בעלות במקרקעין ביום אישור התכנית כתנאי לחיוב בהיטל השבחה

בערר ביקש המערער את הסעדים הבאים: לקבוע שתכנית רובע 3 אינה מקימה חיוב בהיטל השבחה; לקבוע ששומות המשיבה אינן מקיימת את תנאי היסוד שנדרשים בשומה ואינן יכולות לבסס חיוב בהיטל השבחה; ככל שלא יתקבלו טענותיו – למנות שמאי מייעץ; לקבוע שאם קיים חיוב בהיטל השבחה יש לקחת בחשבון ב"מצב קודם"' את תמ"א 38 ואת מיסמך המדיניות משנת 2012 שהוצא ע"י המשיבה (נספח 6 לערעור; להלן – מיסמך המדיניות), וכן לקחת בחשבון את כלל המאפיינים המיוחדים של דירות המערער.

אזכיר שוב את הוראת סעיף 4(7) לתוספת השלישית הקובעת כי: "השומה תערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השמוש החורג, לפי הענין, בהיתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי". וכפי שקבע בית המשפט העליון: "היטל השבחה מוטל על השבחת-תיכנון, ואך-ורק על השבחת-תיכנון. שוויים של מקרקעין יכול שיעלה מטעמים שאינם טעמי-תיכנון, אך על השבחה זו אין מוטל היטל השבחה... בחישוב השבחתם של מקרקעין לא תובא במניין אלא השבחה הקשורה בקשר סיבתי ישיר לתכנית המשביחה. על השמאי לחלץ ולבודד את המרכיב של השבחת התיכנון מכל יתר המרכיבים שהביאו לעליית שוויים של המקרקעין, ורק השבחה זו תשמש נושא להיטל השבחה" (דנ"א 3768/98  קריית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים, פ''ד נו(5) 49, 79 (2002); ההדגשה אינה במקור; להלן – עניין קריית בית הכרם).

חרף האמור, בחן בית המשפט העליון את האפשרות לחייב בהיטל השבחה "משלים" בגין אישור הזכויות בפועל, בציינו כי נוכח כך שאישור הזכויות המותנות הביא לעליית שווי המקרקעין, אפשר לטעון כי ניתן לראות את אישור הזכויות המותנות בפועל בגדר "אישור תכנית" לפי הגדרת "השבחה" בדין.

חשוב לענייננו סעיף 45 לפסק הדין בעיניין אליק רון, בו המחיש בית המשפט העליון את קביעתו בדוגמא מספרית (ההדגשה אינה במקור): "נניח שטרם אישור התכנית שווי המקרקעין היה 800 ₪. כתוצאה מהכללת הזכויות המותנות בתכנית עלה ערכם של המקרקעין נכון ליום תחילת התכנית ל-1200 ₪. אילו היו באותו מועד הזכויות המותנות וודאיות ולא מעין-מוקנות, היו המקרקעין נמכרים במחיר של 1,400 ₪. מכאן נובע כי במועד מכירת המקרקעין בו טרם אושרו הזכויות המותנות, תעמוד ההשבחה על 400 ₪ (1200-800) וההיטל יהיה 200 ₪. במועד הוצאת היתר הבניה, כאשר הזכויות המותנות הפכו לוודאיות, יצטרך בעל המקרקעין לשלם "השלמת היטל" בגובה 100 ₪ (1400-1200:2)).

...

מקובלת עליי גם קביעתה כי אין צורך לקבוע מראש כיצד תיקבע הדחיה (סעיף 343), שכן מדובר בעניין שמאי מובהק.

אין בידי לקבל את טענות המערער.

יא': סוף דבר בהינתן האמור לעיל הערעור מתקבל בחלקו, כדלהלן: נדחית טענת המערער כי קיים פטור מהיטל השבחה במכר הדירות וכי תכנית רובע 3 אינה מחייבת בגביית היטל השבחה; מתקבלת טענתו העקרונית של המערער לפיה יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת "מצב קודם" של הדירות, כפוף להנחיות לשמאי המייעץ כאמור לעיל; נדחית טענת המערער ביחס לתקינות שומות המשיבה; השמאי המייעץ יפעל כאמור בפסק דין זה ובנספח א' להחלטת ועדת הערר (ככל שהאמור בו לא סותר פסק דין זה); נוכח התוצאה, לפיה נדחו חלק מטענות המערער וחלקן התקבל – אין צו להוצאות.

