בנייה טרם קבלת היתר וגרימת נזק לקיר תמך

הוצאות משפט ואגרות וחוות דעת מומחים – 25,000 ₪ נזק עתידי עקב שינוי מיקום חיבור, שיביא לפגיעה בתשתיות הבית, חצרות וקירות תומכים, והצורך בהחזרת המצב לקדמותו- 50,000 ₪.

הרי הנכס אינו ראוי למגורים ללא קשר אם חובר לקו ביוב אם לאו, וכ"כ התובע התחייב כי ישכיר לשוכריו את המבנה החל מינואר 2017, על אף שרק כ-4 חודשים קודם לכן, היתקבל היתר בניה לנכס, וידוע לכל כי לשם הקמת מבנה בן 4 קומות, נדרשים יותר מ- 4 חודשים, כך שהתובע גרם לעצמו את הנזק לו הוא טוען.

זאת ועוד, עפ"י עדות מפקח הבניה של התובע בביהמ"ש כל התנאים לקבלת טופס 4 לכאורה מולאו ע"י התובע וכל שנותר הוא אישור התאגיד (הנתבעת) אשר לא ניתן לתובע בגלל שהמבנה לא היה מחובר (ראו: פ' עמ' 13 ש' 18-23: "אני חושב שזו היתה הבעיה היחידה. יש לי את כל האישורים"), אולם התובע לא הציג ראיות התומכות בטענתו כי השלים את בניית המבנה ועמד בכל התנאים לקבלת טופס 4 למבנה (וכל שנותר הוא אישור מאת תאגיד המים), כנטען.

ועוד לפי גרסת התובע, הסכמי השכירות נחתמו עמו בחודש 10/16, כשתקופת השכירות שנקבעה בהם תחילתה מיום 1.1.17, נתון שאינו מתיישב היתר הבניה למבנה שניתן בתנאים לתובע ביום 23.8.16, כך שלא ברור כיצד בתקופה של כ- 4 חודשים באפשרות התובע היה להקים ולהשלים בניית מבנה למגורים הכולל 4 יחידות דיור ולקבל בגינו טופס 4, וכל זאת טרם שתחל תקופת השכירות.

...

כבר אציין כי לא שוכנעתי באותנטיות ההסכמים שהוצגו.

סוף דבר מכל האמור לעיל, אני מחליט לדחות את התביעה.

התובע ישלם לנתבעת הוצאות בסך 4,000 ש"ח תוך 30 יום.

עוד קבע בית המשפט המחוזי כי הבנייה שביצעו המבקשים ללא היתר ועל דעת עצמם, גרמה לחסימת הגישה למגרש על ידי הקיר התומך שבנו המבקשים בעצמם.

עוד ניתן ללמוד מפסק הדין כי המבקשים הגישו, בהליך נפרד, תביעה כספית כנגד צדדים שונים בגין הנזק שניגרם להם לטענתם מעיכוב ביצוע הבנייה בשטח.

מכך אני מסיקה כי בפי המבקשים טענות במישור האזרחי כלפי צדדי ג' כלפיהם נטען כי הם האחראים לעיכוב בקבלת היתר הבנייה ו/או עיכוב בהשלמת הבנייה חלקה.

זאת וזאת, עפ"י תגובת המשיבה, הבנייה אשר ביצעו השכנים ושלטענת המבקשים חוסמת את הכניסה, קיימת שנים רבות לפני שהמבקשים הגישו את בקשתם למתן היתר בניה.

...

אכיפה בררנית ממניעים פסולים גם את טענת האכיפה הבררנית כפי שעלתה בבקשת המבקשים, אין בידי לקבל.

סיכומו של דבר לא מצאתי כי נימוקי בקשת המבקשים מבססים פגמים שנפלו במעשי המשיבה, לא כל שכן פגמים שיש בחומרתם כדי להביא לביטול כתב האישום.

מכל אלה, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את בקשת המבקשים וכך אני קובעת ומורה על דחיית הבקשה.

