בניית שער לרכב ושביל להולכי רגל בחזית הצפונית של המגרש

: "הקונים מצהירים כי ידוע להם כי החניה לרכב הנה כמצוין בתשריט פיתוח בהיתר הבניה של המחצית השניה, שלגביה הוצא היתר בניה. כמו כן מצהירים כי ידוע להם שהחניה מסומנת בתשריט עבור 2 היחידות כולל דרך הגישה הרגלית לנכס. התשריט מצ"ב להסכם. מובהר בזה כי השביל המוביל לנכס הנו להולכי רגל בלבד." לאור מסקנתי, לפיה חלוקת המיגרש היתה לשני חלקים בני 500 מ"ר כל אחד, העולה מתוך התכניות אותן הגישו הנתבעים לועדה המקומית, הרי שמכאן יש לקבוע, כי הסכמת הצדדים הנוגעת לשביל המעבר הנה הסכמה, כי שביל המעבר יהיה בתוך שטח התובע ולא בתוך שטח הנתבעים.

בהתאם למדידה שערך המומחה שלסינגר, הרי שהנתבעים אשר בנו על גבול חלקם במיגרש חומה בסמוך לשביל המעבר, חרגו בבנייה זו ובנו את החומה באופן שבו במקום 1.2 מ', מקוו החלוקה של המיגרש, נותר רוחב של בין 79 ס"מ ל-76 ס"מ. במפת המדידה של המודד אורטבסקי לזר, מצויינת מידה בצד צפון מזרח של המיגרש (תחילתו של השביל) של 92 ס"מ. המודד ארטובסקי לא נתן חוות דעת ולא נחקר בנוגע למפה זו שהוגשה, אף לא ברור האם היתחשב בחומה בעת שערך את המדידה אם לאו.

אין בידי להסכים עם הנתבעים, גם לו היה מקום לקבוע, כי אין מדובר בהרחבת חזית.

מנגד, בשרטוט מסומן גם משטח גרוליט, שבו רוצפה החניה, כאשר ניתן לראות, כי משטח הגרנוליט חורג מגבולות המיגרש, כך שעל פניו, הגם שקו החומה לא סומן מחוץ לחניה, בהיותו מסתיים בקוו הגרנוליט, נראה, כי אין מחלוקת בין המומחים גם בנקודה זו. אציין בנוסף, כי מדידתי את קו החומה החיצונית בתשריט המדידה של המומחה ארטובסקי, מקוו השער ועד לגבול המיגרש, העלה מדידה של כ- 13 סנטימטר וכיוון שמדובר בקנה מידה של 1:250, הרי שמדידתו של המומחה תואמת יותר את טענת התובע.

...

אין צורך לחזור על הפסיקה שהציגו הנתבעים בעניין ואומר בקצרה, כי אמנם, כעמדת הפסיקה שהובאה, שעה שנושא הסדרת פעוטונים נותר פרוץ (ובמקרה דנן, כאמור, לא הובאה עמדת הרשות בעניין), הרי ששעה שמדובר בפעוטון שאינו מונה מספר רב של ילדים, גם אם הדבר גורם לאי נוחות זו או אחרת לשכנים, אין מקום לאסור הקמת פעוטון, ממנו בסופו של דבר נהנית החברה בכללותה ואיסור גורף על הקמת פעוטונים, יביא לכך שכלל לא ניתן יהיה להקים פעוטונים, שהרי המציאות מלמדת, כי כל הפעוטונים ממוקמים בשכונות מגורים ואם הדבר מהווה מטרד, הרי שגם במקום חלופי יהווה הדבר מטרד לשכן אחר.

לאור האמור, תביעת התובע בעניין זה, נדחית.

סוף דבר, סוף דבר, תביעתו הקניינית של התובע מתקבלת.

על פי תאורו: "המיגרש שבחזקת וידר (וידר) מהוה מיגרש עורפי והמגרש שבחזקת דוידוביץ (דוידוביץ) גובל בו ממערב ונימצא בצד הצפוני שבחזית החלקה. הגישה למגרשי הצדדים היא באמצעות שביל מעבר התחום בין הגבול הצפוני של החלקה לבין גדר בנויה המהוה את השער הצפוני של המיגרש שבחזקת דוידוביץ. הכניסה למגרש שבחזקת דוידוביץ היא מבעד לשער כניסה המשולב בגדר האמורה והכניסה למגרש שבחזקת וידר היא מבעד לשער הממוקם בין המשכה של הגדר האמורה לבין הגבול הצפוני של החלקה.