ההוראה הרלבנטית לעניינו היא בסעיף 4(7): "השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השמוש החורג, לפי העניין, בהיתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חופשי". סעיף 7 אף הוא סעיף רלבאנטי ובו נקבע מועד תשלום השומה: "(א) ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה.

מכאן מתבקשת המסקנה שתכנית החבה בהיטל השבחה, יכול ותהיה נתונה לשומה מיידית לפי אחוזי ניצול מפורטים שנקבעו בה, אך יתכן והיא תיכלול הוראות כלליות, בלעדיות או נוספות, שעשויות ליצור השבחות לבעלים של מקרקעין עם התקיימות התנאים שנקבעו בתכנית המקומית.

...

עם זאת אני סבורה שקשה להבחין בין זכויות מעין מוקנות לבין זכויות מותנות, כדברי כבוד השופט מזוז בפס"ד אקרו, וכן לא ברור כיצד ניתן להחיל שני מועדי מימוש (שנועדו להיות מועדים אלטרנטיביים) על אירוע מס אחד.

סיכומו של דבר לאור כל האמור לעיל אני מקבלת את ערעור הועדה המקומית.

אמנם השומות נקבעו למועד מתן התוקף לתכנית 3440 בשנת 2006, אך אני סבורה בנסיבות תיק זה, אין זה ראוי לקבוע שומת השבחה לפי המועד המאוחר שקבעתי, מועד מתן ההיתר, בשנת 2012.

שלישית – טוענת המערערת כי קביעת ועדת הערר ולפיה על המערערת לשלם את היטל ההשבחה באופן מלא, חרף העובדה כי לא מימשה את זכויות הבניה בפועל, עומדת בנגוד להוראת סעיף 7(ב) לתוספת השלישית לחוק הקובעת: "מימש החייב בהיטל חלק מן הזכויות במקרקעין, ישלם היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל." לטענת המערערת כאשר נעשה מימוש בהיתר הרי שהחיוב בהיטל ההשבחה הוא בהתאם למידת המימוש שכן הנישום לא נידרש לשלם בגין ארוע מס, אלא כאשר הוא מממש את התכנית ובאותה מידה שהוא מממש אותה.

הסמכות לגבות היטל השבחה קבועה בסעיף 196 (א) לחוק הקובע: "ועדה מקומית תיגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה" סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק, קובע את החבות בהיטל השבחה, כדלהלן: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן – היטל)..." השבחה מוגדרת בסעיף 1(א) לתוספת כ:"עליית שוים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". ברע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (15.07.2014) (להלן: "עניין רון") עמד בית המשפט העליון על שני התנאים הנובעים מתוך סעיף זה ואשר בהתקיימות שניהם מותנית הטלת היטל ההשבחה: 1.

במסגרת דיון בטענה זו, נידרש בית המשפט העליון בהרחבה לאופן בו תחושב השבחה וריכז וקבע: "את ההשבחה יש לחשב איפוא "בהתאם למחיר שבו היו נמכרים המקרקעין בשוק החופשי, ממוכר מרצון לקונה מרצון, כפי שמחיר זה משתקף בתאריך הקובע, שהוא יום ארוע המס – יום תחילת התכנית או יום אישור ההקלה או השמוש החורג" (עניין רון, פסקה 20).

...

טענתה זו של המערערת אין בידי לקבל וזאת, ראש וראשונה ובמיוחד בנסיבות בהן חוסר האפשרות למימוש הזכויות על הגג אינו קשור בקשר סיבתי להקלה.

לאור כל האמור, הנני סבורה כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי על השמאי המכריע לשום את שווי המקרקעין במצב החדש, על מנת לקבוע את שווין של ההקלות, באופן שלא יביא לידי ביטוי את הירידה בשווים כפועל יוצא מדחיית האפשרות למימוש הבנייה בהתאם לתכנית הגגות ובהתאמה לכך, הנני סבורה כי דין טיעוניה של המערערת לעניין זה להידחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיה של המערערת – הערעור נדחה.

