בנייה לא חוקית בדירה שנרכשה

על פי מימצאי הנאמן החובות נוצרו, בין היתר בעקבות הלוואות שנטלה היחידה לצורך מימון בנייה לא חוקית של דירה, אשר בהמשך נהרסה על ידי הרשויות.

בהקשר זה יש לומר כי טענותיה של היחידה בדבר הוצאות משק הבית בסעיף 14 לתגובתה אינן עולות קנה אחד אם הדו"חות המתוארים בסעיף ב.1.

...

אכן, היחידה צברה מחדלים לא מעטים לאורך ההליך, שהמרכזי בהם הוא התנהלותה בנוגע לדו"חות על הוצאות והכנסות, ואולם אני סבורה כי מחדלים אלה אינם מחייבים את ביטול ההליך, אלא שיש בהם להצדיק את הארכת תקופת התשלומים.

אשר על כן ביקשה חברת נעמאן לדחות את התביעה ולהותיר את הבית המשותף הרשום משנת 2013, להורות על הריסת הבניה הלא חוקית ללא היתר של ח'דר ביחס לתוספת בניה שבנה ולהחזיר את הדירה כפי שהיתה בטרם הבניה בשטח של כ- 43 מ"ר, להורות על הריסת המחסן שנטל אמסלם בבניין 3 והרחיב אותו ללא היתר והוא בשטח של כ- 8 מ"ר, לחייב את ח'דר לשלם לנעמאן את סכום התביעה שכנגד בין מכוח ההסכם שחתם עליו ביום 15/1/98 ובין בשל שימוש ללא רשות בשטח שבנה ואליו פלש ונהנה ממנו שנים, ולחייב את התובעים לשלם לנעמאן יחד ולחוד פיצוי בגין רשלנותם ו/או הפרת חובה חקוקה באי הריסת הבניה ללא היתר ו/או הגשת התנגדויות סרק בפני ועדות התיכנון.

אשר לנתבעת – נעמאן, עיון בהסכם המכר מיום 24/8/99 מעלה כי נעמאן רכשה מרשות הפיתוח באמצעות עמידר דירת מגורים הנמצאת בתת חלקה 3 בשטח כולל של 51.80 מ"ר. בסעיף ההצמדות צוין כי לדירה זו הוצמדו: חדר מדרגות בשטח של 2.88 מ"ר, גג בשטח של 16.59 מ"ר, גג בשטח של 14.97מ"ר, קרקע בשטח של 400 מ"ר, וגג בשטח של 59.10 מ"ר. עוד צוין כי "זכויות הבנייה הנמכרות" ו/או "הממכר" – 65.33% מזכויות הבנייה המהוות את זכויות הבניה לבניית עד 507.00 מ"ר (שטחי הבניה המפורטים בסעיף זה כוללים את השטחים העקריים ושטחי השירות, כל בניה נוספת מכל סוג שהוא לרבות מרתף, מבני עזר וכו' המגדילה את הקף הבניה אינה כלולה בממכר).

...

משכך, לאחר ששמעתי את העדים, בחנתי את הראיות וכל המסמכים שצירפו הצדדים וכן שמעתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי רשות הפיתוח באמצעות עמידר בעלה מכוח הסמכות שהוענקה לה מכוח התנאים הכלליים של הסכמי המכר והן מכוח יפויי הכוח הבלתי חוזר שחותמים עליו כל הרוכשים דירות מעמידר, ובמיוחד שהוכח כי משפחת אמסלם חתמה על ייפויי כוח כזה המאפשר לשנות את ההצמדות ואף במהלך הליך משפטי זה נרכש ע"י סטיב אמסלם נכס נוסף בבניין.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה הראשונה והן את תביעה השנייה.

התביעה שכנגד שהגישה חברת נעמאן נגד התובעים נדחית, ללא צו להוצאות.

כשם שלא ניתן לקבוע שבנייה בלתי חוקית מקימה הסתמכות לגיטימית לצורך הקביעה שעסקינן ברשות בלתי הדירה .

זאת ועוד, הנתבעים לא עתרו למינוי מומחה בתחום שמאות מקרקעין בעיניין זה והותירו העניין לדיון ההוכחות, כאשר מוגש רק תצהיר אחד ולא צורפו מסמכים על רכישות חומרי ביניין שונים אלא רק משנים - 2020 לאחר שכבר ניתנו צוי הריסה והנתבעים ידעו שהבנייה אסורה ובלתי חוקית – כל אלה הם מהלכים דיוניים שלא מסייעים בלשון המעטה לקבל עמדת הנתבעים.

