בניית חדר מכונות ללא היתר לבנוי מבטון למעלית

מן ההחלטה עולה: אחד, התקבלה היתנגדות "להקלה לקו ביניין צידי דרומי לבריכה 1.00 מ' במקום 4 מ'.", לאחר שהקונים הודיעו לועדה המקומית כי הם מוותרים על שינוי הבריכה; שתיים, התקבלה היתנגדות "להקלה בקוי ביניין לחדר מכונות לבריכה"; שלוש, "אושרה תוספת של עד 5% באחוזי הבנייה בגין מעלית והגדלת המרתף וחלל הגג בהתאם, ככל הנידרש". הועדה קבעה בין התנאים לאישור הבקשה: "11. הגישה למרתף תהיה רק מתוך חלל הבית. יש לבטל את דלתות הכניסה למרתף ולאיטום בקיר בטון בעובי 20 ס"מ.

אשר לטענות בדבר המדידה שבוצעה על ידי הערייה, הרי שמדובר במדידות לצורך ארנונה, אשר לעיתים קרובות שונות מן ההיתר ואינן מחייבות ולכן לא ניתן ללמוד מהן לגבי חריגות בנייה.

...

גם בת"א (שלום – ת"א-יפו) 13538-03-18 עו"ד סגל נ' הוכמן (10.12.2019) עולה שבית המשפט מצא שהמוכר, שהוא קבלן במקצועו, ידע בפועל על החריגה ("התקשיתי עד מאוד לקבל כמהימנה את עדותו כי לא ידע בפועל...", סעיף 7 לפסק הדין).

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים את חלקם בשכר טרחת מומחה בית המשפט וכן 20,000 ₪ הוצאות ובנוסף 100,000 ₪ שכר טרחת עורך דין (כולל מע"מ).

באשר לחוזק ההידבקות של מערכת החיפוי, קבע המומחה דבורצקי כי עניין זה נבדק על ידי מכון התקנים הן ביחס לקיר איטונג והן ביחס לקיר בטון ונימצא תקין על פי שתי מהדורות התקן.

בהתייחס לטענה כי הליקויים הנוספים תוקנו זה מכבר, צימצמה הנתבעת את הרשימה לליקויים הבאים: ביניין מס' 18: שיפועים לא תקינים ומים עומדים בגג הבניין; שיפור גימור הטיח הלקוי והמתפורר בחדר המכונות של המעלית; החלפת צנורות מים חמים קומות 1-5; החלפת חיבורי הצנרת לדוודים קומות 1-5, וכן חדירת רטיבות מהחלון בצד המערבי בלובי הכניסה.

הינה כי כן, מאחר שעל פי הראיות שלפניי לא אותרו מאז סיום בניית הבניין בשנת 2009 התנתקויות של אריחים בחיפויים החיצוניים בבניין 18, ומאחר שהמומחה דבורצקי לא מצא כל כשל בבדיקות שערך, ושאף לדעתו עגון האריחים בבניין זה יהווה "שיפור משמעותי" (כאשר במועד מתן ההיתר לבניינים לא היה כל תקן המחייב חזוק האריח בבורג), הרי שלא מצאתי להעתר לבקשת הנתבעת גם בעיניין זה ואני קובע כי אין לבצע את התיקון בבניין 18.

אכן, המומחה דבורצקי אישר שלא בוצעו תפרי התפשטות בשני הבניינים, וכי הדבר נוגד גם את התקן הישן (ר' ש' 35-36, עמ' 30; ש' 1-2, עמ' 31 לפר').

...

בנוסף, נתתי את דעתי להפרש המשמעותי שבין סכום התביעה שכנגד הגבוה לבין הסכום שנפסק בסופו של דבר, המצדיק פסיקת חלק יחסי של האגרות וההוצאות, ומנגד לעובדה שרוב טענות התובעת התקבלו.

עם זאת, בסופו של דבר, עניינה של התביעה בתיקון הדרוש תיקון אצל הנתבעת, כאשר סביר להניח שזה נבע מכך שהתובעת פעלה באופן רשלני.

בנסיבות העניין אני קובע כי הוצאות המשפט יעמדו על הסך של 11,700 ₪ בלבד לטובת התובעת, ובמיוחד לאור תקנות 153 ו-155 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018.