במצב החדש, כלומר המצב לאחר אישור תכנית 4305, ניתן להנפיק באופן מידי היתרי בניה מכוח התכנית, כלומר המקרקעין זמינים לבנייה, כאשר תכנית 4305 מתייחסת לתנאי הקבוע בתכנית 2738 באופן מפורש, וקובעת: "אישור לוח הקצאות בהסכמת בעלים, לצורך רישום בלישכת רשם המקרקעין עפ"י פרק ג' סימן ז' לחוק התיכנון והבניה התשכ"ה – 1965 ע"פ סעיף 62א(א) סעיף קטן 1 לחוק" כעת, על מנת לקבוע את ההשבחה התכנונית, בהתאם לעקרונות בחלק הכללי לעיל, כל שיש לעשות הנו לבדוק האם יש פער בשווי המקרקעין בין המצב הקודם לבין המצב החדש.

למעשה, המערערת אינה חולקת על כך, כי עת שנערכה השומה מכוח תכנית 2783 הופחת שווי המצב החדש עקב העידר זמינות, ר' סעיף 31 לכתב העירעור: "לפי שומה זו (שומת 2783 – ג.ה.) נקבע שווי המקרקעין במצב חדש לפי מלוא הזכויות שהקנתה התכנית (קרי 26 קוטג'ים), כאשר בשל העובדה שהזכויות אינן זמינות באופן מיידי, אלא כפופות לאישור תכנית לוח הקצאות, נקבע לה מקדם דחיה למימוש של 6% ל- 7 שנים". למרות הסכמתה של המערערת כי שווי המצב החדש בתכנית 2783 הופחת לאור העידר זמינות, טוענת המערערת, כי שולם מלוא היטל ההשבחה בגין הזכויות מכוח תכנית 2738, ומנמקת זאת כדלקמן: "העובדה כי לזכויות שנתנו בתכנית תא/2783 נקבע מקדם דחיה בשל חוסר זמינות מיידי, אינה משקפת הפחתה של החיוב אשר יש להשלים בעתיד לכשתוקנה הזמינות, אלא מייצגת הוון ומחיר הכסף המשתלם לועדה המקומית בערכי יום אישור התכנית למרות שעדיין לא ניתן להוציאה אל הפועל" איני מקבל טענה זו. לטעמי, מקדם הדחיה שנקבע בגין המצב החדש של תכנית תא/2783 אינו מייצג בשום דרך "הוון ומחיר הכסף המשתלם לועדה המקומית", אלא מייצג שווי נמוך יותר של המקרקעין, כאשר הזכויות שמקנה התכנית אינן ניתנות למימוש מידי.

...

לפיכך, המערערת נותרה למעשה עם כמעט אותו שטח גג, אלא שכעת ניתן לנצל חלק ממנו כמרפסת גג במפלס הקומה החלקית, אשר קביעת השמאי כי זה שווה יותר משטח גג, ללא גישה ישירה, מקובלת עליי, ומכאן ברור כי קיימת השבחה תכנונית.

סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל, אני דוחה את הערר על כל חלקיו.

אשר על כן, אני קובע כי המערערת תשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ).

ככל שהתשובה על השאלה הראשונה היא חיובית, תידון השאלה מדוע סכום הקרן המוסכם של השומה לא יישא ריבית והצמדה מיום אישור התוכנית ביום 25.5.1987 ועד יום ביצוע התשלום בפועל.

החיוב בהיטל לפי סעיף 196א בחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב"): "ועדה מקומית תיגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה" "השבחה" הוגדרה בסעיף 1(א) בתוספת השלישית שבחוק התו"ב (להלן: "התוספת") כהאי לישנא: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" את המענה לשאלת קיום החבות של היטל כזה, קובע סעיף 2(א) בתוספת כלהלן: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד" הרעיון ביסוד היטל ההשבחה הוא עקרון הצדק החברתי-חלוקתי.

...

בעיניי, מדובר במסקנה מרחיקת לכת אשר ממילא אין לה עיגון בחוק.

סבורני כי אותו דין שחל שם חל גם בענייננו.

תוצאה התביעה נדחית.