הסוגיות שתבחנה להלן אבחן את טענות התובעים בכתב התביעה כדלקמן: איחור ברשום הזכויות במקרקעין על שם התובעים בלישכת רישום המקרקעין; איחור ברשום הזכויות בפנקסי החברה המשכנת; אי סיוע בנושא היטל ההשבחה; היתנגדות הנתבעות להחליף את צנורות המים הישנים שעברו מתחת למיתחם; הגשת בקשה להיתר בנייה לבנית קירות תומכים במיתחם בנגוד לתב"ע; היתנהלות הנתבעות בקשר עם החתימה על הבקשה להיתר בנייה שהגישו התובעים בשנת 2015 והקשיים הכלכליים שנגרמו לתובעים לטענתם עקב כי קבלת משכנתא כתוצאה מן העיכוב ברשום בטבו.

כפי שעולה מתצהירו של אינג' חדד (סעיפים 28-31), לאחר שבדיונים עם מקורות התברר כי קוי המים בשד' ירושלים אינם משפיעים על הקמת קירות התמך, הגישה חכ"ל בקשה להיתר להקמת קירות התמך החיצוניים (אלה שהוחרגו מן הבקשה הראשונה), אולם גם בקשה זו לא כללה את מיגרשי התובעים משום שטרם חתמו על הסכם פיתוח עם חכ"ל. התובעים הגישו היתנגדות לבקשה זו וטענו שהחרגת המגרשים שלהם מנוגדת לתב"ע, אולם היתנגדותם נדחתה, בין היתר לנוכח הקביעה כי אין חובה לבקש היתר בנייה לכל המגרשים באותה עת. היתר בנייה ניתן ביום 13.08.12.

על כן, אילו מצאתי כי העיכובים שנטענו על ידי התובעים (ברשום בטבו, בטיפול בהעתקת קוי מקורות ועוד), גרמו להם לעיכוב כלשהוא בקבלת היתר בנייה או בבנייה עצמה, ניתן היה על סמך חוות הדעת שצורפה לכתב התביעה לקבוע כי לגבי פרק הזמן של העיכוב יש לפצותם (בכפוף להוכחה כי נגרם להם נזק ממון) בשל אבדן דמי שכירות, או בשל התייקרות עלות הבנייה או בשל הוצאות שונות שנגרמו בשל העיכוב הנטען.

...

לכך אוסיף כי מקובלת עלי הקביעה בפסד חטב, כי בהיעדר ראיות בנוגע לתשואה האלטרנטיבית על ההון, אין די באומדן התייקרות עלויות הבנייה, שכן אפשר שהון זה שלא נעשה בו שימוש לבנייה באותן שנים, נשא תשואה גבוהה יותר מן ההתייקרות של מדד תשומות הבנייה.

אני סבורה כי התובעים לא הצביעו על הוצאות שהוציאו במיוחד בגין עיכובים שנגרמו להם ועל כן לא היה מקום לפסוק פיצוי ברכיב נזק זה. לאור האמור, אילו היה מקום לפסוק פיצוי לתובעים היה זה רק בגין הפסד דמי שכירות ורק לגבי שנתיים וחצי לכל היותר.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי דין התביעה להידחות.

בנוסף הוציאו התובעים הוצאות הקשורות ליועץ בטיחות, יועץ קרקע, חישובים סטאטיים חדשים, תשלום למודד, ועדכון תכניות לדרישת הוועדה המקומית, וכן הוצאות עבור בדיקת בטון, תשלום עבור היטלים, אגרות ואישור כיבוי אש. כמו כן, הם יצקו בסיס לקיר התומך וביצעו טפסנות לקיר זה. העבודות נעצרו מספר שעות טרם היציקה דבר שגרם להם לנזק כלכלי אדיר.

זאת ועוד, בסיכומיהם טענו התובעים (בסעיף 123.4): "התובעים יצקו בסיס לקיר תומך תוך שהם השקיעו כמויות אדירות של בטון וברזל". במצב דברים זה, משהתובעים מאשרים כי יצקו יסודות לקיר התומך תוך השקעת "כמויות אדירות של בטון וברזל", לא ניתן לקבל את טענתם, לפיה הקיר טרם ניבנה.

...