באשר לשביל הגישה נקבע כי לוידר זכות מעבר לכלי רכב והולכי רגל בשביל הגישה בחלק הנמצא בשטח המיגרש שבחזקת דוידוביץ וזכות זו תרשם בלישכת רישום מקרקעין כזיקת הנאה.

...

אני סבורה כי התקנת גדר תיל על גדר הפרדה משותפת ללא הסכמת השכנים (שלא לדבר על היתר) יש בה משום טעם לפגם, ולכן ניתן להבין את פעולות וידר שביקשו להסתיר את גדר התיל באמצעות לוחות העץ.

עוד אני סבורה כי בהתחשב בסוגיה האסתטית אין לדרוש מן וידר כי יסתפקו ביוטה כדברי דוידוביץ, ולכן אני מאשרת את מלוא ההוצאה של 4,000 ₪ בגין לוחות העץ.

סוף דבר אני מחייבת את דוידוביץ לשלם לוידר את הסך של 30,200 ₪ כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

לצורך הנוחות תיקרא להלן המחצית המזרחית עליו בנויות דירות האחים בידני – "המיגרש המזרחי", או "מיגרש בידני" אילו המחצית המערבית תיקרא "המיגרש המערבי" או "מיגרש הנתבעת". שביל המעבר המצוי בפאה הצפונית של החלקה, המחבר בין רחוב שיבת ציון ממערב לבין המיגרש המזרחי, והממוקם בפועל בתחום החלקה הצפונית ייקרא להלן "השביל הצפוני", ואילו דרך הגישה לבית האחים מרחוב טביב ממזרח תיקרא להלן – "הכניסה המזרחית". מצב הדברים כיום בפועל הוא איפוא זה: על המיגרש המערבי של החלקה בנוי בית מגורים ותיק המוקף בחצר, אותו ירשה הנתבעת מדודתה המנוחה רינה ואותו כיום היא משכירה.

אמנם, במשך השנים נהג התובע להחנות את רכבו ללא הפרעה ברחוב שיבת ציון מול שער הכניסה לחצרה של רינה הממוקם מול הרצועה הדרומית, אולם הסיבה לכך שרינה לא היתנגדה לכך נעוצה ככל הנראה בכך שלא היה בבעלותה רכב, לפיכך מקום חניה לא היה נחוץ לה כלל (ראו עדות רמי עמ' 10-11, עדות התובע עמ' 16).

ראשית, חלופת השביל הצפוני באה לכאורה לסיומה עם מכירת החלקה הצפונית בידי רמי לידי צדדים שלישיים עוד בשנת 2010, מדוע איפוא המתין רמי עם תביעתו זו עד לפטירתה של רינה בשנת 2015? שנית, חלופת השביל הצפוני מעולם לא אפשרה כניסת כלי רכב למגרש המזרחי, שכן מדובר בשביל מעבר להולכי רגל בלבד.

ואם לא די בכל אלו, הן הכניסה המזרחית והן שביל המעבר הצפוני שמרחוב שיבת ציון – מובילים שניהם לחזית הצפונית של בית התובע – שם ממוקמת הכניסה הראשית לדירת התובע, בעוד הרצועה הדרומית מובילה לחצר האחורית.

...

סוף דבר היתר הבניה משנת 1991 אכן תומך לכאורה בעמדת התובע לעניין דרך הגישה לכלי רכב באמצעות הרצועה הדרומית, וכפי הנראה הדבר גם עלה מההסכם שנחתם באותה שנה ואשר איננו מצוי בידינו.

לנוכח כל האמור, אני מורה על דחיית התביעה.

בקביעת שיעור ההוצאות הבאתי בחשבון בין היתר את נושא התובענה, את מידת מורכבותה, את משך ואופן ניהול המשפט על ידי הצדדים, את החלטתי מיום 13.6.19 ועוד.

) בדבר איסור חניות בתחום זכות המעבר בסמוך לכל רוחב חזית צפונית של יחידת הדיור המערבית".

