בניית מגורים קומת קרקע התנגדות נדחתה

לטענת התובעים מבירור שערכו במשרדי הועדה לתיכנון ובניה התברר להם כי הנתבע השיג במירמה היתר בנייה בשטח 67 מ"ר בשנת 2010 באמצעות תצהירים כוזבים ולפיהם הוא הבעלים היחיד בחלקה בת 180 מ"ר. הועדה המקומית דחתה את היתנגדות התובעים ואישרה ביום 25.3.17 את הבקשה לחידוש היתר.

בישיבת האחרונה מיום 29.5.18 החליטה הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר אך נקבע כי היתר לא יונפק כל עוד לא בוטל צו המניעה הזמני שניתן בתיק זה. על פי היתר בניה מיום 19.9.17 הותר לנתבע לבנות יחידת מגורים בקומת קרקע בשטח של 80.84 מ"ר ,חדר מוגן בשטח של 12 מ"ר וחדר מדרגות לקומת גג בשטח של 11.20 מ"ר. לטענת הנתבע הוא מחזיק בחלקה משנת 1982 ומאז לא העלו התובעים כלפיו כל טענה בעיניין זכויותיו.

...

לסיכום לאור כל האמור אני מורה כדלקמן: התביעה בתיק 37893-01-16 מתקבלת במלואה, ובזאת נקבע כי התובעים 1-2 הם בעלי זכויות אובליגטוריות ב-1/4 חלקים בחלקה.

תביעת התובע 3 נדחית ללא צו להוצאות.

התביעה בתיק 29471-04-15 נדחית והתובעים 1-2 ישאו בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 5500 ₪.

בשנת 2000, ניתן היתר בניה לבניית בית מגורים במקרקעין, הכולל מרתף ושתי קומות מעל פני הקרקע, בשטח כולל של כ-516 מ"ר ובתנאי שבניית המבנה תהיה במרחק של כ-3 מטרים מצפון לתוואי הדרך המתוכננת בהתאם לתכנית (להלן: "ההיתר המקורי").

בתחילת שנת 2015 ההיתנגדות נדחתה, וכך גם ערר שהוגש בנידון.

בסעיף 132 נטען כי בית המשפט קמא לא היתחשב בכך שבמסגרת התיק משנת 2004 נשאה המערערת 2 בתשלום קנס ואם מצרפים את הקנס ששולם במסגרת התיק משנת 2004 (לרבות כפל אגרה בה חויבה המערערת 2), לקנס שהושת עליה בתיק הנוכחי, אזי שהיא חויבה "בסך הכל" בתשלום קנס כולל של 50,000 ₪, אשר הנו גבוה יותר מאשר הקנס שהוטל על המערערת 1, וזאת למרות שהמערערת 2 לא עושה שימוש במבנה ולא גרה בו. טענה זו יש לדחות שכן הקנס שהוטל עליה במסגרת התיק משנת 2004 היתייחס לעבירת הבניה, ועתה מוטל עליה קנס בשל עבירת השמוש, אשר נקבע ברף נמוך מאשר הקנס שהוטל על המערערת 1, והוא סביר כשלעצמו.

...

מהאמור מתבקשת המסקנה כי גם שאלת אי ההרשעה אינה חלק ממתחם העונש ההולם.

משכך סבורני כי אין מקום להתערב בהחלטה שלא להורות על ביטול ההרשעה במכלול הנסיבות בתיק זה. הערעור לגבי גזר הדין לגופו - לגבי המערער - כפי שכבר צוין, בכל הנוגע לגובה הקנס שהושת על המערער - אין טיעון מטעמו (למעט טענה לפיה היה מקום שלא להטיל על המערער קנס בכלל (סעיף 55 להודעת הערעור)), וכל טענותיו בנוגע לגזר הדין מתמקדות בשאלת ביטול ההרשעה.

סיכום – נוכח האמור מעלה במצטבר, אני מורה על דחיית שני הערעורים, על כל ראשיהם.

הבניין מורכב מ-4 יחידות מגורים, שתיים בקומת קרקע ושתיים בקומה א' שמעליה.

הצדדים לא הגיעו לעמק השווה והתובע הגיש לועדת התיכנון והבנייה – חיפה היתנגדות לבקשת הנתבעת למתן היתר בניה, אולם היתנגדותו נדחתה.

...

לסיכום, אני מורה כדלקמן: במסגרת התביעה העיקרית הנתבעת תשלם לתובעים, ביחד ולחוד, באמצעות בא כוחם, סך של 103,322 ₪ צמוד למדד תשומות הבנייה לחודש 05/2019 ועד לתשלום המלא בפועל.

כן תשלם הנתבעת לתובעים, ביחד ולחוד, באמצעות בא כוחם, הוצאות האגרה, עלות שתי חוות דעת מטעם התובעים, חלקם בשכרו של מומחה בית המשפט ובנוסף לכך שכ"ט עו"ד בסך של 14,040 ₪ (כולל מע"מ) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על ההוצאות ואגרת בית המשפט מיום הוצאתן ועל שכ"ט עו"ד מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

התביעה שכנגד נדחית בזאת.