נוכח התקלה שהייתה בהוצאת היתר הבניה, משלא צוין בו כי טרם קוים התנאי בדבר הגשת חוות דעת יועץ בטיחות, תקלה עליה עמדתי לעיל, ובדבר קיומה הודה מהנדס הועדה המקומית בעדותו (עמ' 91 לפרוט' מיום 5.12.2021, ש' 16), אני מורה שלא יהא צו להוצאות ביחסים שבין התובעים לבין הועדה המקומית.

נוכח דחיית התביעה, אני מורה על דחיית ההודעות לצדדי ג'.

שעה שמר מלכה הוא שיצר את המתלול, כפי שהודה, כשעקב מתלול זה נוצרה השתלשלות העניינים שהביאה להגשת ההליך דנן, הגם שנדחית ההודעה לצד ג' כנגדו, עקב דחיית התביעה כנגד שולחת ההודעה (הועדה המקומית), איני מוצאת לנכון לחייב את שולחת ההודעה בהוצאותיו.

· "הדרך", אשר בדרך לא בדרך ותוך הטעייה פעל התובע לקבלת היתר בנייה על פיה, אינה ניתנת לבצוע בהיותה בתוואי הבנייה של השכנים – בנייה שנעשתה לפני שהתובע קיבל היתר בניה, ובהיעדר הפקעה כדין.

אני מפנה בהקשר זה לפסק הדין שניתן בעתירה המנהלית של התובע, ולפיהם : "...העותר 1 בנה בחריגה מהיתר הבנייה שקבל. כפי שתיאר העותר 1 ...יש הפרישי גובה, והוא החליט על דעת עצמו לבנות קיר תומך שלא נכלל בהיתר, ולשפוך מילוי ליצירת משטח בגובה של 1.5 מטר מעל גובה המפלס המתוכנן, כך שכיום יש הפרש גבהים. למרות זאת הצהיר העותר 1 שבנה לפי ההיתר....בנסיבות אלה, אין פלא שמהנדס המשיבה 1 הגיע למסקנה שלא ניתן לסלול את דרך הגישה וכי ניבנה קיר תומך מבטון בנגוד להיתר, כך שגם הגישה למגרשו של העותר חסומה. לפיכך, קיימה ועדת ההנדסה בערייה דיון חוזר, והמליצה לערוך תוכנית מפורטת לכל המיתחם ולבטל את ההחלטה הקודמת, והמלצה זו התקלה על ידי המשיבה 1" (עמ' 2 לפסק הדין, ההדגשות לא במקור).

הפסיקה הכירה בתחולתה של עוולה זו, במקרים המתאימים, בגין הפרת הוראות מסויימות בחוק התיכנון והבניה, על ידי הבונה, אם נגרם נזק לבעל המיגרש השכן (ע"א 140/53 אדמה בע"מ נ' לוי, פ"ד ט(2) 1666 (1955), ע"א 416/58 ג'דעון נ' סלימאן, פ"ד יג(1) 916 (1959), ע"א 273/80 משה מדינה נ' שלמה כהן, פ"ד לז (2) 29).

התובע לא טען לעילה של הפרת חובה חקוקה, לא במפורש ולא ברמיזה, וממילא לא נידרש לניתוח היסודות המצדיקים מתן סעד מכוחה של עוולה זו. עם זאת, גם אם נדלג על משוכה זו ונבחן אם היתקיימו יסודות העוולה, הרי שלנוכח 'האמירה' של הערייה לפיה במצב הדברים היום, לא תוקם הדרך, לנוכח הפרישי הגובה אשר יצרו מיכשול טופוגרפי שמונע את סלילת הדרך ולנוכח חסימת דרך הגישה ע"י הקיר התומך שהתובע עצמו בנה, המסקנה היא שהתובע לא הצביע על נזק עקב הבנייה של הנתבעים, ומכאן שאין מקום למתן סעד מכוח עוולה זו. לעניין התשתיות שמבקש התובע להעביר, הרי שחרף טרוניתו הקשה בסיכומים כלפי הנתבעים בשל כך שלא אפשרו לו העברת תשתיות בחלקותיהם "בהתאם לחוק", לא הובהר באיזה חוק מדובר ומה העילה שיש לתובע בהקשר זה. מהי העילה מכוחה זכאי התובע, אדם פרטי, להעביר תשתיות של מים, ביוב וחשמל בחלקותיהם הפרטיות של הנתבעים ללא הסכמתם?! העובדה כי נעשו לא מעט ניסיונות, ע"י בית המשפט, בדיונים שהתקיימו בהליך, למצוא פיתרון שיאפשר העברת התשתיות בחלקות הנתבעים, תוך פגיעה מינימאלית בהם, אינה הופכת את שאלת התשתיות לשאלה המחייבת הכרעה, כשזו לא עלתה בכתב התביעה, וודאי שאינה מאפשרת לדלג על השאלה המשפטית בעיניינה.