לגבי השער, נקבע כי "מומלץ לאשרו כמסומן בתכנית הראשית, כפי שאושר בהיתר הבניה המקורי בגבול עם רחוב גבעתי". חוות דעת מומחי הצדדים המהנדס חורחה פקטור קבע בחוות דעתו שחניית רכבים של הנתבעת ואורחיה בשביל הגישה הצפוני מנוגדת להסכם השתוף ולכך שמבחינת זכויות הבעלות במיגרש, שהן מחצית-מחצית, החלק המערבי של שביל הגישה מצוי במחצית המיגרש של התובעים (אשר ללא השביל מחזיקים 256 מ"ר בלבד כאשר שטח מחצית המיגרש הוא 352 מ"ר).

המומחה הגיש את חוות דעתו ובה הממצאים והמסקנות הבאים: יעודו של השביל הנו גישת רכבים לחניות בית הנתבעת, וגישת הולכי רגל לבית הנתבעת וליחידת הדיור במרתף בית התובעים.

...

הצעת מומחה בית המשפט, שעונה על מירב ההיבטים וממזערת את הפגיעה ברווחת התובעים, כשלעצמה מקובלת עלי ונראתה כאפשרות המיטבית בנסיבות הקיימות ולאור הסכם השיתוף.

בנוסף, אני מורה כי התובעים או הדיירים שלהם לא יחנו רכבים ולא יעמידו רהיטים וחפצים בשביל הגישה.

על כן עותר המבקש להצהיר על ביטול זיקת ההנאה למעבר הולכי רגל וכלי רכב ולצמצומה ל"מעבר צנור המים והמזוט הקיימים", ולהורות למשיבים לנעול באופן קבוע את שער הברזל החשמלי המפריד בין מיגרש המבקש למגרש המשיבים המצוי בקצה שביל הגישה.

זיקת ההנאה בשביל המעבר להולכי רגל וכלי רכב המבקש טוען כאמור שיש לבטל את זיקת ההנאה מכמה נימוקים: התייתרה הסיבה בגינה נוצרה הזיקה; היתרחש שינוי במקרקעין הזכאים; הזיקה לא יכולה להיות מופעלת; הזיקה מונעת בניה ופיתוח במקרקעין הכפופים; הפגיעה במקרקעין הזכאים במידה והזיקה תבוטל היא שולית בהשוואה לפגיעה שהזיקה מסבה למקרקעין הזכאים.

באשר לשעור הנזק לחלקת המבקש בשל קיומה של זיקת הנאה למול ניזקם של המשיבים בשל ביטולה, ציינה המומחית בחוות דעתה כי בכל הנוגע לנזקיו של המבקש, אין פגיעה בזכויות הבניה שלו וכן הוסיפה: ".....עיקר הנזק נובע מחוסר האפשרות להקים בריכת שחיה בפינה הצפון מערבית של המיגרש בתום חייו הכלכליים של הנכס (פוטנציאל דחוי) ובשטח זיקת ההנאה כחצר וכן פגיעה בפרטיות הנובעת מתנועת זרים בסמוך לבית הקיים על תת החלקה ועשויה לגרום לסרבולים בתנועה כתוצאה מכך. יצוין כי אין פגיעה בזכויות הבניה שכן אלה מחושבות על בסיס השטח ברוטו (כולל שטח זיקת ההנאה). בנסיבות העניין ובנתוני המקרה אני מעריכה שיהיה נכון להעמיד את שיעור הנזק בגין גורם הפרטיות והפוטנציאל הדחוי להקמת בריכת שחיה על 6% משווי החלקה הכפופה". (עמוד 35 לחוות הדעת, סעיף 10.3) בהתייחס לנזק לחלקה 582, היא חלקת המשיבים, ציינה המומחית בחוות דעתה שבכל הנוגע לביטול מקומות החניה בתוך המיגרש, לא ניתן לשלול את אפשרות הסדרת מקומות חניה בחזית המיגרש.

...

אני מקבלת את טענת המשיבים לפיה ניתן לפרש את זיקת ההנאה כך שתכלול גם את צינור הביוב, אשר לא היה קיים במועד מתן זיקת ההנאה.

סוף דבר התביעה נדחית.

המבקש ישלם הוצאות המשיבים בסך של 4,000 ₪, וכן את חלקם של המשיבים בשכר טרחת המומחית אשד, ובנוסף שכר טרחת עו"ד בסך של 85,000 ₪.