התובעים שכנגד טענו שבהתאם להיתר הבניה ומתוך מטרה לבצע עבודה איכותית ואסתטית, ביצעו בין היתר את העבודות הבאות: עבודות לחזוק הבניין ב- 80 עמודי כלונסאות וחגורות בטון היקפיות; יציקת רצועת בטון מחברת; שפוץ מרפסות חיצוניות של כל דירות הנתבעים שכנגד בהתאם למתחייב מהצורך בחיזוק הבניין עפ"י היתר הבניה; רכישת חלונות אלומיניום להחלפה בדירות הנתבעים שכנגד, חלונות אשר כנטען, הנתבעים שכנגד לא אפשרו את ביצוע ההחלפה במרבית דירותיהם; התקנת מעלית משוכללת ללא חדר מכונות על הגג בעלות גבוהה במיוחד העולה על הנידרש עפ"י ההסכם; החלפת מרכזיית גז למרכזיה חדשה ומשוכללת; חיבור הבניין למערכת חשמל תת קרקעית והגדלת הספק החשמל בבניין; הקמת תשתית תיקשורת ואינטרנט חדשה לבניין; חפוי חדש לבניין כולל טיח וצבע ; החלפת מערכת הביוב הישנה במערכת חדשה; צנרת מים חדשה לבניין אשר עומדת בדרישות כיבוי האש ועירית תל אביב; מערכת משאבות לצריכה שוטפת ולכיבוי אש, המאפשרת שימוש שוטף במים בלחץ מים מעולה לעומת המצב בבניין הישן בו זרמו המים כזרזיף, ועוד.

...

התביעה שכנגד (סיכום מסעיף 31 לעיל) התביעה שכנגד על כל רכיביה נדחית.

הודעת צד ג' (סיכום מסעיף 34 לעיל) הודעת צד ג' נדחית.

אני מחייב את הנתבעים ומודיע צד ג' בהוצאות הצד השלישי ובשכר טרחה בסך כולל של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

כל זאת שעה שבהתאם לנטען בסיכומי הנתבעת "כבר במהלך מרץ 2017 בעת ביצוע ניסור היסודות לבניין", "נתגלה קיר בטון אופקי שלא הופיע בתוכניות" אשר מנהל הנתבעת מר לברט תיאר בחקירתו כ"סליק ישן", "והקונסטרוקטור נאלץ לתכנן מיקום חדש ליסודות", וארועים אלה, כנטען, "עכבו את עבודות הבנייה של שלד הבניין בכ-3 חודשים". בתצהיר העדות הראשית מטעמו עטה מנהל הנתבעת השני מר רם אלון מסיכה משונה כאשר הצהיר שם כי חרף האירוע הדרמטי המתואר לעיל של תיכנון מיקום חדש ליסודות ועיכוב בן שלושה חודשים, לו עצמו לא היה ידוע בחודש יוני 2018 על "העיכובים הצפויים", "ומסיבה זו נימסר לתובעים כי מסירת הדירה תהיה במועד החוזי" [וראו הסבריו המפוצלים של העד לעניין זה בעמ' 30-31 לפרוטוקול, ובעמ' 33] כאשר נישאל מר אלון במהלך חקירתו על כך שבהודעת דואר אלקטרוני ששיגר לדיירים בחודש דצמבר 2018 "לא ציינת שום כוח עליון, ולא ציינת נסיבות שלא תלויים בך", השיב: "אבל זה לא מיסמך לבית משפט, זה מיסמך לדיירים, זה לא מגילה" [עמ' 29, שורות 13-15] לתמיכה בעילת עיכוב זו הציגה הנתבעת רק תמונות ותכניות סתומות וכן "דו"ח מצב אתר" מחודש מרץ 2017 בו מנויה עבודת "ביצוע חזוק יסודות במרתף" במסגרת רשימה של "עבודות בחריגה מלו"ז". אלא שדו"ח זה כלל אינו קושר את החריגה מהלו"ז לאירוע חריג כלשהוא, ואדרבא בחלק שבו שכותרתו "דו"ח אירועים וליקויים" לא מוזכר אירוע כלשהוא של קריסת קידוחים וגילוי סליק או קיר בטון שלא הופיע בתכניות, כנטען עתה על ידי הנתבעת.

בנוסף, במסגרת רשימת העבודות האמורה לעיל המצויות "בחריגה מלו"ז" מופיעות גם "בניית פיר מעלית" ו-"בניית עמודים בחדר המדריגות" והנתבעת נימנעה מלצרף יומני עבודה מהאתר, חוות דעת מומחה ו/או אסמכתות מספקות נוספות אחרות לכך שהמדובר בארוע חריג שהביא לבדו לעיכוב שלא ניתן היה לקצרו לפחות משלושה חודשים, והיא השתמטה מלעשות כן גם ביחס ליתר הסיבות לעיכובים שהועלו על ידה.

גם הטענה לעיכוב של חודש נוסף בשל כך שבשלהי חודש דצמבר 2018 הודיעה חברת החשמל "כי הקבלן מטעמה שהיה אמור לקדוח בקרקע (לשם הנחת כבל החשמל המתחבר לבניין) לא מצא מקום מתאים למיקום מכונת הקדיחה", לא מצאה את ביטויה בהודעות הדואר האלקטרוני האמורות.