...

עוד נקבע "כעולה הן מהעתירה והן מתשובות המשיבים 1-3 (העירייה ושני הנתבעים בהליך זה – הערה שלי, ל.ש.ח) העותר 1 בנה בחריגה מהיתר הבנייה שקיבל. כפי שתיאר העותר 1 ...יש הפרשי גובה, והוא החליט על דעת עצמו לבנות קיר תומך שלא נכלל בהיתר, ולשפוך מילוי ליצירת משטח בגובה של 1.5 מטר מעל גובה המפלס המתוכנן, כך שכיום יש הפרש גבהים. למרות זאת הצהיר העותר 1 שבנה לפי ההיתר....בנסיבות אלה, אין פלא שמהנדס המשיבה 1 הגיע למסקנה שלא ניתן לסלול את דרך הגישה וכי נבנה קיר תומך מבטון בניגוד להיתר, כך שגם הגישה למגרשו של העותר חסומה. לפיכך, קיימה ועדת ההנדסה בעירייה דיון חוזר, והמליצה לערוך תוכנית מפורטת לכל המתחם ולבטל את ההחלטה הקודמת, והמלצה זו התקלה על ידי המשיבה 1" (עמ' 2 לפסק הדין).

התובע לא טען לעילה של הפרת חובה חקוקה, לא במפורש ולא ברמיזה, וממילא לא נדרש לניתוח היסודות המצדיקים מתן סעד מכוחה של עוולה זו. עם זאת, גם אם נדלג על משוכה זו ונבחן אם התקיימו יסודות העוולה, הרי שלנוכח 'האמירה' של העירייה לפיה במצב הדברים היום, לא תוקם הדרך, לנוכח הפרשי הגובה אשר יצרו מכשול טופוגרפי שמונע את סלילת הדרך ולנוכח חסימת דרך הגישה ע"י הקיר התומך שהתובע עצמו בנה, המסקנה היא שהתובע לא הצביע על נזק עקב הבנייה של הנתבעים, ומכאן שאין מקום למתן סעד מכוח עוולה זו. לעניין התשתיות שמבקש התובע להעביר, הרי שחרף טרוניתו הקשה בסיכומים כלפי הנתבעים בשל כך שלא אפשרו לו העברת תשתיות בחלקותיהם "בהתאם לחוק", לא הובהר באיזה חוק מדובר ומה העילה שיש לתובע בהקשר זה. מהי העילה מכוחה זכאי התובע, אדם פרטי, להעביר תשתיות של מים, ביוב וחשמל בחלקותיהם הפרטיות של הנתבעים ללא הסכמתם?! העובדה כי נעשו לא מעט ניסיונות, ע"י בית המשפט, בדיונים שהתקיימו בהליך, למצוא פתרון שיאפשר העברת התשתיות בחלקות הנתבעים, תוך פגיעה מינימלית בהם, אינה הופכת את שאלת התשתיות לשאלה המחייבת הכרעה, כשזו לא עלתה בכתב התביעה, וודאי שאינה מאפשרת לדלג על השאלה המשפטית בעניינה.

סוף דבר לאור האמור, אני קובעת כי במצב הדברים נכון ליום פסק הדין, אין עילה למתן הסעד המבוקש, ודין התביעה נגד הנתבעים להידחות.

אני מורה אפוא על דחיית התביעה נגד הנתבעים 1 ו-2, ועל מחיקתה נגד הנתבעת 3.