.

בהקשר זה ניתן לציין, בהתייחס למשיבים 3,4, כי למעשה, אין כל ספק שהם כבעלי החנות, אשר במשך שלוש שנים רכשו את המוצרים המקוריים ממרכז המתנות, ימשיכו לרכוש את אותם המוצרים מבחינתם, אלא שכעת אלו המוצרים המפירים, מאותו הגורם ששימש כמתווך, מבלי לדעת כלל כי המדובר במוצרים מפירים.

...

אציין כי מקובלת עלי טענת המשיבים שמוניטין המבקשת אינו בגדרה של ידיעה שיפוטית מן הטעם שבית משפט זה דן בתיקים קודמים בהם היתה המבקשת צד להם.

סוף דבר 28.

כן אני מורה למשיבים, להימנע מלהעתיק ו/או לחקות, בין בעצמם ובין אם על ידי אחרים, בין במישרין ובין בעקיפין, את המוצרים המקוריים הנ"ל של המבקשת.

בתוך כך אינני נעתר למתן צו למתן חשבונות וגילוי מסמכים, אשר יכול ויעשה במסגרת ההליך העיקרי.