" "נציין כי התכניות נימסרו לקבלן החפירות בתאריך 11.12.2013 אך התכניות הוחזרו על ידי עריית הרצליה בתאריך 15.01.2014 היות ולא היה לכם היתר בניה. בתאריך 28.06.2018 נימסר שוב לקבלן החפירות ובתאריך 17.07.2018 התקבלו ההיתרים מעריית הרצליה". כך או אחרת, כאמור לעיל את הסיכון בגין עיכוב בעבודות תשתית של צד ג' ו/או עיכוב בפעולת הרשויות יש להטיל על הנתבעת שהנה בעלת השליטה והידע בתכנון ובבנייה, בקצב הבנייה, בממשק המקצועי עם צד ג' ו/או הרשות, ובהכנת הנידרש לבצוע עבודות צד ג' ולעמידה בתנאי הרשויות השונות.

...

אשר על כן, משבהודעת הנתבעת לתובעים מיום 24.1.19 [נספח ג' לתיק מוצגי התובעים] הכירה הנתבעת בכך שהתנאים המתלים התקיימו כבר ביום 16.11.16, ומשבמכתב בא כוחה לתובעים מיום 5.3.19 צוין כי "מועד המסירה של הדירה נקבע ליום 1.12.18" [נספח ז' לתיק מוצגי התובעים], ובמכתב ב"כ הנתבעת לתובעים מיום 16.4.19 צוין כי "לאור האמור בסעיף 1 ו- 2 לעיל, ביום 1.12.16 נשלחה למרשיך הודעה על קיום התנאים המתלים בהסכם המכר" [נספח ט' לתיק מוצגי התובעים] אני מקבל את עמדת התובעים לפיה יש להעמיד את מועד המסירה החוזי על יום 1.12.18.

לסיכום נקודה זו – בנסיבות הקיימות, איחור של המועצה בביצוע עבודות הפיתוח, מבלי שאף היו נסיבות מיוחדות המסבירות איחור זה, אינו מצדיק הטלת הסיכון על הרוכש, ואף אינו מצדיק חלוקת הסיכון בין החברה הקבלנית לבין הרוכש" כן הוטעם בעניין ברייטבורט: "אף מבחן הצדק והמדיניות המשפטית הראויה, מצדיק להטיל את הסיכון על הקבלן אשר יש לו את היכולות לזרז את ביצוע העבודות, לרבות מכוח המערכת החוזית שיש לו מול גורמים אלה, ואפשרות החזרה אל מול גורמים אלה בתביעה מה שאין לרוכש הדירה"..

הנתבעת תשלם לתובעים סך של 109,500 ₪ נכון ליום 30.12.19.

התובעים טוענים שהבנייה המפורטת בהיתר אינה יכולה להתבצע ואינה תואמת את חלוקת הקניין בבניין, שכן שהנתבעים מבקשים לנכס לעצמם שטחים נוספים; להשתלט על שטחים אחרים; ולבצע פעולות הריסה ובינוי בשטחים של דיירים אחרים שלא בהסכמתם, כדלקמן: ראשית, בכוונת הנתבעים לבצע בנייה נוספת על זו שמתוארת בהיתר המילולי: בחצר הבניין; בקומת המרתף; בקומת הקרקע; בקומה הראשונה; ובקומה השנייה של הבניין – כל אלו אינם שייכים לנתבעים ואין להם זכויות שם. בכלל זה מתכננים הנתבעים, באופן חד צדדי, הריסה של בנייה קיימת, לרבות מרפסות, חלונות וגגונים שהם חלק או מוצמדים לדירות שבבעלות התובעים.

כאן המקום לציין כי ביום 26.3.2023 הודיעו הנתבעים שביום 15.2.2023 החליטה הועדה המקומית לתיכנון ולבניה כי הם רשאים להוציא היתר בניה חדש, ואישרה בדיעבד את יציקת הבטון שביצעו על הגג.

בנוסף, בקומת הדירות החדשות סומן פיר מעלית.

מסקנות המומחה היו שיש לאפשר לצקת את היציקה החדשה בלבד, ולא להתיר להמשיך בעבודה כל עוד לא ימולאו התנאים הבאים: (1) העברת כל החישובים ותכניות העבודה; (2) הצגת אופן חזוק התיקרה והמבנה עבור יציקת החדרים משופרי המיגון; (3) כל החומר התיכנוני הרלוואנטי כפי שבקשו מומחי הצדדים.

פיתרון של חזוק הוא עדיף, משום שהסרה תצריך להרעיד את הבית במכונות, ולהערכת המומחה, בסופו של דבר, ולאחר שיבוצעו חיזוקים, התובעים יוכלו לבנות (עמ' 10-9).

...

העתירה לצו מניעה קבוע האוסר על פלישה לדירות התובעים, נדחית.

העתירה להורות להשיב את מצב הדירות בקומה העליונה לקדמותו, נדחית.

על רקע זה אני קובע כי הנתבעים יישאו בהוצאות המשפט של התובעים בעין כנגד קבלות, וכן בשכר טרחת עורך דין בסך של 100,000 ש"ח. בקשה לאישור הוצאות המשפט בצירוף אסמכתאות תוגש תוך 21 יום, שאם לא כן הוצאות המשפט יהיה רק שכר טרחת עורך הדין שנפסק לעיל.