...

בנסיבות אלו, ולו מטעמי צדק, אני סבורה שאין לשלול את הפיצוי מהמשיבים שהרי המומחה הביא כאמור בחשבון בהערכותיו את העובדה שמדובר במבנה לא חוקי".

זאת מעבר לעובדה שלא הביאו ראיות, לא הצטיידו בעדויות ולא עתרו להערכת שמאי מומחה והמסמכים היחידים שהצטיידו בהם מעידים על השקעה במקרקעין לאחר שכבר ניתנו צווי הריסה חלוטים והם ידעו שאסור להם להמשיך ולבנות במקרקעין! סיכומו של דבר : על כן, אני קובע בזה כי רשות השימוש שניתנה לנתבעים היא רשות חינם.

אשר על כן, אני מורה כדלהלן: 35.1 .

לטענת רמ"י אין כל בסיס לטענת העותר כי הדירה בה הוא מתגורר היא דירה ציבורית שחוק זכויות הרכישה חל לגביה, ונטען שלמעשה מבירור שנערך מול משרד הבינוי והשיכון עולה כי העותר כלל אינו מוכר כזכאי לדיור צבורי והדירה נשוא העתירה כלל אינה דירה ציבורית, והעותר אינו מתגורר בדירה מכוח חוק זכויות הדייר בדיור הצבורי, תשנ"ח-1998 (להלן: "חוק הדיור הצבורי"), אלא מכוח העברות זכויות לפי חוק הגנת הדייר.

רמ"י הוסיפה והזכירה את הבניה הבלתי חוקית שביצע העותר כעולה מהבדיקות שנערכו במסגרת הכנת תיק העסקה, מהן עלה שהעותר ביצע בניה לא חוקית במנותק מהדירה, שינוים בדירה עצמה וכן פלש לחלקות סמוכות תוך שבנה שני מחסנים בשטח כולל של 18 מ"ר, והודגש שמדובר בשקול נוסף שלא לאשר את העסקה פן ייצא החוטא נשכר וכי שיקול שמירת החוק הוא שיקול אליו נידרשת הרשות המנהלית בבואה לקבל החלטה.

...

יוצא אפוא כי החלטת וועדת העסקאות שלא לאשר את מכירת הדירה בנסיבות העניין היא החלטה שלא נומקה במידה ומספקת, לא לקחה בחשבון את מכלול השיקולים שהיה מקום לשקול, וכפועל יוצא מכך אף לא נתנה משקל נאות לאיזון שבין השיקולים השונים הצריכים העניין.

להתרשמותי, בהעדר נימוק כבד משקל שלא הובא במסגרת ההחלטה המקורית, לנוכח מדיניות רמ"י, היות הדירה דירת מגורים המשמשת את העותר למטרות מגורים אשר המצויה בשכונת מגורים, ובהינתן כי מדובר בשטח של פי התוכנית התקפה משמש גם לייעוד של מגורים, נראה שהכף נוטה לטובת מכירת הדירה בפטור ממכרז ויהיו דרושים נימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן. טענות נוספות של העותר באשר לטענות העותר כי לכאורה ניתנה לו הבטחה שלטונית על ידי נציגי עמידר ביחס לרכישת הדירה, מצאתי שמדובר בטענה בלתי מבוססת, שדינה להידחות.

סוף דבר בהתאם לכל האמור, אני מורה כדלקמן: החלטת ועדת העסקאות בטלה.

בעניינינו יש להפריד בין הדירות המערביות לבין היחידות הנוספות שבנו התובעים לאחר רכישת הדירות המערביות ולגביהם נטען כי ניבנו ללא היתר.

כן ציין כי השמוש במבנים אלה עלול להחשב כעבירה על פי חוק התיכנון והבנייה כמו גם מבנה ישן נוסף בלתי חוקי השייך ככל הנראה לנתבעים, אולם אין בידי הועדה המקומית לטפל בשלב זה בעבירות אלו בדרך של נקיטת הליכים פליליים או אחרים על פי חוק התיכנון והבנייה.

...

טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני מורה כדלקמן – התובעים יהיו רשאים לחבר את הדירות המערביות לתשתית הביוב של הבית המשותף בכפוף לתשלום סך של 10,500 ₪ בתוספת מע"מ לנתבעים בגין עלות הקמת תשתית הביוב של הבית המשותף.

התביעה הכספית בגין הפסדי השכירות הנטענים על ידי התובעים ונזקיהם - נדחית.