השופטת ד' ברק-ארז אשר נדרשה לבחינת מעמדה של תכנית בשלב שטרם הפקדתה בעיניין דלי, שנתה את הדברים הבאים אשר יפים גם לענייננו: "ניתן איפוא לומר, כי בטרם הגיע שלב ההפקדה ממילא לא היתקיימו שני התנאים שעליהם עמדתי – תנאי הקונקרטיות ותנאי הוודאות. על כן, הצבעה על תכנית מופקדת שהיה בה פוטנציאל להשבחת המקרקעין היא המינימום הנידרש מבחינה ראייתית על מנת לבסס טענה עצמאית בדבר פגיעה בפוטנציאל תיכנוני. למעשה, על דרך ההקש, ניתן לומר כי הכרה בציפיה המצדיקה מתן פיצוי עוד בטרם שלב ההפקדה שקולה למתן תוקף להבטחה מינהלית שניתנה על-ידי גורם מנהלי שלא היה מוסמך לכך (ראו: דפנה ברק-ארז משפט מנהלי כרך ג – משפט מנהלי כלכלי 322 (2013) (להלן: ברק-ארז, משפט מנהלי כלכלי))." הועדה המחוזית ראתה לנכון לדחות את טענת העותר בעיניין הבטחה שלטונית, וכך קבעה: "לעניין הטענה בדבר הבטחה שלטונית בהתבסס על סיכום ישיבה בלישכת התיכנון שנערך בשנת 2002 או טענה בדבר הסרת היתנגדות בשנת 93, מציינת הועדה כי התכנית המוצעת הינה תוצר של בחינה תכנונית כוללת ורחבת הקף שבחנה את העיר ואת האיזור בכללותם. אין להתייחס לסיכום ישיבה שנערכה לפני שני עשורים כאל הבטחה שלטונית אשר מחייבת את מוסד התיכנון אשר דן בתכנית. לישכת התיכנון היא הגוף המקצועי שמלווה את עבודת הוועדה המחוזית ואילו הוועדה המחוזית היא הגוף המוסמך לקבל החלטות בתכנית, משכך סיכומי דיון, מצביעים על עמדתה המקצועית של לישכת התיכנון בלבד. מכל מקום השיקול הבלעדי שהנחה את הועדה הינו התיכנון המיטבי העדכני בראיה מערכתית כוללת". החלטה זו משקפת היטב את הנסיבות העובדתיות עליהן עמדנו לעיל לצד הוראות חוק התיכנון והבניה וההלכות הפסוקות בעיניין קיומה של הסתמכות מוגנת והמבחנים שנקבעו לקיומה של הבטחה מינהלית ברת תוקף.

סוגיה תכנונית זו מצאה את ביטויה גם בהחלטת ההפקדה מיום 23.10.2017, מכוחה אוחד מיגרש הדיור המוגן עם מיגרש השב"צ הסמוך, כך שבמתחם המאוחד יותרו הן שימושי הדיור המוגן והן שימושי השב"צ – "בכדי לאפשר פיתוח נאות של הכיכר הציבורית, ייעוד הקרקע למגורים מיוחד ישונה לשב"צ במסגרתו יותרו השימושים הבאים: דיור מוגן, חינוך, רווחה, דת, תרבות ומשרדי ערייה. בקומת הקרקע בשטח הפונה לכיכר ולרחוב המערבי תותר חזית מסחרית בלבד" [החלטת ההפקדה צורפה כחלק מנספח 3 לעתירה].

...

בענייננו, לא נמצאו פגמים כגון דא ולפיכך דינה של העתירה להידחות.

סוף דבר – העתירה נדחית.

בנסיבות העניין וחרף התוצאה אליה הגעתי אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

בהמשך, ביום 20.3.1991 הגישו התובעים לאישור הוועדה המקומית בקשה להיתר בניה המהוה תכנית שינויים להיתר הבניה הראשון - תוספת מגורים בקומת קרקע ושינוי חזיתות, החתומה גם היא בידי אותו דרקטור מטעם החברה, מר נתן אבידן (העתק תכנית השינויים צורף כנספח ג' לתגובת התובעים להודעה מטעם הנתבעים מיום 12.2.2023).

עינינו רואות, כי לאורך השנים, הסכימה החברה לתפיסת החזקה במקרקעין על ידי התובעים ואישרה באופן אקטיבי את בניית בית המגורים על ידי התובעים במקרקעין וכן הסכימה לבצוע שינויים ותוספות בו ובשום שלב לא היתנגדה לכך.

עם זאת, נוכח ההלכה בדבר נאמנות קונסטרוקטיבית, אין בכך כדי לדחות את טענת התובעים לזכויות בעלות במקרקעין.

...

תמצית טענות הנתבעים יש לדחות את התביעה, מהנימוקים הבאים: התביעה התיישנה ונגועה בשיהוי כבד - התביעה עוסקת באירועים שארעו לפני כ- 45 שנים, מול חברה המצויה בפירוק ואנשים שהלכו לעולמם זה מכבר ולא הוצג הסכם חתום עימם.

התיישנות לאחר עיון בעמדות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי לאור דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, יש לדחות את טענת הנתבעים כי התביעה התיישנה, מאחר והיא עוסקת באירועים שאירעו לפני 45 שנה.

יישום עקרונות אלו על המקרה דנן, מוביל למסקנה כי דין טענת השיהוי להידחות.

לפיכך, בהינתן שזכויות הבעלות בחלקה 316 רשומות על שם החברה (נספח י' לכתב התביעה) ומאחר ואין דרישה מצד התובעים לשינוי רישום בחלקה 315, אזי אין צורך לצרף להליך את אותם אנשים פרטיים הרשומים כבעלי זכויות בחלקה זו. סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, התביעה מתקבלת.